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I TRE PASSAGGI PER NON FARSI FREGARE QUANDO COMPRI CASA

I TRE PASSAGGI PER NON FARSI FREGARE

I tre passaggi fondamentali per non farsi fregare quando compri una casa.

In questo articolo inizio a svelarti i retroscena dei tre passaggi fondamentali che ti garantiscono contro qualsiasi truffa immobiliare.

Comprare casa al giorno d’oggi senza esperienza può essere davvero pericoloso.

Magari è la prima che compri e sei totalmente a digiuno della materia. O magari no, ancora peggio se la prima volta è filato tutto liscio…. casualmente.

Mille insidie si celano dietro una compravendita immobiliare, e non parlo solo di danno economico, ma di perdita di tempo, mal di pancia, delusione, depressione….

Se leggerai fino in fondo questo articolo salvavita e le prossime due puntate sarai sicuro e tranquillo.

Facciamo finta che tu stia cercando casa, magari da solo o tramite un’agenzia immobiliare, e l’hai trovata!

E adesso?

Come faccio a comprarla in totale sicurezza? 

Ecco come dovresti procedere per comprare la tua nuova casa senza pericoli in tre passaggi obbligati:

  1. la proposta irrevocabile d’acquisto
  2. il contratto preliminare di vendita
  3. il rogito definitivo

Oggi ti parlo della prima, anche perché è la prima che affronterai se vuoi comprare casa in sicurezza:

La proposta irrevocabile d’acquisto

stretta di manoQuesto documento è fondamentale. Purtroppo i tempi della stretta di mano sono finiti da un pezzo, e se vuoi salvaguardarti sul serio questo passaggio è importantissimo.

Hai visitato la casa, ti piace e la vuoi comprare. Il prezzo è giusto (un piccolo sconto è sempre da chiedere), oppure non è giusto e vuoi tentare di strapparla ad un prezzo conveniente. Comunque vuoi fermarla, così che nessuno te la porti via mentre procedi alla compravendita. Infatti, se l’immobile è giusto per te, è sicuramente giusto anche per qualcun’altro, che magari l’ha visitato tempo addietro.

Non esitare, una proposta irrevocabile d’acquisto ti garantisce di essere il primo ad aggiudicarti la casa se il proprietario l’accetterà in ogni sua parte.

Stai ben attento:

  • la proposta irrevocabile d’acquisto non è un semplice foglio di carta con scritto il prezzo che intendi offrire
  • la proposta irrevocabile d’acquisto non vale nulla se non è corredata da una caparra, quindi da un assegno
  • la proposta irrevocabile d’acquisto deve contenere un termine, una data entro la quale la proprietà deve risponderti, o perderà ogni valore e il tuo assegno tornerà indietro

La stretta di mano o un foglio di carta buttato giù senza le clausole importanti di una proposta irrevocabile d’acquisto non ti garantiscono un bel nulla. In qualsiasi momento il proprietario potrà dirti “mi dispiace non vendo più”, oppure “mia sorella ha deciso di comprarlo lei”, insomma non c’è nessun vincolo che obblighi il proprietario a mantenere la parola data.

Sia che tu stia cercando da solo, sia tramite agenzia, assicurati che esista un vero e proprio modulo da compilare con tutte le clausole in bella vista e, nel caso sia un’agenzia, leggi attentamente ciò che andrai poi a firmare.

Moduli di proposta irrevocabile d’acquisto ne trovi finchè  vuoi su internet, ma solo un’agenzia professionale possiede moduli studiati e progettati da studi legali. Questi hanno lo scopo di salvaguardare sia te  che il venditore, perchè tutto si svolga regolarmente e senza problemi.

NBTutti i moduli in Vitali immobiliare sono regolarmente depositati presso la Camera di Commercio, come prevede la normativa vigente, la quale controlla che siano regolari e non contengano nessuna clausola vessatoria, cioè dannosa per l’acquirente o per il venditore.

 

La caparra

Quando fai un’offerta per fermare una casa, l’unica cosa che ti garantisce, oltre alla correttezza del modulo, è l’assegno di caparra che offrirai alla proprietà.

Se il modulo è fatto come si deve, l’assegno diventa una vera e propria caparra confirmatoria, cioè se la proprietà accetta la tua proposta e poi ci ripensa, dovrà restituirti un importo doppio rispetto a quello ricevuto. Se invece, dopo l’accettazione della proporsta, sei tu a tirarti indietro, perderai l’assegno.

Esempio: fai una proposta su una casa da 100.000 euro e dai un assegno di 10.000 euro come caparra. La proposta viene accettata dal venditore. Se poi lui si ritira dovrà darti i tuoi 10.000 più altri 
10.000. Se sei tu a non continuare perderai il tuoi 10.000. Tutto chiaro?

Più è corposo l’assegno e più blocchi l’immobile. Infatti nell’esempio sopra, se nel frattempo il venditore riceve un’altra proposta da 120.000 euro, recederà dalla tua dandoti i tuoi 10.000 + altri 10.000 e accetterà l’altra, che gli da un maggior guadagno di 10.000 euro. Quindi non fare mai proposte con assegni di caparra da 1.000 euro, non sei garantito.

gangster-539993_960_720L’assegno di caparra deve essere sempre intestato al venditore, mai all’agenzia!

Quasi sempre l’assegno di caparra non viene incassato, ma viene tenuto in deposito dal venditore o dall’agenzia. Quando sarai a preliminare verrà stracciato e ne verrà fatto un altro che verrà effettivamente incassato dal venditore. Questo non implica che non sia valida la caparra, che esula dal fatto che l’assegno sia stato incassato o meno.

Quindi, se ti piace la casa, non attendere a proporre la tua proposta irrevocabile d’acquisto e fai un assegno che ti garantisca. Se non verrà accettata, il tuo assegno tornerà indietro e non dovrai niente a nessuno. Controlla che l’agenzia non pretenda soldi in caso di mancata accettazione, deve essere ben specificato sul modulo. Fidarsi è bene…..

Se la tua proposta viene accettata, devi venirne a conoscenza (per iscritto) entro la data di scadenza della proposta irrevocabile d’acquisto. L’agente deve comunicartelo, o via email (PEC) o per telegramma. Insomma devi essere informato di cosa sta accadendo. Se passa la data di accettazione, sei libero di ritirare il tuo assegno immediatamente. Non accettare periodi di accettazione molto lunghi (10 giorni sono fin troppi) a meno che non ci siano motivi specifici, per esempio i venditori sono molti eredi e serve tempo per contattarli tutti.

Pretendi una copia della proposta firmata e dell’assegno che lasci a caparra.

Le note

Ogni proposta irrevocabile d’acquisto che si rispetti ha un spazio per contenere degli accordi, come per esempio se la tua offerte comprende arredi. Un buon agente immobiliare ti sconsiglierà di aggiungere note che non riguardano l’immobile. Spesso le proposta irrevocabile d’acquisto non vanno a buon fine perchè hai scritto che vuoi, che ne so, compreso nel prezzo, il comodino della camera da letto!

Tutto ciò che non riguarda l’immobile lascialo ad una trattativa successiva, il tuo interesse è che il proprietario accetti la tua offerta sull’immobile. Poi vedrai che l’agente immobiliare, se è bravo, ti aiuterà anche ad ottenere il comodino. :)

Altra cosa importante: se devi fare un mutuo, la banca ti consiglierà di aggiungere nelle note che la proposta irrevocabile d’acquisto è subordinata all’ottenimento dello stesso. Delle banche e come comportarsi con loro scriverò in un prossimo post.

Nel frattempo ti consiglio questo:

se sei veramente sicuro di ottenere il mutuo, e solo se lo sei davvero, non aggiungere questa clausola nelle note!

Questa cosa rende molto debole la tua proposta. Il proprietario sarà meno disponibile a concederti lo sconto che chiedi, sapendo che in definitiva niente è concluso finchè non avrai la delibera del mutuo, e nel frattempo non potrà vendere ad altri. Inoltre se l’agenzia è seria, continuerà a far visitare l’immobile ad altri clienti, salvaguardando il venditore, e raccogliendo eventuali altre proposte in attesa che la tua diventi veramente operativa.

Se invece questa clausola non viene apposta, all’accettazione del venditore tutto, o quasi, è deciso, e la casa è bloccata contro qualsiasi altra nuova offerta.

E’ importante che tu sappia che la proposta irrevocabile d’acquisto deve essere accettata così come l’hai decisa tu. Se il venditore ti fa una controfferta, o cambia anche solo una data della proposta, questa non vale più nulla e sei liberissimo di ritirare il tuo assegno. Spesso le modifiche volute dal proprietario vengono apposte e controfirmate sulla proposta stessa. Questa usanza può funzionare ma non è corretta al 100%. Un agente immobiliare in gamba ti consiglierà di fare una nuova proposta con le modifiche richieste dal venditore se di tuo gradimento, perchè venga poi accettata regolarmente.

Se seguirai questi consigli sarai sicuro che la casa che desideri sta davvero diventando tua.

Leggi il secondo capitolo: il percorso verso il preliminare di vendita.

 

 

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Articoli precedenti del nostro blog.

Paolo per fine post

 

 

 

 

(22) Comments

  1. Matteo

    il   scrive 

    Buonasera, sto portando avanti l acquisto della prima casa tramite agenzia immobiliare. La mia offerta vincolata alla concessione del mutuo è stata accettata, ora devo andare a stipulare il compromesso (che io giustamente voglio vincolare in quanto non ho ancora avuto notizie in merito al mutuo) ora l agenzia mi comunica che gli acquirenti non accetterebbero un preliminare vincolato. A questo punto mi chiedo se è possibile una situazione simile sapendo che i venditori hanno accettato e firmato la proposta di acquisto vincolata al mutuo.

    Cordiali saluti.

    Matteo

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Salve Matteo, grazie per averci contattato.

      La Sua situazione è abbastanza comune e si verifica quando la proposta non è stata compilata correttamente.
      Infatti se Lei si trova in questa situazione è perché o non è stato previsto tempo sufficiente alla banca per deliberare o non è stato apposto un termine entro il quale tale situazione deve avvenire.
      Tenga conto che a fine anno le banche di solito tendono a slittare le delibere all’anno successivo, per una serie di motivi che nulla hanno che fare con la tutela del proprio cliente. Stranamente i terminali tendono ad incepparsi in questo periodo. 😉
      Se la Sua proposta non ha una clausola del tipo “subordinata ad erogazione di mutuo da parte di istituto bancario entro il…….” ora Lei si trova a dover stipulare un preliminare senza tale garanzia.
      Ciò non toglie che Lei possa pretendere che tale clausola venga apposta anche sul preliminare di vendita, innescando però delle reazioni poco positive nel venditore, che pazientemente sta aspettando.
      E’ anche vero che spesso gli acquirenti, presi dal quotidiano, ritardano a consegnare tutti i documenti richiesti dalla banca relativi alla loro pratica di mutuo, ma sono sicuro che non è il Suo caso, vero?
      Chieda per iscritto una proroga della data di stipula del preliminare, motivandola con ritardi nella pratica di mutuo, e vada in banca arrabbiandosi di brutto se se la stanno prendendo comoda…. purtroppo non ho altro da consigliarle.

      Un saluto e buone feste.

      Rispondi
  2. Anna

    il   scrive 

    Ciao ho appena fatto una proposta non subordinata al mutuo…ma ora ho mille dubbi. Se la signora accetta la proposta e malauguratamente io non dovessi ottenere più il mutuo dalla banca…perdo solo la caparra o anche dell’altro? Disperata

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Ciao Anna, grazie per averci contattato.

      Se la proposta è irrevocabile non puoi fare altro che darti da fare per ottenere il mutuo. Se la banca non ti concederà il finanziamento perderai solo la caparra.
      Se l’agenzia che ti sta seguendo è professionale, vai da loro e parla dei tuoi dubbi, vedrai che ti aiuteranno a trovare la soluzione migliore.

      Un saluto.

      Rispondi
  3. Galina

    il   scrive 

    Buongiorno…siamo quasi alla conclusione della compra vendita del acquisto prima casa…come non siamo stati informati che la provenienza della case e l asta giudiziaria,siamo un può preoccupati …la domanda:cambia qualcosa per noi in base alla provenienza??? GRAZIE

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Buongiorno Galina, grazie per averci contattato.

      Ritengo ovvio che Lei non stia comprando direttamente da un’asta giudiziaria, o se ne sarebbe accorta. 😉
      Quindi presumo intenda che, nella storia dell’immobile, c’è stato un passaggio di proprietà tramite asta.
      No, questo non è un motivo di preoccupazione.
      Complimenti per la Sua nuova casa.

      Un saluto.

      Rispondi
  4. Matteo

    il   scrive 

    Buongiorno,
    Ho presentato una regolare proposta di acquisto per un immobile (con validità 15 giorni) accompagnata da assegno di 5000 euro; scaduti i termini senza ricevere alcuna notizia da parte dell’Agenzia, ho provveduto a contattare la stessa per richiedere la restituzione dell’assegno e, con mia sorpresa, mi sono sentito dire che (intorno alle ore 20 dell’ultimo giorno di validità della proposta) l’Agenzia mi avrebbe trasmesso a mezzo PEC alla mia casella email ordinaria (non PEC) l’accettazione da parte del venditore.
    Tale forma di comunicazione (pec verso email ordinaria) ha valore legale al pari della “comunicazione in forma scritta” indicata nella proposta sottoscritta?

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Salve Matteo, grazie per averci contattato. E’ risaputo che una PEC verso una e-mail normale è valida (legalmente) solo a metà. Mi spiego meglio: l’agenzia potrà sempre dimostrare di averla spedita e mai che Lei l’ha ricevuta.. Quindi Lei potrà sempre sostenere di non essere venuto a conoscenza dell’avvenuta accettazione nei termini. Per questo motivo noi usiamo sempre inviare un telegramma. Ma credo che la domanda giusta sia un’altra: Lei la vuole o no quella casa?.

      Un saluto.

      Rispondi
  5. Luca

    il   scrive 

    Salve, vorrei sapere cosa accadrebbe se, dopo la proposta ed assegno di caparra, si evince dalle carte che l’immobile è in qualche sua parte “abusivo” o comunque con licenze di condono. Posso rinunciare all’acquisto e richiedere che l’assegno venga annullato? ultimamente, alcuni agenti non mi vogliono lasciare carte riguardanti gli immobili per farle visionare e quindi successivamente decidere se acquistare o no.grazie

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Buongiorno Luca, grazie per averci contattato. Dipende dall’entità dell’abuso. Mi spiego meglio: se si tratta di una situazione meramente burocratica che il venditore è in grado di sanare e non determina una diminuzione del valore dell’immobile, la compravendita procederà e Lei avrà ovviamente diritto a rogitare solo se quando l’immobile sarà perfettamente in regola. Se invece gli abusi determinano un cambiamento di valore o anche di fruibilità del bene, lei può senz’altro recedere dalla compravendita, o concordare una diminuzione di prezzo, sempre che tali difformità non fossero note prima della proposta e quindi accettate da parte Sua. Noi al momento della proposta consegnamo sempre, e facciamo confermare alle parti, le planimetrie catastali di ciò che stiamo scambiando, per evitare malintesi futuri. Per quanto riguarda i documenti non vedo perché non debbano esserle consegnati. Peraltro sono pubblici, quindi facilmente reperibili. Siamo a Sua disposizione per qualsiasi altro ulteriore chiarimento.

      Rispondi
  6. Cristina Naldoni

    il   scrive 

    Salve,le chiedo se chi compra lascia un’assegno di caparra del 7% con la clausola che vada a buon fine la richiesta del mutuo, in caso di rinuncia posso tenere la caparra?

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Se l’acquirente presenta una dichiarazione scritta che la banca non concede il mutuo Lei è tenuta a restituire l’assegno. In caso di rinuncia invece, come Lei mi scrive, per qualsiasi altro motivo, la caparra può essere trattenuta.
      Grazie per averci contattato.

      Rispondi
  7. ARBEN

    il   scrive 

    BUONGIORNO, io ho fatto il compromesso, firmato anche dal venditrice,lasciato un assegno di caparra alla agenzia,attestato alla venditrice,fino qui tutto bene,ho chiesto per le spese condominiali,mi e stato detto che non cerano perche ce il fotovoltaico che li paga,poi io chiedo un appuntamento con amministratore e scopro che il propietario ha un prestito per pagare il fotovoltaico che adesso chiedano di saldare io,

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Buongiorno ARBEN, grazie per averci contattato.
      Purtroppo le informazioni che mi da sono poche per poterle dare una risposta esauriente. Il fotovoltaico è in grado in alcuni casi di sopperire alle spese comuni della luce, non alle spese condominiali. Essendo un impianto dell’appartamento, come la caldaia se presente, dovrebbe essere compreso nel prezzo pattuito. Se non ci sono accordi scritti in merito sulla proposta, Lei non dovrebbe avere l’onere di terminare il pagamento dell’impianto, pur usufruendone in futuro. Ma, ripeto, la nostra risposta si basa su poche informazioni, quindi non può essere esaustiva.
      Siamo a Sua completa completa disposizione se vorrà venirci a trovare per parlare del Suo problema.

      Rispondi
      • ARBEN

        il   scrive 

        GRAZIE PER LA RISPOSTA,IL FOTOVOLTAICO E CONDOMINIALE, DOVE IL VECCHIO PROPIETARIO AVEVA UN PRESTITO DA SALDARE FINO 2021,NON E SCRITTO NEL COMPROMESSO NIENTE E NON MI E STATO DETTO NIENTE A VOCE,

        Rispondi
        • admin

          il   scrive 

          Capisco ARBEN. Se la compravendita è stata seguita da un buon agente immobiliare sicuramente saprà trovare la strada per risolvere la questione. Se no credo che debba rivolgersi a un avvocato per capire come comportarsi. Ripeto, senza vedere la documentazione non ho la possibilità di darle un aiuto più concreto. Grazie per averci contattato.

          Rispondi
  8. Gabriela

    il   scrive 

    Salve, io e mio marito abbiamo fatto una proposta ed è stata accettata, abbiamo firmato la proposta, che ci è stata spiegata solo dopo la firma. Detto ciò, dopo l’accettazione della proposta ci è stato detto, che il mutuo poteva esserci concesso solo all’80% più ristrutturazione, ma nell’annuncio e dalla presentazione fatta durante la visita ci hanno detto che era in ordine, i lavori li avremmo voluto fare noi per personalizzarla. Ora volevamo sapere se noi presentiamo un foglio di una banca che non accetta un mutuo, possiamo ritenere che il contratto sia decaduto oppure no? Grazie per una eventuale risposta.

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Buonasera Gabriela, grazie per averci contattato.
      Dunque, partendo dal presupposto che quando si firma una proposta d’acquisto è sempre bene leggere attentamente e chiedere ciò che non si comprende, la situazione attuale sembra risolvibile SE sulla proposta è stata messa una clausola che libera l’acquirente in caso di mancata erogazione del mutuo.
      Se questa proposta vi è stata fatta da una banca, che ultimamente si improvvisano agenti immobiliari, e successivamente si rifiutano di concedervi il mutuo… beh, penso sia il caso di sentire un avvocato.

      Spero di esservi stato utile e non esitate a venire a trovarci con la documentazione, sarà un piacere aiutarvi.

      Rispondi
  9. Simona

    il   scrive 

    Buongiorno,
    io e il mio compagno abbiamo fatto una proposta che è stata accettata dalla proprietà. Successivamente abbiamo dovuto farne un’altra (stessa cifra) perché abbiamo cambiato la data del compromesso ma soprattutto perché la proprietà si è accorta che il solaio che rientrava nella prima proposta accettata, appartiene all’immobile solo al 25% perché divisa tra i 4 condomini dell’edificio.
    Ora la proprietà non ha firmato la seconda proposta e afferma che entro il 15 dicembre (data stabilita in entrambe le proposte per il rogito) non riesce ad acquistare la proprietà del solaio che ci spetterebbe come da prima proposta.
    La mia domanda è: la prima proposta rimane comunque valida, Non essendo stata firmata la seconda proposta?
    PS. Secondo la prima proposta la data per il compromesso sarebbe il 30 settembre, quindi domani. Incorriamo in sanzioni se non paghiamo essendoci questo problema?
    Grazie.
    Cordiali saluti,
    Simona

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Buongiorno Simona,

      grazie per averci contattato.

      Dalle informazioni che mi scrive mi par di capire che non ci sia un’agenzia immobiliare a gestire la situazione.

      Leggendo la proposta d’acquisto potrei essere più preciso, ma se la seconda non è stata firmata, la prima rimane valida a tutti gli effetti. Le dirò di più, noi in questi casi scriviamo a chiare lettere che “la proposta annulla e sostituisce ogni precedente”, per evitare problemi successivi.

      Quindi, essendo valida la prima, domani dovreste fare il preliminare o sarete entrambi inadempienti. Se la proprietà si rifiuta di pervenire al preliminare, ecco che voi siete dalla parte del giusto. Le consiglio di inviare una PEC o una raccomandata in cui invita la proprietà a presentarsi per stipulare il preliminare di vendita.

      Questo è quanto, non avendo visto la documentazione.

      Se desidera, può venire in agenzia e chiedere di me, sarò lieto di darle una mano più “fattiva” visionando i documenti.

      Cordiali saluti.

      Rispondi
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