I TRE PASSAGGI PER NON FARSI FREGARE QUANDO COMPRI CASA
I tre passaggi fondamentali per non farsi fregare quando compri una casa.
In questo articolo inizio a svelarti i retroscena dei tre passaggi fondamentali che ti garantiscono contro qualsiasi truffa immobiliare.
Comprare casa al giorno d’oggi senza esperienza può essere davvero pericoloso.
Magari è la prima che compri e sei totalmente a digiuno della materia. O magari no, ancora peggio se la prima volta è filato tutto liscio…. casualmente.
Mille insidie si celano dietro una compravendita immobiliare, e non parlo solo di danno economico, ma di perdita di tempo, mal di pancia, delusione, depressione….
Se leggerai fino in fondo questo articolo salvavita e le prossime due puntate sarai sicuro e tranquillo.
Facciamo finta che tu stia cercando casa, magari da solo o tramite un’agenzia immobiliare, e l’hai trovata!
E adesso?
Come faccio a comprarla in totale sicurezza?
Ecco come dovresti procedere per comprare la tua nuova casa senza pericoli in tre passaggi obbligati:
- la proposta irrevocabile d’acquisto
- il contratto preliminare di vendita
- il rogito definitivo
Oggi ti parlo della prima, anche perché è la prima che affronterai se vuoi comprare casa in sicurezza:
La proposta irrevocabile d’acquisto
Questo documento è fondamentale. Purtroppo i tempi della stretta di mano sono finiti da un pezzo, e se vuoi salvaguardarti sul serio questo passaggio è importantissimo.
Hai visitato la casa, ti piace e la vuoi comprare. Il prezzo è giusto (un piccolo sconto è sempre da chiedere), oppure non è giusto e vuoi tentare di strapparla ad un prezzo conveniente. Comunque vuoi fermarla, così che nessuno te la porti via mentre procedi alla compravendita. Infatti, se l’immobile è giusto per te, è sicuramente giusto anche per qualcun’altro, che magari l’ha visitato tempo addietro.
Non esitare, una proposta irrevocabile d’acquisto ti garantisce di essere il primo ad aggiudicarti la casa se il proprietario l’accetterà in ogni sua parte.
Stai ben attento:
- la proposta irrevocabile d’acquisto non è un semplice foglio di carta con scritto il prezzo che intendi offrire
- la proposta irrevocabile d’acquisto non vale nulla se non è corredata da una caparra, quindi da un assegno
- la proposta irrevocabile d’acquisto deve contenere un termine, una data entro la quale la proprietà deve risponderti, o perderà ogni valore e il tuo assegno tornerà indietro
La stretta di mano o un foglio di carta buttato giù senza le clausole importanti di una proposta irrevocabile d’acquisto non ti garantiscono un bel nulla. In qualsiasi momento il proprietario potrà dirti “mi dispiace non vendo più”, oppure “mia sorella ha deciso di comprarlo lei”, insomma non c’è nessun vincolo che obblighi il proprietario a mantenere la parola data.
Sia che tu stia cercando da solo, sia tramite agenzia, assicurati che esista un vero e proprio modulo da compilare con tutte le clausole in bella vista e, nel caso sia un’agenzia, leggi attentamente ciò che andrai poi a firmare.
Moduli di proposta irrevocabile d’acquisto ne trovi finchè vuoi su internet, ma solo un’agenzia professionale possiede moduli studiati e progettati da studi legali. Questi hanno lo scopo di salvaguardare sia te che il venditore, perchè tutto si svolga regolarmente e senza problemi.
Tutti i moduli in Vitali immobiliare sono regolarmente depositati presso la Camera di Commercio, come prevede la normativa vigente, la quale controlla che siano regolari e non contengano nessuna clausola vessatoria, cioè dannosa per l’acquirente o per il venditore.
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La caparra
Quando fai un’offerta per fermare una casa, l’unica cosa che ti garantisce, oltre alla correttezza del modulo, è l’assegno di caparra che offrirai alla proprietà.
Se il modulo è fatto come si deve, l’assegno diventa una vera e propria caparra confirmatoria, cioè se la proprietà accetta la tua proposta e poi ci ripensa, dovrà restituirti un importo doppio rispetto a quello ricevuto. Se invece, dopo l’accettazione della proporsta, sei tu a tirarti indietro, perderai l’assegno.
Esempio: fai una proposta su una casa da 100.000 euro e dai un assegno di 10.000 euro come caparra. La proposta viene accettata dal venditore. Se poi lui si ritira dovrà darti i tuoi 10.000 più altri 10.000. Se sei tu a non continuare perderai il tuoi 10.000. Tutto chiaro?
Più è corposo l’assegno e più blocchi l’immobile. Infatti nell’esempio sopra, se nel frattempo il venditore riceve un’altra proposta da 120.000 euro, recederà dalla tua dandoti i tuoi 10.000 + altri 10.000 e accetterà l’altra, che gli da un maggior guadagno di 10.000 euro. Quindi non fare mai proposte con assegni di caparra da 1.000 euro, non sei garantito.
L’assegno di caparra deve essere sempre intestato al venditore, mai all’agenzia!
Quasi sempre l’assegno di caparra non viene incassato, ma viene tenuto in deposito dal venditore o dall’agenzia. Quando sarai a preliminare verrà stracciato e ne verrà fatto un altro che verrà effettivamente incassato dal venditore. Questo non implica che non sia valida la caparra, che esula dal fatto che l’assegno sia stato incassato o meno.
Quindi, se ti piace la casa, non attendere a proporre la tua proposta irrevocabile d’acquisto e fai un assegno che ti garantisca. Se non verrà accettata, il tuo assegno tornerà indietro e non dovrai niente a nessuno. Controlla che l’agenzia non pretenda soldi in caso di mancata accettazione, deve essere ben specificato sul modulo. Fidarsi è bene…..
Se la tua proposta viene accettata, devi venirne a conoscenza (per iscritto) entro la data di scadenza della proposta irrevocabile d’acquisto. L’agente deve comunicartelo, o via email (PEC) o per telegramma. Insomma devi essere informato di cosa sta accadendo. Se passa la data di accettazione, sei libero di ritirare il tuo assegno immediatamente. Non accettare periodi di accettazione molto lunghi (10 giorni sono fin troppi) a meno che non ci siano motivi specifici, per esempio i venditori sono molti eredi e serve tempo per contattarli tutti.
Pretendi una copia della proposta firmata e dell’assegno che lasci a caparra.
Le note
Ogni proposta irrevocabile d’acquisto che si rispetti ha un spazio per contenere degli accordi, come per esempio se la tua offerte comprende arredi. Un buon agente immobiliare ti sconsiglierà di aggiungere note che non riguardano l’immobile. Spesso le proposta irrevocabile d’acquisto non vanno a buon fine perchè hai scritto che vuoi, che ne so, compreso nel prezzo, il comodino della camera da letto!
Tutto ciò che non riguarda l’immobile lascialo ad una trattativa successiva, il tuo interesse è che il proprietario accetti la tua offerta sull’immobile. Poi vedrai che l’agente immobiliare, se è bravo, ti aiuterà anche ad ottenere il comodino. 
Altra cosa importante: se devi fare un mutuo, la banca ti consiglierà di aggiungere nelle note che la proposta irrevocabile d’acquisto è subordinata all’ottenimento dello stesso. Delle banche e come comportarsi con loro scriverò in un prossimo post.
Nel frattempo ti consiglio questo:
se sei veramente sicuro di ottenere il mutuo, e solo se lo sei davvero, non aggiungere questa clausola nelle note!
Questa cosa rende molto debole la tua proposta. Il proprietario sarà meno disponibile a concederti lo sconto che chiedi, sapendo che in definitiva niente è concluso finchè non avrai la delibera del mutuo, e nel frattempo non potrà vendere ad altri. Inoltre se l’agenzia è seria, continuerà a far visitare l’immobile ad altri clienti, salvaguardando il venditore, e raccogliendo eventuali altre proposte in attesa che la tua diventi veramente operativa.
Se invece questa clausola non viene apposta, all’accettazione del venditore tutto, o quasi, è deciso, e la casa è bloccata contro qualsiasi altra nuova offerta.
E’ importante che tu sappia che la proposta irrevocabile d’acquisto deve essere accettata così come l’hai decisa tu. Se il venditore ti fa una controfferta, o cambia anche solo una data della proposta, questa non vale più nulla e sei liberissimo di ritirare il tuo assegno. Spesso le modifiche volute dal proprietario vengono apposte e controfirmate sulla proposta stessa. Questa usanza può funzionare ma non è corretta al 100%. Un agente immobiliare in gamba ti consiglierà di fare una nuova proposta con le modifiche richieste dal venditore se di tuo gradimento, perchè venga poi accettata regolarmente.
Se seguirai questi consigli sarai sicuro che la casa che desideri sta davvero diventando tua.
Leggi il secondo capitolo: il percorso verso il preliminare di vendita.
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Articoli precedenti del nostro blog.
Marco
il scrive
Salve,
l’assegno di caparra da consegnare all’agenzia durante la proposta irrevocabile d’agenzia deve essere di tipo circolare o può essere un normale assegno bancario? Eccetto per il caso in cui sia io (acquirente) a ritirarmi dalla proposta, come posso essere sicuro che questo non venga effettivamente mai incassato?
….e poi…è obbligatorio avere disponibilità sul conto per poter emettere questo assegno? mi spiego, siccome dovrà quasi sicuramente chiedere un mutuo al 100%, ne va da se che non ho disponibilità nemmeno per un assegno da 10.000 euro di caparra. Come posso fare? Non esiste altro modo di garanzia (magari tramite la banca stessa del mutuo)?
Ne approfitto anche per un altro chiarimenti che esula da questa questione: nella cifra del mutuo è possibile far comprendere anche tutte le altre spese per l’acquisto (notarili/imposta registro/arredamento)?
Grazie anticipatamente
admin
il scrive
Buongiorno Marco, grazie per averci contattato.
Attenzione agli assegni: un assegno di caparra può essere un assegno bancario, ma deve essere incassabile!
Vada nella Banca che le farà il mutuo e chieda uno scoperto di conto per il periodo che Le serve per giungere a rogito. Se le fanno delle storie, visto che peraltro si faranno pagare molto bene, si faccia delle domande sulle promesse che la Banca Le ha fatto di ottenere il mutuo.
Un mutuo al 100% è sempre un terno al lotto. Se poi vuole aggiungere anche le spese dell’operazione, diventa cosa ardua.
Un piccolo finanziamento collaterale, sempre gestito dalla Banca che eroga il mutuo, risolve questa situazione in maniera… corretta.
C’è chi “droga” il prezzo dell’immobile per far saltar fuori un mutuo più alto del prezzo pagato. Questa cosa non la consiglio assolutamente, visto che ha risvolti non solo legali ma che si infrange contro la perizia necessaria alla Banca per deliberare definitivamente. Un tempo era un giochino molto diffuso, ma allora le Banche concedevano facilmente mutui anche al 120% ed erano in grado di “pilotare” i periti.
Oggi è cambiato tutto, e se davvero quella casa Le interessa, piuttosto trovi un parente o un “vero” amico che Le possa prestare le somme necessarie a terminare la compravendita.
Un saluto.
👉 Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Marco
il scrive
Buongiorno. La settimana scorsa abbiamo fatto una proposta per un appartamento. Dopo abbiamo controllato la visura catastale che pur troppo non va bene. Il proprietario nel 70 ha comprato l’appuntamento dal costruttore con il mutuo e ancora non risulta il proprietario definito della casa. Ci ha dato tutti gli atti di proprietà e di successione. Tutto a posto. Ma nella visura non è chiaro: dice che lei ha comprato 25 percento dal fratello, 25 percento è suo e 50 percento non si sa chiaramente. Siamo molto preoccupati. Ci potrebbe aiutare? Grazie mille
admin
il scrive
Buongiorno Marco, grazie per averci interpellato.
Si rivolga immediatamente al Notaio che ha scelto per rogitare e gli faccia fare la cosiddetta “ventennale”, cioè la visura che ricostruisce i passaggi di mano dell’immobile fino ad oggi. Se la proposta è stata accettata da uno solo degli aventi diritto non è valida, soprattutto se la proprietà non è limpida.
Un saluto.
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Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Alessando
il scrive
Salve, avrei un quesito …. lo scorso mese di maggio ho accettato una propsta di acquisto per il mio immobile subordinata all’accettazione del mutuo da parte dell’acquirente, fin qui nessun problema ma avendo io in corso a mia volta un acquisto mi sono raccomandato più volte che il rogito sarebbe dovuto avvenire entro il 31 luglio 2018, data che è stata indicata nella proposta. Il mutuo è stato deliberato nel mese di giugno e quindi l’agenzia mi ha consegnato l’assegno che è diventato caparra confirmatoria. Purtroppo il perito della banca ancora non è venuto a visitare la mia casa, il mutuo che necessita di assicurazione consap ancora non puo’ essere erogato e in più il notaio scelto dall’acquirente fino al prossimo settembre non rogita.
Io da tutto questo, a parte ammalarmi di fegato, ho subito un danno, come posso tutelarmi? la proposta scade automaticamente al 31 luglio o devo tutelarmi con una raccomandata RR all’agenzia e cosa scrivere? Grazie
Preciso che il mutuo che richiede assicurazione consap ancora non puo’ essere erogato perchè in attesa della documentazione consap, documentazione che a detta dell’agente immobiliare sarebbe dovuta arrivare 20 giorni dopo la delibera del mutuo da parte della banca (20 giugno)
admin
il scrive
Buongiorno Alessandro, grazie per averci contattato.
Il preliminare è stato fatto? Se non è stato stipulato, Lei ha teoricamente diritto a chiedere il doppio della caparra se vengono superati i termini della proposta e, documentandoli, i danni che sosterrà ma tutto dipende da come è stata scritta quella proposta d’acquisto!. Se per esempio è stato rimarcato per iscritto che il termine era perentorio, Lei ha una forza diversa. Se invece tutto si è svolto a parole…. Io la raccomandata la farei sicuramente, meglio ancora se scritta dal Suo legale, all’acquirente e per conoscenza all’agenzia.
Un saluto e mi faccia sapere come va a finire.
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Alessando
il scrive
Grazie della cortes ee velocie risposta il preliminare non è stato fatto, dalla proposta si sarebbe dovuti passare direttamente al Rogito, allegata alla proposta vi è una scrittura privata specificatemente “parte integrante della proposta di acquisto” dove si dice espressamente che il rogito dovrà avvenire entro e non oltre il 31 luglio 2018… anche l’acquirente da me sentito dice di essersi fidato delle tempistiche piu’ volte confermate e promesse dall’agente immobiliare,
admin
il scrive
Purtroppo anche se l’acquirente non ha colpa è sua responsabilità onorare il contratto. Poi, nel caso, si rivarrà sull’agenzia se è in grado di provare di esser stai mal consigliato. Mi sappia dire come finisce! Un saluto.
marta
il scrive
Buongiorno,
tramite un’agenzia immobiliare che ha gestito la compravendita, ho formulato una proposta di acquisto, accettata dal venditore, con consegna di assegno circolare di euro 5.000,00, già incassato dal venditore (per cui non più acconto ma caparra, se non sbaglio).
Già nella proposta mi impegno a corrispondere al venditore, al momento della registrazione del preliminare in Agenzia entrate, altri 25.000 euro.
La domanda è la seguente:
se il venditore, prima della registrazione del preliminare, dovesse rifiutarsi di vendermi l’immobile, l’importo che mi deve restituire è di euro 10.000 (doppio della caparra) oppure di euro 60.000? (doppio caparra+doppio somma garantita alla registrazione del preliminare)
Grazie per la risposta
Cordiali saluti
admin
il scrive
Buongiorno Marta e grazie per averci contattato.
La risposta è…. la seconda!
Infatti la registrazione del contratto preliminare di compravendita è un atto meramente fiscale, con cui si anticipa all’Agenzia delle Entrate una parte delle tasse che dovrà pagare a rogito. Niente di più.
Ciò che obbliga il venditore a restituirle i suoi 30.000 euro + altri 30.000 è la firma del contratto e la consegna dell’assegno, che deve riportare la data del contratto, mi raccomando.
Da quel momento in poi, se il venditore si ritira, dovrà darle il “doppio” della caparra, che il preliminare sia registrato o meno.
Un saluto.
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Daniele
il scrive
Salve ho firmato il contratto x un appartamento e dopo averlo stipulato il proprietario ha deciso che si porta via il clima perché gli serve e le tende da sole me le venderebbe a 3000 perché sono elettriche altrimenti le toglie…nel contratto nn è stato detto nulla a parte il mobilio come posso risolvere ..quello Dell agenzia mi ha detto che sono accessori della casa e quindi può toglierle
admin
il scrive
Buonasera Daniele, grazie per averci contattato.
Purtroppo queste cose succedono proprio quando…. non è stato detto nulla!
Mentre le tende da sole sono sicuramente da catalogare fra gli accessori, per quanto riguarda la climatizzazione la cosa è controversa. Infatti c’è chi considera tali apparecchiature , una volta installate, come facenti parte degli impianti dell’immobile. Questa è la tesi che seguiamo normalmente nelle nostre compravendite, a meno che non ci siano accordi diversi tra le parti, sempre possibili. Del resto è più la spesa a smontare e rimontare i normali “split”, che poi vanno ricaricati, piuttosto che lasciarli in loco. Anche perché il costo di queste apparecchiature è calato moltissimo. Se il proprietario si intestardisce, si assicuri che lo smontaggio avvenga a regola d’arte, in modo che le tubazioni non vengano inquinate da polvere e siano correttamente chiuse. Così con poca spesa potrà re installare climatizzato nuovi. La tenda? Beh, qui da noi con 3000 euro ne fa due!
Un saluto.
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Daniele
il scrive
Buongiorno Sig. Vitali, Le vorrei fare una domanda a fronte una proposta irrevocabile d’acquisto. Le spiego nel dettaglio la situazione che si è venuta a generarsi. Il proprietario dell’appartamento (nell’atto un attico compreso di terrazzo) decede e lascia in eredità ai figli l’immobile. Non hanno aperto la successione, pratica che apriranno (tra l’altro a mie spese ma che verranno decurtate dall’importo totale dell’immobile) solo dopo aver firmato la proposta d’acquisto. Ora mi chiedo,
1) una volta aperta la successione emergerà logicamente la proprietà dell’immobile, e se qualcuno ha delle rivalse in termini economici nei confronti dei venditori dello stesso? ci potrebbe essere un pignoramento o già è possibile verificare tramite visura di un notaio?
2) l’assegno famoso in sede di proposta che andrebbe fatto al proprietario dell’immobile (non avendo in mano ancora la successione) andrebbe di conseguenza all’agenzia immobiliare?
3) nell’atto notarile il lastricato solare non è di proprietà dei venditori ma ancora della società costruttrice (si risolverebbe con una voltura catastale? se possibile con quali costi? Con conseguente trascrizione dell’atto. (Quindi mi ritroverei un atto regolare dopo aver fatto la proposta!)
La ringrazio anticipatamente.
Un cordiale saluto
admin
il scrive
Daniele buongiorno e grazie per averci contattato.
In breve ecco cosa Le consiglio di fare:
1) faccia la Sua proposta specificando che al momento del preliminare la successione dovrà essere definita, determinando il costo dell’atto notarile di successione a Suo carico come ulteriore caparra confirmatoria. Infatti solo durante la successione il Notaio potrà identificare senza errori i veri aventi diritto.
2) scriva che l’assegno di caparra, intestato all’erede noto del defunto, verrà trattenuto IN DEPOSITO dall’agenzia immobiliare fino al preliminare di vendita.
3) scriva inoltre che l’immobile a rogito dovrà esserle consegnato in regola con ogni situazione pendente, in particolare con il lastrico solare accreditato correttamente all’immobile, sia catastalmente che dal punto di vista urbanistico. Non posso sapere quale operazione sia necessaria per regolarizzare il lastrico dalle informazioni che mi scrive, ma non è un problema Suo, è del venditore!
4) si informi bene sulla solvibilità del venditore: in caso di problemi Lei avrà diritto alla restituzione della caparra doppia (assegno in deposito + costo della successione), ma tutto ciò sarà inutile se il venditore è nullatenente, quindi non in grado di pagare tali somme.
Un caro saluto a Lei e… se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva in breve il Suo problema e se e come Le sono stato d’aiuto. Con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Mobi
il scrive
Buongiorno,
a marzo ho fatto una proposta d’acquisto (con assegno 5000€) per un immobile subordinata all’accettazione del mutuo. La proposta d’acquisto è stata accettata. Le date indicate (preliminare fine marzo e atto notarile metà maggio) sono ormai passate perchè ero in attesa dell’uscita del perito e della delibera del mutuo avvenuta in data 14/05/18 (tempistiche non rispettate ma accettate verbalmente dal venditore). Dalla perizia si evincono delle Non Conformità in particolare dovute alle planimetrie non aderenti allo stato dell’immobile (dichiarate conformi dal venditore sulla proposta). Queste non Conformità hanno decurtato il valore di perizia e di conseguenza il valore del mutuo che la banca può erogare. In questo caso, ho il diritto di chiedere l’adeguamento dei dati catastali prima dell’atto? E soprattutto se il mutuo erogato (per l’inadempienza della parte venditrice e dell’agenzia che avrebbe dovuto controllare) non è quello che ho chiesto, mi mancano dei soldi per la compravendita, in questo caso cosa succede? La proposta è valida anche se 1- le date non sono state rispettate, 2- il venditore ha confermato la Conformità delle planimetrie smentite in perizia, 3- il mutuo deliberato non è la cifra che ho chiesto? Il mio assegno che fine fa? Grazie
admin
il scrive
Buongiorno…. Mobi? Grazie per averci contattato.
Non conosco come è stata redatta la proposta d’acquisto. Se fosse una delle nostre sarebbe senz’altro decaduta per aver superato il termine entro il quale Lei doveva ottenere la delibera del mutuo. Quindi assegno torna indietro e nessuno fa male.
Nel Suo caso direi che:
1. la proposta non è valida
2. il venditore è comunque responsabile della difformità
3. il Suo mutuo non viene erogato a sufficienza per difetto riguardante l’immobile di cui Lei non era a conoscenza
Le consiglio di recarsi in agenzia e provare a chiedere una riduzione del prezzo pattuito (se le interessa la casa) o chiedere di chiudere la pratica con le buone, suggerendo la co_responsabilità dell’agente immobiliare. Se non funziona credo che un qualsiasi avvocato la possa trarre d’impaccio facilmente.
Un saluto e… se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e se e come Le sono stato d’aiuto. Con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Mobi
il scrive
Buongiorno,
Mobi è una contrazione del nome e del cognome… comunque grazie per la tempestiva risposta.
E’ stato molto esauriente.
Grazie
Buona giornata
Sabrina
il scrive
Salve, ho fatto una proposta in data 18 aprile senza particolari vincoli o scadenze e ad oggi non ho avuto nessuna risposta di accettazione o meno . Posso ritenermi libera dato che sono passati 15 gg senza che ci sia nessuna data di scadenza ? C è solo la data della proposta. E la caparra mi verrà restituita? Grazie .
admin
il scrive
Buongiorno Sabrina, scusi il ritardo.
Una proposta senza data di scadenza non ha valenza, può andare a ritirare il Suo assegno.
Visto che non è stato specificato il termine, in pratica poteva recedere in qualsiasi momento, anche un’ora dopo averla scritta.
Un saluto e… se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e se e come Le sono stato d’aiuto. Con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Giovanni Buti
il scrive
Buongiorno Sig. Vitali, Le vorrei fare una domanda riguardo una proposta irrevocabile d’acquisto. Le spiego la situazione: ho ereditato un immobile che ho deciso di mettere in vendita. Dopo vari tentativi infruttuosi sia con agenzie che privatamente si fa avanti un potenziale compratore. …omissis… La parte acquirente mi ha fatto una proposta irrevocabile di acquisto tramite il suo legale (la stessa non prevede alcuna “caparra” o assegno quindi viene a mancare il punto 2 della sua lista di caratteristiche da lei indicate) che ho inizialmente accettato. Ieri l’altro mi contatta una persona che aveva visto l’immobile vari mesi fa senza che poi la trattativa si concludesse chiedendomi se era sempre in vendita, alla mia risposta che avevo una proposta irrevocabile, mi fa presente che al momento ha la necessaria liquidità per pagare il prezzo da me richiesto originariamente (ovviamente un po’ di sconto ci può stare) che di circa il 20% più alto di quanto mi offrirebbe l’altro e sopratutto, dato che la casa gli interessa molto, vorrebbe andare velocemente al rogito (cosa che l’altro non può fare perchè deve richiedere un mutuo, come indicato nella proposta). Capirà che la proposta del secondo è per me molto interessante e sicuramente molto più vantaggioso. Secondo lei, se comunicassi, una volta avuta la certezza che il secondo acquirente è intenzionato a comprare (e su questo dovrà pensarci il mio legale a cui avrei potuto fare questa domanda ma purtroppo è fuori italia per lavoro e irraggiungibile per una settimana) se dicessi al primo acquirente che non ho più intenzione di vendere, l’aver accettato la sua proposta (pur senza alcun assegno a caparra) mi obbliga in qualche modo? O posso recedere tranquillamente? Mi scusi se la contatto ma in settimana ho un contatto diretto con la seconda persona e vorrei capire come muovermi e se fosse necessario prendere del tempo. Cordialmente, Giovanni Buti
p.s. complimenti per le informazioni, il video e questo forum
admin
il scrive
Salve Giovanni, grazie per averci contattato e per i complimenti.
Come ho detto diverse volte una proposta senza una caparra vale come il 2 di coppe se giochiamo a bastoni!
Ora, non sapendo cosa ha firmato, non so quali clausole ci siano nel documento stilato dal legale. Controlli che non ci siano clausole che la obblighino a versare penali e attenda di avere una VERA proposta d’acquisto da parte del secondo interessato. Poi tramite raccomandata dia pure la Sua disdetta alla precedente proposta.
Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/vitalimmobiliare/
Un saluto.
P.S. Mi scusi se ho leggermente accorciato la Sua, ovviamente senza stravolgere il senso.
Giovanni Buti
il scrive
Buongiorno Sig. Vitali,
La ringrazio per la risposta e ha fatto bene ad accorciare la mia domanda, volevo essere molto chiaro dato che la situazione è complessa. Nella proposta non vi è menzionata alcuna penale. Sicuramente visiterò la Sua pagina.
Cordialmente
Silvia
il scrive
Gentilissimo, in data 16 aprile scorso abbiamo firmato una proposta di acquisto con “scadenza” dopo 15 giorni, ovvero il 1 maggio, e allegato un assegno che ora è depositato in agenzia. Alla scadenza dei 15 giorni, l’agenzia ci ha chiesto di aspettare ancora perché i proprietari “ci stanno pensando”, in quanto in questo periodo hanno avuto dei problemi e non hanno potuto riflettere sulla nostra offerta. Secondo Lei è un comportamento corretto? Dovremmo attendere oppure recuperare subito l’assegno? Grazie di cuore e cordiali saluti!
admin
il scrive
Buongiorno Silvia, grazie per averci contattato.
Uhm… la risposta è: dipende!
Quanto vi interessa la casa? Se vi interessa molto, recatevi in agenzia e formulate una nuova proposta d’acquisto (quella vecchia è scaduta e non vale più nulla) con un termine molto ravvicinato, per esempio tre giorni. Se c’è resistenza da parte dell’agenzia fatevi delle domande! State chiedendo di rifare una proposta!! Chiedete di contattare i proprietari personalmente rassicurando l’agente sul suo diritto a ricevere le provvigioni. Se continua ad esserci resistenza cambiate casa, e cambiate agenzia.
Parto sempre dal presupposto che le persone siano in buona fede e che non stiano avvenendo giochini al rialzo da parte del venditore.
15 giorni sono sufficienti per qualsiasi proposta. Se non vi è stata accettazione, ne un cenno da parte dell’agenzia prima dello scadere del termine c’è qualcosa che non va.
Mi spiego meglio. Se ricevo una proposta, informo immediatamente i venditori e li incontro per l’accettazione. Se ciò non può avvenire per problemi oggettivi, avverto SUBITO gli acquirenti… non alla fine.
E’ sempre interesse dell’agenzia far accettare le proposte in tempi brevi, ne tenga conto nella Sua decisione finale.
Un saluto.
Silvia
il scrive
Grazie di cuore per la cortese ed esaustiva risposta.
Marco
il scrive
Buonasera . Ho firmato una proposta di acquisto sulla quale è indicato che l’atto notarile verrà stipulato entro il 30 giugno.
Sul modulo non è apposta una data dalla quale si possa risalire al giorno in cui tale proposta d’acquisto è stata firmata.
Dunque non è datata.
L’accettazione da parte del venditore mi è arrivata soltanto attraverso un messaggio su WhatsApp dell’agente immobiliare ( nel modulo c’è scritto “la presente proposta è irrevocabile per 15 giorni dalla sua sottoscrizione e diverrà inefficace se entro tale termine non verrà inviato tramite telegramma o lettera raccomandata comunicazione dell’accettazione della stessa. Detta comunicazione potrà essere sostituita dalla dichiarazione del proponente di ricezione della copia della proposta d’acquisto accettata).
Nel frattempo mi sono comunque mosso per chiedere alla banca la fattibilità del mutuo (la proposta è vincolata all’accettazione del mutuo); la pratica del mutuo è stata predeliberata nel senso che redditualmente potrà essermi concesso, ma si attende ancora l’arrivo del perito.
Il mio problema consiste nel fatto che dopo aver atteso un mese e mezzo la planimetria “corretta” utile al perito per poter procedere alla perizia, mi accorgo che c’è una difformità sul disegno riguardante un muro che nella realtà è un muro da 30, mentre sul disegno è un muro da 10. Voglio pretendere che la piantina sia consona con la realtà, non solo perché sostengo che sia giusto che io abbia in mano le carte corrette anche per una futura vendita da parte mia (mi corregga se sbaglio) ma anche perché il perito per ogni sopralluogo che dovrà effettuare ( se con la prima visita troverà delle difformità, dovrà chiedere di correggerle e perciò dovrà tornare una seconda volta), mi chiederà un compenso.
Senza contare che cosi i tempi si allungheranno e tutto questo evolversi di situazioni che trascinano il tempo in avanti di mesi, mi stanno creando una situazione di ansia e diffidenza nei confronti dei venditori e dell’agenzia stessa.
Dico, posso tirarmi indietro se innanzitutto la proposta d’acquisto non riporta una data in cui è stata sottoscritta?
E non avendo ricevuto tramite mezzi idonei l’accettazione della stessa?
Saluto cordialmente
admin
il scrive
Buongiorno Marco, grazie per averci contattato.
Si certo, Lei può ritirarsi, anche se dovrà probabilmente andare per vie legali, cosa che consiglio proprio come ultima spiaggia.
Una difformità come quella che mi descrive rientra spesso nelle tolleranze, e un perito difficilmente farà problemi per un muro di diverso spessore.
Se la casa in fondo Le interessa davvero, perché non andare oltre? Ha fatto un preliminare o solo una proposta? Ha versato dei soldi di caparra?
Mi sappia dire, un saluto.
Marco
il scrive
Buonasera. Grazie per la risposta.
Si tratta di una proposta di acquisto e l’assegno è stato indicato sulla stessa, ma non è stato emesso perché si attendeva la fattibilità del mutuo.
Ed in attesa di perizia al momento la pratica del mutuo è tecnicamente in sospeso.
Grazie.
Cordiali saluti.
Marco
admin
il scrive
Felice di esserle stato utile, mi faccia sapere come va a finire!
Chiara
il scrive
Buongiorno,
abbiamo fatto una proposta di acquisto per un appartamento che non ha agibilità e che ha un abuso( ovvero ha creato una veranda non sanata) , l’agenzia ci ha assicurato che il proprietario riporterà allo stato iniziale l’appartamento solamente dopo che il mutuo è stato approvato, inoltre ha insistito sul fatto che non faranno accettare la nostra proposta al venditore e che una volta approvato il mutuo cancellano la nostra proposta e ce ne vogliono rifar fare una senza vincolo di mutuo, dicendo che se comunque il mutuo non passa al momento della perizia è “colpa” del venditore e quindi la caparra ci viene ridata anche se non c’è il vincolo del mutuo, inoltro loro vogliono la provvigione al momento dell’accettazione della proposta.
A me sembra tutto molto sospetto, in quanto da dicembre questa casa è stata in trattativa riservata e non ci davano informazioni, non ci facevano vedere l’appartamento, poi dopo addirittura 4 mesi non è stato erogato il mutuo e quindi hanno ricominciato gli appuntamenti. Invece adesso hanno detto che nonostante la nostra proposta, anche se venisse accettata senza vincolo di mutuo loro vogliono continuare a fare vedere l’appartamento e nel caso ci siano altre proposte vogliono comunque prenderle.
Io trovo il tutto scorretto nei nostri confronti, soprattutto perchè da dicembre ad aprile la casa è stata ferma perchè c’era questa proposta vincolata al mutuo ( fatta da un amico della proprietaria dell’agenzia) ed ora invece, vogliono certezze da noi… e dicono che non è legale accettare proposte vincolate al mutuo, anzì rischiano grosso a prenderle….
Può cortesemente farmi sapere se è lecito fare proposte vincolate al mutuo ed accettarle e come mi consiglia di procedere? Grazie, saluti Chiara
admin
il scrive
Buonasera Chiara, grazie per averci interpellato.
La situazione è abbastanza… “fumosa”.
Per rispondere alla Sua domanda: è perfettamente lecito fare proposte subordinate all’erogazione del mutuo per l’acquisto. Cancellare una proposta e rifarla quando il mutuo è deliberato non ha senso, basta dare un termine entro il quale la banca deve deliberare. Superato tale termine senza delibera, la proposta decade. Con delibera invece la proposta è a tutti gli effetti operativa. La proprietà deve accettarla però, o l’iter non parte. E’ corretto continuare a far visitare l’immobile entro il termine di cui parlavo prima, come pure raccogliere proposte che però vengono messe in coda. Invece non capisco la storia del perito. La banca viene informata che esistono abusi e che verranno sanati entro il rogito, quindi ciò non inficia una eventuale decisione di delibera. Ovviamente devono poi essere sanati, o non si potrà rogitare.
Sicuri che è proprio quella la casa che desiderate?!? 😉
Un saluto.
Chiara
il scrive
Grazie a lei per la pronta risposta, infatti la nostra intenzione era di fare la proposta vincolata al mutuo e lasciare quella senza poi rifarne una senza vincolo, a questo punto o l’accettano e facciamo partire tutte le pratiche oppure ne troveremo un’altra.Grazie e buona serata
Chiara
il scrive
Buon giorno,
la proposta è scaduta e non abbiamo ricevuto nessuna informazione scritta dal proprietario, pertanto domani vorremmo andare a riprendere tutto quanto abbiamo firmato. E’ corretto richiedere tutte e 4 le proposte che ho firmato, oppure se obiettano devo lasciare almeno una copia all’agenzia? Grazie mille e buona giornata
admin
il scrive
Salve Chiara, le uniche copie che contano sono quelle ove Lei ha firmato, cioè gli originali. Le fotocopie non contano. Vanno stracciate, per sicurezza. 😉
chiara
il scrive
salve…se io vendo casa ..e ricevo caparra…poi chiedo 6 mesi al rogito per trovare la mia nuova casa, cosa succede se una volta trovata la banca non mi concede più il mutuo come mi ha detto alcuni mesi fa? trovandomi nl’impossibilita di comprarne un’ altra posso tenere la mia e non vendere più..c’è qualche clausola che mi tutela. grazie
chiara
admin
il scrive
Buongiorno Chiara, grazie per averci contattato.
Lei è ovviamente libera di porre Le condizioni che desidera, ma chi le acquisterebbe mai una casa con l’incognita di poterla avere disponibile a seconda dei suoi desideri?
Credo nessuno.
La strada giusta è che Lei accetti solo proposte subordinate all’ottenimento del mutuo e con rogito avanti 6 mesi. Una volta ottenuto il mutuo da una banca che le mantiene la delibera almeno 6 mesi, proceda a stipulare il preliminare e cominci a cercare la Sua nuova casa.
Un saluto.
Arcangelo
il scrive
Salve vorrei sapere se è vero che se vendo la casa ad un familiare di una persona che ha fatto visita con l’agenzia dopo mandato scaduto e comunque questo familiare non ha mai visitato la casa tramite agenzia devo comunque pagare l’agenzia. Perché mi risulta che dovrei pagare l’agenzia immobiliare solo in caso vendo la casa anche dopo aver tolto l’agenzia solo alle persone che hanno fatto visita tramite agenzia non vedo perché dovrei pagare se un domani la vendo ad un familiare di queste persone perché nella raccomandata che mi ha mandato l’agenzia con la lista delle persone che hanno fatto visita sta scritto che dovrei pagare l’agenzia anche in caso vendessi l’immobile ad un famigliare di queste persone. Qualcuno sa dirmi se tutto ciò è possibile??
admin
il scrive
Buongiorno Arcangelo, grazie per averci contattato.
La reazione del collega deriva dal malcostume abbastanza diffuso di clienti poco corretti che cercano di aggirare il lavoro dell’agenzia intestando l’immobile, o meglio le proposte ed i preliminari, a dei parenti compiacenti, aspettando inoltre che il mandato sia decaduto. Questo anche se in realtà l’immobile è stato visitato mentre era sotto mandato. Sicuramente questo non sarà il Suo caso, ma è solo per spiegarle la reazione che ha ricevuto.
Ora, parliamoci chiaro, la giurisprudenza è piena di casi del genere, quasi sempre a favore dell’agenzia immobiliare, se a sua volta ha avuto l’accortezza di far firmare dei fogli di visita ai clienti che ha portato in casa Sua. Ma è risaputo che gli avvocati spesso costano più delle provvigioni dovute.
Per evitare di essere risucchiato in queste storie poco piacevoli, si informi bene se, chi vuole comprarle casa, non sta facendo di questi giochetti.
Personalmente sono sempre molto chiaro con i proprietari, prima di prendere un mandato, e con i futuri acquirenti durante i lavori. Ma nei casi in cui mi è successa questa cosa ho sempre lasciato perdere: è stato un mio errore lavorare per certe persone, punto.
Un saluto.
P.S. Mi scusi se per brevità ho raccolto in una unica domanda le due che mi aveva inviato.
Luigi
il scrive
Buonasera,
in data 9 febbraio ho firmato una proposta si acquisto per un immobile.
Alla scadenza dei 15 giorni previsti, l’agente mi chiede una proroga della proposta per il 28 febbraio e quindi altri tre giorni lavorativi. io firmo, e vengo a sapere però “verbalmente” dell’accettazione della proposta giorno 1 marzo, quindi il giorno dopo della scadenza della proposta.
Mi fa firmare “in bianco” un altro modulo dove è presente anche la firma del venditore che ha dovuto firmare perchè doveva partire per una settimana, e quindi dopo sarebbe passato troppo tempo.
Ora.. io per poca esperienza e per assoluta ignoranza (ammetto di averne) non so se mi sono rovinato con le mie stesse mani.
Domani (15 marzo) dovremmo concludere tutto ma mi viene una domanda.. Posso in caso ritirarmi dalla trattativa non avendo mai ricevuto accettazione in forma di raccomandata o altra prevista dalla legge? L’agente mi ha rassicurato che in caso di qualsiasi rimpensamento mi restituirà l’assegno senza problemi… ma non mi convince questa cosa, visto che comunque mi ha fatto firmare (anche se in bianco, visto che dovevamo gestire alcune cose e metterci d’accordo in quanto sono presenti 3 vendite in cascata nel nostro affare).
E’ vero quello che dice l’agente o il venditore può avvalersi della firma che ha lasciato all’agente nel modulo successivo, e quindi ANCHE della MIA firma? (anche se inizialmente è ancora in bianco e l’agente non ha scritto nulla).
Grazie mille.
admin
il scrive
Luigi buongiorno, grazie per averci scritto.
Lei ha firmato una proposta in bianco?!? Non ci posso credere…. dal suo messaggio sembra proprio di si! Ma è vero?
Io Le chiedo scusa Luigi, ma credo che in questa situazione Lei debba procedere nella compravendita, sperando che tutto vada per il verso giusto.
Un saluto.
Federica
il scrive
Buonasera, avrei bisogno di qualche chiarimento . Stiamo acquistando casa e abbiamo fissato il rogito entro e non oltre il 31 marzo. La banca che mi deve concedere il mutuo non è ancora pronta per fissare una data, affermando di avere ricevuto da poco relazione notarile. Rischiamo di perdere la caparra se non riusciamo a rogitare entro il.31.marzo? Grazie
admin
il scrive
Buongiorno Federica, grazie per averci contattato.
Purtroppo se la proposta non è subordinata al mutuo si, Lei rischia di perdere la caparra se dovesse superare il termine. In questi casi di solito noi chiamiamo il venditore e insieme si concorda un nuovo termine di rogito, controfirmando entrambi una dilazione.
La colpa non è Sua? Poco importa, Lei deve rispondere del contratto firmato (la proposta o il compromesso), dopodiché potrà rivalersi su chi ha ritardato l’operazione. Ma Le consiglio vivamente di andare in banca e fare il diavolo a quattro, vedrà che si daranno una mossa!
Un saluto.
Gius
il scrive
Salve ho presentato proposta d’acquisto con atto rogito entro il 30/04 , il venditore ha accettato la proposta ,ma nelle note ha modificato la proposta indicando il rogito entro il 30/06 . Preso visione della modifica non ho controfirmato la proposta accetta. L’agente mi richiama dicendomi che toglie la nota dalla proposta è mi comunicherà per telegramma l’accettazione del venditore.
A questo punto io non mi sento sicuro che libereranno l’immobile è non voglio più acquistare. Chiedo la mia proposta con una nota aggiunta è poi “eliminata” ha valore? Grazie anticipatamente.
admin
il scrive
Salve Giuseppe, grazie per averci contattato.
Una proposta d’acquisto modificata perde ogni valore, ed è impugnabile anche se Lei avesse controfirmato la modifica.
Il fatto che poi venga eliminata la correzione non ha importanza.
Ma se le interessa l’immobile, rifaccia una nuova proposta inserendo una penale se l’immobile non verrà liberato per tempo, aggiungendo quindi un ulteriore deterrente alla caparra confirmatoria.
Un saluto.
lucia
il scrive
Buongiorno, chiedo un chiarimento su una situazione atipica. Sto vendendo un terreno e l’acquirente mi ha fatto pervenire dal suo tecnico una bozza di promessa di vendita in cui parte del corrispettivo è vincolato al fatto di liberare, entro una data da stabilire, un immobile che gli ho venduto precedentemente, già di sua proprietà, ma che per motivi logistici non ho ancora consegnato. Una clausola del genere è ammissibile? grazie
admin
il scrive
Salve Lucia, grazie per averci contattato.
In linea di principio qualsiasi clausola che non infranga le leggi è ammissibile, essendo un contratto e le parti sono libere di accordarsi come meglio decidono. Sta in Lei poi accettare o meno questa clausola.
Forse fa prima a liberare l’immobile già rogitato… 😉
Un saluto.
Diego
il scrive
Salve, io ho fatto un compromesso che è stato accettato dalla proprietaria della casa, ha accettato l’offerta è ha già ritirato i soldi.
Ora non voglio più acquistare l’immobile xché ho notato una non conformità nei progetti.
Devo pagare comunque l’agenzia visto che c’era scritto sul compromesso che al momento dell’accettazione avrei dovuto saldare con loro?
Mi posso rivalere sul fatto che l’alloggio non era in regola anche se loro me lo avevano già detto?
Rispondetemi vi prego!
admin
il scrive
Buongiorno Diego, grazie per averci contattato.
Non è chiaro ciò che mi scrive: l’agenzia l’aveva informata della difformità? La conformità non si può ottenere prima del rogito? Se l’immobile può essere sanato, e quindi compravenduto regolarmente, Lei non ha la possibilità di recedere dal compromesso senza perdere la caparra e pagare l’agenzia. Se la difformità invece non è sanabile, e Lei non ne era a conoscenza, può facilmente indurre sia la proprietà che l’agenzia a chiudere la pratica, recuperando i Suoi soldi.
Mi faccia sapere.
Diego
il scrive
Salve, l’agenzia sapeva della difformità e ce lo aveva anche detto, ma il notaio che ci sta seguendo non potrebbe farci l’atto avendo il sottotetto non condonato.
In più il contratto preliminare non è chiaro con date contraddittorie.
admin
il scrive
Ripeto Diego, se la difformità è sanabile e il venditore provvede entro la data di rogito, Lei non ha possibilità di recedere. In caso contrario….. faccia valere la cosa per ritirarsi senza danni.
Diego
il scrive
Grazie,
buona giornata.
Erika
il scrive
Buongiorno,
circa un mese fa ho firmato una proposta d’acquisto, con scadenza 28/02, dando una caparra di soli 1000€, premetto che non mi è mai arrivata comunicazione scritta dell’avvenuta accettazione della proposta nè dal venditore nè dall’agenzia intermediaria ma a voce hanno detto che la proposta era stata accettata e che potevo andare a firmare il compromesso, leggendo però il compromesso mi sono accorta di alcune clausole inserite dal venditore su cui non ero assolutamente d’accordo, dopo varie discussioni l’hanno tolte, ma mi sono anche accorta che firmando il compromesso dichiaravo di aver letto anche il regolamento di condominio che invece nessuno mi aveva mai mostrato, ho chiesto di leggere il regolamento di condomino e vi erano riportate le stesse clausole che avevo fatto togliere dal compromesso, ho quindi deciso di non procedere più con l’acquisto dell’immobile. Mi hanno perciò chiesto di mandargli una mail su cui metto per iscritto la comunicazione che non c’è più la volontà di comprare l’immobile inserendo anche i motivi. Volevo sapere se adesso possono comunque trattenersi l’assegno dato come caparra considerando che ho deciso di non acquistare l’immobile perchè in fase di compromesso non sono stati raggiunti gli accordi tra le parti? E in caso potessero comunque trattenere la caparra nonostante questo, mi consiglia di aspettare a mandare la mail solo dopo la scadenza della proposta chiedendo indietro l’assegno visto che non mi è arrivata nessuna accettazione scritta della proposta?
Grazie in anticipo per la sua consulenza.
Cordiali saluti,
Erika
admin
il scrive
Buongiorno Erika, grazie per averci contattato.
Una situazione poco chiara purtroppo. Davanti ad un giudice sostenere di non aver ricevuto comunicazione dell’accettazione della proposta, quando poi ci si è recati al compromesso presenti dei testimoni, è dura. Direi che in questo caso, se vuol essere sicura di recuperare la Sua caparra, io farei scrivere una bella letterina da un avvocato che saprà di certo mettere l’accento sulle zona d’ombra di questa vicenda.
Un saluto.
Federica
il scrive
Salve, vorrei un consiglio in merito all’indicazione del rogito da indicare nella proposta di acquisto. Dall’agente immobiliare so che il proprietario vorrebbe 12 mesi dalla data del compromesso per effettuare il rogito.
Io avrei voluto proporre 7 mesi ma mi hanno “allarmato” sulla validità della delibera del mutuo che potrebbe scadere in un periodo inferiore.
Nella proposta di acquisto, accanto all’indicazione del rogito e consegna immobile , posso far indicare la dicitura “da eseguire entro 5 mesi o durata validità delibera mutuo”?
Grazie
admin
il scrive
Buongiorno Federica, grazie per averci contattato.
La prima cosa da fare secondo me è informarsi presso la banca ove chiederà il mutuo per quanto tempo le tengono valida la delibera. Di solito è 6 mesi ma ci sono istituti che fanno decadere il tutto anche prima. Nella proposta d’acquisto comunque dovrà indicare il termine entro il quale intende rogitare, quindi ogni ulteriore dicitura è superflua.
Un saluto.
Tayana
il scrive
Salve,
Ho fatto una proposta di acquisto per una casa. Avendo fatto una proposta precedente non accolta, questa volta ho fatto il valore pieno della casa. L’agenzia mi ha chiamato dicendomi che la parte venditrice accetterà solo se nella proposta aggiungiamo una clausula che in attesa del mio mutuo lui non sia vincolato a noi, potendo vendere la casa. Ma la mia domanda é, essendo la mia richiesta di mutuo accettata per questa casa, se nel frattempo la casa non ci sia più, lui trovi qualche altro acquirente più conveniente, come procedo con la banca? Poi l’agenzia mi ha detto che lui sta procedendo per mettere la documentazione apposto referente al sottotetto. Io questo lo devo mettere per iscritto nella proposta?
admin
il scrive
Buongiorno Tayana, grazie per averci contattato.
Così non funziona. Lei deve inserire nella Sua proposta un termine, una data, entro la quale Lei si impegna ad ottenere il mutuo, tipicamente 30/45 giorni avanti. Se entro quella data Lei non ottiene il mutuo, il venditore è libero di vendere a qualcun altro. Prima, invece, il venditore se vuole accettare, è vincolato con Lei e può accettare proposte d’acquisto successive che sono però subordinate a che la Sua non vada a buon fine. Ed in ogni proposta d’acquisto che si rispetti è scritto che il venditore Le deve consegnare l’immobile perfettamente in regola.
Un saluto.
Tayana
il scrive
Per quello che ho capito nel frattempo della delibera del mio mutuo lui non vuole essere vincolato dichiarando la possibile perdita di tempo. Domani devo andare alla agenzia e non posso fare più che fidarmi della professionalità dei agenti. La mia preoccupazione é con la banca se nel frattempo lui trovi qualche altro acquirente. La ringrazio per i chiarimenti.
Gianni
il scrive
buonasera sono sempre Gianni.
Se inserisco questa penale e’ necessario il consenso della parte venditrice? e se entro la data stabilita la cantina non e’ libera che succede?
Grazie ancora per la sua disponibilita’
admin
il scrive
Salve Gianni, la penale può essere inserita in accordo col Suo Notaio e avvertendo la parte venditrice, spiegando la situazione.
In tutti i casi alla scadenza della data stabilita Lei ha diritto di cambiare le chiavi della SUA cantina e renderne indisponibile il contenuto. Infatti non vi è titolo alcuno perché tale accessorio non sia disponibile.
Un saluto.
Gianni
il scrive
Sono in procinto di acquistare un immobile con una cantina che nel preliminare di vendita stipulato e registrato dall’agenzia immobiliare risultano liberi. L’appartamento lo e’ mentre la cantina e stata data in uso tramite accordo verbale del attuale proprietario ad un altra persona. io non vorrei saldare tutto al momento del rogito finche anche la cantina non e’ libera. come mi devo comportare?
admin
il scrive
Salve Gianni, grazie per averci contattato.
Se gli accordi sono questi, l’immobile deve essere consegnato libero da persone e cose, tutto l’immobile, quindi anche le pertinenze e gli accessori.
Il mio consiglio è che Lei faccia il rogito quando quella cantina è libera, o che metta una penale nel caso tale vano non venga liberato entro una certa data.
Un saluto.
ELISA
il scrive
BUONGIORNO ,C’E’ QUESTA SITUAZIONE CHE NON MI E’ CHIARA.
ABBIAMO FATTO UNA PROPOSTA DI ACQUISTO MA PRIMA DI NOI UNA COPPIA HA FATTO LA PROPOSTA SALVO ACCETTAZIONE MUTUO.NOI SIAMO DISPOSTI A PAGARE SUBITO SENZA MUTUO.L’ AGENZIA CI HA DETTO CHE E’ UNA FORZATURA MAGGIORE IL FATTO D NON CHIEDERE IL MUTUO E UNA COSA A NOSTRO FAVORE. IO NON CAPIVO QUAL’ ERA LA CONVENIENZA DEL VENDITORE VISTO CHE DEVE DARE IL DOPPIO DELLA CAPARRA CIOE’ 10.000,00 EURO AI PRIMI AQUIRENTI, QUELLI DELL’ AGENZIA IMMOBILIARE MI HANNO DETTO CHE NON ERA UNA CAPARRA MA UNA GARANZIA VISTO CHE LORO NON AVEVANO LA CERTEZZA DEL MUTUO E QUINDI FORSE NON GLIELI DEVE DARE .MI SEMBRA UNA SITUAZIONE STRANA E NON CHIARA.VOLEVO UN SUO PARERE PER CAPIRE LA SITUAZIONE.
GRAZIE
CORDIALI SALUTI
admin
il scrive
Buongiorno Elisa, grazie per averci contattato.
Una proposta subordinata a mutuo deve sempre contenere un termine entro il quale l’acquirente deve ottenere la delibera del finanziamento.
Fino a tale data la proposta vale tanto quanto una proposta non subordinata.
Un saluto.
F F
il scrive
Buona sera, sabato sera ho firmato in agenzia proposta d’acquisto irrevocabile, con versamento di caparra confirmatoria previsto tra 1 mese. Domenica ho inviato sms all’agente chiedendo di annullare tutto. Lunedì l’agente mi dice di aver riferito telefonicamente proprio sabato sera l’offerta al venditore, per cui il venditore preme per visionare ugualmente l’offerta ed eventualmente accettarla. Sono in tempo per chiedere di annullare tutto?
admin
il scrive
Salve Milo, grazie per averci contattato.
Tecnicamente la proposta è “irrevocabile” fino alla data di scadenza. Se non è stato inserita un termine entro il quale la proprietà deve rispondere alla Sua offerta, Lei da la possibilità all’agente di prendersi tutto il tempo per agire.
Inoltre il versamento della caparra dev’essere contestuale alla firma della proposta e non posticipato.
Nella pratica, se oggi Lei dovesse ritirarsi, credo che senza un Suo assegno in mano né l’agenzia né men che meno la proprietà adiranno alle vie legali.
Mi faccia sapere. Saluti.
Iv
il scrive
Gentile Admin,
Ieri ho firmato un impegnativa irrevocabile di locazione abitativa con opzione acquisto. Per motivi tecnici non ho versato la somma richiesta, dovrei farlo domani – lunedì.
Svegliandomi oggi però mi sono sorti dei dubbi e ripensamenti. Chiedo quindi, cosa succederà se non procedo con il pagamento richiesto? Ci saranno dei penali, o l’impegnativa sarà nulla, visto il mancato asegno?
admin
il scrive
Grazie Ivelina per averci contattato.
Ovviamente la Sua proposta non avrà effetto anche se perfettamente operativa. Passi per correttezza in agenzia e li inviti ad eliminare il documento.
Cordiali saluti.
Marco
il scrive
Buongiorno,
martedì scorso ho fatto una proposta di acquisto con caparra di 5K senza vincoli legati al mutuo. Chiedo che le visite vengano sospese per la durata della proposta (5 giorni). Mi si risponde che quelle del giorno dopo ormai erano fissate ma che sarebbero state le ultime. Accetto anche se questo accordo avviene solo verbalmente. Dopo due giorni chiamo l’agente, il quale dice che il venditore è propenso ma necessita tempo per motivi affettivi fino al giorno di scadenza della proposta.
Due giorni dopo scopro che le visite nel frattempo sono continuate. Chiamo l’agente per chiedere chiarimenti. Risponde che il proprietario ha voluto vedere se nel frattempo sarebbero arrivate offerte maggiori.
Le sembra questo un comportamento corretto? Quale sarebbe il servizio offertomi per pretendere la percentuale del 3%?
Il rapporto di fiducia è chiaramente venuto meno a causa della loro mancata trasparenza. Come posso agire?
Grazie e complimenti per il sito.
Saluti
Marco
admin
il scrive
Buongiorno Marco, grazie per averci contattato e scusi per il ritardo con cui Le rispondo ma l’influenza non mi ha risparmiato!
Capisco la Sua amarezza, in effetti se questo è il comportamento tenuto dal collega Lei non si è sentito seguito con correttezza. Questo non ha nulla a che fare, purtroppo, con la provvigione, che ogni agenzia matura solo grazie al fatto di averle fatto conoscere quell’immobile, e non per altro. Mi pare di capire che l’immobile in questione sia molto gettonato. In questi casi è sempre utile non lasciare spazio a giochetti di questo genere, pretendendo una risposta alla propria proposta entro 24/48 ore massimo.
Mi faccia sapere come è andata a finire.
Un saluto.
Cool
il scrive
Buongiorno,
da venditore ho ricevuto un’offerta, ed in calce ad essa, 10 giorni prima della scadenza del contratto di esclusiva, ho firmato, datandola, una accettazione non conforme, modificando prezzo e tempi. Per inesperienza, non ho messo una data di scadenza, credendo che bastasse la cessazione del contratto di esclusiva di lì a 10 giorni appunto. Tre giorni dopo, sullo stesso modulo, l’acquirente ha scritto che modificava l’offerta, mettendo una nuova scadenza, ma ad un prezzo più basso di quello da me richiesto. Non ho accettato. A 2 mesi di distanza, come venditore, posso considerarmi, comunque, per via degli usi, svincolato da quella accettazione non conforme che scrissi imprudentemente senza data di scadenza? E non bastava già la seconda offerta del venditore a far perdere tutti gli effetti della mia accettazione non conforme?
Grazie
admin
il scrive
Salve…. Cool?!?, grazie per averci contattato.
Ogni modifica apportata ad una regolare proposta irrevocabile d’acquisto invalida la proposta stessa, che deve essere accettata in toto ed in ogni sua parte. Quindi se Lei ha accettato la proposta modificandola, di fatto l’ha resa nulla ad ogni effetto. Questo al di la di ogni scadenza del mandato di esclusiva, che nulla ha a che fare con la vicenda descritta.
Un saluto.
Cool
il scrive
hehe, mi chiamo Gennaro, ma è più forte usare Cool!
La ringrazio per la sua risposta! Non sta succedendo nulla, ma mi ero preoccupato per non aver messo una data di scadenza alla accettazione che ho fatto quella proposta. Posso star tranquillo quindi.
Cool
il scrive
accettazione non conforme, intendo, che poi ha avuto come risposta, altra offerta non sufficiente, invece quella con scadenza
admin
il scrive
La stessa prima proposta non è valida, non essendo stata accettata per intero. E Gennaro è tanto meglio di Cool…. stia tranquillo.
Gabriella
il scrive
Buongiorno , vorrei chiederle un consiglio per la mia situazione. Devo vendere la mia casa per comprarne un’altra, tutto tramite agenzie. Per la mia casa ho accettato e firmato una proposta di acquisto con assegno di euro 5.000 che è rimasto in mano all’agenzia ma ho ricevuto la comunicazione dell’accettazione della parte acquirente solo verbalmente. Per la casa che vorrei acquistare ho firmato la proposta di acquisto e lasciato all’agenzia un assegno di euro 5.000 ma i proprietari hanno firmato l’accettazione quando i termini erano scaduti. Adesso, per ragioni personali, vorrei annullare tutto, sia la vendita che l’acquisto . A cosa vado incontro? Le sarò molto grata della risposta.
admin
il scrive
Buongiorno Gabriella, grazie per averci contattato.
Se le cose stanno come mi ha descritto direi che potrebbe svincolarsi abbastanza facilmente, anche se le due agenzie pretenderanno le loro provvigioni, ovviamente.
Io cercherei di parlare con entrambi i professionisti per valutare la loro disponibilità ad aiutarla, confermando la Sua disponibilità a versare loro un forfait per il lavoro svolto.
In caso contrario l’intervento di un legale produrrà, temo, più costi che benefici.
Un saluto.
Carlo Persampieri
il scrive
Buona sera, vorrei domandarle:
1- dove reperire il modello giusto per effettuare la Proposta irrevocabile d’acquisto;
2 – Siccome la stipula è tra me e il venditore diretto senza agenzia, come mi devo comportare, compilo il modulo davanti ad un notaio mio di fiducia, o basta compilare e controfirmare reciprocamente con il venditore allegando l’assegno di caparra?;
3- se ho ben capito la proposta d’acquisto non va dichiarato/registrato giusto?;
4 – L’assegno deve essere pagabile o può essere post-datato di qualche mese ?;
5 – Nella proposta d’acquisto si deve dichiarare la data di quando effettuare il Preliminare d’acquisto?;
Attendo una sua gentile risposta a riguardo
Cordiali saluti
Carlo
admin
il scrive
Salve Carlo, grazie per averci contattato.
Ecco le risposte:
1- In rete si trovano moduli per le Proposte d’acquisto più o meno fatti bene e gratuiti. Tenga conto che per stilare il nostro ci siamo avvalsi di uno studio di avvocati, investendo quasi 3.000 euro.
2 – Basta compilare e controfirmare reciprocamente con il venditore allegando l’assegno di caparra.
3 – No, la proposta va sempre registrata, a meno che non vi sia passaggio di denaro fra acquirente e venditore, quindi se vi mettete d’accordo nel non incassare l’assegno di caparra fino a preliminare.
4 – L’assegno deve essere perfettamente incassabile o non varrà come garanzia.
5 – Assolutamente si, è uno dei termini essenziali.
Un saluto e auguri per la Sua compravendita!
Lisa
il scrive
Buonasera,
Ho fatto qualche giorno fa una proposta di acquisto di un immobile e non ho fatto aggiungere la clausola di “previa accettazione mutuo”. È possibile poterla aggiungere al momento del compromesso? Se sì, il venditore si puo rifiutare di farmela inserire?
admin
il scrive
Buonasera Lisa, grazie per averci contattato.
Certo, inserire tale clausola nel compromesso è possibile anche se penso sia molto improbabile che il venditore lo conceda. Essendo una clausola non presente nella proposta, Lei non può pretendere nulla, può solo chiedere, e il venditore può, e lo farà quasi sicuramente, opporsi.
E’ la stessa cosa per qualsiasi termine o clausola presente sulla proposta: non posso per esempio chiedere a preliminare un ribasso del prezzo, a meno che non vi sia una giusta causa.
Invece: perché non da una bella mossa alla Sua banca e fa il preliminare quando ha la risposta positiva del mutuo? Sareste tutti più contenti non crede?
Un saluto.
Aurora
il scrive
Buonasera, avrei bisogno di un’ aiuto a causa della mia inesperienza.
Ho fatto una proposta per l’ acquisto di un immobile con un assegno come caparra . Mi è stata fatta una controproposta se io decido di non accettarla posso ritirare la caparra da me versata? Oppure devo aspettare i 15 gg di irretroattibilità? (sarebbe difficile da provare i giorni perchè non mi hanno voluto far scrivere la data della mia proposta, potrebbe essere quindi senza valore la mia proposta?).
Nel caso in cui non accetto la loro controproposta, i venditori potrebbero firmare la mia proposta iniziale? O una volta effettuata la controproposta si dichiara nulla la mia proposta iniziale e quindi dovrei scrivere una seconda proposta io?
Grazie in anticipo.
Cordiali Saluti,
Aurora
admin
il scrive
Salve Aurora, grazie per averci contattato.
Se la controproposta è stata fatta per iscritto, facendo quindi riferimento alla Sua proposta, Lei ha diritto di non accettare e di ritirare la caparra. Infatti la controproposta è una chiara intenzione da parte del venditore di non accettare le Sue condizioni.
Di solito qui questi giochini non li permettiamo. Le date sono importanti e fanno fede.
Un saluto.
Giulio
il scrive
Buongiorno, ho di recente fatto un’offerta tramite agenzia per un posto auto, firmando dei moduli in cui è prevista una caparra di 2.000 € da versare tramite assegno bancario.
I moduli sono firmati, ma non ho ancora consegnato l’assegno.
L’accordo è già in corso di validità oppure prende validità dal momento in cui viene consegnato l’assegno (i cui estremi non sono inseriti nel modulo)?
grazie
admin
il scrive
Salve Giulio, grazie di averci contattato.
In teoria Lei ha preso un preciso impegno d’acquisto, che comprende ovviamente la consegna dell’assegno, anche se non ben specificato sulla proposta, e che il venditore ha diritto di esigere in caso di accettazione.
Per quanto ci riguarda la nostra agenzia NON ACCETTA proposte senza che siano corredate da un assegno di caparra. Quindi nel Suo caso non avrebbe firmato nulla prima di essersi procurato tale caparra.
Guardando alla pratica nessuno Le farà una causa per cifre così risibili.
La domanda piuttosto dovrebbe essere: Le interessa ancora il posto auto?
Un saluto e Buone Feste.
Andrea
il scrive
Buonasera sono un venditore. L’intermediario immobiliare mi ha informato che parte venditrice aveva firmato proposta di acquisto per un prezzo inferiore ad € 10000 rispetto a quello di vendita depositando assegno di caparra. Il corrispettivo totale sarebbe stato corrisposto tramite assegni e senza accensione di mutuo. Pertanto richiedo all’agente (solo verbalmente) di fare una controfferta di + 2000 euro rispetto alla proposta. L’agente mi informa che parte acquirente sta valutando la controfferta e nel contempo mi informa che la stessa parte sta riconsiderando la proposta fatta giacchè probabilmente non avrebbe avuto la necessaria copertura finanziaria all’acquisto. A tal punto in mancanza di riscontro dall’acquirente e per l’evidente intenzione dell’acquirente di dilazionare i tempi di risposta vengo notiziato del fatto che la proposta d’acquisto aveva validità 15 gg e purtroppo solo al 16° giorno invio il telegramma di accettazione dell’offerta iniziale. La mia domanda è: la controproposta seppur fatta verbalmente interrompeva i termini dei 15 gg per l’accettazione della proposta? Se no, dovevo essere informato dal mediatore della data di scadenza della proposta? La controproposta andava fatta per iscritto? Grazie per le risposte
admin
il scrive
Salve Andrea, grazie di averci contattato.
1. Il fatto che Lei rilanci verbalmente una proposta d’acquisto non ha alcun effetto sulla proposta stessa, e questo rilancio invalida di fatto la proposta se messo per iscritto sul modulo.
2. Se esiste un modulo di proposta confermato dall’acquirente, quindi non è una proposta verbale, Lei aveva pieno diritto di visionarlo.
Noi invitiamo sempre il venditore in agenzia per presentargli la proposta e discuterne le condizioni.
3. Infine, la Sua controproposta andava sicuramente messa per iscritto, facendo riferimento alla proposta ricevuta, indicando chiaramente il prezzo a cui accetterebbe la transazione e definendo quindi un nuovo termine temporale per una risposta.
Spero di esserle stato utile.
Un saluto e Buone Feste.
Giovanni
il scrive
Buonasera,
Ho effettuato una proposta d’acquisto che è stata accettata nei tempi previsti, per cui è stato incassato l’assegno di 3000 e mi è stato dato l’ok della banca per il mutuo.
La proposta prevedeva il termine del 31/12 per il rogito,al momento della perizia la banca ha trovato la veranda non condonata per cui i proprietari hanno avviato la pratica di condono fissando l’atto notarile per il 28/12 . Oggi mi ha chiamato l’agente immobiliare dicendo che per non so quale motivo i proprietari non riescono a fare l’atto entro il 31/12 e dobbiamo rimandare a Gennaio. L’accordo era che dopo l’atto sarebbero dovuti andar via entro 90 giorni.
La domanda è : posso farmi restituire il doppio della caparra visto che loro non son pronti per la data entro cui avremmo dovuto fare l’atto? Grazie
admin
il scrive
Egr.Sig: Giovanni, grazie per averci contattato.
In teoria si, Lei sarebbe in diritto di recedere e chiedere l’applicazione delle sanzioni prescritte nel preliminare.
Nella pratica vige il buon senso. Nessun giudice Le darà mai ragione, se i termini vengono passati per così poco tempo, senza che Lei non dimostri un reale ed importante danno subito dovuto al rinvio del rogito anche di pochi giorni.
Inoltre mi par di capire che Lei abbia concordato il possesso dell’immobile 90 giorni dopo l’atto definitivo.
Sorvolando su tale disposizione, che ritengo personalmente poco corretta, non potrà certo accampare diritti derivanti dal mancato possesso!
Se le interessa l’immobile, faccia in modo che le venga consegnato a 90 giorni dal 31/12 e rogiti a gennaio, quando sarà sicuro che tutto sarà regolare.
Un saluto e Buone Feste.
Pitt
il scrive
Buonasera,
Tramite agenzia ho fatto proposta di acquisto regolarmente firmata in data 13/12 (con validità 7 gg) corredata da caparra.
L’agente immobiliare mi chiama qualche giorno dopo dicendo che i venditori hanno accettato ma che chiedono tempi più lunghi di quelli da noi indicati per liberare l’appartamento e quindi per rogitare, ma comunque mi mette fretta per andare al preliminare entro fine anno. Io dico all’agente che devo valutare il discorso dei tempi più lunghi e nel frattempo vengo a sapere che l’appartamento è in edilizia convenzionata e che ha dei vincoli di prezzo fino al 2022, peraltro ad un importo più basso di quello da me offerto.
Con particolare riferimento a quest’ultima condizione, vi sono i presupposti per far decadere la proposta e non perdere la caparra? Detto che l’appartamento mi interessa, prima di acquistare vorrei capire i reali vincoli presenti e pagarla non oltre il prezzo imposto dalla convenzione. Infine il fatto che l’agenzia non mi avesse avvisato di questo dettaglio mi fa pensare che fosse in mala fede. Ad oggi 20/12 non ho ritirato la.proposta firmata dal venditore, ne l’ho ricevuta in maniera ufficiale, ma ho solo le parole dell’agente che da.tutto per fatto.
admin
il scrive
Salve Andrea, grazie per averci contattato.
Ogni convenzione ha le sue regole, quindi faccio fatica a risponderle. Certo, se l’immobile ha dei vincoli Lei avrebbe dovuto esserne messo a conoscenza. Il fatto poi che la Sua proposta non venga accettata nei termini, cioè si richieda il rogito in data successiva a quella indicata, ne inficia di fatto al sua validità. Inoltre mi dice che non ha ricevuto conferma scritta dell’accettazione…. direi che ci sono tutti i presupposti perché la Sua proposta non sia valida.
Se le interessa l’immobile proponga all’agente di incontrare la parte venditrice in agenzia e nel caso inoltri una nuova proposta con le modalità che ritiene consone ai Suoi desideri, segnalando chiaramente che supera e sostituisce ogni precedente.
Un saluto e Buone Feste!
Silvia
il scrive
Buongiorno, sono in procinto di fare una proposta d’Acquisto per un immobile intestato a 3 persone che lo hanno ereditato dai genitori.
La mia domanda è: la proposta va indirizzata e recapitata a tutti e tre distintamente o si può recapitare a uno di loro che si assume la responsabilità di renderlo noto ai fratelli? In caso è necessaria una delega? E l’assegno di caparra può essere intestato a uno solo o devo dividere la somma e fare 3 assegni diversi?
Grazie
admin
il scrive
Gent.ma Silvia, grazie di averci contattato.
Correttezza vuole che la proposta venga indirizzata a tutti gli “aventi causa”, cioè a tutti i proprietari, che dovranno sottoscriverla tutti, nessuno escluso. Ciò può avvenire anche per delega o per e-mail se non possono raggiungere l’agenzia.
Per quanto riguarda gli assegni non ha molta importanza. Il proprietario che riceve l’assegno vedrà decurtati i successivi.
Un saluto e Buone Feste.
Silvia
il scrive
Grazie della risposta. Il mio dubbio è dovuto al fatto che non c’è agenzia di intermediazione e ho trattato direttamente con un erede che ha garantito ( verbalmente) sulla volontà degli altri eredi, quindi volevo capire se, oltre ad intestarla a tutti, devo anche spedirla distintamente a tutti gli eredi o se posso consegnarla alla persona con.cui ho trattato e chiedere che faccia firmare l’accettazione anche agli altri.
admin
il scrive
Se non sono facilmente raggiungibili faccia due raccomandate con ricevuta di ritorno e la terza la consegni brevi manu all’erede che sta trattando. Specifichi nella Sua proposta che intende procedere nella compravendita SOLO ED ESCLUSIVAMENTE quando avrà l’accettazione per iscritto da parte di tutti gli eredi. Se lascia il tutto in mano ad un solo erede, chi le dice che non si presenti con due firme false e gli altri che non sanno nulla?
Faccia una visura dell’immobile per garantirsi che non esistano altri aventi diritto e… auguroni ancora di Buone Feste! 😉
Loredana
il scrive
Buongiorno. Abbiamo trovato la casa che ci piace tramite un agenzia. Ci hanno chiamato per rivedere tutti i costi che dobbiamo sostenere e oltre alla loro proviggione che dobbiamo pagare al contratto preliminare di vendita e che perdiamo nel caso in cui il mutuo non va a buon fine, dobbiamo anche fare la proposta d’acquisto senza la clausola sospensiva perchè loro come agenzia non lo fanno e dobbiamo fare un assegno di € 5000,00 come caparra, assegno che il proprietario incassa subito e che anche questo lo perderemmo nel caso in cui il muto non va a buon fine. E’ normale che se vogliamo acquistare una casa dobbiamo rischiare di perdere minimo € 9000,00? Grazie
admin
il scrive
Gent.ma Loredana, grazie di averci contattato.
Direi che la situazione che mi ha descritto non è usuale. Anche noi abbiamo proprietari che, per varie problematiche passate o per esigenze immediate, non accettano proposte subordinate a mutuo. Ma in questi casi ovviamente non proponiamo queste case a chi sappiamo deve fare il mutuo.
Vi consiglio di fare un giro nelle banche. Alcune sviluppano la pratica di mutuo SENZA la necessità di aver prima identificato l’immobile. Solo quando avrete la risposta positiva potrete avventurarvi in una proposta senza subordinarla a mutuo, quindi senza correre rischi.
Un saluto e Buone Feste.
Tati
il scrive
Buongiorno, io e il mio compagno abbiamo firmato una proposta di affitto, però essendo inesperti sul campo delle agenzie immobiliari, pensavamo che le spese di intermediazione erano a carico del proprietario dell’immobile, il fatto sta che dopo aver firmato l’agente immobiliare ci ha comunicato di dover versare il 10% dell’importo dell’affitto di un anno..Premettendo che l’agente non ci ha mai parlato di questo compenso o come posso chiamarlo.Quindo il mio compagno (sempre dopo aver firmato) parlando con l’agente sono rimasti che ci pensavamo visto che non eravamo al corrente di tutto questo, senza versare nessuna cifra.Dunque in questo caso il contratto è valido senza il versamento di quella cifra, oppure è possibile recedere in qualche modo visto che la proposta è stata firmata.
admin
il scrive
Buongiorno Tania, grazie per averci contattato.
Le provvigioni d’agenzia sono normalmente richieste sia al futuro inquilino che al proprietario.
Ovviamente di questo noi informiamo SEMPRE i clienti PRIMA di formulare qualsiasi proposta, che peraltro riporta CHIARAMENTE l’ammontare delle provvigioni.
Ora io non so cosa abbiate firmato e se abbiate lasciato dei soldi in caparra all’agenzia, quindi è difficile darvi una risposta.
Diciamo che, se l’agenzia ha in mano una mensilità e ha già fatto accettare la proposta alla proprietà, se vi ritirarte perderete la mensilità che va al proprietario e l’agenzia è nel diritto di chiedervi le provvigioni.
E’ altrettanto vero che per cifre così piccole nessuno fa una causa per recuperarle.
Se invece non avete lasciato soldi all’agenzia, andate e chiedete di stracciare tutto…. vedrete che vi accontenteranno.
Resta il fatto che, in qualsiasi agenzia immobiliare entriate, per procurarvi un immobile in affitto, sbrigare le pratiche e fare il contratto siete tenuti a pagare una provvigione che varia da una cifra pari ad una mensilità al 10% del canone annuale.
Quindi se vi piace l’immobile vi consiglio di prenderlo comunque, cercando di “trattare” con l’agente che si è “dimenticato” di avvertirvi.
Un saluto, Buone Feste e se vi scappa un like sulla nostra pagina Facebook per noi è un grande regalo.
https://www.facebook.com/vitalimmobiliare/
Tati
il scrive
Salve, grazie di aver risposto.
Premetto che non abbiamo versato nessun assegno o contante in agenzia.
L’agente immobiliare nel momento in cui è stato avvisato che non era più nostra intenzione continuare con la proposta, è possibile che ci ha comunque detto di passare in agenzia per versare quella quota che secondo lui gli spetta anche se telefonicamente abbiamo disdetto tutto, sempre prima che il locatore firmasse la proposta?Ad oggi è scaduto il termine del vincolo della proposta, se il locatore non ha firmato, dovrebbe essere tutto annullato giusto?
admin
il scrive
Se la vostra proposta è scaduta senza che il locatore l’abbia accettata ovviamente nulla è dovuto all’agenzia.
laura
il scrive
Buongiorno, colgo questo spazio di commenti per avvisare i compratori di una rovinosa situazione di compravendita che purtroppo mi è capitata perchè mi sono affidato ad un esperto di documentazione edile il quale non mi ha fatto dichiarazione scritta del reale stato documentale dell’immobile.
Dopo la firma al compromesso (redatto dall’agenzia e firmato in agenzia, nel quale veniva dichiarata la sola mancanza di agibilità e citata una vecchia concessione di una unifamiliare completamente diversa) per eventi fortuiti sono venuto a conoscenza sia della mancanza di concessione edilizia, sia della difformità da progetto approvato in sanatoria, nonchè della presenza di un fine lavori che non potrebbe esistere (dato che si tratta di bifamiliare con altra porzione incompleta) il quale giustificherebbe l’esistenza di una pianta catastale (conforme allo stato dell’immobile ma difforme da progetto approvato) che altresì non dovrebbe esistere in quanto si può ottenere solo dopo la concessione.
Inoltre la difformità dello stato dell’immobile dal progetto approvato compromette la rispondenza ai requisiti paesaggistici e antisismici del luogo, nonchè impedisce una dichiarazione di fine lavori in conformità al progetto.
Ne deriva perciò non solo la mancanza di concessione ma l’impossibilità ad averne, previe modifiche all’immobile di costo sostanziale, le quali tra l’altro non giustificano un prezzo così alto di vendita (295.000 per una bifamiliare in Fara Sabina, tra l’altro ancora in vendita).
I rovinosi danni economici che non solo sono derivati da una mancata restituzione della quota versata alla proposta e al compromesso, oltre alla quota dell’agenzia, ma anche da un procedimento giudiziario del luogo nel quale la sentenza ci ha dato torto per un “errore procedurale” (senza nemmeno entrare nel merito della situazione documentale dell’immobile), addebitandoci i costi di tribunale e dell’avvocato di controparte.
admin
il scrive
Gent.ma Laura, grazie della sua testimonianza.
Mi spiace molto per la Sua brutta avventura, della giustizia italiana non è il caso di parlare in questa sede.
Resta il fatto che, se quell’immobile fosse stato controllato a dovere, non sarebbe neppure arrivato sul mercato a quel prezzo.
Non sto dando colpe o responsabilità, non conoscendo la vicenda, ma esorto sempre i miei collaboratori a far verificare attentamente ogni casa tramite il nostro tecnico interno PRIMA di pubblicarla in rete, facendo redigere la conformità urbanistica PER ISCRITTO.
Le auguro comunque Buone Feste.
Matteo
il scrive
Buonasera, sto portando avanti l acquisto della prima casa tramite agenzia immobiliare. La mia offerta vincolata alla concessione del mutuo è stata accettata, ora devo andare a stipulare il compromesso (che io giustamente voglio vincolare in quanto non ho ancora avuto notizie in merito al mutuo) ora l agenzia mi comunica che gli acquirenti non accetterebbero un preliminare vincolato. A questo punto mi chiedo se è possibile una situazione simile sapendo che i venditori hanno accettato e firmato la proposta di acquisto vincolata al mutuo.
Cordiali saluti.
Matteo
admin
il scrive
Salve Matteo, grazie per averci contattato.
La Sua situazione è abbastanza comune e si verifica quando la proposta non è stata compilata correttamente.
Infatti se Lei si trova in questa situazione è perché o non è stato previsto tempo sufficiente alla banca per deliberare o non è stato apposto un termine entro il quale tale situazione deve avvenire.
Tenga conto che a fine anno le banche di solito tendono a slittare le delibere all’anno successivo, per una serie di motivi che nulla hanno che fare con la tutela del proprio cliente. Stranamente i terminali tendono ad incepparsi in questo periodo. 😉
Se la Sua proposta non ha una clausola del tipo “subordinata ad erogazione di mutuo da parte di istituto bancario entro il…….” ora Lei si trova a dover stipulare un preliminare senza tale garanzia.
Ciò non toglie che Lei possa pretendere che tale clausola venga apposta anche sul preliminare di vendita, innescando però delle reazioni poco positive nel venditore, che pazientemente sta aspettando.
E’ anche vero che spesso gli acquirenti, presi dal quotidiano, ritardano a consegnare tutti i documenti richiesti dalla banca relativi alla loro pratica di mutuo, ma sono sicuro che non è il Suo caso, vero?
Chieda per iscritto una proroga della data di stipula del preliminare, motivandola con ritardi nella pratica di mutuo, e vada in banca arrabbiandosi di brutto se se la stanno prendendo comoda…. purtroppo non ho altro da consigliarle.
Un saluto e buone feste.
Anna
il scrive
Ciao ho appena fatto una proposta non subordinata al mutuo…ma ora ho mille dubbi. Se la signora accetta la proposta e malauguratamente io non dovessi ottenere più il mutuo dalla banca…perdo solo la caparra o anche dell’altro? Disperata
admin
il scrive
Ciao Anna, grazie per averci contattato.
Se la proposta è irrevocabile non puoi fare altro che darti da fare per ottenere il mutuo. Se la banca non ti concederà il finanziamento perderai solo la caparra.
Se l’agenzia che ti sta seguendo è professionale, vai da loro e parla dei tuoi dubbi, vedrai che ti aiuteranno a trovare la soluzione migliore.
Un saluto.
Galina
il scrive
Buongiorno…siamo quasi alla conclusione della compra vendita del acquisto prima casa…come non siamo stati informati che la provenienza della case e l asta giudiziaria,siamo un può preoccupati …la domanda:cambia qualcosa per noi in base alla provenienza??? GRAZIE
admin
il scrive
Buongiorno Galina, grazie per averci contattato.
Ritengo ovvio che Lei non stia comprando direttamente da un’asta giudiziaria, o se ne sarebbe accorta. 😉
Quindi presumo intenda che, nella storia dell’immobile, c’è stato un passaggio di proprietà tramite asta.
No, questo non è un motivo di preoccupazione.
Complimenti per la Sua nuova casa.
Un saluto.
Matteo
il scrive
Buongiorno,
Ho presentato una regolare proposta di acquisto per un immobile (con validità 15 giorni) accompagnata da assegno di 5000 euro; scaduti i termini senza ricevere alcuna notizia da parte dell’Agenzia, ho provveduto a contattare la stessa per richiedere la restituzione dell’assegno e, con mia sorpresa, mi sono sentito dire che (intorno alle ore 20 dell’ultimo giorno di validità della proposta) l’Agenzia mi avrebbe trasmesso a mezzo PEC alla mia casella email ordinaria (non PEC) l’accettazione da parte del venditore.
Tale forma di comunicazione (pec verso email ordinaria) ha valore legale al pari della “comunicazione in forma scritta” indicata nella proposta sottoscritta?
admin
il scrive
Salve Matteo, grazie per averci contattato. E’ risaputo che una PEC verso una e-mail normale è valida (legalmente) solo a metà. Mi spiego meglio: l’agenzia potrà sempre dimostrare di averla spedita e mai che Lei l’ha ricevuta.. Quindi Lei potrà sempre sostenere di non essere venuto a conoscenza dell’avvenuta accettazione nei termini. Per questo motivo noi usiamo sempre inviare un telegramma. Ma credo che la domanda giusta sia un’altra: Lei la vuole o no quella casa?.
Un saluto.
Luca
il scrive
Salve, vorrei sapere cosa accadrebbe se, dopo la proposta ed assegno di caparra, si evince dalle carte che l’immobile è in qualche sua parte “abusivo” o comunque con licenze di condono. Posso rinunciare all’acquisto e richiedere che l’assegno venga annullato? ultimamente, alcuni agenti non mi vogliono lasciare carte riguardanti gli immobili per farle visionare e quindi successivamente decidere se acquistare o no.grazie
admin
il scrive
Buongiorno Luca, grazie per averci contattato. Dipende dall’entità dell’abuso. Mi spiego meglio: se si tratta di una situazione meramente burocratica che il venditore è in grado di sanare e non determina una diminuzione del valore dell’immobile, la compravendita procederà e Lei avrà ovviamente diritto a rogitare solo se quando l’immobile sarà perfettamente in regola. Se invece gli abusi determinano un cambiamento di valore o anche di fruibilità del bene, lei può senz’altro recedere dalla compravendita, o concordare una diminuzione di prezzo, sempre che tali difformità non fossero note prima della proposta e quindi accettate da parte Sua. Noi al momento della proposta consegnamo sempre, e facciamo confermare alle parti, le planimetrie catastali di ciò che stiamo scambiando, per evitare malintesi futuri. Per quanto riguarda i documenti non vedo perché non debbano esserle consegnati. Peraltro sono pubblici, quindi facilmente reperibili. Siamo a Sua disposizione per qualsiasi altro ulteriore chiarimento.
Cristina Naldoni
il scrive
Salve,le chiedo se chi compra lascia un’assegno di caparra del 7% con la clausola che vada a buon fine la richiesta del mutuo, in caso di rinuncia posso tenere la caparra?
admin
il scrive
Se l’acquirente presenta una dichiarazione scritta che la banca non concede il mutuo Lei è tenuta a restituire l’assegno. In caso di rinuncia invece, come Lei mi scrive, per qualsiasi altro motivo, la caparra può essere trattenuta.
Grazie per averci contattato.
ARBEN
il scrive
BUONGIORNO, io ho fatto il compromesso, firmato anche dal venditrice,lasciato un assegno di caparra alla agenzia,attestato alla venditrice,fino qui tutto bene,ho chiesto per le spese condominiali,mi e stato detto che non cerano perche ce il fotovoltaico che li paga,poi io chiedo un appuntamento con amministratore e scopro che il propietario ha un prestito per pagare il fotovoltaico che adesso chiedano di saldare io,
admin
il scrive
Buongiorno ARBEN, grazie per averci contattato.
Purtroppo le informazioni che mi da sono poche per poterle dare una risposta esauriente. Il fotovoltaico è in grado in alcuni casi di sopperire alle spese comuni della luce, non alle spese condominiali. Essendo un impianto dell’appartamento, come la caldaia se presente, dovrebbe essere compreso nel prezzo pattuito. Se non ci sono accordi scritti in merito sulla proposta, Lei non dovrebbe avere l’onere di terminare il pagamento dell’impianto, pur usufruendone in futuro. Ma, ripeto, la nostra risposta si basa su poche informazioni, quindi non può essere esaustiva.
Siamo a Sua completa completa disposizione se vorrà venirci a trovare per parlare del Suo problema.
ARBEN
il scrive
GRAZIE PER LA RISPOSTA,IL FOTOVOLTAICO E CONDOMINIALE, DOVE IL VECCHIO PROPIETARIO AVEVA UN PRESTITO DA SALDARE FINO 2021,NON E SCRITTO NEL COMPROMESSO NIENTE E NON MI E STATO DETTO NIENTE A VOCE,
admin
il scrive
Capisco ARBEN. Se la compravendita è stata seguita da un buon agente immobiliare sicuramente saprà trovare la strada per risolvere la questione. Se no credo che debba rivolgersi a un avvocato per capire come comportarsi. Ripeto, senza vedere la documentazione non ho la possibilità di darle un aiuto più concreto. Grazie per averci contattato.
Gabriela
il scrive
Salve, io e mio marito abbiamo fatto una proposta ed è stata accettata, abbiamo firmato la proposta, che ci è stata spiegata solo dopo la firma. Detto ciò, dopo l’accettazione della proposta ci è stato detto, che il mutuo poteva esserci concesso solo all’80% più ristrutturazione, ma nell’annuncio e dalla presentazione fatta durante la visita ci hanno detto che era in ordine, i lavori li avremmo voluto fare noi per personalizzarla. Ora volevamo sapere se noi presentiamo un foglio di una banca che non accetta un mutuo, possiamo ritenere che il contratto sia decaduto oppure no? Grazie per una eventuale risposta.
admin
il scrive
Buonasera Gabriela, grazie per averci contattato.
Dunque, partendo dal presupposto che quando si firma una proposta d’acquisto è sempre bene leggere attentamente e chiedere ciò che non si comprende, la situazione attuale sembra risolvibile SE sulla proposta è stata messa una clausola che libera l’acquirente in caso di mancata erogazione del mutuo.
Se questa proposta vi è stata fatta da una banca, che ultimamente si improvvisano agenti immobiliari, e successivamente si rifiutano di concedervi il mutuo… beh, penso sia il caso di sentire un avvocato.
Spero di esservi stato utile e non esitate a venire a trovarci con la documentazione, sarà un piacere aiutarvi.
Simona
il scrive
Buongiorno,
io e il mio compagno abbiamo fatto una proposta che è stata accettata dalla proprietà. Successivamente abbiamo dovuto farne un’altra (stessa cifra) perché abbiamo cambiato la data del compromesso ma soprattutto perché la proprietà si è accorta che il solaio che rientrava nella prima proposta accettata, appartiene all’immobile solo al 25% perché divisa tra i 4 condomini dell’edificio.
Ora la proprietà non ha firmato la seconda proposta e afferma che entro il 15 dicembre (data stabilita in entrambe le proposte per il rogito) non riesce ad acquistare la proprietà del solaio che ci spetterebbe come da prima proposta.
La mia domanda è: la prima proposta rimane comunque valida, Non essendo stata firmata la seconda proposta?
PS. Secondo la prima proposta la data per il compromesso sarebbe il 30 settembre, quindi domani. Incorriamo in sanzioni se non paghiamo essendoci questo problema?
Grazie.
Cordiali saluti,
Simona
admin
il scrive
Buongiorno Simona,
grazie per averci contattato.
Dalle informazioni che mi scrive mi par di capire che non ci sia un’agenzia immobiliare a gestire la situazione.
Leggendo la proposta d’acquisto potrei essere più preciso, ma se la seconda non è stata firmata, la prima rimane valida a tutti gli effetti. Le dirò di più, noi in questi casi scriviamo a chiare lettere che “la proposta annulla e sostituisce ogni precedente”, per evitare problemi successivi.
Quindi, essendo valida la prima, domani dovreste fare il preliminare o sarete entrambi inadempienti. Se la proprietà si rifiuta di pervenire al preliminare, ecco che voi siete dalla parte del giusto. Le consiglio di inviare una PEC o una raccomandata in cui invita la proprietà a presentarsi per stipulare il preliminare di vendita.
Questo è quanto, non avendo visto la documentazione.
Se desidera, può venire in agenzia e chiedere di me, sarò lieto di darle una mano più “fattiva” visionando i documenti.
Cordiali saluti.
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