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I TRE PASSAGGI PER NON FARSI FREGARE QUANDO COMPRI CASA parte 2

I tre passaggi fondamentali per non farsi fregare quando compri una casa.

In questo articolo continuo a svelarti i retroscena de i tre passaggi fondamentali che ti garantiscono contro qualsiasi truffa immobiliare.

 

Comprare casa al giorno d’oggi senza esperienza può essere davvero pericolosa.

Magari è la prima che compri e sei totalmente a digiuno della materia. O magari no, ancora peggio se la prima volta è filato tutto liscio…. casualmente.

NOTA BENEse ti sei perso il primo capitolo della saga leggi qui!

Nel precedente post ti ho raccontato tutti i segreti della proposta irrevocabile d’acquisto, ora vediamo come si giunge al preliminare di vendita.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare

Il contratto preliminare, detto anche impropriamente “compromesso”, è un documento che deve contenere tutti gli elementi che saranno poi presenti nel rogito definitivo.

Un preliminare di vendita di due paginette striminzite non serve a nulla, e troppo spesso ne vediamo di fatti così, anche redatti da chi invece dovrebbe garantire il corretto svolgersi della pratica.

Ecco perchè è importante che tu scelga già nella proposta irrevocabile d’acquisto un Notaio di prima qualità. I Notai sono esseri umani e non sono tutti uguali, come del resto le agenzie immobiliari. Quello che si è portati a fare è richiedere a due/tre Notai un preventivo di spesa e scegliere quello più economico.

Questa cosa equivale a comprare un prezioso anello di diamanti in una tabaccheria invece che nella migliore gioielleria della città: sei sicuro che siano diamanti?!?. 

notaio-180x200Il Notaio fa la differenza, e se pensi che tra il miglior Notaio della tua città ed il peggiore ballano al massimo 4/500 euro di spesa, capisci che su un acquisto così importante per te e per la tua famiglia è proprio dove ti consiglio assolutamente di non risparmiare. Se i preventivi cantano differenze maggiori, fatti delle domande! E’ evidente che il Notaio economico ha scordato di computare spese che, guarda caso, ti chiederà invariabilmente al rogito, e questo non ti piacerà.

Se l’agenzia è professionale e vende molto invece ti consiglierà un ottimo Notaio a cui porta tante pratiche e che quindi ti farà un prezzo migliore, proprio perchè sei cliente di quella agenzia.

 

ACQUISTARE PRIMA E MEGLIO: altri video “salvavita” per te su youtube

Il percorso

Il periodo che passa tra la proposta irrevocabile d’acquisto e il preliminare di vendita è importantissimo.

Tu sei magari impegnato a portare i documenti alla banca per ottenere il mutuo, ma un’agenzia che si rispetti invece deve far si che vengano fatti tutti i controlli necessari perchè non ci siano sorprese sulla casa quando ne sarai l’effettivo nuovo proprietario.

Tutte queste procedure, e i documenti necessari, vengono svolte in parte dal Notaio (se è bravo), in parte da un tecnico del venditore.

Ti consiglio di firmare un preliminare di vendita solo se:

  1. hai ottenuto la delibera del mutuo dalla banca
  2. il preliminare è stato redatto dal Notaio e non dall’agenzia, anche se puoi stipularlo tranquillamente in agenzia
  3. l’agenzia nel frattempo ha controllato che la documentazione dell’immobile rispetti lo stato di fatto, cioè la realtà di cosa compri
  4. siano in corso eventuali sanatorie o modifiche catastali per rendere “vendibile” l’immobile

Quando firmi il preliminare, che tu sia insieme al venditore o meno, questo dev’essere letto in ogni sua parte, e se c’è qualcosa che non capisci l’agente deve spiegarti bene cosa significa.

In questa occasione, dopo le firme, dovrai consegnare l’assegno di caparra al venditore, o la differenza rispetto all’assegno di caparra versato a proposta irrevocabile d’acquisto. E dovrai pagare l’agenzia immobiliare.

Come? L’agenzia immobiliare non si paga a rogito?

La giurisprudenza ha identificato come corretto che l’agenzia ti chieda le provvigioni al preliminare di vendita, e molte infatti lo fanno. In effetti il compito dell’agenzia sarebbe terminato già all’accettazione della proposta irrevocabile d’acquisto, in quanto la volontà delle parti si è manifestata e conclusa, ma se l’agenzia è seria ti chiederà di essere pagata a preliminare di vendita, confermando di continuare a seguire la pratica fino al rogito definitivo.

NBVitali immobiliare quando sarai a rogito non solo sarà presente con umn proprio incaricato, ma ti chiederà di esprimere liberamente un tuo giudizio su come tutto ha funzionato. E questo verrà pubblicato sul nostro sito internet, a riprova dell’impegno che mettiamo in ogni compravendita.

 

L’importante, ripeto, è che nei 30/45 giorni che son passati tra la proposta e il preliminare, tu abbia ottenuto il mutuo e il Notaio e l’agenzia abbiano controllato tutto. Quindi se ci sono cose da mettere a posto siano già in corso di soluzione.

Meglio rimandare un preliminare (va fatto in accordo col venditore e firmato per iscritto) che giungere a preliminare senza certezze. Quindi non aver remore a chiedere al tuo agente come procede la pratica, ne hai tutto il diritto.

Il preliminare di vendita va registrato. Non dar retta a chi banalizza questa cosa, la legge parla chiaro. E’ vero che attualmente non ci sono controlli, ma questi potrebbero iniziare anche fra 10 anni e le sanzioni previste sono poco simpatiche.

La registrazione del preliminare di vendita è una cosa puramente fiscale: in pratica anticipi all’Ufficio delle Entrare una piccola parte delle tasse che pagherai poi al rogito. Questa somma ti verrà scalata dal totale, quindi non perdi altro che poche euro di bolli e diritti. Solo se rogiti entro 20 giorni dal preliminare puoi farne a meno, un’agenzia o un Notaio serio ti consiglieranno sempre di registrare il preliminare. Per evitare di spendere 2/300 euro oggi potresti domani trovarti a pagare decine di migliaia di euro di multa… conviene?

 

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Altro discorso è la trascrizione del preliminare.

La trascrizione è un atto notarile che rende pubblico il preliminare. Cosa vuol dire? Vuol dire che sei garantito al 100% che nessuno può stipulare un altro preliminare di vendita e accampare diritti sull’immobile. Questo atto però è molto oneroso, e si fa normalmente solo in due casi:

  1. l’immobile ha un valore molto elevato
  2. il venditore non è affidabile

Il costo della sola trascrizione può partire dalle 1000 euro e salire… quindi non ti consiglio di farla se non nei casi di assoluta necessità che ti indicherà il Notaio.

Se stipuli il preliminare dal Notaio o in agenzia non cambia, basta che il documento sia stato redatto dall’ufficio del Notaio. Otterrai in pochi giorni la copia registrata del preliminare, che ti deve essere consegnata anche in fotocopia (così risparmi un po’ di bolli), tanto la copia che vale è solo quella depositata all’Ufficio delle Entrate.

Ricorda che se compri da un soggetto fallibile (la società di un costruttore per esempio) se stai comprando come prima casa il tuo acquisto è garantito anche se la società dovesse fallire. Se invece compri come seconda casa questa garanzia non c’è, quindi pretendi le fidejussioni degli acconti versati previste per legge dal costruttore.

All’atto del preliminare di vendita le copie delle proposte d’acquisto vanno restituite all’agenzia o distrutte, non devono esistere più documenti che riguardino la stessa compravendita e il preliminare supera e sostituisce in toto la proposta.

Quindi sei arrivato al preliminare, lo hai firmato in accordo col venditore e sei a buon punto. Avverti la tua banca se hai richiesto il mutuo e preparati…. il tuo sogno si sta avverando senza sorprese.

Leggi l’ultimo capitolo della saga: il rogito definitivo

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Articoli precedenti del nostro blog.

Paolo per fine post

 

 

 

(45) Comments

  1. PAOLO

    il   scrive 

    Buongiorno,
    tramite Agenzia immobiliare e notaio ho fatto un compromesso registrato per vendita di un appartamento e ricevuto un buon importo.
    La data per il rogito è stata fissata per ottobre 2018 ma con con scrittura privata abbiamo messo delle clausole che prevedono che l’acquirente possa prendere possesso della casa entrandoci e pagando una penale stabilita e le spese di gestione ivi compreso quelle condominiali. il tutto a finire con rogito notarile (in caso che si superi ottobre 2018).
    La mia domanda è: nel caso si arrivi a febbraio 2019 e questi non assolve a quanto stabilito, quindi non rogita, ma ha fatto la residenza, si è intestato le utenze e ci ha messo i suoi mobili, come finisce…nonostante è stata fatta una scrittura privata?
    Grazie per la risposta.

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Salve Paolo, grazie per averci contattato.

      Se ho ben capito il termine ultimo per il rogito è febbraio. Oltre tale data il promittente acquirente non ha più nessun diritto di abitare l’immobile. Quindi Lei può “sfrattarlo” quando e come desidera, facendo intervenire le forze dell’ordine se fosse il caso.
      Spero tanto che non debba arrivare a tale situazione e che tutto proceda correttamente.

      Un saluto e… se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
      Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e se e come Le sono stato d’aiuto. Con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie

      Rispondi
  2. Elvis

    il   scrive 

    Buonasera, le vorrei chiedere un consiglio in merito ad una proposta di acquisto che farò domani o al massimo dopo domani tramite l’agenzia immobiliare, non avendo a disposizione il tempo necessario per richiedere un assegno presso la mia banca (online) è meglio una proposta d’acquisto accompagnata da un assegno o contanti? (si parla di una cifra simbolica)
    grazie mille e una buona serata

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Salve Elvis, grazie per averci contattato.
      Normalmente le proposte viaggiano corredate da assegni.
      Lei può farsi fare un assegno circolare, intestato alla proprietà, in qualsiasi banca versando il contante.
      Se l’importo è veramente minimo può versare contanti avendo l’avvertenza di farsi rilasciare ricevuta dall’agenzia.

      Un saluto e… se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
      Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e se e come Le sono stato d’aiuto. Con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie

      Rispondi
  3. Simona

    il   scrive 

    Buongiorno,
    Io e mio marito abbiamo individuato una casa tramite agenzia e abbiamo presentato una proposta di acquisto accompagnata da un assegno di 3000 euro e stabilendo già la quota da versare per il compromesso con la clausola del vincolo al mutuo. Il venditore pare però non voglia accettare proposte con vincoli al mutuo e l’agenzia ci ha suggerito, se vogliamo la casa, di procedere senza vincoli. La nostra paura è naturalmente quella di perdere la caparra nel caso non riuscissimo a ottenere il mutuo. Come ci consiglia di procedere? È giusto firmare un compromesso libero da vincoli al mutuo?

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Buongiorno Simona, grazie per averci interpellato.

      Facciamo chiarezza: quando scriviamo una proposta d’acquisto e sappiamo che il venditore mal digerisce la clausola del mutuo teniamo l’acconto al minimo…. e fin qui tutto bene, visto che l’assegno che avete staccato è di sole 3000 euro. Poi però ci prendiamo il giusto tempo, PRIMA DEL PRELIMINARE, di ottenere la delibera del mutuo. Almeno un paio di mesi. Così, quando sarà tempo di fare il preliminare e versare altri soldi, avrete ben chiara la decisione della banca, e se non vi è stato concesso il mutuo potete ritirarvi con un danno minimo. Noi prima ci sinceriamo al meglio che il cliente sia finanziabile e avvertiamo la banca che sta esponendosi “senza rete”, quindi che dia un occhio di riguardo alla pratica.
      Certo è che se poi saltano fuori segnalazioni al CRIF, protesti etc… beh, non è colpa della banca ovviamente se non vi da i soldini.
      60 giorni, se non dormite sui documenti, sono sufficienti per chiedere una prima delibera e, se non positiva, chiederne una seconda in altra banca. Sempre che stiate col fiato sul collo al bancario. 😉
      Poi dipende dal mutuo che chiedete ovviamente: quello che vi ho descritto ora non va MAI fatto su mutui al 100%, che hanno un tasso di rischio elevato per la banca e quindi la delibera è un terno al lotto. Ma se dovete chiedere l’80% o meno, parlate col bancario. Questi vi dirà: DOVETE METTERE LA CLAUSOLA! per lavarsene le mani, ma voi insistete e se non vi convince, cambiate banca.
      Quindi:
      1. mai firmare un compromesso PRIMA di aver ricevuto risposta dalla vostra banca.
      2. prendetevi il tempo di parlare con la/le banche informandoli che non potete mettere la clausola
      3. procurate SUBITO la documentazione richiesta dalla banca!
      4. rompete le scatole al bancario iniziando da 10gg dopo la consegna dei documenti
      5. sulla proposta fate passare 60gg dall’accettazione alla data del preliminare

      Così rischiate 3000euro…. ma tanto vi può aiutare (se vuole) la vostra agenzia immobiliare (se è un’agenzia professionale) anche se non è suo compito.

      Un saluto

      Rispondi
  4. Tania

    il   scrive 

    Buonasera, io e il mio compagno vogliamo acquistare un appartamento tramite agenzia immobiliare, abbiamo firmato il compromesso e questo è stato spedito alla proprietaria che non vive qui vicino, è passato ormai più di un mese e non l’ha ancora rispedito controfirmato, l’agente immobiliare ha tentato di parlare con la signora per telefono ma non è riuscita a risolvere niente, e noi siamo invece riusciti ad informarci tramite un suo parente che invece vive qui vicino: in pratica siamo riusciti a capire che la proprietaria (una signora di ottant’anni da sola senza figli o parenti lì vicino) non vuole firmare nessun documento, dice che non si fida e che in banca le hanno detto di non firmare niente.
    Noi adesso non sappiamo cosa fare, aspettavamo il compromesso firmato dalla proprietaria per darle l’acconto e andare in banca a chiedere il mutuo, invece siamo fermi.
    Cosa si può fare?

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Gent.ma Tania, grazie per averci contattato.
      E’ compito dell’agenzia mantenere e curare i contatti con i proprietari delle case che propone sul mercato. Mi par di capire invece che in questo caso il collega non abbia neppure mai incontrato la Signora ottuagenaria. Questi sono problemi che non dovrebbero mai esistere. Io credo che non abbiate altra alternativa di coinvolgere il parente nelle vicinanze e recarvi a rendere omaggio alla proprietaria, sperando nella Sua capacità di intendere e volere.
      Meglio scegliere un’altra casa…. e un’altra agenzia! 😉

      Rispondi
      • Tania

        il   scrive 

        La ringrazio tantissimo è stato davvero gentile e così veloce nel rispondere, grazie.
        Penso che cercheremo qualcos’altro anche se mi dispiace perché quest’appartamento ci piaceva molto e ed era anche conveniente.
        Mi chiedevo solo una cosa, ma è possibile fare come vorrebbe la signora e quindi chiedere il mutuo senza un compromesso? Anche se non abbiamo dato nessun acconto per noi sarebbe rischioso?

        Rispondi
        • admin

          il   scrive 

          Si Tania, tutto è possibile, ma la vedo dura. Al primo documento che manca sareste fermi e nessuna garanzia di arrivare in fondo e diventare finalmente proprietari. Non ve lo consiglio proprio. Mi spiace.

          Rispondi
          • Tania

            il   scrive 

            Si infatti era quello che pensavo anch’io…la ringrazio tantissimo
            Buona giornata

  5. Rabab

    il   scrive 

    Salve sto acquistando casa da un privato. Ho dato una caparra nell’ attesa dell’ accettazione del mutuo ed ora l esito è positivo.
    Il notaio mi ha consigliato di andare direttamente al rogido. Il problema che il venditore ha un mutuo residuo pari al prezzo della vendita ed ora mia banca mi chiede di versare il 20% prima del rogido perché vorrebbero un residuo pari all’ importo del mutuo. Come devo fare? Il notaio mi dice di fare una scrittura privata, ma sarò tutelata?

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Cosa cosa cosa?!?
      Mi scusi signora ma non capisco la situazione. La SUA BANCA le chiede di versare il 20%?!?
      C’è qualcosa che non mi torna.
      Mi scriva ad info@vitalimmobiliare.it dandomi una descrizione più completa della vicenda e sarò felice di aiutarla.

      Un saluto.

      Rispondi
  6. Gianluca

    il   scrive 

    Salve,
    Stiamo per formulare una proposta di acquisto. Abbiamo saputo che a breve dovrebbero deliberare dei lavori di ristrutturazione dell’immobile. Per legge se vengono deliberati prima del rogito, se non erro dovrebbero essere a carico del venditore. Ma la delibera potrebbe andare per le lunghe. E’ possibile inserire una clausola, ripresa poi nel preliminare, che se accettata dal venditore preveda uno sconto di x euro sul prezzo pattuito nel caso la delibera non avvenga prima del rogito? E’ sostenibile legalmente? Può dare dei consigli in merito?
    Grazie

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Salve Gianluca, grazie per averci contattato.

      Certo che è possibile se c’è pieno accordo fra le parti, l’ho visto fare diverse volte.
      Legalmente, non essendo un avvocato, non posso garantirle che in caso di controversia possa avere dei problemi. Non mi è mai successo di affrontare tale situazione e attualmente la giustizia italiana è, come dire, un pò aleatoria. 😉

      Un saluto.

      Rispondi
  7. Giuseppe

    il   scrive 

    Salve stiamo per acquistare casa tra privati niente Agenzia per noi è la prima volta e sinceramente abbiamo un Po paura e non sappiamo come procedere e non fare degli errori…domanda la caparra chi la decide il ventitore? O ce una regola? Quanto dare e quando darla accetto consigli greazie

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Buongiorno Giuseppe, grazie per averci contattato.

      Se ha seguito i miei video su questi argomenti, saprà che i passaggi fondamentali sono tre: la proposta, il compromesso e il rogito.
      Alla proposta si usa versare un assegno di caparra di 10/15.000 euro, che non verrà di solito neppure incassato (o dovrete registrarla all’ufficio delle entrate), ma che verrà stracciato al preliminare, dove darete un altro assegno per un totale, di solito, del 20% del prezzo della casa. Non c’è una regola, sono usi, e chi decide siete voi. Il proprietario poi potrà accettare o meno la vostra proposta.

      Un saluto e non esitati a chiamarmi in caso di bisogno!

      Rispondi
  8. Cosimo

    il   scrive 

    buona sera sono il venditore è ho messo in mezzo un’agenzia x vendere un immobile. ho firmato una proposta d’acquisto all’inizi di febbraio dove i compratori hanno fatto il primo assegno, il secondo assegno x convalidare la proposta è fissata x il 30 marzo tutto subordinato l’ottenimento del mutuo e con atto x il 30 aprile ma oggi 16 marzo non so se gli hanno accettato la proposta di mutuo. preciso l’agenzia non è seria perché mi voleva far firmare un altro contratto. se il 19 marzo gli viene accettata la proposta di mutuo, essendo una banca online ce la faranno a rispettare i tempi? e se non riescono a portarmi dal notaio entro la data stabilita cosa succede??
    Grazie

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Buonasera Cosimo, grazie per averci contattato.

      Mi sembra che i tempi ci siano… il Suo problema semmai è il 30 marzo, non il 30 aprile. Noi rogitiamo anche in meno di una settimana dalla delibera della banca. E’ vero che però prepariamo tutto per tempo, ma Lei, dal momento che la banca delibera, non ha più problemi. Se l’acquirente non riuscirà a pervenire a rogito nei termini, Lei potrà recedere dal contratto firmato (proposta o preliminare che sia) trattenendo le caparre.
      Per far valere i Suoi diritti senza possibilità di controversie, contatti il notaio che deve rogitare e, se si avvicina il 30 aprile, gli faccia chiamare il rogito. Nella data preposta si presenti dal notaio e, se l’acquirente non viene, faccia mettere per iscritto dal notaio che l’atto non si è potuto stipulare per inadempienza dell’acquirente.
      Ovviamente tutto ciò è inutile e perde di significato se non deliberano il mutuo.

      Un saluto.

      Rispondi
  9. Giulio Santi

    il   scrive 

    Buon giorno Sig.r Vitali
    Mio figlio vuole acquistare un appartamento proposto dall’ Agenzia, dopo vari contatti si è deciso e ha firmato in Agenzia la ‘Proposta di acquisto’,(subordinata al Mutuo) che ora verrà sottoposta al venditore.Se viene chiamato in agenzia col venditore che la firma a quel punto diventa un ‘preliminare’ di vendita’?
    Facendo così si saltano il notaio, la registrazione, i controlli da parte dell’agenzia come lei indica nei sui ottimi consigli?Cioè se si firma la proposta e il venditore la controfirma, poi, si passa già al rogito?Il che mi sembra poco sicuro e avveduto da parte di chi compra.Grazie

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Egr. Sig. Giulio, grazie per averci contattato.
      Passare dalla proposta d’acquisto al rogito definitivo, come ho spiegato nei miei post, è possibile ma non consigliabile.
      Infatti un preliminare di vendita, magari stilato dal notaio che rogiterà l’atto, permette di far fare all’agenzia, o meglio al venditore, tutti i controlli del caso sulla casa, in modo che non ci siano sorpresine dell’ultimo minuto.
      Certo il preliminare deve essere previsto sulla proposta, da farsi entro un termine. Se così non è, l’acquirente o il venditore possono comunque richiederne la stipula. Il costo del preliminare dal notaio, nei nostri atti e con i nostri notai di fiducia, non viene applicato in quanto lo consideriamo una naturale procedura successiva ad ogni proposta d’acquisto. Pensi che, nonostante il nostro modulo di proposta sia talmente esaustivo da rappresentare alla firma un vero e proprio preliminare di vendita legalmente parlando, comunque per la sicurezza di entrambe le parti noi passiamo sempre se possibile attraverso un preliminare.

      Un saluto.

      Rispondi
      • Giulio Santi

        il   scrive 

        Grazie vediamo se riusciamo a passare al preliminare dal notaio, anche perchè ‘annusiamo’ delle ‘incongruenze’.E grazie della pronta risposta.Lei è una risorsa per noi comuni cittadini

        Rispondi
  10. oriana

    il   scrive 

    Buoansera,
    potrei avere dei riferimenti di legge in cui trovo la possibilità di deroga, anche da voi indicata, della registrazione del preliminare se si rogita entro 20 giorni? Non riesco a trovare nulla ma l’agente immobiliare mi ha assicurato questa cosa. E non vorrei poi dover pagare sanzioni per una registrazione non fatta. Il rogito avverrà entro 20 giorni dal preliminare sottoscritto e con caparra confirmatoria versata.
    Grazie mille

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Salve Oriana, Le confermo il termine e la cosa più veloce è che chieda conferma anche al Suo Notaio.

      Comunque Le cerco il riferimento e glielo scrivo qui a breve.

      Un saluto.

      Rispondi
        • oriana

          il   scrive 

          Grazie mille per la sua risposta. Anche il notaio mi ha dato conferma ma senza un riferimento, che appunto vorrei.. dall’allegato che mi ha segnalato leggo i termini del ravvedimento, ma non si fa riferimento all’opzione della mancata registrazione se si fa il rogito entro i 20 giorni. A mio avviso è un mancato versamento dell’imposta di registro fissa di 200 € e dell’imposta di bollo , visto che invece le imposte sulle somme date come caparra vengono ad ogni modo pagate al rogito così…

          Resto dubbiosa!!
          Grazie per i suoi ulteriori chiarimenti che mi darà.

          Rispondi
          • admin

            il   scrive 

            Gent.ma Sig.ra Oriana, Le faccio i miei complimenti. Raramente ho incontrato persone che, come Lei, vogliono essere informate in maniera così precisa.
            La registrazione dell’atto definitivo, ovvero il pagamento delle imposte relative alla compravendita, se avviene entro i 20 giorni dalla data del contratto preliminare, sostituisce in toto e rende inutile la registrazione del preliminare. Essendo infatti un atto meramente fiscale, l’Ufficio dell’Entrate controlla soltanto che venga effettuata. In capo ad un preliminare o ad un rogito definitivo non ha importanza…. basta che si paghi! 😉
            Cosa che invece non avviene in caso di trascrizione dell’atto, dove la data di trascrizione del preliminare mantiene la propria valenza rispetto alla trascrizione successiva del rogito.

            Spero di esserle stato utile. Un saluto.

  11. elena

    il   scrive 

    buongiorno,

    vorrei comprare un terreno con un piccolo ripostiglio sopra. questo ripostiglio i vecchi proprietari l’hanno iscritto come pertineneza lla loro prima casa ed uguale farei io. probelma: iscrivendolo cosi non sono trascorsi i 5 anni per poter vendere senza penali. loro oggi mi chiedono di anticipare tutto il valore xche’devo chiudere l’ipoteca sul terreno e di aspettare poi fino a maggio per il rogito…. che garanzie ho io o come posso tutelarmi anche in caso di disgrazia? che assolutamente non auguro a nessuno ma se succede…), a cosa vado incontro?

    grazie mille
    Elena

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Buongiorno Elena, grazie per averci contattato e scusi per il ritardo con cui Le rispondo ma l’influenza non mi ha risparmiato!

      Se fossi in Lei mi informerei sulla solvibilità dei venditori. Infatti il problema si porrebbe solo se questi non fossero in grado un domani di restituirle l’intero prezzo più altrettanto come penale della caparra confirmatoria, se l’affare non dovesse giungere a buon fine. Tenga conto che comunque per eliminare una pertinenza va fatto un intervento di riaccatastamento da parte di un tecnico, ed è a carico dei venditori.

      Mi faccia sapere com’è andata, un saluto.

      Rispondi
  12. Massimiliano

    il   scrive 

    Salve.noi abbiamo firmato il compromesso per l’acquisto di un immobile .abbiamo versato 8mila euro di caparra e pagato 6100 di agenzia.non abbiamo copia della proposta firmata.solo copia del compromesso .che dopo quasi 2 Mesi non è stato registrato Perché l’agente immobiliare ha detto che la proprietaria ha l’esclusiva con un’altra agenzia.e appena darà l’esclusiva all’agenzia dove abbiamo firmato compromesso lo registrerà.ma ancora la casa ha il cartello con la vecchia agenzia.dice che possono truffare e fare firmare altri preliminari con altra gente o modificare il prezzo modificando compromesso?grazie.Massimiliano

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Salve Massimiliano, grazie per averci contattato.

      La situazione mi pare abbastanza “fumosa”. Lei ha copia del preliminare firmato in originale dalla proprietà? Vada all’ufficio delle entrate e lo registri! Cosa centra se l’agenzia che Le ha venduto casa non ha l’esclusiva? E’ la proprietà che dovrà in questo caso risolvere il problema, non lei!
      Ma che sia chiaro: registrare il preliminare è cosa ben diversa dal trascrivere il preliminare. Per essere sicuro che non vengano fatti giochi strani deve rivolgersi a un notaio e trascrivere il preliminare.

      Un saluto.

      Rispondi
  13. Daniela

    il   scrive 

    Ho firmato preliminare di vendita terreno agricolo,ho ricevuto la caparra ed è stata stabilita una data per il rogito,l’acquirente non ha rispettato il termine,sono trascorsi 15 giorni dalla scadenza ed ancora non so nulla,come debbo comportarmi.
    Grazie per la risposta e Buon anno!

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Carissima Daniela, Buon 2018 a Lei e famiglia.

      Vada dal Notaio e gli dica di “chiamare” il rogito, ovvero di fissare una data e un’ora per l’atto definitivo e di avvertire l’acquirente. In tale data Lei si presenti dal Notaio e se l’acquirente non viene lo faccia mettere agli atti dal Notaio.
      In questo modo l’acquirente diventa senz’altro inadempiente e Lei può trattenere la caparra e se lo desidera (non lo consiglio) avviare una causa per costringere l’acquirente a rogitare.

      Auguri!

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  14. Marina Migliucci

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    Comprando da una società che sta fallendo l abitazione principale si salva sempre Una società di mia fiducia ci presta i soldi si intesterebbe l immobile è mio marito prenderebbe il diritto di abitazione È sufficiente come abitazione principale

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    • admin

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      Bongiorno Marina, grazie per averci contattato.
      La domanda non mi è perfettamente chiara, ma se intende intestare la proprietà ad una società la cosa non credo funzioni.
      Infatti mi risulta che salvaguardia di acquirenti che comprano immobili da soggetti fallibili si applica solo al privato che acquista chiedendo l’applicazione dei vantaggi per la prima casa, trascrivendo il preliminare o rogando prima del fallimento, “al giusto prezzo”.
      Quindi la norma ha a mio avviso chiaramente una ratio di garanzia verso il privato che in buona fede acquista per se e non per chi intende speculare.
      Inoltre in caso di revocatoria sarà Lei a dover dimostrare di non esser stata a conoscenza della situazione di difficoltà della società che vende, cosa che mi sembra non sia il Suo caso.
      Lo prenda con beneficio di inventario, sicuramente un commercialista e un notaio a cui spiegare la situazione con più precisione sapranno rispondere meglio.

      Un saluto.

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  15. Lela

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    buonasera, abbiamo formulato una proposta d’acquisto irrevocabile, di quelle che hanno valore di compromesso, e versato una caparra confirmatoria, senza subordinare il tutto al mutuo. Il venditore ha accettato ma la banca adesso ci ha negato il mutuo. Siamo costretti a recedere: perderemo solo la caparra già versata o anche il resto della caparra confirmatoria (così viene chiamata nel contratto, e non “acconto”) che andava versato entro la fine del mese durante l’atto preliminare? potrebbero costringerci all’acquisto forzatamente? Grazie

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    • admin

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      Buongiorno Lela, grazie per averci contattato.
      Formulando ora la vostra rinuncia all’acquisto perderete solo l’assegno già versato al venditore.
      Normalmente la proposta irrevocabile d’acquisto non prevede che il venditore vi possa costringere a procedere all’acquisto. Peraltro è una possibilità davvero remota se il venditore a sua volta non si è impegnato in altra compravendita.
      Se tale opzione fosse precisata sulla proposta, basterà dimostrare con il semplice diniego scritto della banca a cui avete chiesto il mutuo la vostra impossibilità a procedere.
      Come ho detto nei video, la clausola riguardante il mutuo va omessa SOLO se avete la totale sicurezza di ottenerlo!
      Se avete un agente immobiliare professionista che vi segue, provate a far si che interceda verso il proprietario.
      Potrebbe riuscire a mediare il danno, se non è passato troppo tempo dalla proposta.
      Un saluto.

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  16. laura

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    Buonasera. Siamo in procinto di comprare casa. Ci siamo affidati ad un’agenzia immobiliare della zona dove viviamo. La mia domanda é relativa alla tempistica che intercorre tra il preliminare e il rogito. Tutta la trattativa é iniziata a luglio e ancora ad oggi con la banca che ha dato l’ok x il mutuo non c’è una data x il rogito. É normale questa tempistica. Grazie x la risposta

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    • admin

      il   scrive 

      Buongiorno Laura, grazie per averci contattato.
      La tempistica deve essere indicata nel preliminare! Il Suo preliminare DEVE riportare la data entro la quale deve essere stipulato il contratto definitivo (il rogito).
      Quindi non capisco la Sua domanda, a meno che il preliminare non sia stato fatto “in casa”, cioè senza rispettare i canoni per cui tale contratto è valido ed operativo.
      Mi faccia sapere. Un saluto.

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