I TRE PASSAGGI PER NON FARSI FREGARE QUANDO COMPRI CASA parte 3
I tre passaggi fondamentali per non farsi fregare quando compri una casa.
In questo articolo termino di svelarti i retroscena de i tre passaggi fondamentali che ti garantiscono contro qualsiasi truffa immobiliare.
Comprare casa al giorno d’oggi senza esperienza può essere davvero pericolosa.
Magari è la prima che compri e sei totalmente a digiuno della materia. O magari no, ancora peggio se la prima volta è filato tutto liscio…. casualmente.
se ti sei perso il primo capitolo della saga leggi qui!
se ti sei perso il secondo capitolo della saga leggi qui!
Dopo aver scoperto la proposta irrevocabile d’acquisto e il contratto preliminare di compravendita arriviamo finalmente a parlare del:
il rogito definitivo, diventi proprietario!
Il rogito è l’atto notarile con cui acquisisci la proprietà dell’immobile, e di solito anche il possesso, quindi le chiavi.
Quest’atto è da farsi per forza presso un Notaio, che provvederà a trascriverlo, per renderlo pubblico.
Il documento è molto simile, se il preliminare è stato fatto bene, al preliminare stesso. Il Notaio procederà ad identificarti, a chiederti i documenti d’identità, e inizierà a leggere l’atto.
Non aver paura di interrompere e di chiedere spiegazioni! Molti clienti hanno soggezione del Notaio, che invece se è bravo si renderà sempre disponibile a rispondere a qualsiasi dubbio. Infatti molti dei passaggi del rogito sono scritti in “notariese”, una lingua compresa solo dagli addetti ai lavori. Il Notaio ha il compito di tradurre se è il caso in italiano ciò che non è comprensibile a noi comuni mortali. 
Se l’agenzia è professionale, avrai al tuo fianco un incaricato che ha il compito di controllare che tutto si svolga regolarmente, consegnare eventuali documenti ancora mancanti e supportarti per ogni esigenza.
Se hai chiesto un mutuo, sarà presente anche l’incaricato della banca che porta con se l’assegno per saldare il venditore. In questo caso, finito di leggere l’atto di compravendita, il Notaio deve leggere l’atto di mutuo e fartelo firmare, prima di procedere alla firma conclusiva. Durante la lettura del mutuo puoi chiedere che il venditore esca dall’ufficio, essendo un atto che compete solo a te.
Il mutuo è un vero e proprio atto notarile, quindi devi essere informato che pagherai al Notaio due atti: quello di compravendita e quello di mutuo. Il totale di queste spese, comprese le tasse, bolli, visure e quant’altro ti deve essere stato comunicato prima di presentarti all’atto.
ACQUISTARE PRIMA E MEGLIO: la nostra playlist su Youtube
E se non mi presento che succede?
Se una delle parti, pur essendo avvisata del giorno e della data dell’atto, senza giusta causa (leggi senza avvertire per tempo) non si presenta volontariamente dal Notaio, diventa inadempiente. L’altra parte, quella presente, può chiedere la risoluzione del preliminare e pretendere le caparre in gioco, o tramite giudice addirittura costringere la parte inadempiente a concludere il contratto. Quindi vedi di esserci quando sarà il tuo momento! 😉
Durante l’atto ti verranno fatte vedere le planimetrie di ciò che stai comprando e dovrai confermare che rappresentano la realtà esistente. Dovrai firmarle, quindi controlla bene che la casa sia rappresentata perfettamente sulla carta. Se il venditore avrà prodotto una certificazione urbanistica puoi stare tranquillo, un tecnico ha controllato tutto e si è preso la responsabilità che tutto sia ok.
Ti verrà consegnato uno strano documento che assomiglia ai cartelli che vedi sulle lavatrici e che ne indicano il consumo. E’ in pratica la stessa cosa e si chiama APE che vuol dire attestazione di prestazione energetica. In pratica ti dice quanto consuma la casa per riscaldarsi o raffrescarsi. Vale dieci anni da quando è stato prodotto e dovrai rifarlo solo se farai modifiche che migliorino le prestazioni dell’immobile, come ad esempio sostituire le finestre. E’ necessario per la compravendita ed è a carico di chi vende, non accettare di firmare il rogito senza questo documento.
Se ti sei accordato per lasciare tempo al venditore di occupare la casa per il trasloco, assicurati che nel rogito, e ancor prima nel preliminare nel caso, esista esplicita una penale se ciò non accade. Il venditore dovrà liberare l’immobile entro una certa data, se non lo fa pagherà per ogni giorno di ritardo tot euro.
Se invece l’immobile è libero ecco che ti devono essere consegnate le chiavi…. tutte le chiavi. Il mio consiglio è comunque di investire qualche euro per cambiare le serrature di casa, cantina e garage. Nel passato non sai quante mani le abbiano possedute. Anche se il venditore è in piena buona fede, non può saperlo neppure lui. Pensa solo se la casa in passato è stata affittata…..
L’atto termina con le firme, che devono essere ben leggibili. A questo punto il Notaio saluterà il venditore e si fermerà con te per concludere il pagamento di tasse e parcella.
Se il Notaio è di qualità provvederà subito a trascrivere in via telematica la compravendita, per renderti a tutti gli effetti pieno proprietario di casa. Tieni conto che i termini per fare questo sono di 30gg. e finchè non viene fatto un venditore truffaldino potrebbe rogitare con un altro acquirente, come in passato spesso succedeva.
Quindi? Chi era poi il legittimo proprietario?
Era colui il cui Notaio aveva trascritto l’atto per primo, e l’altro malcapitato non aveva altra strada che iniziare una causa lunga, costosa e spesso infruttuosa perchè il venditore scorretto nel frattempo si faceva di nebbia.
Oggi accade di rado, anche perchè un buon Notaio fa controlli fino a poche ore dal rogito, ma questo per farti capire quanto sia importante sia la scelta del Notaio che dell’agenzia immobiliare a cui affidarti.
Vitali immobiliare lavora solo con i migliori Notai della zona. Se deciderai di optare per un Notaio qualsiasi, magari per risparmiare pochi spicci, ovviamente sei libero di farlo e l’agenzia ti seguirà comunque fino a rogito, anche se non condivideremo la tua scelta. Se la pratica subirà ritardi o si creeranno problemi per questi motivi comunque cercheremo in tutti i modi di risolverli anche se non sono compiti che ci competono, ma ti consiglio caldamente di non speculare su un passaggio così importante per te.
A volte sento anche questa:
La mia agenzia è seria perchè mi ha fatto avere tre preventivi da tre Notai diversi…
Stai attento: un’agenzia ha interesse a fare questa cosa? Ovviamente no. Così facendo ti sta pilotando verso un Notaio, facendosi nemici gli altri due. Chiedi sempre tu in prima persona i preventivi se lo desideri, poi informa il tuo agente immobiliare. Se l’agenzia ha buoni rapporti con un Notaio valido (perchè fa tante compravendite), saprà farti avere i suoi servigi al miglior prezzo comunque.
Ora sei proprietario, che emozione! Stringi le chiavi della tua nuova casa e non vedi l’ora di entrarci dentro per incominciare a viverla.
Anche qui l’agenzia immobiliare può fare la differenza.
Vitali immobiliare ha convenzioni con chi vende mobili, arredi, luci e illuminazione. Ha professionisti per aiutarti ad arredare, a rinfrescare, perfino a ristrutturare la tua casa facendoti risparmiare un sacco di soldi. Sempre in piena trasparenza, chiedi pure ai tuoi artigiani di fiducia poi, se lo desideri, controlla i preventivi con i nostri. Se sono migliori i tuoi saprai che sei stato trattato davvero bene!
I contratti delle utenze, non trovo il contatore, il libretto della caldaia…. tutti gli aspetti del comprare casa sono il nostro pane quotidiano.
Sei un nostro cliente, siamo e saremo sempre al tuo fianco per qualsiasi cosa.
Se hai trovato utile questo articolo, fammelo sapere commentando su:
clicca sul logo del social che preferisci. Tengo molto al tuo parere personale, grazie.
Articoli precedenti del nostro blog.
sergio carella
il scrive
Buongiorno grazie dei bei consigli, ho bisgno di aiuto per l’aquisto della mia prima casa!
Avrei tramite agenzia individuato l’immobile ,che pero’ al momento è affitato ad una coppia di ultra 65enni, con contratto per altri 3 anni ma a detta dell’agenzia, e per una chiacchierata che ho fatto personalmente con l’affittuario , sarebbero disposti a lasciare prima l’immobile se trovassero accordo economico(caparre, buonauscita + trasloco) con il proprietario .Ora mi chiedo se dovessi fare proposta subordinata all’ottenimento del mutuo ,cosa potrei aggiungere per evitare che il proprietario l’accetti ,anche avendo effettivamente preso accordi con l’inquilino ,ma che poi effettivamente questo non liberi la casa?avevo pensato ad una proposta subordinata all’ottenimento del mutuo lunga 6/8 mesi con la clausula di avere l’appartamento vuoto all’accettazione,farlo in sede notarile sarebbe troppo tardi perchè il proprietario avrebbe gia’ incassato l’assegno della caparra e dubito me lo restituirebbe senza avviare una pratica legale con costi ma sopratutto tempi biblici.
Grazie
admin
il scrive
Buongiorno Sergio, grazie per averci contattato.
Qualsiasi accordo preventivo con gli inquilini è carta straccia. L’unica cosa che vale è la regolare disdetta del contratto d’affitto.
Ma la responsabilità ricade sul proprietario, ed è proprio la caparra che incasserà a creargli il pungolo a perseguire il risultato.
Io Le consiglio di informarsi bene, presente il proprietario e gli inquilini, che tempi sono necessari per liberare l’appartamento. Definita la data, proporre una proposta subordinata con data del preliminare precedente almeno un mese dalla liberazione dell’immobile. Per quella data dovrà aver ottenuto la delibera del mutuo, in modo da poter stipulare il preliminare SENZA apporre alcuna clausola. Il proprietario, essendo SICURO della Sua possibilità di acquistare procederà a far liberare l’immobile, in modo che alla stipula del preliminare siate entrambi tranquilli. Se qualcosa non dovesse andare per il verso giusto, la caparra che Lei avrà versato al venditore dovrà essere restituita doppia, e se le carte sono fatte come devono, qualsiasi azzeccagarbugli farà valere i Suoi diritti in tempi brevissimi e con costi limitati, ben più bassi della caparra che riceverà dal venditore.
E’ fondamentale che Lei conosca a grandi linee la situazione patrimoniale di chi vende, ma se hanno un appartamento da affittare quasi sicuramente non sono nullatenenti.
Un saluto.
👉 Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Deny
il scrive
Sono un oriundo ritornato in patria dalla Svizzera dopo aver lavorato per ben 47 anni.
Ho acquistato un appartamento in Italia da una agenzia.
Tutto è stato pagato in contanti ed ho ricevuto le chiavi.
Purtroppo:
L‘ex propetario mi ha detto che devo pagare il vecchiò contatore del gas che lui ha 30 anni fà montato.
Se non lo pago me lo spengne!
La stessa cosa per il contatore della luce poichè lui ci ha attaccato ancora le luci del giardino e ilsuo box (garage).
Ho fatto il contratto con ENEL per tutti e due i casi e il miei nuovi contatori saranno montati tra una settimana o due. Può il venditore chiudermi la luce gas ed acqua? Grazie di cuore Deny
admin
il scrive
Deny buongiorno, grazie per averci contattato.
Credevo di averle sentite tutte in 15 anni di attività, ma questa proprio mi mancava!
Questo aspetto andava ovviamente regolato PRIMA della compravendita.
Durante il rogito normalmente si parla di come volturare le utenze e ci si mette d’accordo per evitare costi aggiuntivi inutili.
Ora invece è evidente che i rapporti col venditore, che mi pare di capire sia anche il Suo vicino di casa, non mi sembrano idilliaci.
Cosa può o non può fare il venditore e a cosa vada in contro nel caso Le interrompa l’erogazione dei servizi credo che le possa rispondere solo un buon avvocato.
Certo che andare per vie legali per una cosa così futile è assurdo ed avrebbe del ridicolo se non fosse che la Sua situazione non lo è affatto.
Si rivolga all’agenzia che ha curato la compravendita perché faccia ragionare il venditore. Se è questione di riconoscere qualche euro per Suoi consumi in attesa dell’installazione dei nuovi contatori sono sicuro che troverete un accordo.
Un saluto.
👉 Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Giulia
il scrive
Buongiorno,
Innanzitutto volevo fare i complimenti per l’articolo perché ritengo che sia molto interessante.
Per questo motivo vorrei chiedere un parere per quello che riguarda l acquisto che dovrei fare di una casa.
E normale che dopo aver fatto la proposta ,vincolata al mutuo, e il mutuo sia stato accettato,la perizia sia andata a buon fine,mi venga chiesto dall’agenzia di svincolare la proposta al mutuo?
A detta dell’agenzia si usa farlo per velocizzare i tempi e per facilitare i venditori ad acquistare a loro volta un altra casa.
A me questo e sembrata una cosa strana, ed infatti nn ho accettato.
Ringrazio anticipatamente.
admin
il scrive
Buongiorno Giulia, grazie per i complimenti!
La richiesta del collega deriva dal fatto che le banche mal digeriscono di esporsi, dichiarando per iscritto che la Sua pratica di mutuo è stata deliberata e che la perizia è positiva. Quindi Le viene chiesto uno svincolo dalla clausola sospensiva, per permettere ai venditori di procedere al proprio acquisto. Questa cosa però non giova ne a lei ne ai venditori. Mi spiego: se lei desse lo svincolo e, per qualche arcano motivo, la Sua banca dovesse fare dietro- front all’ultimo momento, sarebbe Lei a pagarne le spese. Non potrebbe acquistare e perderebbe la caparra versata. Ma il venditore diventato a Sua volta acquirente si troverebbe nella medesima situazione! Non avendo venduto non potrebbe acquistare etc etc…. e inizia un delirio!
Ecco perché in Vitali immobiliare non ci piace questa cosa e sulle proposte subordinate mettiamo sempre un termine entro il quale l’acquirente deve dimostrare di aver ottenuto il mutuo, tramite idonea documentazione da parte della banca. E’ facile per le banche suggerire di apporre la clausola di sospensione, ma è un Suo diritto vedere per iscritto che l’istituto in questione HA DELIBERATO IL SUO FINANZIAMENTO, LA PERIZIA E’ CONGRUA E CONFORME E QUINDI NON CI SONO IMPEDIMENTI DI SORTA ALLA COMPRAVENDITA. Ovvio che se nel frattempo Lei apre 12 finanziamenti con Findomestic…. 😉
Quindi, per comportarsi con correttezza, chiami la Sua banca, spieghi la cosa e chieda un documento che attesti il buon fine della Sua pratica e lo consegni al collega. Questo ribalta sulla banca la responsabilità di un eventuale défaillance finale, e i venditori potranno in modo relativamente tranquillo impegnarsi a loro volta.
Un saluto.
👉 Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Mauro
il scrive
Buongiorno sono mauro ,sto comprando casa tramite agenzia. E ho richiesto tramite banca la garanzia stato, questa dura 3 mesi e no 6 mesi come le richieste normali. La scadenza è il 30 marzo scritto anche sul compromesso , solo che il notaio ancora non mi da una data ed oggi è 14 marzo sono preoccupato vorrei sapere se si può cambiare il notaio e trovarne uno più disponibile e che mi dia il giorno del rigido .anche perché se per ipotesi assurda non facciamo a fare l’atto entro il 30 marzo io dovrei richiedere nuovamente il fondo garanzia stato e si può modificare in quel caso il compromesso e allungare i tempi?
admin
il scrive
Buongiorno Mauro, che scegliere il notaio sbagliato possa essere causa di problemi questo ormai l’ho ripetuto all’infinito, ma che il notaio non faccia un atto di rogito per tempo, beh…. mi sembra molto grossa.
Lo chiami! O lo faccia chiamare dal Suo agente immobiliare e vedrà che rogiterà nei termini derivanti dal compromesso.
Una richiesta di spostare i termini del rogito è sempre possibile, ma deve essere d’accordo il venditore.
Un saluto.
Paola
il scrive
Salve,ho letto,i vostri consigli,e vorrei chiederle alcuni passaggi,sto acquistando casa,con un’agenzia che non mi piace molto ,ma purtroppo la casa dei miei sogni ,è in quella agenzia, ma sento puzza di truffa,hanno fretta a vendere e non sanno dare consigli giusti e sembrano impreparati a dare informazioni sull’immobile,ho dovuto prendere un mio tecnico ,nonostante mi chiedano una percentuale di 6000 euro ,una follia!!!!,dunque pagare un tecnico mio,in più pagare l’agenzia ,solo che il mio tecnico vuole giorni per andare in comune e chiedere informazioni sull’ immobile ,e documenti vari ,ed io ho paura che la casa se la possa aggiudicare qualcun’altra, nel frattempo ,visto che mi piace veramente tanto!!!!!
Sono sicura che questa rispecchia il mio sogno di casa!!!!dopo varie ricerche vane ,è stato come un colpo di fulmine!!!,ma non vorrei dalla troppa fretta rischiare di prendere qualche fregata,visto che in precedenza proprio un’agenzia mi ha truffato!!!la ringrazierei se mi potesse dare un consiglio in merito
Buongiorno e grazie,Paola
admin
il scrive
Buonasera Sig.ra Paola, grazie di averci contattato.
Mi spiace che abbia avuto pessime esperienze in passato e che anche stavolta l’agenzia non Le ispiri fiducia.
Se la casa è davvero quella che desidera, si assicuri che la proposta d’acquisto contenga tutte le clausole che obbligano la proprietà a produrre la documentazione urbanistico-catastale che attesti la regolarità dell’immobile.
Infatti non è Lei che deve premunirsi, incaricando e pagando un tecnico, ma la proprietà dell’immobile deve consegnarle la casa perfettamente in regola.
Se ciò non dovesse essere alla data di rogito Lei sarà nel pieno diritto di richiedere la caparra confirmatoria.
Si ricordi di indicare un Notaio in gamba e vedrà che tutto andrà per il meglio.
Buone Feste.
Alessandra
il scrive
Articoli utilissimi, spiegati con un linguaggio semplice e diretto.
Da consigliare
admin
il scrive
Grazie Alessandra, felice di essere utile.
Pingback:I TRE PASSAGGI PER NON FARSI FREGARE parte 2