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I TRE PASSAGGI PER NON FARSI FREGARE QUANDO COMPRI CASA parte 2

I tre passaggi fondamentali per non farsi fregare quando compri una casa.

In questo articolo continuo a svelarti i retroscena de i tre passaggi fondamentali che ti garantiscono contro qualsiasi truffa immobiliare.

 

Comprare casa al giorno d’oggi senza esperienza può essere davvero pericolosa.

Magari è la prima che compri e sei totalmente a digiuno della materia. O magari no, ancora peggio se la prima volta è filato tutto liscio…. casualmente.

NOTA BENEse ti sei perso il primo capitolo della saga leggi qui!

Nel precedente post ti ho raccontato tutti i segreti della proposta irrevocabile d’acquisto, ora vediamo come si giunge al preliminare di vendita.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare

Il contratto preliminare, detto anche impropriamente “compromesso”, è un documento che deve contenere tutti gli elementi che saranno poi presenti nel rogito definitivo.

Un preliminare di vendita di due paginette striminzite non serve a nulla, e troppo spesso ne vediamo di fatti così, anche redatti da chi invece dovrebbe garantire il corretto svolgersi della pratica.

Ecco perchè è importante che tu scelga già nella proposta irrevocabile d’acquisto un Notaio di prima qualità. I Notai sono esseri umani e non sono tutti uguali, come del resto le agenzie immobiliari. Quello che si è portati a fare è richiedere a due/tre Notai un preventivo di spesa e scegliere quello più economico.

Questa cosa equivale a comprare un prezioso anello di diamanti in una tabaccheria invece che nella migliore gioielleria della città: sei sicuro che siano diamanti?!?. 

notaio-180x200Il Notaio fa la differenza, e se pensi che tra il miglior Notaio della tua città ed il peggiore ballano al massimo 4/500 euro di spesa, capisci che su un acquisto così importante per te e per la tua famiglia è proprio dove ti consiglio assolutamente di non risparmiare. Se i preventivi cantano differenze maggiori, fatti delle domande! E’ evidente che il Notaio economico ha scordato di computare spese che, guarda caso, ti chiederà invariabilmente al rogito, e questo non ti piacerà.

Se l’agenzia è professionale e vende molto invece ti consiglierà un ottimo Notaio a cui porta tante pratiche e che quindi ti farà un prezzo migliore, proprio perchè sei cliente di quella agenzia.

Il percorso

Il periodo che passa tra la proposta irrevocabile d’acquisto e il preliminare di vendita è importantissimo.

Tu sei magari impegnato a portare i documenti alla banca per ottenere il mutuo, ma un’agenzia che si rispetti invece deve far si che vengano fatti tutti i controlli necessari perchè non ci siano sorprese sulla casa quando ne sarai l’effettivo nuovo proprietario.

Tutte queste procedure, e i documenti necessari, vengono svolte in parte dal Notaio (se è bravo), in parte da un tecnico del venditore.

Ti consiglio di firmare un preliminare di vendita solo se:

  1. hai ottenuto la delibera del mutuo dalla banca
  2. il preliminare è stato redatto dal Notaio e non dall’agenzia, anche se puoi stipularlo tranquillamente in agenzia
  3. l’agenzia nel frattempo ha controllato che la documentazione dell’immobile rispetti lo stato di fatto, cioè la realtà di cosa compri
  4. siano in corso eventuali sanatorie o modifiche catastali per rendere “vendibile” l’immobile

Quando firmi il preliminare, che tu sia insieme al venditore o meno, questo dev’essere letto in ogni sua parte, e se c’è qualcosa che non capisci l’agente deve spiegarti bene cosa significa.

In questa occasione, dopo le firme, dovrai consegnare l’assegno di caparra al venditore, o la differenza rispetto all’assegno di caparra versato a proposta irrevocabile d’acquisto. E dovrai pagare l’agenzia immobiliare.

Come? L’agenzia immobiliare non si paga a rogito?

La giurisprudenza ha identificato come corretto che l’agenzia ti chieda le provvigioni al preliminare di vendita, e molte infatti lo fanno. In effetti il compito dell’agenzia sarebbe terminato già all’accettazione della proposta irrevocabile d’acquisto, in quanto la volontà delle parti si è manifestata e conclusa, ma se l’agenzia è seria ti chiederà di essere pagata a preliminare di vendita, confermando di continuare a seguire la pratica fino al rogito definitivo.

NBVitali immobiliare quando sarai a rogito non solo sarà presente con umn proprio incaricato, ma ti chiederà di esprimere liberamente un tuo giudizio su come tutto ha funzionato. E questo verrà pubblicato sul nostro sito internet, a riprova dell’impegno che mettiamo in ogni compravendita.

 

L’importante, ripeto, è che nei 30/45 giorni che son passati tra la proposta e il preliminare, tu abbia ottenuto il mutuo e il Notaio e l’agenzia abbiano controllato tutto. Quindi se ci sono cose da mettere a posto siano già in corso di soluzione.

Meglio rimandare un preliminare (va fatto in accordo col venditore e firmato per iscritto) che giungere a preliminare senza certezze. Quindi non aver remore a chiedere al tuo agente come procede la pratica, ne hai tutto il diritto.

Il preliminare di vendita va registrato. Non dar retta a chi banalizza questa cosa, la legge parla chiaro. E’ vero che attualmente non ci sono controlli, ma questi potrebbero iniziare anche fra 10 anni e le sanzioni previste sono poco simpatiche.

La registrazione del preliminare di vendita è una cosa puramente fiscale: in pratica anticipi all’Ufficio delle Entrare una piccola parte delle tasse che pagherai poi al rogito. Questa somma ti verrà scalata dal totale, quindi non perdi altro che poche euro di bolli e diritti. Solo se rogiti entro 20 giorni dal preliminare puoi farne a meno, un’agenzia o un Notaio serio ti consiglieranno sempre di registrare il preliminare. Per evitare di spendere 2/300 euro oggi potresti domani trovarti a pagare decine di migliaia di euro di multa… conviene?

Altro discorso è la trascrizione del preliminare.

La trascrizione è un atto notarile che rende pubblico il preliminare. Cosa vuol dire? Vuol dire che sei garantito al 100% che nessuno può stipulare un altro preliminare di vendita e accampare diritti sull’immobile. Questo atto però è molto oneroso, e si fa normalmente solo in due casi:

  1. l’immobile ha un valore molto elevato
  2. il venditore non è affidabile

Il costo della sola trascrizione può partire dalle 1000 euro e salire… quindi non ti consiglio di farla se non nei casi di assoluta necessità che ti indicherà il Notaio.

Se stipuli il preliminare dal Notaio o in agenzia non cambia, basta che il documento sia stato redatto dall’ufficio del Notaio. Otterrai in pochi giorni la copia registrata del preliminare, che ti deve essere consegnata anche in fotocopia (così risparmi un po’ di bolli), tanto la copia che vale è solo quella depositata all’Ufficio delle Entrate.

Ricorda che se compri da un soggetto fallibile (la società di un costruttore per esempio) se stai comprando come prima casa il tuo acquisto è garantito anche se la società dovesse fallire. Se invece compri come seconda casa questa garanzia non c’è, quindi pretendi le fidejussioni degli acconti versati previste per legge dal costruttore.

All’atto del preliminare di vendita le copie delle proposte d’acquisto vanno restituite all’agenzia o distrutte, non devono esistere più documenti che riguardino la stessa compravendita e il preliminare supera e sostituisce in toto la proposta.

Quindi sei arrivato al preliminare, lo hai firmato in accordo col venditore e sei a buon punto. Avverti la tua banca se hai richiesto il mutuo e preparati…. il tuo sogno si sta avverando senza sorprese.

Leggi l’ultimo capitolo della saga: il rogito definitivo

 

 

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Articoli precedenti del nostro blog.

Paolo per fine post

 

 

 

(20) Comments

  1. oriana

    il   scrive 

    Buoansera,
    potrei avere dei riferimenti di legge in cui trovo la possibilità di deroga, anche da voi indicata, della registrazione del preliminare se si rogita entro 20 giorni? Non riesco a trovare nulla ma l’agente immobiliare mi ha assicurato questa cosa. E non vorrei poi dover pagare sanzioni per una registrazione non fatta. Il rogito avverrà entro 20 giorni dal preliminare sottoscritto e con caparra confirmatoria versata.
    Grazie mille

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Salve Oriana, Le confermo il termine e la cosa più veloce è che chieda conferma anche al Suo Notaio.

      Comunque Le cerco il riferimento e glielo scrivo qui a breve.

      Un saluto.

      Rispondi
        • oriana

          il   scrive 

          Grazie mille per la sua risposta. Anche il notaio mi ha dato conferma ma senza un riferimento, che appunto vorrei.. dall’allegato che mi ha segnalato leggo i termini del ravvedimento, ma non si fa riferimento all’opzione della mancata registrazione se si fa il rogito entro i 20 giorni. A mio avviso è un mancato versamento dell’imposta di registro fissa di 200 € e dell’imposta di bollo , visto che invece le imposte sulle somme date come caparra vengono ad ogni modo pagate al rogito così…

          Resto dubbiosa!!
          Grazie per i suoi ulteriori chiarimenti che mi darà.

          Rispondi
          • admin

            il   scrive 

            Gent.ma Sig.ra Oriana, Le faccio i miei complimenti. Raramente ho incontrato persone che, come Lei, vogliono essere informate in maniera così precisa.
            La registrazione dell’atto definitivo, ovvero il pagamento delle imposte relative alla compravendita, se avviene entro i 20 giorni dalla data del contratto preliminare, sostituisce in toto e rende inutile la registrazione del preliminare. Essendo infatti un atto meramente fiscale, l’Ufficio dell’Entrate controlla soltanto che venga effettuata. In capo ad un preliminare o ad un rogito definitivo non ha importanza…. basta che si paghi! 😉
            Cosa che invece non avviene in caso di trascrizione dell’atto, dove la data di trascrizione del preliminare mantiene la propria valenza rispetto alla trascrizione successiva del rogito.

            Spero di esserle stato utile. Un saluto.

  2. elena

    il   scrive 

    buongiorno,

    vorrei comprare un terreno con un piccolo ripostiglio sopra. questo ripostiglio i vecchi proprietari l’hanno iscritto come pertineneza lla loro prima casa ed uguale farei io. probelma: iscrivendolo cosi non sono trascorsi i 5 anni per poter vendere senza penali. loro oggi mi chiedono di anticipare tutto il valore xche’devo chiudere l’ipoteca sul terreno e di aspettare poi fino a maggio per il rogito…. che garanzie ho io o come posso tutelarmi anche in caso di disgrazia? che assolutamente non auguro a nessuno ma se succede…), a cosa vado incontro?

    grazie mille
    Elena

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Buongiorno Elena, grazie per averci contattato e scusi per il ritardo con cui Le rispondo ma l’influenza non mi ha risparmiato!

      Se fossi in Lei mi informerei sulla solvibilità dei venditori. Infatti il problema si porrebbe solo se questi non fossero in grado un domani di restituirle l’intero prezzo più altrettanto come penale della caparra confirmatoria, se l’affare non dovesse giungere a buon fine. Tenga conto che comunque per eliminare una pertinenza va fatto un intervento di riaccatastamento da parte di un tecnico, ed è a carico dei venditori.

      Mi faccia sapere com’è andata, un saluto.

      Rispondi
  3. Massimiliano

    il   scrive 

    Salve.noi abbiamo firmato il compromesso per l’acquisto di un immobile .abbiamo versato 8mila euro di caparra e pagato 6100 di agenzia.non abbiamo copia della proposta firmata.solo copia del compromesso .che dopo quasi 2 Mesi non è stato registrato Perché l’agente immobiliare ha detto che la proprietaria ha l’esclusiva con un’altra agenzia.e appena darà l’esclusiva all’agenzia dove abbiamo firmato compromesso lo registrerà.ma ancora la casa ha il cartello con la vecchia agenzia.dice che possono truffare e fare firmare altri preliminari con altra gente o modificare il prezzo modificando compromesso?grazie.Massimiliano

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Salve Massimiliano, grazie per averci contattato.

      La situazione mi pare abbastanza “fumosa”. Lei ha copia del preliminare firmato in originale dalla proprietà? Vada all’ufficio delle entrate e lo registri! Cosa centra se l’agenzia che Le ha venduto casa non ha l’esclusiva? E’ la proprietà che dovrà in questo caso risolvere il problema, non lei!
      Ma che sia chiaro: registrare il preliminare è cosa ben diversa dal trascrivere il preliminare. Per essere sicuro che non vengano fatti giochi strani deve rivolgersi a un notaio e trascrivere il preliminare.

      Un saluto.

      Rispondi
  4. Daniela

    il   scrive 

    Ho firmato preliminare di vendita terreno agricolo,ho ricevuto la caparra ed è stata stabilita una data per il rogito,l’acquirente non ha rispettato il termine,sono trascorsi 15 giorni dalla scadenza ed ancora non so nulla,come debbo comportarmi.
    Grazie per la risposta e Buon anno!

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Carissima Daniela, Buon 2018 a Lei e famiglia.

      Vada dal Notaio e gli dica di “chiamare” il rogito, ovvero di fissare una data e un’ora per l’atto definitivo e di avvertire l’acquirente. In tale data Lei si presenti dal Notaio e se l’acquirente non viene lo faccia mettere agli atti dal Notaio.
      In questo modo l’acquirente diventa senz’altro inadempiente e Lei può trattenere la caparra e se lo desidera (non lo consiglio) avviare una causa per costringere l’acquirente a rogitare.

      Auguri!

      Rispondi
  5. Marina Migliucci

    il   scrive 

    Comprando da una società che sta fallendo l abitazione principale si salva sempre Una società di mia fiducia ci presta i soldi si intesterebbe l immobile è mio marito prenderebbe il diritto di abitazione È sufficiente come abitazione principale

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Bongiorno Marina, grazie per averci contattato.
      La domanda non mi è perfettamente chiara, ma se intende intestare la proprietà ad una società la cosa non credo funzioni.
      Infatti mi risulta che salvaguardia di acquirenti che comprano immobili da soggetti fallibili si applica solo al privato che acquista chiedendo l’applicazione dei vantaggi per la prima casa, trascrivendo il preliminare o rogando prima del fallimento, “al giusto prezzo”.
      Quindi la norma ha a mio avviso chiaramente una ratio di garanzia verso il privato che in buona fede acquista per se e non per chi intende speculare.
      Inoltre in caso di revocatoria sarà Lei a dover dimostrare di non esser stata a conoscenza della situazione di difficoltà della società che vende, cosa che mi sembra non sia il Suo caso.
      Lo prenda con beneficio di inventario, sicuramente un commercialista e un notaio a cui spiegare la situazione con più precisione sapranno rispondere meglio.

      Un saluto.

      Rispondi
  6. Lela

    il   scrive 

    buonasera, abbiamo formulato una proposta d’acquisto irrevocabile, di quelle che hanno valore di compromesso, e versato una caparra confirmatoria, senza subordinare il tutto al mutuo. Il venditore ha accettato ma la banca adesso ci ha negato il mutuo. Siamo costretti a recedere: perderemo solo la caparra già versata o anche il resto della caparra confirmatoria (così viene chiamata nel contratto, e non “acconto”) che andava versato entro la fine del mese durante l’atto preliminare? potrebbero costringerci all’acquisto forzatamente? Grazie

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Buongiorno Lela, grazie per averci contattato.
      Formulando ora la vostra rinuncia all’acquisto perderete solo l’assegno già versato al venditore.
      Normalmente la proposta irrevocabile d’acquisto non prevede che il venditore vi possa costringere a procedere all’acquisto. Peraltro è una possibilità davvero remota se il venditore a sua volta non si è impegnato in altra compravendita.
      Se tale opzione fosse precisata sulla proposta, basterà dimostrare con il semplice diniego scritto della banca a cui avete chiesto il mutuo la vostra impossibilità a procedere.
      Come ho detto nei video, la clausola riguardante il mutuo va omessa SOLO se avete la totale sicurezza di ottenerlo!
      Se avete un agente immobiliare professionista che vi segue, provate a far si che interceda verso il proprietario.
      Potrebbe riuscire a mediare il danno, se non è passato troppo tempo dalla proposta.
      Un saluto.

      Rispondi
  7. laura

    il   scrive 

    Buonasera. Siamo in procinto di comprare casa. Ci siamo affidati ad un’agenzia immobiliare della zona dove viviamo. La mia domanda é relativa alla tempistica che intercorre tra il preliminare e il rogito. Tutta la trattativa é iniziata a luglio e ancora ad oggi con la banca che ha dato l’ok x il mutuo non c’è una data x il rogito. É normale questa tempistica. Grazie x la risposta

    Rispondi
    • admin

      il   scrive 

      Buongiorno Laura, grazie per averci contattato.
      La tempistica deve essere indicata nel preliminare! Il Suo preliminare DEVE riportare la data entro la quale deve essere stipulato il contratto definitivo (il rogito).
      Quindi non capisco la Sua domanda, a meno che il preliminare non sia stato fatto “in casa”, cioè senza rispettare i canoni per cui tale contratto è valido ed operativo.
      Mi faccia sapere. Un saluto.

      Rispondi
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