I tre passaggi fondamentali per non farsi fregare quando compri una casa.
In questo articolo inizio a svelarti i retroscena dei tre passaggi fondamentali che ti garantiscono contro qualsiasi truffa immobiliare.
Comprare casa al giorno d’oggi senza esperienza può essere davvero pericoloso.
Magari è la prima che compri e sei totalmente a digiuno della materia. O magari no, ancora peggio se la prima volta è filato tutto liscio…. casualmente.
Mille insidie si celano dietro una compravendita immobiliare, e non parlo solo di danno economico, ma di perdita di tempo, mal di pancia, delusione, depressione….
Se leggerai fino in fondo questo articolo salvavita e le prossime due puntate sarai sicuro e tranquillo.
Facciamo finta che tu stia cercando casa, magari da solo o tramite un’agenzia immobiliare, e l’hai trovata!
E adesso?
Come faccio a comprarla in totale sicurezza?
Ecco come dovresti procedere per comprare la tua nuova casa senza pericoli in tre passaggi obbligati:
- la proposta irrevocabile d’acquisto
- il contratto preliminare di vendita
- il rogito definitivo
Oggi ti parlo della prima, anche perché è la prima che affronterai se vuoi comprare casa in sicurezza:
La proposta irrevocabile d’acquisto
Questo documento è fondamentale. Purtroppo i tempi della stretta di mano sono finiti da un pezzo, e se vuoi salvaguardarti sul serio questo passaggio è importantissimo.
Hai visitato la casa, ti piace e la vuoi comprare. Il prezzo è giusto (un piccolo sconto è sempre da chiedere), oppure non è giusto e vuoi tentare di strapparla ad un prezzo conveniente. Comunque vuoi fermarla, così che nessuno te la porti via mentre procedi alla compravendita. Infatti, se l’immobile è giusto per te, è sicuramente giusto anche per qualcun’altro, che magari l’ha visitato tempo addietro.
Non esitare, una proposta irrevocabile d’acquisto ti garantisce di essere il primo ad aggiudicarti la casa se il proprietario l’accetterà in ogni sua parte.
Stai ben attento:
- la proposta irrevocabile d’acquisto non è un semplice foglio di carta con scritto il prezzo che intendi offrire
- la proposta irrevocabile d’acquisto non vale nulla se non è corredata da una caparra, quindi da un assegno
- la proposta irrevocabile d’acquisto deve contenere un termine, una data entro la quale la proprietà deve risponderti, o perderà ogni valore e il tuo assegno tornerà indietro
La stretta di mano o un foglio di carta buttato giù senza le clausole importanti di una proposta irrevocabile d’acquisto non ti garantiscono un bel nulla. In qualsiasi momento il proprietario potrà dirti “mi dispiace non vendo più”, oppure “mia sorella ha deciso di comprarlo lei”, insomma non c’è nessun vincolo che obblighi il proprietario a mantenere la parola data.
Sia che tu stia cercando da solo, sia tramite agenzia, assicurati che esista un vero e proprio modulo da compilare con tutte le clausole in bella vista e, nel caso sia un’agenzia, leggi attentamente ciò che andrai poi a firmare.
Moduli di proposta irrevocabile d’acquisto ne trovi finchè vuoi su internet, ma solo un’agenzia professionale possiede moduli studiati e progettati da studi legali. Questi hanno lo scopo di salvaguardare sia te che il venditore, perchè tutto si svolga regolarmente e senza problemi.
Tutti i moduli in Vitali immobiliare sono regolarmente depositati presso la Camera di Commercio, come prevede la normativa vigente, la quale controlla che siano regolari e non contengano nessuna clausola vessatoria, cioè dannosa per l’acquirente o per il venditore.
ACQUISTARE PRIMA E MEGLIO: altri video “salvavita” per te su youtube
La caparra
Quando fai un’offerta per fermare una casa, l’unica cosa che ti garantisce, oltre alla correttezza del modulo, è l’assegno di caparra che offrirai alla proprietà.
Se il modulo è fatto come si deve, l’assegno diventa una vera e propria caparra confirmatoria, cioè se la proprietà accetta la tua proposta e poi ci ripensa, dovrà restituirti un importo doppio rispetto a quello ricevuto. Se invece, dopo l’accettazione della proporsta, sei tu a tirarti indietro, perderai l’assegno.
Esempio: fai una proposta su una casa da 100.000 euro e dai un assegno di 10.000 euro come caparra. La proposta viene accettata dal venditore. Se poi lui si ritira dovrà darti i tuoi 10.000 più altri 10.000. Se sei tu a non continuare perderai il tuoi 10.000. Tutto chiaro?
Più è corposo l’assegno e più blocchi l’immobile. Infatti nell’esempio sopra, se nel frattempo il venditore riceve un’altra proposta da 120.000 euro, recederà dalla tua dandoti i tuoi 10.000 + altri 10.000 e accetterà l’altra, che gli da un maggior guadagno di 10.000 euro. Quindi non fare mai proposte con assegni di caparra da 1.000 euro, non sei garantito.
L’assegno di caparra deve essere sempre intestato al venditore, mai all’agenzia!
Quasi sempre l’assegno di caparra non viene incassato, ma viene tenuto in deposito dal venditore o dall’agenzia. Quando sarai a preliminare verrà stracciato e ne verrà fatto un altro che verrà effettivamente incassato dal venditore. Questo non implica che non sia valida la caparra, che esula dal fatto che l’assegno sia stato incassato o meno.
Quindi, se ti piace la casa, non attendere a proporre la tua proposta irrevocabile d’acquisto e fai un assegno che ti garantisca. Se non verrà accettata, il tuo assegno tornerà indietro e non dovrai niente a nessuno. Controlla che l’agenzia non pretenda soldi in caso di mancata accettazione, deve essere ben specificato sul modulo. Fidarsi è bene…..
Se la tua proposta viene accettata, devi venirne a conoscenza (per iscritto) entro la data di scadenza della proposta irrevocabile d’acquisto. L’agente deve comunicartelo, o via email (PEC) o per telegramma. Insomma devi essere informato di cosa sta accadendo. Se passa la data di accettazione, sei libero di ritirare il tuo assegno immediatamente. Non accettare periodi di accettazione molto lunghi (10 giorni sono fin troppi) a meno che non ci siano motivi specifici, per esempio i venditori sono molti eredi e serve tempo per contattarli tutti.
Pretendi una copia della proposta firmata e dell’assegno che lasci a caparra.
Le note
Ogni proposta irrevocabile d’acquisto che si rispetti ha un spazio per contenere degli accordi, come per esempio se la tua offerte comprende arredi. Un buon agente immobiliare ti sconsiglierà di aggiungere note che non riguardano l’immobile. Spesso le proposta irrevocabile d’acquisto non vanno a buon fine perchè hai scritto che vuoi, che ne so, compreso nel prezzo, il comodino della camera da letto!
Tutto ciò che non riguarda l’immobile lascialo ad una trattativa successiva, il tuo interesse è che il proprietario accetti la tua offerta sull’immobile. Poi vedrai che l’agente immobiliare, se è bravo, ti aiuterà anche ad ottenere il comodino. 🙂
Altra cosa importante: se devi fare un mutuo, la banca ti consiglierà di aggiungere nelle note che la proposta irrevocabile d’acquisto è subordinata all’ottenimento dello stesso. Delle banche e come comportarsi con loro scriverò in un prossimo post.
Nel frattempo ti consiglio questo:
se sei veramente sicuro di ottenere il mutuo, e solo se lo sei davvero, non aggiungere questa clausola nelle note!
Questa cosa rende molto debole la tua proposta. Il proprietario sarà meno disponibile a concederti lo sconto che chiedi, sapendo che in definitiva niente è concluso finchè non avrai la delibera del mutuo, e nel frattempo non potrà vendere ad altri. Inoltre se l’agenzia è seria, continuerà a far visitare l’immobile ad altri clienti, salvaguardando il venditore, e raccogliendo eventuali altre proposte in attesa che la tua diventi veramente operativa.
Se invece questa clausola non viene apposta, all’accettazione del venditore tutto, o quasi, è deciso, e la casa è bloccata contro qualsiasi altra nuova offerta.
E’ importante che tu sappia che la proposta irrevocabile d’acquisto deve essere accettata così come l’hai decisa tu. Se il venditore ti fa una controfferta, o cambia anche solo una data della proposta, questa non vale più nulla e sei liberissimo di ritirare il tuo assegno. Spesso le modifiche volute dal proprietario vengono apposte e controfirmate sulla proposta stessa. Questa usanza può funzionare ma non è corretta al 100%. Un agente immobiliare in gamba ti consiglierà di fare una nuova proposta con le modifiche richieste dal venditore se di tuo gradimento, perchè venga poi accettata regolarmente.
Se seguirai questi consigli sarai sicuro che la casa che desideri sta davvero diventando tua.
Leggi il secondo capitolo: il percorso verso il preliminare di vendita.
Questo post ha superato le 500.000 visualizzazioni! Desidero ringraziare pubblicamente tutti coloro che mi hanno inviato messaggi di stima e ringraziamento, regalando un piccolo Video Corso realizzato insieme al Team di Vitali immobiliare.
Siete in tanti a scrivere ogni settimana, sia qui che su Facebook che via email che tramite il Desk di questo sito, e come vedete mi impegno a rispondere a tutti in brevissimo tempo.
Vi prego di scrivere le Vostre domande qui sotto nei commenti, è il modo più rapido per me di vederle e darvi la mia personale soluzione.
GRAZIE.
Disclaimer:
Il contenuto di questo articolo è e rimane una opinione personale dei passaggi che ritengo corretti per acquistare un immobile. Altrettanto e a maggior ragione dicasi per le risposte alle vostre domande, che possono essere a rischio di equivoci, disguidi e incomprensioni, sia per la sommarietà, brevità e incompletezza delle informazioni che fornite, sia per la impossibilità di sintetizzare in poche righe di risposta l’opinione più adeguata per una situazione a volte assai complessa.Vitali immobiliare e Paolo Marcigliano non sono in alcun modo responsabili per qualsiasi danno, inconveniente, o disguido, possa occorrervi per decisioni da voi assunte a seguito delle informazioni contenute nel presente Blog.
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Articoli precedenti del nostro blog.
Daniele
il ha detto
Buongiorno,
sono in attesa di una predelibera dalla banca.
Ho già individuato un immobile che vorrei comprare, ma prima di fare la proposta vorrei appunto aspettare la predelibera della banca.
Una volta ottenuta, se avesse esito positivo, potrei stare tranquillo al 100% e fare una proposta d’acquisto non vincolata al mutuo? O ci potrebbero comunque essere dei rischi per i quali sarebbe meglio mettere questo vincolo? Magari per colpa del venditore o del perito della banca che potrebbe valutare meno la casa?
Grazie in anticipo e buona serata
Silvio
il ha detto
Buonasera, vorrei un’informazione. Ho fatto una proposta di acquisto con caparra di 5.000€ subordinata alla concessione del mutuo (senza indicazione di un tempo massimo per l’ottenimento). L’agenzia, dopo 40 giorni, visto non ha ancora la delibera perché la pratica è ferma in banca vuole rimettere la banca in vendita. Lo può fare, o deve versare la caparra doppia? Io nel frattempo che faccio con la richiesta del mutuo? La lascio andare in avanti, rischiando di non avere l’appartamento o chiedo al consulente (che è quello della stessa agenzia) di ritirare la richiesta, rischiando però a questo punto di essere io inadempiente, visto che nessuno ha cancellato la proposta di acquisto formalmente? Grazie
admin
il ha detto
Silvio,
quando non c’è chiarezza e precisione i problemi insorgono purtroppo quasi sempre.
Se la proposta non riporta un termine per la presentazione della delibera di mutuo, il termine successivo, quello in cui va redatto un preliminare o il rogito stesso, è determinante. La casa fino ad allora non potrebbe essere rimessa in vendita, anche se la sua proposta è “sospesa”. La Sua richiesta di mutuo lasci che vada oltre finché non ottiene una risposta, che le consiglio di sollecitare.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Fred
il ha detto
Buonasera,
ho fatto una proposta d’acquisto (vincolata al mutuo) per un immobile, che è stata accettata dal venditore; La planimetria catastale non è conforme allo stato attuale dell’immobile (al momento della proposta mi era stato assicurato, solo verbalmente, che la planimetria sarebbe stata aggiornata allo stato attuale dell’immobile e l’immobile ri-accatastato), quindi ora il venditore vorrebbe effettuare delle modifiche per rendere lo stato dell’immobile uguale alla planimetria catastale già esistente.
Le modifiche in oggetto (seppur non stravolgano l’immobile) non mi aggradano e comunque non erano previste. Che succede se la proposta non va in porto entro il termine prefissato? Io posso decidere di non portare a termine la trattativa? E se si, nel caso perderei caparra e dovrei oneri all’agenzia?
Grazie, cordiali saluti
admin
il ha detto
Salve Fred,
non è chiaro. All’inizio sembra che sia un problema di riaccatastamento, poi si parla di modifiche reali all’immobile. Se non ci sono accordi scritti, Lei ha il diritto di recedere dalla proposta perchè sta acquistando qualcosa di diverso da ciò che era, appunto, oggetto di proposta. Poi, tra il dire e il fare, è probabile che se non trova un accomodamento, dovrà affidarsi ad un avvocato.
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robertoA
il ha detto
Buonasera. Devo fare una proposta di acquisto per un immobile che contrariamente a quanto detto in prima battuta dall’ agente immobiliare sarà libero non da subito ma tra alcuni mesi.
Posso inserire nella proposta di acquisto una frase che abbia valore legale e che riporti la data entro la quale rogitare ? Dovrei anche chiedere un piccolo mutuo e questa sarebbe una altra clausola sospensiva …
Grazie e cordiali saluti
admin
il ha detto
Salve Roberto, la data di stipula, entro e non oltre la quale la casa deve diventare Sua, è uno dei termini fondamentali da riportare sulla proposta. Nel caso può prevedere, già in questa fase, una penale se non si cogiterà entro tale data. Per esempio tot euro ogni mese successivo alla data del rogito non rispettata.
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Jessica
il ha detto
Salve vorrei un informazione.. io sono in procinto di andare a firmare il compromesso e l agenzia come l attuale proprietario mi chiedono l assegno di 10mila euro come cauzione.. allo stesso tempo sono andata da un broker per sentire di eventuale mutuo.. l immobile costa in tutto 130mila euro.. dando questi 10mila di cauzione non dovrebbero calcolarmi il mutuo su 120mila invece che 130?
admin
il ha detto
Jessica attenzione,
l’assegno è una cauzione o una caparra confirmatoria?
la pratica viene calcolata sul valore dell’immobile (130.000) ma la quantità di denaro richiesta per il finanziamento è Lei a deciderla. Le servono 50, 80, 100000 euro? E’ lei che decide quanti soldi chiedere alla banca. Ovviamente non dovrà ripagare i 10000 euro due volte.
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Marta
il ha detto
Buonasera e grazie per i suoi video, sono molto chiari ed esaustivi.
Vorrei avere un suo parere in merito ad una situazione che francamente non so come interpretare.
In data 05/03/2021 firmo una proposta di acquisto immobiliare con atto notarile da stipularsi entro il 15/05/2021 e con la seguente nota “la presente proposta è subordinata all’ottenimento del mutuo ed al buon esito della perizia entro 60 giorni dalla data di accettazione da parte del venditore”.
Chiaramente quanto sopra non si è avverato, ma per andare incontro agli acquirenti in data 10/05/2021 ho firmato un rinnovo per spostare la data del rogito dal 15/05/2021 entro e non oltre il 30/06/2021.
Ad oggi sia acquirente che agenzia non hanno risposte dalla banca, a detta loro il deliberante è appena rientrato da un mese di Covid.
I dubbi che però mi sorgono sono:
– come può esserci già un deliberante se non è nemmeno mai uscito il perito a peritare il mio immobile?
– dopo il 30/06/2021 io posso ritenermi libera da questo contratto e chiedere all’agenzia di cercare altri acquirenti?
Sinceramente non riesco a capire come mai tutto questo tempo, sicuramente non hanno dato la pratica in mano alla banca a marzo e sinceramente mi sento presa in giro, soprattutto dall’agenzia che domani chiamerò e mi farò sentire perché mancano 9 giorni al teorico rogito (che ovviamente non ci sarà) e non è possibile che non abbia uno straccio di informazioni.
Grazie
Buona serata
admin
il ha detto
Salve Marta,
i tempi per ottenere la delibera sono passati abbondantemente. Se ci sono problemi è giusto che Lei venga informata. La delibera avviene subordinata alla perizia che, di solito, è successiva, e ribalta l’onere dell’ottenimento del finanziamento di fatto sul proprietario, poiché per la banca l’acquirente è OK. Certo che può ritenersi libera. Nel caso restituisca al caparra dell’acquirente e se non è soddisfatta del collega, cambi agenzia! Spesso l’errore è non informare le parti mentre magari sto facendo di tutto per far proseguire la compravendita.
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Massimo
il ha detto
Buongiorno e complimenti per il suo servizio.
Premetto che sto cercando di vendere un appartamento da solo.
Vorrei dei chiarimenti circa la registrazione della proposta di acquisto. Se non ho capito male:
1) la registrazione dovrà avvenire al momento della mia eventuale accettazione o quando dopo l’accettazione verrà anche riscosso l’assegno della caparra? Non capisco se il discriminante sia l’accettazione o la riscossione
2) la registrazione dovrebbe essere a cura del compratore?
3) cosa succede se lui non la fa? A posteriori potrei essere ritenuto responsabile in solido? D’altra parte se non volesse non posso obbligarlo…
4) nel caso di passaggio a successivo compromesso dopo un mese circa, andrebbe registrato presso l’Agenzia delle entrate anche quello?
Grazie infinite per le risposte che vorrà fornirmi
admin
il ha detto
Salve Massimo,
la teoria dice che l’acquirente deve registrare la proposta d’acquisto. La discriminante “assegno incassato o meno” non ha valore. Ha invece un grande valore nella pratica. Infatti se si giunge a rogito con l’assegno non incassato e si elimina ogni documento, non ci sono appigli per un eventuale controllo successivo e si procede a registrare il preliminare. Sulla corresponsabilità del venditore si sono diverse scuole di pensiero. In effetti la registrazione serve ad anticipare oneri che l’acquirente pagherà a rogito. Ma sono cifre talmente risibili che è bene registrare, almeno il preliminare, ed ottenere copia dall’acquirente con bolli e vidimazioni dell’ufficio delle entrate.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
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Giuseppe
il ha detto
Buongiorno. Ho 34 anni e sto muovendomi per individuare e acquistare un immobile.
Intanto vorrei anche fare i complimenti per la professionalità e la disponibilità nel condividere queste spiegazioni, che sono molto utili. Quindi grazie grazie grazie!!
La domanda che vorrei fare è la seguente.
Sto per fare una proposta di acquisto di un appartamento frazionato, in fase di ristrutturazione. L’appartamento è stato venduto qualche mese fa ed è stata fatta solo la “compravendita” con i due nuovi proprietari (quindi, non è stato fatto il rogito). Infatti, sulla visura catastale compare il nome dei nuovi proprietari con la dicitura “COMPRAVENDITA”.
Mi chiedo dunque
– se devo stare attento a qualcosa;
– a chi devo intestare l’assegno: vecchi proprietari o nuovi (quasi-)proprietari; (inoltre, basta intestare l’assegno ad uno solo dei proprietari?)
– se sono costretto ad affidarmi allo stesso notaio o posso sceglierne uno io (cosa che vorrei fare).
Grazie in anticipo per la disponibilità!
Un saluto
admin
il ha detto
Giuseppe,
io ringrazio per i complimenti ma non ho capito: se l’immobile è stato venduto, è stato fatto un rogito che viene trascritto in conservatoria. Non ci sono altri status rilevanti. Sulla visura appaiono i nuovi proprietari che hanno ricevuto l’immobile per compravendita, e non per successione, usucapione o altro. Quindi, se ho capito cosa mi sta dicendo, l’assegno va intestato agli attuali proprietari, che risultano dalla visura e il notaio può scegliere quello che desidera, anche se probabilmente il notaio che ha appena rogitato ha tutta la documentazione.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
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tiziana
il ha detto
Buongiorno, intanto volevo complimentarmi,
il suo blog è esaustivo.
le volevo chiedere, nel momento in cui compro un appartamento,
la somma di denaro pattuita dal notaio e quindi avuta con la stipula di un mutuo,
deve essere tutta trasferita al venditore?
o potrei trasferirla in parte e la restante trasferirla successivamente?
grazie mille
admin
il ha detto
Tiziana,
se Lei trasferisse la proprietà della Sua casa vorrebbe essere pagata per intero? Poi, tutto si lascia alla trattativa tra le parti, ma neanche fra parenti vedo pagamenti dilazionati di questi tempi.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
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Jacopo collesei
il ha detto
Salve, avrei bisogno di una risposta ad un quesito: io potrei richiedere una perizia fonometrica per l’appartamento a cui sono interessato prima di effettuare la proposta d’acquisto al venditore tramite agenzia? Grazie mille
admin
il ha detto
Certo Jacopo,
Lei può chiedere e se motiverà questa Sua richiesta e pagherà le spese non credo che il venditore la negherà.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
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Alex
il ha detto
Buongiorno! Data la chiarezza del suo sito, vorrei approfittarne per porle una domanda: è possibile per le agenzie prenderr più proposte per uno stesso immobile, contemporaneamente? Ero propensa a fare una proposta per un immobile e l’agente immoboliare mi ha fatto sapere che era stata già fatta una proposta per quella casa, ma che comunque se ne avessi fatta una più vantaggiosa avrebbe preso lo stesso la mia e proposto entrambe al proprietario. Grazie mille
admin
il ha detto
Buongiorno Alex,
le agenzie immobiliari che operano con un mandato sono costrette a ricevere la Sua proposta. Il fatto che “pilotino” la cifra è poco professionale, visto che poi potrebbero fare la stessa cosa con il precedente proponente. Il mio consiglio è di cambiare immobile e agenzia.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
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Vincenzo Greco
il ha detto
buongiorno,
ne approfitto della sua professionalità e gentilezza per porle una domanda.
Ho contattato una agenzia perchè interessato ad una casa, mi hanno risposto che l’immobile era già stato venduto e che il venditore stava aspettando l’avvenuto passaggio del mutuo dell’acquirente.
Dopo due mesi mi contattano in quanto il mutuo non era passato per ben due volte e quindi il venditore decise di rimettere la casa sul mercato.
In data 2 maggio faccio proposta NON vincolante al mutuo, e l’agenzia mi dice che comunque il vecchio acquirente avrebbe mandato il perito di una terza banca per provare ad avere ancora il mutuo, sincerandomi che il venditore avrebbe accettato la nostra proposta, stanco di aspettare.
ieri sono stato chiamato dall’agenzia in quanto il venditore ha deciso di aspettare altri 15 giorni per vedere se il mutuo al vecchio acquirente, al terzo tentativo, passi. Altrimenti la casa sarebbe stata mia.
E’ normale tutto ciò? a me non sembra, magari sbaglio.
Grazie
admin
il ha detto
Vincenzo,
di normale su questa pagina vedo ben poco!
Ritiri la Sua proposta e il Suo assegno, facendo presente che una Sua futura proposta sarà sicuramente peggiorativa per il trattamento che Le hanno riservato.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
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Giovanni
il ha detto
Buongiorno Dr. Paolo, mi complimento per le utilissime informazioni sul suo sito. Le pongo il mio quesito:
– In data 25/04 ho fatto una proposta di acquisto (accettata il 29/04) con assegno di 5.000 € intestato al venditore, e con clausola “La presente proposta di acquisto si intende vincolata alla verifica della documentazione e al buon esito della pratica di mutuo richiesto dal proponente per 40 giorni dalla data di accettazione”
La proposta prevede anche il versamento di 15.000 in data 5/6/2021 con assegno. La proposta recita “Le somme di cui sopra diventeranno contratto caparra confirmatoria ” con l’avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell’accettazione della presente proposta d’acquisto, che costituirà CONTRATTO PRELIMINARE.
– Contestualmente ho conferito incarico di consulenza in via esclusiva ad un mediatore creditizio per il reperimento di un istituto di credito disposto a concedere il mutuo a cui ho fornito tempestivamente tutta la documentazione.
Ad oggi mi ritrovo che di fatto questo mediatore continua a rassicurarmi, ma nonostante visita presso istituto di credito per valutare la documentazione, non ho un documento in cui la richiesta di mutuo sia stata “caricata”. L’agenzia mi chiede dov’è il perito?
Il mediatore creditizio mi ha chiesto di procedere alla richiesta di una proroga di ulteriori 20 gg.
Da colloquio con l’agenzia mi hanno detto di provare a svincolarmi da questo soggetto e contestualmente di avviare la pratica con un loro affiliato “kiron” che pare faccia miracoli e in 20 giorni, o giu di li, abbiamo il tutto.
admin
il ha detto
Giovanni,
Lei ha diritto di sapere, visto che è responsabile di aver fatto tutto il possibile nei termini descritti per ottenere il finanziamento, se la Sua pratica è stata caricata e a che punto si trova.
Attivare una nuova pratica porta via tempo e io di miracoli non ne vedo da prima della mia nascita.
Faccia la voce grossa in banca e decida di conseguenza.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Alessio
il ha detto
Buonasera,
Vorrei avere un informazione in quanto io e mia moglie abbiamo trovato un immobile per noi di forte interesse!
Siamo stati in agenzia e l’agenzia si vorrebbe muovere così proposta di acquisto con 15000€ senza vincolo mutuo compromesso ad ottobre 2021 con altri 15000€ e poi rogito ad aprile 2022 dicendomi di andare in banca dopo il compromesso?!? E da fidarsi considerando che il mutuo dovrebbero darcelo al 99% posso incorrere in qualche problema burocratico e legale?? Posso proporre di fare il compromesso ad ottobre solo dopo l’accettazione del mutuo? Grazie mille gentilissimo!
admin
il ha detto
Alessio, di questi tempi un mutuo sopra l’80% è sempre un terno al lotto. Tenga anche conto che la delibera dura mediamente 6 mesi. Io starei molto attento se fossi in Lei a sbilanciarmi senza le dovute cautele.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Iryna
il ha detto
Buona sera Dott.Vitali
Abbiamo un problema e vorrei chiedere un vostro consiglio.
Ho fatto una proposta per una casa e come caparra ho dato un assegno da 10mila euro. La proposta è stata accetata e l’assegno è stato consegniato al proprietario. La banca è accordato il mutuo e dovevamo aspettare 7 mesi per il rogito( questo tempo era chiesto dalla parte venditrice), passati 6 mesi la banca ha fatto la richiesta per aggiornamento dei redditti, e dopo aver fatto, ha disdetto il mutuo.
Cosa possiamo fare in questo caso?
La caparra è persa? anche se noi cerchiamo comunque i modi per risolvere il problema(affitto, Rent to buy)?
Grazie!
admin
il ha detto
Salve Iryna,
se i suoi redditi non sono passati, fare richiesta in un’altra banca serve a poco. Conosce Lei la situazione reale. Ha perso il lavoro Lei o chi firma il mutuo insieme a Lei? La caparra è persa se sulla proposta non era apposta la clausola che l’avrebbe salvata. Mi spiace.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Antonio
il ha detto
Preciso e chiaro
Daniel
il ha detto
Buongiorno, Stiamo comprando casa su progetto carta tramite tramite agenzia. Abbiamo fatto la proposta d’acquisto irrevocabile con le condizioni, allegando un disegno con le modifiche dal progetto iniziale. La proposta è stata accettata dal venditore con un aumento di 15000 euro dal prezzo proposto. Il giorno del preliminare ci hanno presentato un disegno con una entrata differente, con il cancello a 5m dalla strada, inoltre dicendo che non era possibile fare il vano tecnico affiancato alla casa. In poche parole all’ultimo il proprietario ha cambiato le condizioni e non abbiamo fatto il preliminare. Ora vorrei sapere se non accetto di proseguire con l’acquisto perdo la caparra di 4000 euro? Grazie mille per la sua disponibilità
admin
il ha detto
Salve Daniel,
dipende da come sono stati scritti i documenti.
Per esempio una proposta d’acquisto non può essere accettata con una variazione del prezzo, o con qualsiasi variazione che riguardi i termini importanti, come le date o eventuali condizioni. Deve essere riscritta la proposta, con i 15000 in più in questo caso, e fatta accettare. Se così non è, non esiste il contratto, quindi può richiedere tranquillamente i suoi soldi indietro.
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Daniele
il ha detto
Buongiorno Dott. Vitali,
volevo chiederLe se, a fronte di un immobile messo in vendita a €169.000, avesse senso fare una proposta d’acquisto subordinata al mutuo di €140.000, con un assegno di caparra dal valore di €30.000.
Potrebbe essere ragionevole un assegno dal valore così alto o è privo di senso? La mia intenzione è quella di rendere più accettabile la mia offerta.
admin
il ha detto
Salve Daniele,
un assegno di caparra di qualsiasi valore su una proposta subordinata è come il classico specchietto per le allodole: se il mutuo non passa addio caparra. Se vuole rendere molto più accettabile la Sua offerta, cali la caparra a sole 5000 euro ma valuti di togliere la clausola che subordina la vendita al mutuo. Questo ovviamente solo se è sicuro che la banca eroghi!
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Giampiero
il ha detto
Buonasera,
Volevo porLe una domanda. Andrò ad acquistare un immobile i cui proprietari sono nove eredi.
Mi hanno chiesto di versare per ciascuno di loro la quota precedentemente determinata con Bonifico bancario, su ciascun C/C al loro intestato. Mi suggerisce che causale inserire per ogni bonifico a favore di ciascun erede ? Grazie
admin
il ha detto
Salve Giampiero,
se parliamo di versamenti che serviranno a rogitare la casa, chieda al Suo notaio che causale inserire, e non sbaglierà di sicuro!
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Fabio
il ha detto
Buonasera, le volevo sottoporre un caso.
Ho fatto una proposta di acquisto preliminare di compravendita.
La proposta ha una validità di due settimane.
Dopo tre giorni l’agenzia mi ha comunicato verbalmente, presso la propria sede che il venditore ha rifiutato la cifra proposta; quindi ho chiesto la restituzione dell’assegno e l’ho annullato anche perché non sono più interessato all’acquisto di quell’immobile.
L’agenzia mi ha subito restituito l’assegno, però non ho firmato nessun documento di chiusura della pratica.
Domanda:
Visto che ancora non sono trascorsi tutti i 15 giorni posso comunque considerare non più valida tale proposta?
Nel caso in cui in venditore cambiasse idea e decidesse di comunicarmi attraverso l’agenzia l’accettazione della proposta con la cifra indicata sul contratto, sono obbligato alla consegna dell’assegno?
Ci sono glie estremi per un contenzioso con il venditore o con l’agenzia?
Grazie e cordiali saluti.
admin
il ha detto
Salve Fabio,
la proposta è stata rifiutata? Ok, ma non ha nulla di scritto? Male. Ma ha ottenuto la restituzione dell’assegno di caparra: in questo gesto è intrinseco che il contratto non è andato a buon fine. Può ritenersi libero.
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Marella
il ha detto
Buongiorno Dott. Paolo,
vista la sua cortesia e disponibilità mi permetto di chiederle un parere. Devo comprare casa. Ho trovato finalmente la casa che andrebbe benissimo per me, ma la venditrice mi fa una fretta assoluta per avere una proposta di acquisto, asserendo di avere acquirenti in coda. Io sono seguita da un architetto che verrà a visionare l’immobile la settimana prossima. La venditrice preme per una proposta in questa settimana e propone di inserire una clausola del tipo salvo approvazione del tecnico. La venditrice (un’agenzia) al momento non ha ancora prodotto documentazione tecnica, eccettuate le planimetrie incomplete che evidenziano una difformità catastale non indifferente, ovvero l’abbattimento di una parete interna portante al fine di unire 2 camere. La planimetria riporta le 2 camere distinte, mentre la visita ha evidenziato l’unione delle 2 stanze e il fatto che quel muro fosse portante dalle dimensioni del trave.
Per esigenze mie particolari sono mesi che cerco casa e questa sarebbe davvero la prima che potrebbe andare bene, perché se così non fosse, data l’insistenza della venditrice probabilmente me ne andrei altrove, ma secondo lei una proposta di acquisto con l’eccezione dell’approvazione del tecnico può avere qualche importanza? Non è che poi mi trovo vincolata e magari la casa non è neppure conforme catastalmente? Grazie anticipatamente della risposta.
admin
il ha detto
Salve Marella,
una corretta proposta irrevocabile d’acquisto permette alla venditrice di verificare il Suo reale interesse all’acquisto. La clausola sospensiva che riguarda la conformità dell’immobile ed eventuali sanatorie a carico del venditore è perfettamente in grado di salvaguardare l’acquirente. Del resto molti notai non rogitano neppure senza la conformità completa. Se la casa è di Suo interesse, faccia la proposta. A quel punto è responsabilità di chi vende portare l’immobile in regola al rogito.
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Giovanni
il ha detto
Buongiorno Paolo, anzitutto complimenti per la chiarezza delle sue risposte e per l’aiuto che da a tutti.
Le espongo il mio problema.
Ho sottoscritto un contratto preliminare di compravendita per l’acquisto di una casa ed ho lasciato in deposito presso il mediatore un assegno di 10.000 euro a titolo di “caparra confirmatoria ex art 1385 c.c.” Dovendo fare un mutuo, abbiamo subordinato la vendita, quale condizione fondamentale, alla concessione del mutuo, scrivendo “il termine per ottenere il mutuo è di 30 giorni lavorativi “. So che è un termine breve ma il promissario venditore non mi concedeva un termine più lungo avendo fretta di vendere. Entro il trent’esimo giorno la banca mi ha mandato la delibera con “l’esito positivo della valutazione reddituale funzionale alla concessione del mutuo” precisando che, ora, il mutuo era subordinato alle verifiche sull’immobile cioè “la sua congruità al valore commerciale e l’assenza di gravami o altre condizioni pregiudizievoli”. Subito sia io che il mediatore abbiamo comunicato la delibera al promissario venditore ma questi ha dichiarato e mi ha fatto scrivere dal mediatore che mi restituiva l’assegno, quindi che non intendeva più vendermi l’appartamento in quanto era decorso il termine di 30 giorni non valendo, la delibera mandata, come “delibera di mutuo” poichè si limitava ad una valutazione reddituale positiva; conseguentemente il perito della banca non ha potuto accedere all’immobile per le necessarie verifiche. Il direttore della mia banca mi ha detto che quella delibera vale come “delibera di mutuo” in quanto il perfezionamento della pratica non dipende da me ma dall’immobile.
Mi può confermare questo?
Inoltre, poichè avevo versato la caparra, posso chiedere al promissario venditore il doppio della caparra versata (in realtà l’importo della caparra non essendo l’assegno stato incassato) per inadempimento del promissario venditore come prevede l’art. 1385 del codice civile?
Grazie mille
Cordiali saluti
Laura
admin
il ha detto
Laura, Giovanni…
Tutto corretto quello che scrivete, ma riuscire ad ottenere il giusto riconoscimento delle vostre ragioni com la situazione attuale non la vedo bene. Consiglierei di archiviare e passare ad altro immobile, visto che una delibera l’avete già pronta per essere usata.
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valter bassani
il ha detto
Buongiorno..ho acquistato casa da tre anni, ma solo ora mi sono accorto di una non conformita’ catastale.Le spiego.. A Catasto la sala risulta con una altezza di 145 cm mentre in realta’ e’ di 175 cm…posso richiedere il recesso dell acquisto vista la non conformita’ ? Spero di essere stato chiaro.. ringrazio ed invio i miei saluti
admin
il ha detto
Salve Valter,
Lei desidera recedere dalla compravendita effettuata tre anni orsono in forza di una difformità catastale? Non credo che nessun avvocato, anche il più scriteriato, le consiglierebbe questo percorso. Invece può pretendere il riaccatastamento dell’immobile.
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Angela
il ha detto
Buonasera,
approfitto della sua disponibilità per sottoporle un quesito. Abbiamo visitato una casa con un’agenzia 2 volte, oltre ad un incontro nei loro uffici. Prima di formulare l’offerta però il proprietario ha cambiato agenzia, dunque l’agenzia a cui ci eravamo rivolti non ha più l’esclusiva. La stessa però ci riferisce che la proposta va fatta a loro perché sono loro che hanno seguito tutto, il che mi pare anche corretto. La mia paura è di incorrere nel rischio di dovere pagare due provvigioni, oppure che il proprietario non accetti la nostra offerta per paura di dovere pagare entrambe le agenzie… Grazie mille
admin
il ha detto
Angela la Sua paura è fondata.
Faccia la Sua proposta nell’agenzia che le ha fatto visitare la casa, titolare del mandato al momento della visita, e specifichi chiaramente che pagherà provvigioni solo ed esclusivamente a tale collega. Sarà poi il collega a doversi mettere d’accordo con l’altro collega in caso di controversia.
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Faustino Pagano
il ha detto
Buonasera Dr. Paolo, innanzitutto mi complimento per la chiarezza delle sue risposte che ho avuto modo di leggere sul suo sito.
Le pongo il mio quesito.
Ѐ mia intenzione chiedere un mutuo e presentare una proposta di acquisto relativa ad una villa costruita nel 1960, che necessita di importanti lavori di ristrutturazione. Dopo attenta visita con un ingegnere, ho chiesto all’agente immobiliare di poter visionare la documentazione riguardante la proprietà, ovvero visura e planimetria catastale, nonché atto di provenienza. Lo stesso mi riferisce che per ragioni di privacy non può accogliere la mia richiesta, invitandomi a formulare la proposta vincolata alla delibera del mutuo e alla visione dei suddetti documenti. Unitamente al tecnico sono rimasto senza parole, mi corregga se sbaglio: le sembra corretto non poter leggere prima i suindicati documenti? Inoltre l’immobile presenta un’intercapedine che secondo il tecnico non è stata regolarizzata. Poiché non intendo correre alcun rischio, alla luce di quanto sopra detto, posso procedere alla stesura della proposta di acquisto irrevocabile con assegno?
Mi preoccupa la presenza di eventuali vizi insanabili.
Grazie in anticipo per la sicura ed esauriente risposta.
Distintamente
Fausto Pagano
admin
il ha detto
Faustino, grazie per le belle parole.
Superare la barriera della privacy è facile: faccia la Sua proposta, corredata di assegno, in cui scriva tutte le clausole che desidera. Il venditore dovrà accettarla così come Lei la propone tramite il collega. A quel punto la palla è in mano al venditore, che è l’unico responsabile della correttezza catastale e urbanistica dell’immobile. Rischiando dei soldi, il venditore sarà ben spronato a regolarizzare ciò che deve entro la data prevista dalla sua proposta, o comunque entro il rogito. Scriva che pretende una certificazione di regolarità urbanistica e catastale, e si accomodi. Tocca a chi vende agitarsi.. Faccia comunque presente al collega che lo riterrà responsabile in caso di difformità conosciute e non riferite all’atto della proposta.
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Pagano Faustino
il ha detto
Bene, la ringrazio molto per la risposta. Quanto al mio far presente all’agente che lo riterrò responsabile in caso di difformità, con quale formula mi consiglia di procedere? Soltanto verbalmente o per iscritto in formula di clausola? Mi consiglia la seconda opzione? Grazie ancora.
admin
il ha detto
Sicuramente la seconda.
Vanessa
il ha detto
Salve, ho intenzione di acquistare casa, ma per farlo sto ricorrendo ad un mutuo. La prima delibera della banca è stata positiva, adesso aspettiamo lo step successivo, ovvero se accettano l’erogazione del mutuo. Intanto devo fare un compromesso di compravendita tramite agenzia, con la clausola ” salvo erogazione mutuo” . L’agenzia o meglio ancora il proprietario potrebbe rifiutare questa clausola? Io non ho nessuna intenzione di perdere i 5.000 euro di caparra, se il mutuo non dovesse andare a buon fine.
Inoltre volendo accorciare i tempi, vorrei che il proprietario accetti o meno la proposta nel breve tempo possibile
admin
il ha detto
Vanessa,
si faccia rilasciare delibera scritta, che documenta la Sua capacità reddituale e l’accettazione della banca dell’immobile, sempre che la perizia vada a buon fine. Se non dovesse procedere, a questo punto, non è Lei la responsabile. Quindi questa clausola è a favore del venditore, liberandolo da problemi che il perito dovesse rilevare e quindi non dar corso all’erogazione del finanziamento.
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Francesca
il ha detto
le scrivo per una richiesta di consulto.
Sto valutando l’acquisto di un immobile su carta per il quale il venditore non ha ancora proprietà del terreno e permesso di costruzione.
Lato venditore la vendita si perfezionerà all’ottenimento del pdc (luglio 2021), lato mio vorrei inserire una clausola sospensiva per l’ottenimento del mutuo, ma come disciplinare in una condizione simile?
Mi spiego meglio, la banca per emettere una delibera definitiva deve fare una perizia sull’immobile, perché la perizia possa essere consistente deve avvenire ad uno stato quasi completo dei lavori, e l’immobile sarà disponibile tra 16 mesi ( se tutto va come deve andare…) mi rendo conto di non poter vincolare la condizione sospensiva al rogito, nessun venditore accetterebbe un livello di incertezza simile, ma come si disciplina solitamente un caso simile?
Aggiungo che ad oggi non sussistono motivazioni che mi impediscono di ottenere il mutuo, tuttavia vorrei tutelarmi in ragione del lungo periodo che intercorre tra la proposta fi acquisto ed il rogito.
Grazie in anticipo per la risposta
admin
il ha detto
Salve Francesca,
si chiama “opzione d’acquisto”. In questi casi si firma un accordo di massima in attesa che sia possibile fare una vera e propria proposta o meglio un preliminare di vendita. La pratica di mutuo quindi verrà presentata solo quando ci saranno le condizioni. Se non la sta seguendo un collega si rivolga ad un buon Notaio.
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Mina
il ha detto
Buonasera
Mi scuso per l’ignoranza in materia. Ho trovato un appartamento, nuova costruzione. Ho trovato i dettagli sull internet del costruttore. La mia domanda riguarda al fatto, essendo che nn conosco il costruttore, potrei essere fregata da un impostore. Come posso capire che realmente è lui il costruttore?
Grazie
admin
il ha detto
Mina, buonasera,
tutti i dati della ditta costruttrice sono esposti nella apposita segnaletica all’entrata del cantiere, ben visibili. se non dovessero esserci, o non dovessero corrispondere si faccia delle domande!
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Elena
il ha detto
Buonasera Dott. Marcigliano, in data 20/04/2021 ho sottoscritto una proposta subordinata al mutuo per l’acquisto di un immobile, tramite agenzia immobiliare, il 25/04/2021 il proprietario ha firmato ed accettato la mia proposta. L’agente immobiliare ha scritto una nota nella proposta d’acquisto come segue: “la presente proposta è condizionata all’ottenimento di un mutuo per giorni 40 dalla accettazione della presente proposta”. Il 03/05/2021 l’agente immobiliare mi comunica che il venditore ha deciso di non vendere più la casa. La caparra, assegno di €5.000, l’avevo già lasciata all’agente immobiliare ma il proprietario non l’ha ancora incassato poichè il 04/05/2021 dovevo togliere la clausola della subordinazione del mutuo. Il 10/05/2021 avevamo il preliminare. Il mio quesito è, posso chiedere al venditore il risarcimento del doppio della caparra (€ 10.000), anche se non lo aveva ancora incassato? Inoltre il perito era già uscito e il mio broker mi ha riferito che forse dovrò pagarlo pur non avendo acquistato l’appartamento e l’agente immobiliare mi dice che non mi aspetta nulla, ma solo la restituzione del mio assegno, in quanto l’assegno non era stato ancora incassato, è corretto? Potrebbe gentilmente darmi dei consigli su come tutelarmi? La ringrazio molto per il suo gentile riscontro.
admin
il ha detto
Elena buongiorno,
la questione è molto dibattuta. In tutti i casi è solo il suo legale che la può consigliare per il meglio. Teoricamente la proposta è valida fino a scadenza del termine per ottenimento del mutuo, e se è una proposta IRREVOCABILE compilata con tutti i crismi, il proprietario non può recedere, anche se non ha incassato l’assegno.
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felice
il ha detto
Buonasera e complimenti per il prezioso aiuto che da a tutti noi.
Volevo porle una domanda.
Ho fatto una proposta d’acquisto, tramite agenzia, per un immobile in un condominio a Roma, condizionata all’ottenimento del mutuo. Faccio presente che al momento della proposta non era presente la planimetria catastale dell’immobile, ma lo stesso risulta regolarmente iscritto al catasto e intestato alla parte venditrice. L’agente immobiliare mi ha garantito che sarà presentata entro il preliminare.
L’agente immobiliare mi ha comunicato che la parte venditrice vuole accettare la proposta, ma modificandola e non vincolandola all’ottenimento del mutuo.
Dal punto di vista creditizio, non ho timore che non mi venga accettata la pratica di mutuo, il mio unico timore è che il perito o la banca possano trovare delle difformità e quindi non concedermi il prestito.
Come devo comportarmi? Posso incorrere in fregature? Se si, in quali?
Grazie ancora
admin
il ha detto
Buongiorno Felice,
la proposta va riscritta senza il vincolo di mutuo. Se ci sono difformità sull’immobile che non permettono la delibera, questo è a carico del venditore, che rischia di dover restituire il doppio della caparra se non risolve il problema.
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Diana
il ha detto
Buongiorno,
grazie per il le sue consulenze e la sua competenza.
Mio marito ed io abbiamo trovato una casa al mare che ci piace, ad un prezzo vantaggioso. L’agenzia ha ricevuto moltissime proposte, tante da organizzare una giornata “open” in cui più acquirenti possano visionare l’immobile. Fin qui tutto bene, e ritengo sia normale da parte dell’agenzia avvisare che contestualmente alla visita si potrà fare una proposta di acquisto con assegno di caparra del 10 per cento. La cosa che non mi convince è che la richiesta dell’agenzia è di fare un secondo assegno del 5 per cento del valore dell’immobile. Prima di tutto mi sembra eccessiva la percentuale, poi quando mai si paga la provvigione all’agenzia in anticipo?
La ringrazio in anticipo se avrà modo di commentare questo post
admin
il ha detto
Buongiorno Diana,
il diritto alla provvigione da parte del mediatore nasce al momento dell’incontro delle due volontà. Normalmente quindi l’agenzia può pretendere il pagamento delle sue provvigioni al momento in cui la proposta viene accettata dal venditore. Noi chiediamo il pagamento invece al preliminare di vendita, dove vogliamo che tutto sia perfetto, regolare e senza possibilità di errore. Ovviamente il collega sta speculando su una compravendita che risulta molto interessante sul mercato. A lei scegliere se accettare o meno queste condizioni.
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sara
il ha detto
Buongiorno,
approfitto della sua incredibile bravura per chiederle un consiglio. Siamo interessati all’acquisto di una villa in campagna. L’agente, sin dal primo giorno, ci sta mettendo molta fretta. Dice di avere già almeno tre proposte, di valore inferiore al prezzo richiesto. Spinge, quindi, per farci fare una proposta, al più presto, a prezzo pieno, in modo da essere preferiti dal proprietario. Oltre al fatto che siamo insospettiti dalla reale presenza di altri compratori e di altre proposte già fatte (si è contraddetto più volte su questo punto), dalla documentazione che abbiamo richiesto sono emerse delle irregolarità. La casa non ha un pozzo imhoff; è stata tutta costruita abusivamente su una cava vuota e poi sanata; porticato esterno, piano interrato e torrino dell’autoclave sono stati, però, sanati nel 2016 a patto che il proprietario rispettasse delle condizioni speciali dovute a un elevato rischio idrogeologico (tra cui la demolizione del porticato in muratura, la totale interdizione del piano interrato, la predisposizione di planimetrie da inviare all’autorità di bacino, il collaudo di staticità della casa, etc.). Da quanto attualmente risulta, dalla documentazione in nostro possesso, nessuna di queste condizioni è stata rispettata. Il piano interrato è arredato come taverna, con mobili, camino e cucina in muratura; il porticato esterno non solo non è stato demolito ma ha un cucinino e un forno a pietra, sempre in muratura; non risulta inviata nessuna planimetria né siamo in possesso di un collaudo di staticità. Alla nostra richiesta di avere documentazione aggiuntiva, l’agente risponde che sono “inezie” e che il proprietario è disposto a mettere in regola tutto solo dopo una “congrua” proposta di acquisto! Abbiamo chiesto di tornare con un nostro tecnico per accertarci della staticità della casa, dell’eventuale umidità, etc. ma ci ha risposto che possiamo farlo solo dopo la proposta d’acquisto che pretende di avere entro, al massimo, domani (abbiamo visto la casa, per la prima volta, solo martedì pomeriggio). Noi siamo molto spaventati, perché ci sembra che ci sia poca trasparenza. Oltretutto, al di là delle irregolarità che, secondo noi, andrebbero chiarite prima della proposta e non dopo, temiamo che per la banca il prezzo della casa (e quindi del mutuo che ci concederebbero) sarebbe sicuramente ribassato dall’interdizione, obbligatoria, di quella che ora è la taverna. Cosa ne pensa? Come ci consiglia di muoverci? La ringrazio, di cuore
admin
il ha detto
Sara, mi spiace di rispondere con ritardo.
Spero proprio che non abbia proceduto ad acquistare quell’immobile. Il comportamento del collega, se è quello che mi descrive, è inqualificabile. L’agente immobiliare deve essere trasparente verso i clienti e fornire tutta la documentazione che è in suo possesso. Se non l’ha comprata sono sicuro che quell’immobile è ancora sul mercato, o è sul groppone di qualche altro malcapitato.
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Nello
il ha detto
Salve,
ho individuato un immobile gestito da tecnocasa e volevo formalizzare una proposta di acquisto con caparra, ovviamente, inserendo la clausola “salvo accettazione mutuo”.
Il consulente non ha voluto procedere ad inserire il vincolo in quanto non sono passato dal loro consulente creditizio “KIRON”, ma ho espresso volontà di procedere in autonomia per individuare il mutuo più vantaggioso.
La domanda è possono rifiutarsi di inserire clausola accettazione mutuo?
grazie per la disponibilità
admin
il ha detto
Salve Nello,
un agenzia non può rifiutarsi di recuperare una proposta per un immobile che ha in vendita, e le condizioni sono LE SUE, non quelle che decide l’agenzia. Certo il collega può consigliarla, ma non obbligarla a fare il mutuo o una semplice analisi con KIRON. Se ha modo di raggiungere il proprietario gli faccia presente il comportamento dell’agenzia.
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Gerardo
il ha detto
Buongiorno a inizio marzo ho fatto una proposta d’acquisto accettata dal venditore. Sulla proposta era indicato come termine ultimo per fare il compromesso il giorno 30/03. Non essendo stato firmato tutt’ora il compromesso posso ritenere la proposta d’acquisto non più valida? Se invece fosse ancora valida e chiedessi il recesso a cosa vado incontro? Devo pagare delle penali e la provvigione all’agenzia o perdo solo la caparra? Tengo a precisare che il mio ripensamento è dovuto a una mancanza di fiducia nei confronti dell’agenzia che è stata imparziale andando a favore del venditore consigliandomi di firmare il compromesso senza che fossero eseguite le variazioni catastali (necessarie considerando che erano stati eseguiti dei lavori) millantando un aumento della rendita catastale
admin
il ha detto
Gerardo, se i termini sulla proposta previsti per il preliminare sono passati, la proposta è nulla. In questi casi la mia agenzia non chiede provvigioni a chicchessia, ma altri colleghi potrebbero non essere d’accordo. Lei intanto può pretendere indietro il suo assegno. Se il ritardo è dovuto al venditore, e Lei può provarlo, allora può chiedere il doppio della caparra. Se invece ne richiede il recesso, implicitamente ne conferma la validità, rischiando la perdita della caparra. Tutta materia per il Suo legale, il mio è solo un parere.
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Giuseppe Cuccurullo
il ha detto
Buonasera signor Paolo.
La ringrazio innanzitutto per la sua disponibilità e per la sua professionalità. Sono qui a chiederle un consiglio.
Devo andare a formulare una proposta di acquisto per una casa che si libera febbraio del prossimo anno.
Il venditore ha fatto già intendere che non prima del 31/01/2022 e non oltre il 15/02/2022, sarà possibile fare il rogito (le date sono state anche già specificate nella proposta di acquisto). E a me starebbe anche bene. Vorrei però tutelarmi su eventuali “cambi di idea” della parte venditrice (a conti fatti, vado anche in affitto fino a quando non si libera casa, quindi affronto una spesa nell’attesa). Tipo,
1) mi consiglia di far aggiungere una penale nella proposta in modo da chiarire un risarcimento inequivocabile, sia in caso di ritardo che di mancato adempimento ?
2) fare presto il preliminare specificando una caparra confirmatoria cospicua per scoraggiare la parte venditrice a cambiare idea ?
3) registrare il preliminare ?
Vorrei qualche consiglio da parte sua per agire al meglio.
La ringrazio per il suo tempo e per il suo aiuto.
Giuseppe
admin
il ha detto
Buongiorno Giuseppe,
la seconda delle opzioni è la più valida. Faccia aggiungere al Notaio che i termini per adire al rogito definitivo sono per lei imperativi. Registrare il preliminare è un atto meramente fiscale.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Roberto
il ha detto
Ho fatto una proposta per una casa e come caparra ho dato un assegno da 10mila€. Questa proposta è stata accettata e l’assegno è stato consegnato al proprietario. Quest’ultimo però, a 15 giorni dall’accettazione della proposta ha comunicato di aver perso l’assegno e ora, dopo aver denunciato lo smarrimento ai carabinieri, chiede un bonifico. In più ho notato che sul contratto di proposta di acquisto il consulente dell’agenzia non ha scritto il numero dell’assegno che io ho dato.
Posso fidarmi? O stanno cercando di truffarmi?
Grazie
admin
il ha detto
Salve Roberto,
controlli se il precedente assegno è stato incassato e lo denunci in banca come smarrito. A questo punto può o bonificare o emettere un nuovo assegno, pretendendo che venga riportato in proposta.
Martina
il ha detto
Buongiorno, io ho fatto una proposta d’acquisto vincolata all’ottenimento del mutuo che il venditore ha accettato e firmato.
Ora che mi è stato accordato il mutuo dalla banca, l’agente immobiliare mi ha convocata in agenzia per “consegnare la caparra al venditore e formulare un’altra proposta d’acquisto senza il vincolo del mutuo”.
Perché dovrei fare un’altra proposta se quella che ho già firmato è valida?
Grazie in anticipo
admin
il ha detto
Martina,
questo proprio non lo so, non avendo visto la proposta e come è formulata. Lei si tenga stretta la Sua proposta che è valida e chieda lumi al collega. Nel caso ci sia un fondamento, faccia una proposta non subordinata con scritto che “la presente annulla ogni precedente” e stracci la vecchia solo quando avrà in mano la nuova controfirmata dal venditore. Boh… il mondo è bello….
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Andrea
il ha detto
Gentile Dottor Vitali,
le scrivo dopo essere incappata in questo suo articolo così interessante ed illuminate su un argomento per me nuovo (ed ostico) quale la compravendita di una casa.
Un immobile ha finalmente catturato il mio interesse ma la mia situazione è questa:
– non dovrò chiedere un mutuo, perchè ho la disponibilità per acquistare l’immobile
– chi lo vende è un privato
Come comportarsi dunque in questo caso?
Devo comunque rivolgermi ad un perito, oppure “basta” che il venditore consegni la documentazione al notaio, che possa effettuare tutte le verifiche del caso?
E questa operazione del notaio, avrà un costo extra oltre quello per la firma dell’atto?
Grazie per il suo tempo prezioso.
admin
il ha detto
Andrea salve,
il mio consigli, se non vuole incaricare un agente immobiliare a curarle la pratica, cosa che noi facciamo spesso, incarichi un tecnico in gamba e un Notaio bravo. Il Notaio deve controllare la documentazione, e questo è compreso nella Sua parcella, ma come ha visto le incognite possono essere tante. Quindi un tecnico a monte che visioni l’immobile e rediga una bella certificazione di conformità urbanistica credo sia il meno oggi come oggi. Un saluto.
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Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Claudio
il ha detto
Buongiorno e innazitutto complimenti per i numerosi consigli utili. Io e mia moglie siamo in procinto di fare una proposta di acquisto per una casa, ma dall’altra abbiamo anche un appartamento da vendere. Nell’incertezza delle tempistiche per vendere casa nostra, avremmo pensato, anche su indicazione dell’agente immobiliare per tranquilizzarci, di inserire nella proposta d’acquisto come data entro cui fare il rogito una data a distanza di 12/15 mesi…quindi ad esempio rogito entro 30 aprile 2022…in tal modo, si spera di risucire a vendere casa entro un anno….anche se a detta dell’agente la casa si venderebbe in pochi mesi…Dall’altro poi dovremmo chiedere un pò di mutuo…davvero molto inferiore del 50% del valore della nuova casa. Allo stato attuale sul nostro appartamento stiamo già pagando un mutuo, cosa che ci farebbe pensare che la banca, vista la nostra buona situazione finanziaria e di buoni clienti, ci potrebbe concedere anche il mutuo per la nuova casa da acquistare..ma la sicurezza al 100% non ce la abbiamo…la banca ci ha detto che tutto sembra propendere per un esito positivo, ma poi alla fine c’è sempre una delibera che deve essere approvata…come ci consiglia di fare la proposta di acquisto in modo da tutelarci e dormire sogni tranquilli? Noi pensavamo di inserire una clausola sospensiva all’accettazione del mutuo…in caso come dovremmo scriverla? Altri consigli sono ben accetti. Grazie
admin
il ha detto
Claudio,
certo che una proposta subordinata con rogito a 15 mesi deve poi interessare a chi vende, non crede? State bloccando una compravendita per più di un anno, senza che il proprietario possa vendere ad altri, dando alcuna sicurezza se non le chiacchiere della vostra banca? Voi accettereste una proposta siffatta vendendo casa vostra? Io no. Mettete in vendita casa vostra e quando avrete un bel preliminare e un assegno in pancia cercate quella nuova.
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Faith
il ha detto
Ho firmato una proposta di acquisto vincolato al mutuo, sul contratto c’è scritto che devo avvisare entro 31 marzo 2021 se non ho ottenuto il finanziamento o la delibera. Ho fatto la richiesta di mutuo, ma la banca non ha portato avanti la richiesta perché vogliono l’atto di successione (processo è ancora in corso), e la visura aggiornata perché la casa risulta ancora di proprietà del nonno defunto e altri 3 coeredi), in più la banca ha fatto presente della mancanza della firma di uno dei tre coeredi nella proposta di acquisto, i venditori ad oggi non mi hanno ancora fornito questi documenti e quindi la pratica è ancora fermo dalla banca ed impossibile avere la delibera entro la data stabilita nel contratto.
il 29/03/2021 chiedo la annullamento del contratto e la restituzione dell’assegno bancario (5000 euro) dalla agente immobiliare, ma di dicono di portare un documento dalla banca o perdo la caparra (l’assegno).
non voglio prolungare il contratto (suggerito dalla agenzia), non mi possono obbligare di aspettare che il processo di successione abbia terminato.
visto che il mutuo non è impedito ne da me (ne la banca) ma dai venditori/agenzia stessi, come posso procedere?
Grazie
admin
il ha detto
Faith,
faccia scrivere dalla banca che Lei non puòò ottenere il mutuo per questi motivi che non dipendono da Lei. Con quel documento si rechi in agenzia e ritiri il Suo assegno.
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Sara
il ha detto
Buonasera,
approfitto della sua grande disponibilità per cercare di comprendere come gestire l’acquisto della nostra prima casa.
Io e mio marito ci siamo innamorati di un immobile di circa 17 anni, abbastanza trascurato e con una serie di lavori per ultimarlo, ma con un’ottima esposizione e buon terreno (ci vediamo grandi potenzialità). L’immobile viene venduto in classe A+ perché “migliorato” recentemente dal proprietario con qualche split e una pompa di calore nuova (l’impianto termoidraulico però, seppur funzionante, risulta frutto di tante/troppe idee effettuate per rattoppare la situazione negli anni). I lavori fatti sono sicuramente poco funzionali e poco aggiungono al valore dell’immobile perché in realtà una famiglia che ci entra dovrebbe rivedere l’intera organizzazione dello stesso e, soprattutto, questo immobile non è mai stato completato davvero: il piano superiore è completamente privo di pavimento, il bagno non ha ancora le tubazioni e risulta effettuata solo la divisione della camera da letto e mancano molti lavoretti per mettere in sicurezza il tutto. Al piano inferiore mancano gli infissi del bagno e il garage risulta totalmente al grezzo. Ci è stato riferito che l’immobile è stato oggetto di sanatoria (condono?) diciamo che si trattava di un abuso edilizio sanato recentemente e le cui carte complete non ci sono mai state mostrate se non un certificato di agibilità, una certificazione energetica e una ricevuta di avvenuta variazione degli spazi interni ( documento catastale con l’aggiunta della camera al piano primo).
Abbiamo fatto un sopralluogo con il nostro architetto, il quale ci ha consigliato di vincolare la proposta di acquisto, oltre che all’approvazione del mutuo, anche all’approvazione di una SCIA con le varianti necessarie che dovremmo fare . Il venditore però ha fretta e tende a rallentare l’invio di tutta la documentazione perché, per quanto lo riguarda, le cose sono a norma e l’immobile ha solo pochi lavori da fare (il nostro architetto però ne stima circa un 100000). Abbiamo paura che la fretta trasmessa, dato il nostro interesse per le potenzialità della casa, ci porti a non considerare aspetti importanti.
Detto questo i nostri dubbi sono:
– quanti e quali documenti possiamo visionare prima dell’acquisto? C’è qualche documento in particolare che dovremmo richiedere espressamente?
– quali vincoli potremmo mettere alla proposta d’acquisto vista la poca chiarezza della situazione dell’immobile?
– esiste la possibilità di vincolare la proposta ad un’approvazione di varianti (visto che sono essenziali per rendere abitabile la casa da una famiglia?)
– per tutelarci conviene far redigere la proposta da un notaio e pretendere preliminare prima del rogito?
La ringrazio infinitamente per il suo prezioso aiuto
Cordiali saluti
admin
il ha detto
Sara,
Lei è già sulla strada giusta. La prima domanda che si deve fare è: voglio proprio quella casa? Se si, allora l’architetto le consiglierà la documentazione che serve al di là delle normali carte per la compravendita. Il Notaio (bravo) provvederà a consigliarle di fare una proposta che porti a preliminare quando tutto è chiarito. Il venditore ha fretta e rallenta? Uhm….
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Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Seba
il ha detto
Buongiorno,
grazie per la chiarezza delle sue risposte. Io ho fatto una proposta d’acquisto che non è stata accettata (con scuse un po strane: forse ci saranno ulteriori spese condominiali causa bonus 110, ma non mi hanno nemmeno chiesto se io sarei disposto o meno a farmi carico di queste spese, anche con una nuova proposta d’acquisto di valore superiore). Quindi dovrei tornare in agenzia per ricuperare l’assegno. La mia domanda è se esiste una procedura oltre la restituzione dell’assegno. Devo farmi fare un documento che mi esoneri di qualsiasi altro obbligo? Grazie
admin
il ha detto
Salve Seba,
se sono trascorsi i termini temporali e Lei a ricevuto qualcosa di scritto che la Sua proposta non è passata, ritiri l’assegno e passi oltre.
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Antonio
il ha detto
Salve , abbiamo firmato una proposta irrevocabile di acquisto ma non abbiamo lasciato denaro o assegni all’agenzia. Se il venditore dovesse accettare ma nel frattempo noi dovessimo aver cambiato idea, siamo comunque obbligati a dare l’importo della provvigione all’agenzia ? Oppure siamo liberi ? Grazie
admin
il ha detto
Antonio,
siete liberi… di rivolgervi ad un avvocato, che se è bravo forse vi salva dal dover rimettere la caparra.All’accettazione l proposta d’acquisto è un vero e proprio contratto. Il fatto che non ci sia effettivo passaggio di denaro è una situazione discussa nei tribunali.
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Dan
il ha detto
Buonasera ,
ho visto i suoi interessanti video , devo vendere un immobile commerciale e volevo sapere se c’è qualche truffa che può fare l’acquirente nei confronti del venditore e se c’è qualche frasetta che si può mettere nella proposta per tutelare il venditore. Attendo la sua esperta risposta , Grazie. Dan
admin
il ha detto
Salve Danilo,
l’unico consiglio che le do è di scegliere un’ottima agenzia e un ottimo Notaio. Le formule magiche le lascio ad altri.
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Federica
il ha detto
Buongiorno,
le chiedo un punto di vista sulla nostra situazione.
La casa che saremmo intenzionati a comprare ha avuto una proposta d’acquisto, non da noi, vincolata al mutuo. In questa proposta vincolata a mutuo, accettata e firmata dai proprietari, c’erano delle tempistiche entro le quali il mutuo doveva essere confermato. La conferma da parte della banca non è arrivata in questi tempi, pertanto l’agenzia e i proprietari hanno deciso di continuare con le visite.
L’agenzia conserva ancora la proposta di questo primo possibile acquirente con l’assegno di caparra, ma sostiene che la proposta non sia più valida essendo scaduti i termini.
Alla luce di questo, ci siamo mossi io e il mio compagna nel fare una nuova proposta, vincolandola ad altre condizioni determinate dal comune (requisiti convenzione edilizia).
La questione è: la nostra proposta non è ancora stata svincolata dal comune, il precedente acquirente si sta facendo avanti con una conferma di accettazione mutuo. Possiamo noi in questa situazione procedere con la registrazione del compromesso? è veramente invalidata la proposta del precedente acquirente così che non possa scavalcarci prima che la nostra proposta venga svincolata?
Spero di essere stata chiara e che possa darmi un suo parare.
Grazie mille
admin
il ha detto
Federica buondì.
La Sua proposta è valida fino a che non scada il termine che la subordina all’evento o l’evento non accada. Se viene venduta la casa ad altri Lei ha diritto al doppio della caparra versata, sempre che non abbia concordato diversamente.
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Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Francesca
il ha detto
Salve,
la ringrazio per i suoi chiarissimi articoli.
io e mio marito abbiamo firmato una proposta per un appartamento in costruzione che sarà consegnato a maggio 2022 (acquistiamo il loro preliminare).
Ci siamo appena resi conto di aver firmato distrattamente un termine per l’accettazione della proposta di 30 giorni, che l’agenzia non ha assolutamente discusso con noi essendo dunque in malafede. Inoltre abbiamo notato una clausola che cita “in caso di recesso l’agenzia richiede il 90% delle provvigioni”.
Sono passati 15 giorni dalla proposta e abbiamo notato che l’agenzia ha rimesso l’annuncio online, nonostante non ci faccia sapere nulla sull’esito della proposta.
Premettendo che mi assumo la responsabilità della mia distrazione, come ci consiglia di comportarci?
admin
il ha detto
Francesca,
c’è solo da attendere i trenta giorni. Al trentunesimo se Lei non ha avuto conferma scritta dell’accettazione della proposta può recedere senza dubbio e ritirare il Suo assegno. L’agenzia avrà diritto al 90% di… zero!
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Ivana Turco
il ha detto
Buongiorno e complimenti per gli ottimi consigli dati. Volevo approfittare anch’io della vostra cortesia, se possibile. Oggi dovrei recarmi con mio marito presso l’agenzia per la proposta d’acquisto di un immobile che abbiamo visitato. Durante la visita è emerso che un tramezzo del piano interrato è stato demolito e pertanto ora ci sono delle discordanze a livello di planimetria catastale. Abbiamo fatto notare all’agente che tale situazione andrebbe sanata, lui è rimasto vago, anzi ha detto che non si tratta di un elemento importante perchè la volumetria complessiva della casa è rimasta la stessa (?!?). Ora, dovendo noi stipulare un mutuo per l’acquisto, non vorremmo che il perito si appellasse a questa difformità per negarci il finanziamento. Come possiamo tutelarci o che forma deve avere la clausola eventuale da inserire nella proposta di acquisto? Grazie
admin
il ha detto
Buongiorno Ivana.
E’ SICURO che il perito non procederà a dar via al vostro mutuo. Non c’è altra strada che riaccatastare l’immobile o tirar su la tramezza. Lei sulla proposta subordini tutto alla conformità urbanistica e catastale dell’immobile.
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Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Serena
il ha detto
Salve, volevo chiedere un consiglio. Ho trovato un immobile che mi interessava ho fatto una proposta di acquisto tramite agenzia e c’è stata una trattativa in cui noi abbiamo detto un prezzo, il proprietario ha rilanciato e alla fine è stato trovato un accordo vincolato alla conformità urbanistica e al rilascio del mutuo. Già dalla prima proposta di acquisto il tutto è stato vincolato con una caparra con un assegno intestato al proprietario e lasciato in agenzia e non incassato. Purtroppo durante la trattativa sono emersi degli abusi che vanno sanati E nell’ultima proposta di acquisto il venditore si è impegnato a pagare lui Per la sanatoria e ad accettare nostra offerta. Ora ha scoperto che per sanare questo abuso Il costo è più elevato di quello che pensava e quindi non vuole rispettare l’accordo già preso ma vuole fare un nuovo accordo ad un prezzo più alto dicendo che il foglio che ha firmato non ha alcun tipo di valore E quindi lui può tirarsi indietro. ha ragione? Cosa possiamo fare per tutelarci? Spero di essermi spiegata e la ringrazio per i consigli che vorrà darmi
admin
il ha detto
Serena,
se la proposta d’acquisto è stata redatta a regola d’arte è un documento che è valido a tutti gli effetti e può essere presentato in giudizio per avere sia la caparra cofirmataria che il risarcimento di un eventuale danno subito.
Un saluto e …
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Paola
il ha detto
Mi scusi, signor Paolo, sono quella ragazza che le ha scritto il 12 marzo (vede commento poco più sotto).
Come faccio a prevedere che la casa sia perfettamente in regola? Immagino con l’ausilio di un geometra che analizzi le carte e venga a vederla con noi. L’agenzia è tenuta a mostrarcele se siamo realmente interessati a fare una proposta? Come faccio a far ricadere la responsabilità sul venditore nel caso di difformità? C’è una clausola nella proposta?
La pre-perizia vorremmo richiederla proprio per capire quanto realmente valga l’immobile, dovendo chiedere l’80% del mutuo e non avendo comunque risorse infinite.
Scusi le domande che possono sembrare idiote, grazie mille.
admin
il ha detto
Paola, non esistono domande idiote, solo le risposte possono esserlo.
Un geometra deve redigere un certificato di conformità urbanistica della casa, solo così Lei sarà sicura che non esistono abusi. Le responsabilità sono SEMPRE del proprietario e mai dell’acquirente. Non è Lei a vendere qualcosa, giusto? Nella proposta faccia scrivere che l’immobile dovrà essere consegnato conforme ad ogni normativa catastale/urbanistica. La pre-perizia serve a questo, e non a quanto vale la casa. Il perito può decidere che quella casa vale 100 mentre ne vale 120. Non ha esperienza di mercato, l’agente immobiliare è l’unico che può dare un valore corretto. Quindi subordini l’acquisto al finanziamento. Se il perito si ferma, vuol dire che ci sono abusi che il proprietario dovrà, se possibile, sanare prima del rogito, o non avrete il mutuo. Ed è sempre responsabilità del proprietario.
Le faccio un regalo Paola, in anteprima, il nostro nuovo Video Corso per comprare casa.
http://bit.ly/CERCARECASA
Mi faccia sapere se le è gradito, un saluto.
Daniela
il ha detto
Buongiorno, io ho accettato una proposta con sospensiva ma ha visto l’immobile un’altra persona interessata, potrebbe fare un’offerta pari o superiore: al momento il mutuo è stato deliberato e deve venire il perito. È possibile o no prendere altre proposte e in quali termini? Grazie
admin
il ha detto
Salve Daniela,
Lei può recedere da qualsiasi proposta d’acquisto, restituendo l’importo ricevuto come caparra ed aggiungendo pari importo. Quindi se alla proposta Lei ha accettato e ha ricevuto un assegno, per esempio, di 10.000€, Lei dovrà restituire i 10.000€ ricevuti PIU’ dovrà aggiungere altri 10.000€ dei suoi per recedere. Faccia due conti e veda se le conviene. Stia attenta che se il primo acquirente ha già fatto dei passi importanti, come vendere la propria casa, acquistare mobili, dare disdetta al contratto d’affitto etc… probabilmente le chiederà pure i danni. In alcuni casi il Giudice può perfino obbligarla a vendere, ma sono casi davvero rari.
Un saluto e …
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Lilly
il ha detto
Salve ! Io e il mio compagno abbiamo individuato un immobile che vorremmo acquistare ( con il mutuo)tramite agenzia, abbiamo fatto la proposta (l’assegno della caparra all’accettazione del mutuo) che è stata accettata dal proprietario ma nel frattempo è saltato fuori che manca il certificato della sanatoria ( informati soltanto dopo aver fatto la proposta) senza di cui la banca non accetta il mutuo e che per varie ragioni non si sa il tempo che ci vuole per averlo. Come dobbiamo comportarci ? Che succede con la nostra proposta visto che il proprietario aveva accettato? Grazie mille
admin
il ha detto
Lilly, buongiorno,
se le interessa la casa vada in agenzia e li solleciti “pesantemente” a recuperare il documento mancante. Gli faccia presente che la Cassazione ha più volte sentenziato sulla responsabilità dell’agente immobiliare su questi esempi, ritenendo l’agenzia co-responsabile con il proprietario di aver nascosto/non presentato documentazione rilevante per la compravendita. Se i termini temporali alla luce di questa mancanza non possono essere garantiti, e non per colpa Sua, Lei può fare due cose: recedere dalla proposta chiedendo l’assegno indietro o lasciare che tali termini decorrano per poi impugnare la proposta e chiedere il doppio della caparra versata. In tutti i casi ci sarà da litigare, quindi Le consiglio di far pressione sull’agenzia, prima di decidere. Se invece tale documento manca totalmente, e quindi la casa non è rogitabile ed è ancora da sanare, di questi tempi le consiglio di cambiare casa. Comunque Lei non deve rimettere neppure un centesimo.
Un saluto e …
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Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
sara
il ha detto
Buongiorno,
mi scusi per la mia totale ignoranza in materia…mi chiedo se è normale/corretto trovare annunci di vendita case (nuove costruzioni) per un determinato importo per poi scoprire solo in fase di app.to che si deve comprare prima il terreno (con tutte le varie spese che poi ne derivano….quindi il tot è ben lontano dal prezzo indicato nell’annuncio
grazie mille
admin
il ha detto
Salve Sara,
non conoscendo come è fatta la pubblicità che mi descrive non so rispondere. Di certo è un comportamento idiota, perchè induce a false illusioni che vengono distrutte al primo incontro. Lei comprerà quella casa? Certo che no. Il marketing di questi signori, nel migliore dei casi, è preistorico.
Un saluto e …
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Paola
il ha detto
Buonasera. Innanzitutto complimenti per la chiarezza con la quale viene spiegato il tutto, siamo una giovane coppia e davvero tante cose non le conosciamo.
Ho una domanda però: se sono sicura al 100% che il mutuo mi verrà concesso perché dal punto di vista finanziario la situazione è ok, e non includo quella clausola, quando posso richiedere una pre-perizia per escludere eventuali problemi riguardo l’immobile per i quali non mi verrebbe concesso il mutuo? Prima della proposta immagino. E nel mentre suppongo che il venditore possa comunque accettare una qualsiasi altra proposta.
Grazie mille in anticipo, saluti!
admin
il ha detto
Paola non è la strada giusta.
Lei faccia la sua proposta, che non essendo subordinata al mutuo è molto interessante, ma preveda che la casa debba essere perfettamente in regola, facendo ricadere sul venditore la responsabilità di qualsiasi difformità che non le permetta di ottenere il mutuo. Il perito basta pagarlo ed esce, anche prima della proposta, ma se le interessa la casa la fermi con contratto, o rischia di vederla scomparire.
Un saluto e …
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Vanessa
il ha detto
Buonasera Dott. Vitali,
complimenti per il sito e per la chiarezza delle sue informazioni.
Approfitto per chiederle un confronto in merito a una situazione nella quale mi trovo. Sto per vendere un immobile sul quale è in corso un intervento di frazionamento con separazione degli ingressi (al momento l’edificio in vendita fa parte di un complesso bifamiliare con ingresso unico). Considerato che la realizzazione delle pratiche porterà via diverse settimane – per non dire mesi – come devo tutelarmi per non correre il rischio di incorrere in sanzioni nel caso in cui non riuscissi a rispettare le date di ultimazione dei lavori fissate nel preliminare? Premetto che c’è tutta la volontà e l’interesse per concludere questa trattativa ma purtroppo considerato anche il periodo in cui stiamo vivendo non possiamo avere la certezza di una data di conclusione dei lavori.
La ringrazio in anticipo per l’attenzione
Cordiali saluti
Vanessa
admin
il ha detto
Vanessa buongiorno,
grazie delle belle parole. Capisco il Suo problema, ma chi Le compra la casa ha problemi ancora maggiori perchè probabilmente ci deve entrare a vivere, quindi ha bisogno di date certe, che di questi tempi è difficile mantenere. Quindi il tutto cozza con la necessità di “fermare” la compravendita con una caparra confirmatoria che rischia di diventare un danno per Lei. La soluzione può essere di redigere una proposta di acquisto “light”, che impegni le parti ma non crei disagi, prevedendo la possibilità di procrastinare il termine ultimo di rogito nel caso “i lavori previsti e già avviati per….. non vengano ultimati per cause non imputabili a negligenza della parte venditrice.”. Ma è come chiedere all’acquirente di firmare un assegno in bianco. Quindi le possibilità di tutela ci sono tutte, ma rischiano di compromettere l’accordo, e quindi la vendita. Il mio consigli è di incontrare la controparte, esporre l problematica e vedere se c’è la possibilità di accordarsi senza che la situazione attuale pesi troppo sul risultato finale.
Un saluto e …
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Rachele
il ha detto
Buongiorno,
sono interessata ad un appartamento in costruzione. Al momento i lavori sono fermi e il capitolato non é ancora pronto. Sulla bozza di proposta d’acquisto c’é scritto che é condizionata all’accettazione del capitolato; che il preliminare verrà stipulato entro il 30 aprile 2021; che l’atto notarile sarà stipulato entro 10 mesi dall’inizio dei lavori; la consegna dell’immobile verrà effettuata contestualmente all’atto notarile. Da queste informazioni non riesco a capire quale sarà la data di consegna dell’immobile. 10 mesi da inizio lavori, ma quando iniziano i lavori? non é chiaro. devo chiedere espressamente all’agente immobiliare di indicare una data certa di consegna dell’immobile o per lo meno entro un certo mese? grazie mille.
admin
il ha detto
Buongiorno Rachele,
esiste una formalità con cui l’azienda costruttrice “dichiara” l’inizio lavori. Lei deve non solo farsi dire qual’è questa data, ma pretendere che sia ben specificata sul contratto, come pure le altre, senza accontentarsi delle differenze temporali. Sono “termini essenziali” e vanno specificati perchè abiano pieno valore contrattuale.
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Maria
il ha detto
Buongiorno, approfitto per una richiesta personale.
Ho accettato una proposta di acquisto, sottoscrivendola. A distanza di una settimana l’agenzia non mi ha ancora nè dato la copia della proposta stessa (in cui c’è uno spazio in cui il promissario acquirente conferma la ricezione della mia accettazione) nè la conferma (verbale o scritta) di averlo comunicato.
Sono tentata di annullare il tutto, per il comportamento poco professionale.
Posso inviare una raccomandate in cui dichiaro che considero nulla la proposta per i motivi di cui sopra?
Grazie
admin
il ha detto
Maria,
certo che può farlo. Ma è evidente che non è interessata alla compravendita. Se no semplicemente avrebbe pretesa che l’agente le dimostrasse di aver informato l’acquirente, giusto? Come scusa per recedere è un pò labile in sede di giudizio, ma di questo la informerà il Suo legale.
Un saluto e …
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Katia
il ha detto
Buonasera due anni fa ho fatto il mutuo di una casa è uscito il perito e abbiamo fatto il rogito tramite il notaio.
Quest’anno abbiamo fatto richiesta del 110% del bonus mi chiama l’azienda che deve fare i lavori e dice che il box e la canna fumaria non sono agibili come è possibile che il perito non se ne sia accorto ?? Posso denunciare chi mi ha venduto casa ?? perché adesso l’azienda dice che devo pagare per fare la sanatoria..
admin
il ha detto
Katia buongiorno,
prima di denunciare qualcuno, senta un secondo parere tecnico. Purtroppo il 110% è per molti una chimera. Inoltre ci sono abusi che non venivano rilevati due anni fa e che oggi invece non permetterebbero di rogitare, le normative sono cambiate.
Un saluto e …
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Pierpaolo
il ha detto
Salve, ho messo in vendita un terreno edificabile composto da un piccolo immobile ad uso ufficio in muratura che dispone di concessione edilizia in sanatoria + un grande piazzale circostante. In una piccola porzione laterale del terreno, oltre all’ufficio sanato , furono realizzati negli anni ’80 da mio nonno una tettoia di tipo aperto sui lati di lamiera zincata e due piccoli garage prefabbricati da cantiere in lamiera leggera dove riporre attrezzi vari. In fase di perizia estimativa il geometra mi ha detto che queste ” strutture di carpenteria leggera”, non essendo riportate in planimetria, andrebbero o demolite o dichiarate. Una persona interessata all’acquisto ha visionato il terreno e , nonostante gli abbia fatto presente che tali strutture andrebbero demolite , mi ha chiesto di poterle conservare in quanto utili all’attivita’ che andra’ a svolgere . Adesso volevo sapere , nel caso arriveremo a fare un contratto preliminare in cui mi versera’ una caparra e considerando che l’acquirente dovra’ chiedere un mutuo alla banca , posso tutelarmi facendo inserire nel preliminare una clausola in cui l’acquirente dichiara che la demolizione o la dichiarazione di tali strutture e’ a suo totale carico ?Potete darmi un consiglio su come meglio tutelarmi, grazie molte . Cordialita’
admin
il ha detto
Pierpaolo… cosa mi dice del perito che appena arriverà sul luogo vi intimerà di far sparire tutto prima del rogito? Non è un bagno ove si possono togliere i sanitari e farlo tornare ad essere “temporaneamente” un ripostiglio. Le strutture in questione vanno demolite o sanate, se possibile. Se no niente mutuo! Decida lei.
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Nicole
il ha detto
Buonasera, abbiamo fatto proposta e subordinata al
Buon fine della perizia del mutuo, mentre non pensiamo per i nostri lavori di avere problemi nell ottenimento del mutuo stesso. L agenzia ci ha fatto scrivere termine di 45 gg per il buon esito . Tuttavia, per incoraggiare venditore che sta cercando casa x vendere abbiamo dato tempo per concludere definitivo di 9 mesi salvo che venditore non trovi prima nuova casa non avendo urgenze per prendere appartamento. Ora però considerato che in banca mi hanno detto che se viene perito e si instaura pratica mutuonel giro di un paio di mesi si deve concludere rigiro xké se no cade delibera .. come è conciliabile con un termine per definitivo di nove mesi ???
admin
il ha detto
Salve Nicole,
prima cosa spieghi il problema alla Sua banca e chieda di dilazionare la validità di delibera… non lo farà. Quindi ha la “scusa” di recarsi in altre banche e cercarne una che le garantisce la delibera per più tempo. Nove mesi sono comunque tanti, quindi l’unica soluzione è di aspettare ad esperire la pratica di mutuo, quando mancano due mesi alla data del rogito. Se il proprietario trova casa prima, sulla proposta e sul preliminare dovrà sempre essere chiaro che vi serviranno 45?, anche 60 giorni, per ottenere il finanziamento.
Un saluto e …
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Simona
il ha detto
Buonasera Dott. Vitali, sono Simona.
Dopo varie ricerche sono capitata in questo sito e volevo approfittarne chiedere un consiglio.
Io e il mio compagno vorremmo comprare la nostra prima casa ma non abbiamo alcuna esperienza.
L’immobile è già stato individuato tramite agenzia: si tratta di un appartamento da ristrutturare.
Abbiamo già fatto il sopralluogo con l’impresa che dovrebbe farci i lavori di ristrutturazione che ci ha già preventivato un importo.
Considerando che dovremmo richiedere il mutuo sia per l’acquisto della casa che per la ristrutturazione, cosa è più giusto da fare adesso?
Alcuni ci dicono di:
1. Presentare una proposta d’acquisto con versamento di caparra e cercare di arrivare ad un accordo con il venditore, dopodiché contattare le varie banche per la richiesta dei due mutui. (Specificando nella proposta che l’acquito è subordinato ad ottenimento mutuo)
2. Contattare le varie banche PRIMA di aver fatto una proposta di acquisto in modo da avere una banca già “sicura” al momento dell’accordo con il venditore.
Tenga conto che noi vorremmo richiedere i due mutui al 100% .
Stiamo sognando o è ancora un operazione fattibile ottenere un mutuo al 100% sia per ristrutturazione che per acquisto?
Cordiali Saluti
admin
il ha detto
Carissima Simona,
ottenere un mutuo al 100% oggi è già un’impresa, figurarsi riuscire a farsi finanziare due volte per l’intero importo. O voi due avete buste paga sontuose o non credo che sia cosa fattibile, ma un giro in Banca io lo farei comunque. Ci sono Banche più avanzate di altre, che vi dicono subito se siete finanziabili e per quanto. Questo al di là dell’immobile che sceglierete.
Un saluto e …
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MIRKO
il ha detto
Buongiorno,
sto valutando, insieme alla mia ragazza, la possibilità di acquisto di un villetta indipendente nel nostro comune che è però ancora da costruire. Siamo al momento in fase di valutazione della struttura con verifiche del capitolato e analisi del costruttore. Tutto viene gestito da un’agenzia immobiliare la quale effettuerà la costruzione tramite le società di sua conoscenza. Il primo passaggio, dopo la verifica di questi aspetti, consiste nel prenotare l’acquisto con una caparra di almeno 10.000 Euro, mi consiglia di predisporre una proposta irrevocabile d’acquisto anche in questo caso? E nel caso meglio autenticarla da notaio o professionista?
admin
il ha detto
Mirko, qualsiasi somma venga versata come acconto o caparra per l’acquisto di un immobiliare NUOVO prevede per legge il rilascio di garanzia fideiussoria da parte del costruttore. Quindi significa sottoscrivere dei documenti, non bastano le strette di mano.
Un saluto e …
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Giovanni
il ha detto
Buonasera.
Complimenti per le ottime informazioni fornite, le migliori trovate sul web.
Vengo al mio quesito. Io e mia moglie abbiamo fatto una proposta d’acquisto per un immobile e questa è stata accettata dalla proprietà entro il termine. L’agente immobiliare ce lo ha comunicato e ci ha fornito copia da allegare alla documentazione per la richiesta di mutuo.
La nostra proposta è stata subordinata alla concessione del mutuo ma è stato anche specificato che il preliminare si sarebbe dovuto fare indicativamente entro il 15 febbraio. Abbiamo già fatto richiesta alla banca per il mutuo e siamo in attesa della pre-delibera. Cosa succede se la banca ci darà una risposta che ci farà slittare col preliminare? Può il venditore rifiutarsi solo per un ritardo non a noi imputabile? Nel caso, cosa succede alla caparra della proposta? Grazie infinite anticipatamente.
admin
il ha detto
Salve Giovanni, se la proposta è stata scritta correttamente, Lei si è impegnato ad ottenere il finanziamento entro la data citata. Se ciò non avviene, il venditore è senz’altro libero di vendere ad altri e la proposta è nulla, quindi l’assegno torna indietro. Se invece è stata scritta male, la caparra… dipende dal Suo comportamento. Se ha eseguito tutte le pratiche per ottenere il mutuo e la Banca non ha deliberato per tempo, si assicuri di poterlo un domani provare. Di solito però ci si accorda per un breve rinvio, senza rovinare gli accordi presi. La ratio è che il venditore mentre attende la Banca può perdere delle opportunità di vendita.
Un saluto e …
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Giusy
il ha detto
Sn interessata x acquisto di un appartamento anche arredato.. Vorrei sapere se faccio una proposta d’acquisto tramite agenzia immobiliare che lo ha in visione…..previo accettazione del mutuo che nn e sicuro che mi venga dato che scadenza posso dare???? Nn so quanto ci vuole x pratiche banca? E se nn dovessi avere il mutuo perdoCaparra?? Grazie
admin
il ha detto
Salve Giusy.
Chieda in banca quanto tempo serve perchè deliberino il mutuo. Le tempistiche cambiano da banca a banca e dipendono anche dal periodo in cui Lei chiede il mutuo. Se la proposta è subordinata a mutuo e si supera il termine previsto senza che Lei abbia ottenuto il mutuo, nonostante abbia presentato tutta la documentazione, non perde la caparra.
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Giulio
il ha detto
Salve dott. Vitali. Sto cercando di acquistare un immobile che mi interessa. Ho perciò chiesto all’agente immobiliare una bozza di preliminare di vendita da sottoporre al mio notaio di fiducia. Preciso che non ho necessità di prendere un mutuo.
L’agente immobiliare mi ha inviato una proposta di acquisto. Il notaio a cui mi sono rivolto nel frattempo mi ha sconsigliato di firmare una proposta di acquisto perché molto spesso questi documenti sono scritti male rispetto ad un preliminare di vendita ed espongono al rischio di controversie successive. E in effetti il documento che mi è stato inviato presenta alcune lacune, per il perfezionamento delle quali si rimanda al contratto preliminare. Ma se al momento del secondo passaggio le parti non si trovano d’accordo?
Tanto per farle qualche esempio: nella proposta di acquisto si parla di oneri condominiali, salvo poi affermare verbalmente che non c’è condominio. Oppure, in nessun punto si fa riferimento ad una liberatoria che consenta al tecnico di parte di accedere all’immobile in un secondo momento per le valutazioni tecniche di conformità.
Ho quindi chiesto nuovamente di avere una bozza di preliminare di vendita ma nonostante un ok formale, sono trascorse più di due settimane e non ho più avuto notizie.
Sinceramente non comprendo le difficoltà di stilare direttamente un preliminare di vendita presso un notaio e temo che queste manovre nascondano un tentativo di vincolo all’acquisto di un immobile con problemi nascosti. Ci terrei a un suo parere in merito. Saluti
admin
il ha detto
Salve Giulio,
Lei ha tutti i diritti di stipulare il preliminare presso il Notaio.
Vero che la proposta d’acquisto è un documento che ha minor valenza del preliminare.
Altrettanto vero che vedo preliminari di mezza paginetta striminzita, mentre dovrebbe rispecchiare in tutto e per tutto l’atto definitivo.
In questi casi una buona proposta d’acquisto è senz’altro preferibile.
Io consiglio sempre i tre passaggi per garantire entrambe le parti, ma i documenti devono essere a prova di… furbetto.
Un saluto e …
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Silvano Tanzilli
il ha detto
Buonasera, recentemente ho formato la promessa di acquisto di un immobile, che però, allo stato attuale non risulta in regola con le planimetrie e, in aggiunta, il piano seminterrato (si,tratta di immobile di due livelli) risulta accatastato come deposito/cantina anche se, di fatto, il proprietario ha eseguito lavoro per cui vi sono salone, angolo cottura e camera. Putroppo per ragioni tecniche (sembra una ridotta altezza del piano seminterrato) il geometra che si occuperà di regolarizzare l’immobile ci ha anticipato che non sarà possibile cambiare la destinazione d’uso del suddetto piano seminterrato che quindi sulla carta rimarrà deposito cantina, mentre nella realtà è a tutti gli effetti un appartamento. Poiché per l’acquisto dovrò chiedere un mutuo, Lei crede che la situazione che le ho descritto possa inficiare sul buon esito della perizia? Nella promessa di acquistò, fortunatamente, è stata inserita la discoteca “salvo buon esito della perizia”. Crede sia sufficiente a tutelarmi e in fase di preliminare dovrà essere confermata la suddetta dicitura o è meglio specificare ” salvo concessione del mutuo”? Poiché in tutta sincerità, per come si sono messe le cose, non vorrei più acquistare l’immobile e credo che il prezzo pattuito, alla luce di quanto emerso, sia a mio parere elevato.
Grazie Anticipatamente
admin
il ha detto
Silvano buondì,
certo che il perito della banca avrà da ridire. Si stanno abitando dei locali adibiti a servizio, la cosa non passerà inosservata. Ma se la casa Le interessa ancora, faccia presente al venditore la difformità che va sanata assolutamente. Se non è possibile allora va rivisto il prezzo concordato se Lei non era a conoscenza di questo fattore, che peraltro può impedire l’erogazione del finanziamento, se non con qualche capriola. In caso non si intervenga il perito indicherà gli abusi e la proposta diverrà nulla.
Un saluto e …
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Fortunato
il ha detto
Buonasera, ho intenzione di fare la proposta per un immobile ma l’agenzia mi ha detto le seguenti condizioni: 1) super l’immobile in questione vi è già una proposta e questa è stata già accettata MA, grazia a una MANLEVA firmata dal proponente, l’agenzia può continuare a far vedere la casa e valutare altre offerte. È legale tutto questo? 2) Mi hanno detto che la proprietaria ha optato per il punto 1 per evitare di tenere bloccata la casa per 2 mesi, mentre cioè si aspetta che il mutuo della suddetta proposta passi. Mi hanno quindi detto che, se voglio fare una mia proposta devo: offrire almeno la stessa cifra della proposta già accettata e o firmare a mia volta una manleva o non legare la proposta all’accettazione del mutuo. La mia domanda riguardo questo punto è: se non vincolo la proposta all’accettazione del mutuo e poi non lo ottengo, ci perdo “solo” la caparra versata o sono “costretto” ad acquistare l’immobile? Grazie
admin
il ha detto
Salve Fortunato,
il contratto che si chiude con la proposta d’acquisto è, per l’appunto, un contratto che può e deve essere accettato dalle parti. Quindi ogni clausola che non sia illegale può essere apposta. In questo caso è abbastanza diffusa la circostanza che descrivi. Se la proposta è fatta correttamente, ciò che rischi è solo la caparra. Sottolinea questo aspetto per iscritto e nessuno potrà obbligarti ad acquistare l’immobile.
Un saluto e …
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Emanuela
il ha detto
Buonasera Dott. Vitali, mi chiamo Emanuela e del tutto casualmente mi sono imbattuta nei suoi preziosi consigli! Approfitto quindi anche io per formularle un dubbio:
io e il mio compagno vorremmo acquistare la nostra prima casa (non abbiamo alcuna esperienza), l’immobile in questione non è in mano ad un’agenzia, abbiamo saputo della vendita grazie ad un’amica che abita nello stesso stabile. ora i proprietari non si sono dimostrati del tutto sinceri (hanno nascosto la loro morosità di circa 10.000euro di spese condominiali, stentano ad inviare la documentazione catastale al nostro geometra etc) quindi noi vorremmo avvalerci di un agente o comunque un intermediario perché temiamo che la pratica non sia agevole e inoltre noi non siamo del settore: si può fare (e nel caso quale figura?) oppure visto che loro non si sono rivolti ad agenzia appunto per non pagarne le provvigioni ciò è impossibile?
grazie in anticipo se potrà rispondermi e complimenti per i video, sono molto utili!
admin
il ha detto
Emanuela, grazie per le belle parole.
Acquistare da soli diventa sempre più difficile, tante le cose da fare e da controllare. MA anche nella Sua città sicuramente potrà trovare un collega che, in questo caso, non fungerà da agente immobiliare ma da Suo consulente. Il venditore, non sopportando alcun addebito, non potrà rifiutarsi. Questi, unito ad un buon tecnico e ad un ottimo Notaio, porteranno in fondo la compravendita, o vi inviteranno a scegliere un altro immobile… per il vostro bene.
Un saluto e …
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Rosella Frigerio
il ha detto
Alcuni mesi mi e stata fatta una proposta d’acquisto perla vendita di un appartamento che io ho firmato presso l’agenzia immobiliare su un semplice foglio bianco e non sono stata mai contattata per dirmi se l’acquirente aveva accettato. un perito ha fatto la perizia per erogare il mutuo e anche qui a distanza di mesi nessuna comunicazione d parte dell’agenzia se non dopo un mio sollecito
dicendomi che la pratica andava avanti .Ora visto che durante l’ultima assemblea condominiale sono stati deliberati lavori straordinari come da ECOBONUS110% io ho informato l’agenzia che intendevo rivedere il rezzo di vendita in considerazione di queste migliorie e di unto in bianco e spuntato un assegno come caparra anche se mi e stato detto che per ben due volte il mutuo e stato respinto.Io posso recedere dalla proposta accettata essendo passato circa quattro mesi?
Resto in attesa di una risposta ringraziandovi anticipatamente per la vostra disponibilità.
admin
il ha detto
Gent.ma Rosella,
Lei deve essere informata per iscritto dell’accettazione della proposta, entro i termini previsti dalla stessa. Se ciò non è avvenuto Lei ha diritto di recedere senza danni dal contratto. Ed è solo la prima delle “mancanze” di questo tentativo di compravendita che Le consiglio di sottolineare per liberarsi da questa situazione incresciosa.
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mario
il ha detto
salve complimenti per l’agenzia e il sito siete veramente professionali .Mi trovo ad aver fatto una proposta d’acquisto per una casa tramite agenzia ,ma la proprietaria ha un tutore legale ,quindi deve rispondermi lui ,se non fosse per il fatto che è da ottobre che è stata fatta la prima e poi una proroga e ancora non ho ricevuto risposta ,vorrei capire se è una cosa normale o no e cosa posso fare a parte un altra proroga .grazie e ancora complimenti
admin
il ha detto
Mario, nessuno risponde alle sue proposte? Vada in agenzia e ritiri il Suo assegno! Vedrà che anche solo il gesto aprirà nuove situazioni. Lei è nel diritto di chiedere di contattare il Tutore Legale per capire come mai non voglia accettare la proposta. Ma se una proposta scade, non vale più nulla. Le proroghe sono un modo non corretto di operare, Faccia una nuova proposta, con nuovi termini, con la clausola che “questa annulla ogni precedente”. Grazie delle belle parole.
Un saluto e …
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Ennio
il ha detto
Offline Message from dinosauro Lorenzo
Offline Message left on 22 Mar 2021, 10:14 AM (GMT+0)
Buongiorno,ho comperato casa nell’ottobre 2016 tramite un Agenzia della mia zona,risiedo in Abruzzo,fatto preliminare e rigido….e pagata la parcella alla stessa. Ora nel chiedere l’eco bonus110 i tecnici nel sopralluogo mi indicano nel piano superiore della mia abitazione differenze tra’la descrizione sull’atto(da noi anche controfirmato)e lo stato reale dell’immobile!!!al catasto risulta la piantina conforme ad oggi dell’abitazione ma al comune ne risulta una differente(scala di accesso sbagliata,due muri portanti nn menzionati,finestroni che nn esistono ma solo lucernari…)…sto’verificando sia al Genio che dal Notaio cosa hanno archiviato come piantina,vi chiedo come dovrei muovermi se dovesse accadere che entrambi avranno la piantina sbagliata?ovvero quella che risulta all’uff tecnico del mio comune? oltretutto senza timbro,data e firma del tecnico!!! Help….sono sconcertato!posso rifarmi sull’agenzia?o i venditori? GrZ Puoi contattare Ennio Cristallini via email, enniocristal@gmail.com o tramite numero di contatto 3383578300
admin
il ha detto
Ennio,
questo è pane per un avvocato.
Se c’è stata negligenza da parte del Notaio Lei può rivalersi, come pure sul tecnico e sull’agenzia.
Un saluto e …
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Simone T.
il ha detto
Buongiorno, le vorrei porre un quesito perché non so come comportarmi. Io e la mia compagna abbiamo individuato un immobile, un appartamento e dopo lunga trattativa col costruttore e mediante anche l agenzia siamo riusciti a concordare in via informale un prezzo di 242000 compreso di posto auto e cantina; faccia conto che il prezzo iniziale del venditore era di 264000 senza posto auto e cantina. Una volta concordato il prezzo l’agenzia ci ha mandato il modulo di proposta vincolante che poi diventerà preliminare dicendoci che il venditore non avrebbe accettato proposte vincolate all’ottenimento del mutuo. Io e la mia compagna abbiamo girato diverse banche chiedendo l’80% del mutuo, ed ogni banca in indagine preliminare ci ha detto che abbiamo i presupposti economici per un riscontro positivo, noi però abbiamo anche chiesto la possibilità di fare una pre perizia a carico nostro perché abbiamo paura che la casa, pur essendo in classe A possa essere valutata inferiormente rispetto al valore pattuito, e nel caso la differenza fosse grossa non avremmo la disponibilità per coprirla.
Vorremo dunque cercare di convincere l’agenzia e dunque il venditore ad accettare una proposta con opzione all’ottenimento del mutuo lasciando comunque loro la possibilità di mostrare l’immobile e raccogliere nuove offerte mentre noi portiamo avanti la pratica in banca ma abbiamo paura che il venditore rimanga sulle sue posizioni e che noi non sapremo mai se quella casa potevamo realmente comprarla o meno. Lei come ci consiglia di agire? Buona giornata e grazie
admin
il ha detto
Buonasera Simone,
credo che la vostra proposta sia da valutare da parte del costruttore. C’è da dire che probabilmente la trattativa si è risolta così in basso anche perchè non v’è clausola sospensiva. Se oggi invece la volete introdurre, può essere che il costruttore non mantenga lo stesso prezzo. Le banche sono quanto mai ballerine, quindi non rischiate, questo è il mio consiglio.
Un saluto e …
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Nicola
il ha detto
Buonasera, sto acquistando un immobile e tra pochi giorni dovrò firmare il preliminare del quale mi é stata fornita una bozza. Nella bozza si parla di “caparra o acconto” e nelle clausole si fa riferimento all’inadempienza, che nel caso sia da parte mia (acquirente) comporterebbe la perdita della “caparra” , nel caso sia da parte del venditore comporterebbe la restituzione della somma “caparra o acconto”.
Ma è corretto scrivere “caparra o acconto” ? Mi risulta che siano 2 cose distinte e che la caparra comporterebbe la restituzione del doppio in caso di inadempienza della parte venditrice mentre l’acconto no. É corretto?
E posso chiedere di inserire questa clausola nel preliminare?
Grazie
admin
il ha detto
Buonasera Nicola,
caparra e acconto son cosa molto diversa. Pretenda che entrambe le parti abbiano pari diritti sul contratto.
Un saluto e …
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Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Sabrina
il ha detto
Stiamo per proporre il preliminare agli acquirenti, l’assegno di caparra lo dobbiamo incassare per verificare sia coperto oppure non lo incassiamo? Gli acquirenti andranno al rogito con la banca quindi avremo da questa l’assegno con il totale pattuito.Rispondo anche all’altra domanda: un assegno scoperto oggi è un danno davvero importante per chi lo emette. Se la compravendita non andasse a buon fine Lei avrebbe il diritto di presentarlo all’incasso, attivando tutta una serie di procedure, segnalazioni e multe che non vale la pena sopportare. Registrare il preliminare è una norma prettamente fiscale, che produrrà effetti negativi pecuniari in caso di controllo successivo.
admin
il ha detto
Salve Sabrina,
a preliminare le caparre vengono normalmente incassate. La Banca poi interverrà in atto con due assegni, quello a saldo dell’immobile e un altro per differenza intestato agli acquirenti, che rientreranno in possesso della cifra.
Se gli accordi sono diversi perchè l’acquirente per esempio fa un mutuo al 100% e non ha disponibilità, allora si arriva a rogito senza incassare la caparra il cui titolo verrà restituito una volta che la Banca avrà erogato l’intera somma.
Un saluto e …
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Giorgi
il ha detto
Buongiorno Paolo
Mi chiamo Giorgi
Sto per acquistare una villa singola da ristrutturare tramite agenzia.
Ho già fatto la proposta con una mini caparra di 1000 euro in contanti.
La prima proposta non è stata accettata, invece la seconda si.
Per il contratto preliminare abbiamo concordato per fine gennaio, perché prima bisogna fare l’accesso agli atti in comune dal loro geometra incaricato.
Però poi abbiamo visto che ci sono delle cose da sanare nella villa, cioè che si possono sanare.
Nella proposta abbiamo scritto, che qualsiasi difformità va sanata a carico del venditore prima del rogito.
Quindi al mia domanda è… il veditore può venderla a qualcun altro nel caso ha un’offerta migliore, restituendomi i 1000 euro? Oppure io potrei fare la stessa cosa se cambio idea, cioè perderei solo i 1000 euro?
Grazie
admin
il ha detto
Salve Giorgi,
il fatto che le parti possano ritirarsi dal contratto nulla ha a che fare con la correttezza dell’immobile dal punto di vista urbanistico e catastale. Ovviamente una caparra così minima non La garantisce assolutamente contro eventuali ripensamenti e/o rilanci da parte di terzi. Quindi Le rispondo di SI ad entrambe le Sue domande.
Un saluto e …
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Nicola
il ha detto
Buongiorno Paolo,
mi accodo ai numerosi messaggi di stima per il suo lavoro e approfitto della sua bontà (e della sua schiettezza) per porle un quesito. Mi scuso in anticipo se risulterò prolisso, ma per avere un suo consiglio preferirei darle tutte le informazioni di cui sono in possesso.
Mi trovo nella situazione nella quale ho individuato un immobile che mi interessa molto, trovato grazie all’annuncio di un’agenzia. Ho iniziato il mio dialogo con l’agente immobiliare e la situazione dell’immobile è questa:
costruzione del 1932, passata in eredità nel 2014 e venduta dall’erede stessa agli attuali proprietari nel 2018. Nell’atto notarile di compravendita (ne ho una copia da visionare), si evince che “il fabbricato in oggetto è stato realizzato in data anteriore al primo settembre 1967 (e più precisamente prima dell’anno 1932), nel rispetto della normativa urbanistica allora vigente, e che successivamente a tale data ad esso medesimo fabbricato non sono state apportate modifiche soggette a concessione od autorizzazione edilizia, tutto ciò ai sensi dell’articolo 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 e successive modificazioni ed integrazioni”.
Lo stato attuale dell’immobile non rispecchia ciò che è viene riportato nella planimetria (datata ottobre ’39,) e il venditore ha riferito all’agenzia che quando ha acquistato l’immobile nel 2018 ha effettuato lavori di ristrutturazione senza toccare la planimetria della casa. Ora, da acquirente mi interessa poco se i cambi all’interno e all’esterno dell’immobile (non risultano neanche un paio di finestre) siano stati fatti dall’attuale proprietario o dalla proprietà precedente, quello che serve a me è che tutta la documentazione venga aggiornata (e venga sanato ciò che deve essere sanato, sempre che sia possibile) allo stato attuale dell’immobile. Il proprietario ha accordato di sistemare tutto ciò che da sistemare, anche in previsione di non vendere a me direttamente, ma di vendere in generale.
Il mio dubbio è questo. L’agenzia mi ha proposto di effettuare proposta d’acquisto con sospensiva mutuo (devo acquistare con mutuo e, ovviamente, tutte le carte devono essere in regola per essere periziate dalla banca), la quale sospensione sottointende automaticamente che la planimetria deve essere aggiornata allo stato di fatto dell’immobile. Io preferirei che venissero fatti tutti i lavori di aggiornamento e solo in seguito, documenti alla mano, procederei alla stipula della proposta con caparra e sospensiva mutuo: il mio dubbio sorge dal fatto che se, ad ipotesi, una finestra non dovesse risultare sanabile e si potesse risolvere solo murando l’apertura, io sarei vincolato ad acquistare un immobile che effettivamente risulterebbe in regola con la planimetria (niente finestra nell’immobile, niente finestra nella planimetria), ma sarebbe diverso da come si presenta attualmente l’immobile.
Allo stato di ciò che le ho raccontato, cosa mi consiglierebbe di fare? Che alternative potrei avere?
Cordialmente,
Nicola
admin
il ha detto
Salve Nicola, grazie per le belle parole.
Lei non deve temere per la Sua caparra, anzi. Se versa un caparra confirmatoria e l’immobile dovesse risultare non sanabile, Lei avrebbe diritto al doppio della caparra. Quindi il problema è solo del proprietario. Attendere a fare la Sua proposta potrebbe essere pericoloso in quanto altri potrebbero avanzare le loro. Ovviamente sulla proposta va esplicitato che l’immobile, alla data di rogito, dovrà essere in regola al 100%, e farei seguire un vero e proprio preliminare . Una Certificazione Urbanistica sarebbe cosa buona e giusta da richiedere al venditore, prima di rogitare.
Un saluto e …
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stefano
il ha detto
Salve. Sono affittuario nella casa che adesso vorrei comprare. All’atto della proposta di acquisto, vorrei chiedere al proprietario di smettere di pagare l’affitto, in quanto si creerebbe la strana situazione in cui mi sto impegnando per acquistare ma continuerei a pagare come locatario. Questo mia richiesta è legittima? Se sì, è legittima dal momento in cui ho consegnato l’assegno come caparra confirmatoria o da quando il proprietario accetta la proposta?
Ho il contratto in scadenza tra un mese.
Grazie mille, buona serata.
admin
il ha detto
Buonasera Stefano, non capisco. Quindi si sta parlando di una sola mensilità? Tutto ciò è parte degli accordi che prenderà con il venditore, esplicitandolo nella proposta d’acquisto. Non c’è una Norma che preveda questo. A rigor di logica Lei non è proprietario fino a rogito, quindi se il contratto è in essere è tenuto a pagare l’affitto. Ma se decide diversamente lo scriva ben in chiaro sulla proposta e veda se il venditore accetterà tale clausola.
Un saluto e …
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Marian Gheorghe
il ha detto
Buona sera ,ho bisogno di un vostro aiuto , sto cercando di comprare casa , ho fatto la proposta d’acquisto subordinata al mutuo ed è stata accettata dall proprietario dell immobile , nella proposta d’acquisto abbiamo messo come tempo per la delibera dell mutuo il 15.01.2021, per vari problemi sicuramente non avremo la risposta entro la data specificata , cosa succede se non abbiamo ancora la delibera entro il termine stabilito? Abbiamo lasciato come caparra un assegno di un valore di 10% dell valore della casa. Se entro tale data non abbiamo ancora risposta della banca cosa succede con il assegmo ? Grazie e aspetto la vostra risposta .
admin
il ha detto
Salve Marian,
se la proposta è subordinata alla delibera del mutuo e voi avete fatto tutto ciò che la Banca ha chiesto per ottenerlo, la proposta è d intendersi nulla e l’assegno deve tornare a voi, senza alcun danno.
Un saluto e …
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Luca
il ha detto
Buongiorno sono in Fase di eventuale blocco di una villetta con progetto su carta ed il Mediatore immobiliare mi dice che in fase Di compromesso o preliminare L Unica cosa che non fanno e’ trascrivere L atto in quanto non hanno ancora chiesto il Mutuo , sebbene ci sia permesso di costruire , mi dicono che non verrà trascritto ma All atto mi verrà consegnata fideiussione e postuma decennale . Sono tutelato ?
admin
il ha detto
Salve Luca,
ciò che Le insegnano va a salvaguardare gli sconti che Lei verserà, non la possibilità che vendano la stessa casa ad altre 10 persone diverse, intascando e sparendo con i soldini. Ovviamente non sarà il caso di questa azienda di costruzioni, solida e da anni sul mercato… o è una srl appena costituita da pinco pallino? ATTENZIONE.
Un saluto e …
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PATRIZIA MIO
il ha detto
Buona sera, domani andrò a sottoscrivere una proposta d’acquisto lasciando la caparra di € 5.000.
L’agenzia, da quello che ho capito, non è favorevole all’inserimento della clausola sospensiva vincolata all’accensione del mutuo che andrei a richiedere. Come posso convincerlo? Quali argomenti mi consigliate di usare per meglio tutelarmi? Grazie e un saluto
admin
il ha detto
Patrizia buonasera,
è un problema molto diffuso. Se l’Agenzia Le sta dicendo di non apporre tale clausola è perchè sa che difficilmente la proposta così verrà accettata. Ma Lei DEVE essere molto sicura che la sua Banca erogherà il finanziamento per non apporla. Se è così, per esempio perchè la percentuale di mutuo è relativamente bassa e Lei è un profilo ottimale per la Banca, allora e solo in questo caso, segua i consigli dell’Agenzia. Lei non deve convincere nessuno, l’Agenzia le consiglia una strategia ma è tenuta a raccogliere la proposta così come Lei desidera.
Un saluto e …
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giuseppe gritta
il ha detto
Buongiorno
sono il venditore,L’ag.immob. dove ho fatto il contratto mi presenta un’opzione d’acquisto della mia casa da parte di un’impresa che costruisce, dicendo che è una ‘proposta’.Mi invita nella sua sede, la legge e mi fa firmare( il prezzo per me andava bene),però doveva firmare anche la moglie comproprietaria,quindi chiedo una copia del contratto d’opzione per poterla visualizzare con comodo a casa assieme alla moglie e poi tornare all’ag.imm. per firmare in loro sede.Quindi vengo al punto.
L’agenzia rifiuta di darmi copia del foglio del contratto d’opzione e dice che può darlo solo dopo con le firme di entrambi marito e moglie,cioè a contratto firmato in loro sede,cioè poterlo esaminare solo in loro sede
E’ così?Possono rifiutare di dare prima la copia per essere esaminata a casa?
Comunque l’abbiamo esaminata entrambi in sede agenzia e poi firmata.Mi sono reso conto dopo che è diverso da contratto ‘proposta acquisto’
Se decido di revocarla cosa succede?
Grazie
Gritta giuseppe
admin
il ha detto
Salve Giuseppe,
l’Agenzia può rifiutare di consegnare documenti dove siano presenti dati sensibili di altre persone, ivocando la Privacy. Può invece, molto elegantemente, fornire copia annullata della propria documentazione IN BIANCO per Sua visione. L’opzione d’acquisto è documento diverso da una proposta irrevocabile e, normalmente, meno impegnativo per le parti. Non potendo leggere ciò che ha firmato mi fermo qui.
Un saluto e …
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eleonora
il ha detto
Buongiorno,
ho finalizzato la proposta d’acquisto vincolata all’accettazione del mutuo; la perizia dell’immobile è stata fatta prima che il venditore facesse lavori di sostituzione pavimenti e questo ha fatto si che la perizia fosse più bassa e quindi mi trovo in difficoltà per avere il mutuo; cosa posso fare? Inoltre c’è modo per vincolare il completamento dei lavori di sostituzione pavimenti prima del rogito o evitare sorprese? Grazie
admin
il ha detto
Eleonora buonasera,
l’unico documento che la Banca può prendere in considerazione è un preliminare di vendita dove sia scritto in chiaro che l’immobile verrà consegnato con i pavimenti nuovi, pena… una penale! Con un documento del genere può segnalare alla Banca il plus valore che ora non è stato giustamente rilevato dal perito, e quindi richiedere una revisione della delibera.Così risolve anche il Suo secondo indovinello.
Un saluto e …
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Luciana
il ha detto
Buongiorno, la settimana scorsa mio padre ha firmato un compromesso, dando 5000€ di caparra che il venditore ha già riscosso, ma il problema più grave è che nel compromesso hanno già stabilito il notaio non scelto da mio padre, visto che sarà lui a dover pagare. La mia domanda è : 1) è legale da parte dell’acquirente incassare prima della stipula notarile? 2) l’agenzia, seppur con firme già apposite, potrebbe modificare il compromesso nella voce ” notaio scelto” senza dover pagare delle penali? Come potrei far modificare questa voce? Grazie e buone feste a tutti
admin
il ha detto
Buonasera Luciana,
1) la caparra al compromesso è normalmente incassata, non deve essere un problema.
2) non esiste una legge che indica nell’acquirente la parte che sceglie il notaio. E’ uso che sia così, ma può essere anche, come nel Suo caso, il contrario. Se Suo padre ha firmato un accordo in tal senso ha di fatto accettato anche questa clausola. Se il Notaio designato non è di Suo gradimento può chiedere la modifica degli accordi, ma l’altra parte non è tenuta ad accogliere le Sue richieste.
Un saluto e …
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Lena
il ha detto
Gentile Sig Paolo,
grazie per aver messo disponibili tutte queste informazioni!
Siamo pronti a fare una proposta di acquisto, ma non mi convince la scrittura nel “prestampato” dell’agenzia nel senso che si intende la proposta di acquisto una volta firmata dal venditore si trasforma, in automatico, un contratto preliminare di vendita.
E’ normale?
L’agente dice poi che, per legge, ha diritto alla provvigione alle firma del venditore della proposta di acquisto, ma a leggere la “saga” dei tre passaggi per non farsi fregare il momento di pagare la provvigione all’agente si verifica alla firma del preliminare?
Grazie ancora della sua preziosa attenzione e risposte
Sara
il ha detto
Davvero interessante! Grazie di aver parlato di questo argomento!
Daniele
il ha detto
Buongiorno.
Avrei una questione da sottoporle per capire come muoverci visto che si sta creando un circo nella mia situazione.
Io e la mia ragazza (acquirenti) firmiamo con i venditori una proposta di acquisto di un immobile di loro proprietà, con data della proposta che scade il 20/11/2020.
Oltre alla casa c’è in ballo un box ad uso attuale dei proprietari ma appartenente ad un altro proprietario (il precedente proprietario dell’immobile in questione).
La proposta comprende quindi immobile + box, tutto subordinato ad ottenimento del mutuo.
Portiamo tutto alla banca che perde un sacco di tempo e dopo due settimane la contattiamo chiedendo info e ci dice che a causa di documenti poco leggibili la pratica ancora non è partita.
Siamo in data 18 novembre e la pratica sta partendo, per cui firmiamo il prolungamento della proposto coi proprietari di un altro mese, cioè con scadenza 20 dicembre.
Nella proposta la possibile data di rogito indicata era fine aprile per lasciare il tempo agli attuali proprietari di trovare anche loro un immobile, cosa che viene fatta in tempo molto breve.
Il 2 dicembre arriva un messaggio della banca con detto che il perito ha finito la perizia e la banca provvederà a fare le sue valutazioni quanto prima.
Al 15 dicembre chiamiamo per chiedere novità e la banca ci dice che visto che la data del rogito è molto in là, prima di metà gennaio non ci dirà se abbiamo esito positivo per il mutuo o no.
Non sapendo ciò gli attuali proprietari di casa non possono a loro volta sbilanciarsi con il loro venditore e così lui a sua volta (siamo bloccati in 4).
La banca ci dice in poche parole che a lei non importa nulla della scadenza della proposta ma l’unica cosa che conta è la data del rogito.
L’agenzia ci dice che se siamo sicuri dell’ottenimento del mutuo potremmo cominciare a far incassare l’assegno ai proprietari e così loro a loro volta verso il loro venditore ecc.
Noi però non vogliamo rischiare 5000 euro perchè tra banca ed agenzia non si capisce a che gioco stiano giocando.
Chiediamo alla banca come sia possibile che la data della proposta non gli interessi.
Chiediamo, se per causa delle tempistiche della banca noi perdessimo casa perchè gli attuali proprietari potrebbero decidere di rimetterla in vendita (essendo fuori data proposta), ci toccasse pagare comunque i costi di perizia + istruttoria e loro affermano che dovremo pagare.
Come potremmo sbloccare la situazione?
I nostri venditori nonchè compratori a loro volta di un immobile non stanno passando da agenzia come invece sta succedendo tra noi e loro.
Questo fa si che loro non abbiano garanzia presso il loro venditore e conoscendo personalmente invece l’agenzia con cui stiamo effettuando la compravendita anche noi, ci stanno facendo pressioni affinchè paghiamo questi 5000 euro di caparra ad “occhi chiusi” rischiando così solo NOI di perderli in quanto quelli che perderebbe loro li recupererebbero da noi.
La banca può fare i suoi comodi in termini di tempistiche? Può ignorare la data di proposta basandosi esclusivamente sulla data del rogito?
Grazie mille.
Daniele
admin
il ha detto
Salve Daniele,
la prima cosa che mi verrebbe da dirle è: cambi banca!. Una banca che si comporta in questo modo non merita altro che ricevere una bella letterina dal vostro avvocato. Purtroppo è cosa abbastanza diffusa in questo periodo, dove alcuni istituti si stanno preparando a lucrare cifre spaventose con il 110% scodellato dal nostro benamato governo. Lei capisce che dare un mutuo a Lei all’1 e qualcosa percento non conviene quando possono gadagnare 7, 8 o addirittura 10 punti percentuali dall’altra parte. Se Lei è già stato in banca con le buone, ci vada con le cattive. Pretenda di parlare con un direttore di filiale e se non basta vada oltre a parlare con un responsabile. Lei ha diritto di avere una risposta definitiva in tempi che mi sembrano già molto al di là del normale. Questi Vi stanno facendo perdere al casa e stanno mettendo in mezzo un mucchio di persone. Sono dei disonesti che se ne fregano della propria clientela. Io, sulla scorta della serietà dimostrata fin qui da questa banca, non rischierei neanche 5€.
Un saluto e un augurio di Buone Feste da tutti noi
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Elisa
il ha detto
Salve Sg. Admin, sto per acquistare una casa che però nel catasto c’è un’altro indirizzo e a detta del proprietario che mi ha detto che da quando l’ha acquistata è cambiato il nome… Vorrei sapere se al momento che la comprerò mi può creare problemi in futuro? Lui mi ha riferito che non l’hanno fatto problemi l’agenzia delle entrate… Sarà vero? Grazie per la sua risposta
admin
il ha detto
Salve Elisa,
queste problematiche catastali e la rispondenza a ciò che risulta in comune devono essere risolte prima del rogito. Una volta non ci si faceva tanto caso, oggi invece non si impegni all’acquisto senza pretendere la cosiddetta CONFORMITA’ URBANISTICA, che il venditore dovrà far fare ad un Suo tecnico di fiducia.
Un saluto e …
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Simone Raponi
il ha detto
Gentile Sig. Paolo,
La contatto per chiederle un parere.
Ho visitato un immobile la cui agenzia non prevede il vincolo della proposta al buon esito del mutuo, prevedendo invece la riscossione dei 5.000 euro di caparra al buon esito della perizia della banca. Dato che sarei interessato a formulare una proposta, in base alla sua esperienza in cosa differiscono le due clausole? L’acquirente è tutelato in entrambi i casi?
In attesa di un gentile riscontro, le porgo cordiali saluti.
Simone Raponi
admin
il ha detto
Salve Simone, non capisco a cosa si riferisca.
Se la proposta non è subordinata a mutuo e Lei lascia 5000€ di caparra che non vengono incassate, se non alla data di buon esito di perizia della banca, ciò non esclude che gli stessi 5000€ vengano incassati se la banca non le da il mutuo! Mi scusi, ma qualcosa non mi torna, se la clausola è equivalente, perché non dovrebbe essere apposta la prima? Si informi bene prima di scrivere.
Un saluto e un augurio di Buone Feste da tutti noi
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luisa
il ha detto
Buongiorno,
ho fatto una proposta dacquisto vincolata al mutuo, il mutuo è stato accettato e dovevamo andare in atto a giorni, se non fosse che per fare il progetto di ristrutturazione e superbonus ho portato il mio tecnico che si è accorto di alcune discordanze dell’immobile sulla plamimetria, alcune probabilmente insanabili. L”agenzia ha già preteso la sua parte per intero senza aver fatto il lavoro come si deve, ora chiede di spostare la data dell’atto, cosa dovrei scrivere nell’integrazione di compromesso per tutelarmi? Se per la data che presumiamo di poter fare l’atto (entro la quale non deve scadere la delibera di mutuo) il venditore non fosse riuscito a sanare gli abusi l’agenzia deve restituire la sua parcella? Il proprietario deve restituire il doppio della caparra? Grazie.
admin
il ha detto
Luisa buonasera,
Lei è già nella situazione di recedere chiedendo il doppio della caparra versata se non arriva a rogito entro i termini. Se vuole la casa, e desidera mettere nelle condizioni il venditore di sanare (se possibile) le difformità, faccia un nuovo preliminare, possibilmente da un Notaio a cui spiegherà la situazione e che troverà le “parole giuste” da scrivere. Ovviamente se andrà in causa l’agenzia dovrà difendersi perché la giurisprudenza più volte a sentenziato al responsabilità del mediatore di ciò che mette in vendita. Quindi non solo rischia le provvigioni, ma di dover pagare danni se Lei ha ne ha sostenuti. Spero sempre che non si giunga a tali estremi e che la cosa si risolva con un pò di tempo in più.
Un saluto e un augurio di Buone Feste da tutti noi
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luke
il ha detto
Salve,
Ho firmato una proposta di acquisto condizionale al rilascio del mutuo entro il 31 Gennaio 2021. Con molta difficolta’ e mille peripezie, essendo residente all’estero, sono riuscito ad ottenere il mutuo ed avevo organizzato la firma del rogito per il 22 Dicembre.
Oggi l’agenzia pero’ mi ha detto che il venditore, anche lui guarda caso residente all’estero, vuole aspettare gli inizi di Febbraio ” per motivi fiscali” ed anche per essere presente alla firma piuttosto che dare una procura. Il tutto mi puzza un po e mi chiedo se sia il caso di agire adesso con diffide o quant’altro sia possibile o se comunque devo in ogni caso aspettare la data del 31 Gennaio, prima di potermi muovere.
Leggendo tra i suoi utili suggerimenti ho notato di aver fatto l’errore di avere intestato la caparra all’agenzia e tra l’altro ho utilizzato un assegno rilascaito da mio padre!
Se questo errore pregiudicasse a prescindere ogni azione futura per ottenere il rimborso del doppio della caparra allora a quel punto sarei propenso a minacciare di voler rescindere il tutto subito per per capire se il venditore ha veramente dei motivi seri o cerca solamente scuse avendo cambiato idea.
Una sua opinione sarebbe molto apprezzata.
Cordiali saluti
Luke
admin
il ha detto
Salve Luke, iniziare un causa per non aver cogitato entro il 22 dicembre, anche se Lei avrebbe tutto il diritto di ottenere la doppia caparra ed eventuali danni subiti, non consiglio, per i mille motivi già esposti: la giustizia in italia segue strade imperscrutabili! Il fatto che la caparra sia data da un parente non compromette assolutamente eventuali richieste di rimborso. Io comunque una letterina da parte di un legale la farei partire se fossi in Lei.
Un saluto e un augurio di Buone Feste da tutta Vitali immobiliare.
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Davide
il ha detto
Buonasera
Volevo chiedervi: se io faccio una proposta vincolata a delibera reddituale di mutuo, con un assegno di caparra. Poi questa viene deliberata , ci potrebbero essere degli ulteriori rischi successivi per il quale salta il mio mutuo e quindi perdo la caparra?
Per esempio ci potrebbero essere dei motivi per i quali la perizia della banca non venga accettata pur se ho una delibera reddituale valida?
E in quel caso la caparra mi torna indietro o no?
grazie mille
admin
il ha detto
Salve Davide,
certo che se la sua Banca delibera “salvo perizia”, il suo Mutuo dipende dalla valutazione periziale. Per questo motivo consiglio sempre di forzare la banca a richiedere la perizia immediatamente, in modo da essere sicuri di avere il finanziamento. Si ricordi di non fidarsi mai delle Banche. In tutti i casi se lei vincola la proposta alla sola delibera reddituale, e questa viene approvata la proposta è valida e Lei rischia la caparra nel caso il perito poi si inventi stranezze. Lei deve vincolare la proposta all’ottenimento del finanziamento, quindi a delibera periziata, e scegliere una Banca seria invece di correre dietro a quella che le fa uno zero virgola in meno sul tasso. Le sorprese sono sempre in agguato.
Un saluto.
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Michele
il ha detto
Buongiorno
vorrei se possibile delle informazioni in merito a un problema.Circa 2 mesi fa Ho acquistato da un privato un appartamento in un condominio costruito negli anni 80.L appartamento si trova al 4 ed ultimo piano Oggi dopo un forte acquazzone ho notato che sotto il soffitto ci sono delle infiltrazioni d acqua quindi ho avvisato il capo condomino del problema.Il capo condomino come anche il vecchio proprietario mi hanno detto che circa 15 anni fa il terrazzo è stato rifatto ma purtroppo a volte ci sono delle infiltrazioni.Inoltre mi ha riferito che nei prossimi anni si faranno altri interventi di manutenzione agli intonaci esterni perche il cemento dei pilastri e detriorato.Posso fare causa al vecchio proprietario.?
grazie
admin
il ha detto
Michele, non sono un avvocato.
Ma se si tratta di vizi occulti, cioè non rilevabili al momento del rogito ma il proprietario ne conosceva bene la presenza, sicuramente potrà rivalersi.
Un saluto.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Michi
il ha detto
Buongiorno,
ho guardato con molto interesse i vostri video e letto vari articoli. Grazie delle dritte.
Volevo sottoporvi il mio caso per avere un vostro parere da professionisti immobiliari.
Io e il mio compagno abbiamo visto una casa che ci piace molto e per la quale ci siamo decisi a fare una proposta d’acquisto al ribasso senza vincolo di mutuo (parte dei soldi necessari potrebbero esserci prestati da familiari). La casa ha bisogno di una sanatoria per via di di alcuni abusi edilizi minori di cui si occuperà il venditore/agenzia, oltre a svariati lavori di ristrutturazione. Questo per dire che, visti i tempi necessari (fino a 6 mesi per la sanatoria), bisognerà comunque aspettare questo lasso di tempo massimo prima di arrivare al rogito (e per noi non è un problema).
In sede di discussione con l’agente immobiliare (di una grossa agenzia) la nostra proposta (di 400k contro 480k di prezzo di vendita) non è stata presa in considerazione dall’agente in quanto inferiore ad un’offerta precedente di 445k, senza mutuo, già rifiutata dal proprietario.
La cosa che ci è sembrata strana, da acquirenti che approcciano al primo acquisto, è che l’agente avesse ancora con se questo documento di proposta di acquisto e l’assegno del primo acquirente (aveva una cartelletta che ha aperto e abbiamo intravisto il documento dove era indicata la cifra e i vari dati).
Ci ha inoltre indicato che il termine di questa proposta sarebbe “decaduto” dopo qualche giorno.
Ci sono sorti alcuni dubbi/domande :
– il fatto di averci fatto tranquillamente “intravedere” questi documenti è corretto ?
– se pensiamo un po’ in “malafede”, potrebbe essere stata una messa in scena dell’agenzia per fissare un prezzo minimo di partenza su cui contrattare solo al rialzo con gli acquirenti ? (trattandosi di una grossa agenzia immobiliare, abbiamo preferito pensare di no, ma magari questi “trucchi” sono abbastanza comuni)
– l’agente avrebbe comunque potuto scrivere una nuova proposta e sottoporla al venditore senza che la precedente fosse decaduta?
– In linea generale, se un’offerta viene rifiutata dal venditore, l’agenzia è obbligata a renderne notifica scritta all’acquirente con firma anche del venditore ? (questo per provare all’acquirente che l’offerta è stata effettivamente sottoposta al venditore)
Chiedendo un prestito maggiore ai famigliari che sono disposti a concedercelo, vorremmo fare una controfferta a 460k senza mutuo, prezzo che l’agente ci ha indicato come plausibile, ma alla luce di qualche dubbio sul procedimento e la trasparenza delle cose, abbiamo un po’ di timore.
Grazie in anticipo per il suo tempo.
Un cordiale saluto
admin
il ha detto
Salve Michela,
direi che siamo andati molto oltre con la fantasia.
L’unica pratica non corretta per privacy del collega e di avervi mostrato documenti riservati.
Per il resto faccio fatica a pensare ad un complotto così articolato, e per quanto ne senta tutte le settimane, di un “affaire” così articolato non ho mai sentito.
Quando una proposta viene rifiutata, noi usiamo far scrivere sulla proposta stessa e controfirmare da parte del venditore la sua volontà a rinunciare.
Ma se viene nella mia agenzia si deve fidare della mia parola, perché io non le farò mai vedere documenti riservati. Pensi se fosse lei l’altro acquirente, avrebbe piacere? Non credo. Comunque non conosco ovviamente la situazione e i rapporti che intercorrono fra questo collega (agenzia piccola o grande non ha importanza). Lo scopo di ogni buon agente immobiliare è di farvi comprare la casa che desiderate proponendo una offerta che possa essere accettata dal venditore. Se non scrive a 400 è perché sa già di non potervi dare un risultato.
Un saluto.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Lorenzo Conti
il ha detto
Buongiorno,
Alcuni mesi fa io e il costruttore, con l’intermediazione dell’agenzia, abbiamo stipulato una proposta irrevocabile d’acquisto secondo la quale saremmo dovuti andare a rogito entro il 15/10. La data non è stata rispettata dal costruttore, il quale afferma di non poter ottenere l’agibilità dell’immobile perché il fornitore dell’ascensore non ha ancora effettuato il collaudo, nonostante i suoi ripetuti solleciti.
Fatto sta che ad oggi non è ancora in grado di stabilire quando sarà possibile sbloccare la pratica e procedere con la perizia da parte della banca.
La dicitura sulla proposta dice così: “L’atto notarile potrà subire una breve proroga su accordo delle parti o per cause non imputabili alle stesse”. Dato che l’accordo non è stato rispettato, potrei considerarlo decaduto e riavere la caparra? Grazie.
admin
il ha detto
Salve Lorenzo,
da quelo che mi dice pare proprio di si.
Non è lei responsabile per i ritardi di uno dei partner del costruttore. Veda se il costruttore non fa problemi, viceversa faccia scrivere dal suo legale.
Un saluto.
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Jonathan Amodeo
il ha detto
Offline Message left on 13 Nov 2020, 09:45 PM (GMT+0)
Buonasera. Da quasi due mesi ho controfirmato una proposta di acquisto subordinata alla delibera di un mutuo. Dalla firma, il mio immobile non è più stato oggetto di visite.. Da quello che ho ascoltato nel suo interessantissimo video, le visite avrebbero dovuto continuare.. Considerato anche che avrei potuto recedere pagando una penale pari all’assegno di caparra (solo 2000 euro). Se il mutuo verrà effettivamente erogato, sarei disposto a soprassedere, in caso negativo avrei perso due mesi (almeno)! Come posso comportarmi? Grazie per la sua disponibilità e competenza.
admin
il ha detto
Salve Jonathan,
grazie per le belle parole. Le proposte subordinate a mutuo devono contenere un termine entro il quale il proponente si impegna a farsi deliberare il finanziamento. Controlli se tale termine non sia stato superato, nel caso restituisca l’acconto e si liberi della proposta. Noi continuiamo le visite per correttezza verso il venditore, avvertendo l’acquirente che comunque eventuali proposte successive verranno messe in seconda battuta rispetto alla sua. Quindi il primo che fa una proposta, anche se subordinata a mutuo, deve avere il tempo per cercare di ottenerlo, ma senza bloccare la vendita dell’immobile. Questo è il nostro modo di operare, e non è una regola scritta.
Un saluto.
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Lena Ostholm
il ha detto
Gentili Sigg.,
Ho guardato con moltissimo interesse i vostri video “I tre passi per non farsi fregare” e ho pensato di provare chiedere consigli a voi:
Vorrei acquistare una casa da ristrutturare, che però ha dentro una signora anziana con un contratto di affitto scaduto (mi è stato riferito dall’agenzia) e la casa ha delle situazioni edili da sanificare (richiesta in corso, ma non ancora registrata, sempre riferito dall’agenzia).
La casa viene proposta libera e “sanata”.
Per favore, come devo comporre una proposta irrevocabile di acquisto, con lo scopo di iniziare bene l’iter per trovarmi in possesso pieno e senza vincoli per iniziare le ristrutturazioni con superbonus entro gennaio/febbraio 2021?
Ho pensato di dare una caparra di EUR10000 (prezzo EUR181000), EUR20000 alla preliminare entro gennaio a patto che sia libera e sanata e il resto al rogito a giro stretto (anche una settimana dopo il preliminare). È abbastanza “normale”?
Ha qualche consiglio per me per incentivare il venditore a fare il possibile perchè non slitti l’accordo (di liberare la casa e preparare correttamente e velocemente la sanatoria) e, come riparare nel caso tardasse (uno sconto sul prezzo per ogni settimana che tarda?)?
Grazie infinite e con
Cordiali Saluti
admin
il ha detto
Salve Lena,
si informi su chi è il venditore e se ha una situazione patrimoniale normale. Buttare fuori di casa un anziano, anche se indigente, non è cosa semplice, anzi. Quindi giusto fare la proposta, ma se poi le date non vengono rispettate il venditore ha capacità di restituire il doppio? Già sulla proposta ripeta che le date sono vincolanti perché Lei intende sfruttare il superbonus. Applichi delle penali se le date vengono superate. Ma è l’anziano il problema.
Rispondo qui anche al secondo quesito che mi ha posto successivamente: Lei non può acquistare una casa con degli abusi in essere. Quindi la casa dev’essere sanata, lavori e carte a posto. Poi chi paga e chi se ne occupa è un accordo tra le parti, anche se è responsabilità del venditore.
Un saluto.
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Lena
il ha detto
Gentilissimo Sig Paolo,
la ringrazio delle sue risposte, apprezzo moltissimo!
Dopo di aver consultato il “nostro” geometra abbiamo abbandonato questo progetto soprattutto per l’impossibilità di sanare gli abusi. Purtroppo l’agente non ha prodotto evidenza del “condono del ’85” degli abusi sostenendo poi che il geometra non sapesse il fatto suo e addirittura suggerendo che “intanto facciamo la proposta di acquisto e poi appena arriva la sanatoria.. ..” (quasi divertente?).
Con stima,
Lena
Elisa
il ha detto
Buongiorno, vi sottopongo il mio caso:
Sono il venditore, ho firmato a fine febbraio un proposta di acquisto per un immobile, la proposta è scaduta il 30 aprile, non abbiamo versato alcun titolo di caparra perchè l’incasso dell’assegno era vincolato al buon esito del mutuo, ad oggi non è ancora arrivata da parte della signora la delibera del mutuo dalla banca, nel caso in cui volessi vendere ad altri l’immobile, devo prima seguire qualche procedura particolare per svincolarmi? La signora è seguita da un’agenzia che mi dice di non poter recedere e che le proposte non scadono, come mi devo comportare? Grazie mille. Elisa.
admin
il ha detto
Salve Elisa,
dipende come è stata scritta la proposta. Le nostre riportano sempre i termini essenziali, tra cui la data entro la quale il mutuo dev’essere deliberato dall’istituto bancario pena la nullità della proposta. Se questa data non è riportata, deve comunque essere riportata la data in cui andrete a preliminare. Se questa data è passata Lei può semplicemente dare comunicazione e svincolarsi consegnando l’assegno di caparra. Se questa data non c’è… qui la giurisprudenza di solito dichiara nulla la proposta. Ma la legge italiana sa come funziona vero? Comunque che le proposte d’acquisto non scadono è una fesseria.
Adriana
il ha detto
Salve,vorrei fare una domanda in relazione alla vendita di un immobile.L’acquirente vorrebbe fate una proposta di acquisto con caparra a 60 giorni,in attesa di una risposta bancaria.È lecito fare ciò?Che l’assegno stia fermo per 2 mesi in attesa che lui attenda l’esito di alcune sue operazioni?grazie
admin
il ha detto
Salve Adriana, non vedo nulla di illecito, solo il suo svantaggio a non poter incassare l’assegno. Sta in Lei accettare una clausola del genere che io personalmente non accetterei. Diverso sarebbe se la caparra venisse versata e l’operazione venisse subordinata all’avverarsi di una condizione, che può essere che la banca eroghi un finanziamento per l’acquisto. Ma io non fermo una casa sul niente.
Un saluto.
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Carmen
il ha detto
Salve!
Sono interessata all’acquisto di una casa che ha due balconi… uno di questi però sulla planimetria catastale risulta come veranda ma, all’atto pratico, non lo è. Vorrei chiederle se questo è un abuso edilizio (perché in rete ho trovato solo casi al contrario, ovvero balconi diventate verande abusive) e come si può fare per risolvere questo problema in modo da non incappare in beghe catastali.
Immagino sia competenza del proprietario risolvere le cose ma deve farlo entro il preliminare/rogito? Possiamo specificarlo nella proposta di acquisto?
Grazie.
admin
il ha detto
Carmen, il proprietario deve arrivare a rogito con la casa in regola.
Il problema è meno complesso del contrario, perché in questo caso non siamo andati ad aggiungere metri quadri ma il contrario, quindi basta un semplice riaccatastamento.
Specificarlo nella proposta è sempre bene.
Un saluto.
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Lorenzo
il ha detto
Salve,
spero non sia già stato chiesto negli altri commenti, nel caso mi scuso. Ho firmato da acquirente proposta di acquisto subordinata all’accettazione di mutuo che prevede una penale di 10mila € in caso una delle due parti si fosse dovuta ritirare senza motivazione giustificabile. Ho dovuto prorogare i termini perchè la banca non faceva arrivare la delibera, la proroga è stata accettata dal venditore con termine il 30 Settembre per l’ottenimento della delibera e il 15 Ottobre prossimo per la stipula del compromesso. In data 15 Settembre ottengo finalmente la delibera ma ora il venditore vuole tirarsi indietro senza pagamento di penale sostenendo che non è stata data conferma scritta (è stata però data in via verbale) dell’ottenimento della delibera entro i termini previsti. L’agenzia mi dice che io sono dalla parte della ragione e che i 10mila € sono dovuti perchè legalmente non hanno obbligo di comunicazione scritta dell’ottenimento della delibera. Vorrei evitare di andare in causa ma nel caso potrei stare tranquillo che sia effettivamente così come dice l’agenzia? Grazie mille. Saluti
admin
il ha detto
Lorenzo,
se l’ottenimento della delibera è una condizione sospensiva del contratto e non puoi dimostrare che il venditore l’ha ricevuta nei termini previsti, certo che il venditore si può ritirare!
Le vie “verbali” non servono a nulla se si va di fronte ad un giudice.
Verba… volant!
Un saluto.
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Do
il ha detto
Salve
Vorrei chiedere se possibile delle delucidazioni.
A maggio abbiamo fatto proposta per acquisto accettata dal venditore
Dovevamo fare il compromesso a giugno ma i venditori lo hanno slittato per mancanza di un documento, ridossato ci siamo visti dinanzi il notaio da noi scelto e in tal sede abbiamo scoperto che non avevano la fideiussione e quindi è saltato di nuovo il compromesso…ma abbiamo comunque scoperto che avevano incassato la somma della proposta…non è stato un problema perché eravamo fiduciosi di concludere presto comunque con il compromesso…sono passati altri mesi e ogni volta che chiediamo di fissare il compromesso ci viene detto che manca poco per completare i documenti…siamo ad ottobre è ancora niente…li abbiamo avvisato che non arriveremo al rogito senza compromesso…ora come possiamo risolvere? noi la casa LA VOGLIAMO ma abbiamo paura che possano renderci il doppio della caparra perché dicono gli costò meno del produrre i documenti per il compromesso.
Possiamo tenerli in pugno col fatto che hanno incassato l’assegno della proposta ?
O comunque non c’è nessun problema o appiglio e basta che rendano il doppio ?
Ha consigli da dare?
Meglio sentire un legale?
Grazie se potrà aiutarci.
admin
il ha detto
Doina,
far presente ad un legale la situazione è cosa buona e giusta.
Mi par di capire che la proposta sia scaduta abbondantemente e non si sia pervenuti al preliminare per cause imputabili soltanto al venditore.
Sulla base di una semplice proposta è molto difficile se non impossibile che un giudice vi riconosca il diritto di costringere la parte venditrice a vendere.
Si parla sicuramente di cifre importanti se mi accennate a fideiussioni, ma ad oggi siete nella situazioni in cui il venditore, se lo desidera, vi rende il doppio della caparra e ciao!
Potete provare la buona fede di queste persone chiamandole davanti al notaio per firmare un accordo che prevede nuove date certe e una forte penale se non si giunge a rogito… ma la vedo in salita, soprattutto perché il venditore oggi ha la certezza che quella casa la desiderate fortemente.
Un saluto.
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serena
il ha detto
buon giorno ho fatto una proposta legata accettazione mutuo. c e scritto se entro le ore 24 del tal giorno il venditore non riceverà la comunicazione scritta circa la delibera reddituale e di perizia il contratto perderà efficacia..purtroppo con il primo broker è saltato tutto..ritento con brooker loro…prolungando le scadenze al mio limite massimo..siamo vicini alla scadenza e non c e ancora delibera reddituale ..loro spingono epr prolungare ma io ho altre esigenze per altri problemi….cosa devo fare? mi ridanno assegno? devo pagare agenzia:? i dicono che io non voglio comprare la casa…io volevo ma entro quei termini poi per me cambia tutto. grazie
admin
il ha detto
Serena, se la Sua proposta è condizionata all’ottenimento del mutuo e Lei non lo ottiene, la proposta è nulla e Lei può richiedere il Suo assegno in restituzione.
Non c’è alcun titolo per cui sia l’agenzia che il proprietario possano trattenere alcunché.
Un saluto.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
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Valentina
il ha detto
Buongiorno, le sottopongo anche io il mio caso.
Ho fatto una proposta di acquisto vincolata all’ottenimento del mutuo ma prima ancora che potessimo muoverci per ottenerlo mi si comunica che l’impianto fotovoltaico presente sull’immobile è fonte di reddito e non è in vendita con la casa ( a meno di pagarlo in più, ma questo non era scritto nell’annuncio). Troviamo un accordo per lasciare al proprietario i benefici dell’impianto ma a causa del tempo perso devo chiedere una proroga della clausola sospensiva.
Questa proroga non viene presentata al venditore perché l’agente immobiliare viene a sapere che manca l’abitabilità della casa: quindi dice di aver “congelato” la mia richiesta affinché si vada a fondo.
Io vengo avvisata solo a voce, ma il tempo per poter accettare la mia richiesta passa senza che venga firmata e passa inoltre il tempo che io chiedevo in più.
Nel frattempo ho venduto il mio appartamento, devo liberarlo tra un mese e mi trovo nella condizione di cercare un affitto dove stare con la famiglia.
Posso chiedere la restituzione del doppio della caparra? E anche di non pagare l’agenzia visto che la richiesta sospensiva non è stata accettata (mentre era stata accettata la mia prima proposta) e l’affare non si è concluso, oltre al fatto che non hanno svolto bene il loro lavoro?
La ringrazio per la risposta che vorrà darmi.
admin
il ha detto
Valentina,
mi spiace per l’accaduto.
Questa è materia per il Suo avvocato.
Tutto ciò che non è scritto e firmato non ha valore in un contenzioso legale.
Non posso darle una risposta precisa, non avendo visto le carte, ma mi sembra di capire che non ci sia nulla di definito al di là della proposta originaria.
Su questa proposta il Suo legale potrà far leva per evitare danni di alcun genere.
Un saluto.
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alessandro
il ha detto
Buonasera,
sto acquistando un immobile da privato, senza agenzia, come prima casa ed avendo trovato un accordo con il venditore dovrei fare direttamente il compromesso. Ho la predelibera del mutuo (80%) e sull’immobile, a quanto sembra, non ci sono “problemi”. Posso stare tranquillo nel versare 15000 euro (10% dell’importo totale) al compromesso? Quali rischi corro?
Il venditore a sua volta utilizzerà il mio acconto per comprare un altro immobile. Nel caso remoto in cui il mutuo non mi venga concesso per vizi sull’immobile, ho diritto al rimborso dell’acconto versato? O non mettendo il vincolo della concessione del mutuo nel compromesso rischio di perdere l’acconto?
In breve, anche con la predelibera reddituale, ha senso ed è consigliato mettere il vincolo alla concessione del mutuo o non è necessario?
grazie
admin
il ha detto
Alessandro, se la banca le ha deliberato il mutuo, Lei ha i soldini praticamente in tasca. Ogni altra procedura (pre_delibera o altro modo fantasioso di chiamare le cose) non ha nessuna valenza.Quindi si accerto cosa in realtà ha fatto la banca, e se è pronta per rogitare. Non credo sia così, visto che mi parla di vizi. Faccia uscire il perito della Banca così se ci son vizi verranno a galla. In tutti i casi non sono di Sua responsabilità. Se fa un preliminare e la casa ha dei vizi per cui a banca ritira il mutuo, Lei ha diritto di rivalersi sul proprietario chiedendo il doppio della caparra versata. Ma, si sa, meglio non passa per avvocati! Vincoli, se non ha certezza di avere i soldi.
Un saluto.
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GIACOMO CALE
il ha detto
Buongiorno, abbiamo accettato una proposta per vendere il nostro immobile. la proposta, riporta l’intenzione del promissario acquirente di versare circa 400k su 1.2m nel giro di 20gg e di procedere ad un rogito veloce. però ha inserito una clausola sospensiva di soli 8 gg solari entro i quali, se riceverà un diniego dalla banca, potrà esimersi dall’acquisto della casa. riteniamo la clausola scritta in malafede: non vorremmo che il promissario acquirente continuasse a vedere case e che poi si facesse scrivere dalla banca un diniego. cosa ne pensa lei? se avessimo mai ragione (ci auguriamo di no) cosa ci consiglierebbe di fare?
admin
il ha detto
Giacomo buongiorno,
se lei ha accettato siffatta proposta non può fare altro che attendere gli eventi.
Dimostrare la malafede? Auguri.
Un saluto.
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Alfio
il ha detto
BUONA sera ho bisogno di un vostro consiglio: Ho visto una casa che sto cercando di acquistare…mille problemi...prima i proprietari hanno dovuto rifare la piantina del catasto ( Quindi abbiamo aspettato quasi tre mesi che il geometra fornisse tale piantina) AVUTA LA PIANTINA DELLA cada Il perito della banca periziando la casa si accorge che la casa è più alta del dovuto…. Adesso siamo in attesa che sbroglino questa situazione….e quando sarà sbloccata si perderà altro tempo in attesa che la paesaggistica faccio il suo sopralluogo!! IL PROBLEMA è che l’agenzia mi ha fatto già dare disdetta ove attualmente sono in affitto….Ho paura che i tempi a causa dei problemi elencati e non ancora risolti si allunghino…come posso tutelarmi??? AIUTOOOO
admin
il ha detto
Alfio,
e come posso aiutarla?
Se la casa è più alta di ciò che dovrebbe va sanata (se possibile!) e quindi resa vendibile.
Inoltre Lei non fa menzione di alcun accordo scritto, tipo proposta d’acquisto o preliminare.
E sul nulla Lei da disdetta all’appartamento che sta abitando?
O mi mancano delle informazioni, o se fossi in lei correrei dal proprietari di casa sua a congelare la tua disdetta, per continuare l’affitto finché la situazione non sarà più chiara.
Un saluto.
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Emanuele
il ha detto
Salve e la ringrazio subito in anticipo anche dell’eventuale domanda ripetitiva
Faccio la proposta irrevocabile versando 10 mila euro di caparra
Il venditore accetta ma per ragioni o colpe sue non si arriva al rogito quindi si risolve il contratto di proposta
Oltre ai 10 Mila versati più i 10 Mila di penale che il venditore mi deve, le commissioni da parte mia devono essere comunque corrisposte alla immobiliare?
Grazie di nuovo
Emanuele
admin
il ha detto
Buongiorno Emanuele,
Lei deve pagare l’agenzia per il lavoro svolto. Se la compravendita non è avvenuta per cause NON IMPUTABILI all’agenzia, l’agente ha diritto alle proprie provvigioni da entrambe le parti.
Un saluto.
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Patrizia
il ha detto
Gent.mo Dott. Vitali,
Acquisto prima casa in fase di ristrutturazione..proposta irrevocabile accettata e registrata + 15.000, si era concordato il preliminare da stipulare verso il 20 del mese successivo + 40.000 euro e infine il definitivo; adesso però l’agenzia mi propone di saltare direttamente al definitivo, avendo già cmq definito tutto dal punto di visto contrattuale, ma cmq di disporre il bonifico a favore della venditrice dei €40.000 concordati entro la data concordata per il preliminare. Secondo lei, è consigliabile tale procedura, quali sono i rischi a cui potrei andare incontro in veste di acquirente.
Grazie per la sua disponibilità e grande professionalità.
admin
il ha detto
Carissima Patrizia,
insista sulla stipula di un regolare Contratto Preliminare di Compravendita, che sicuramente la garantisce da successive pessime sorprese. L’agenzia non ha nessun motivo per negare questo passaggio. Nel caso si rivolga al Notaio che ha scelto e lo faccia stipulare presso i suoi uffici.
Un saluto.
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SAMIR BEL HAJ AMMAR
il ha detto
Salve, volevo chiedere un consiglio: abbiamo firmato una proposta d’acquisto svincolata dal mutuo per una villa che al momento risulta essere irregolare agli atti. L’agenzia ci ha assicurato che la casa è in via di regolarizzazione (l’abuso e per la chiusura di una veranda) e che gli atti del comune saranno ritirati per la fine di settembre.
L’agenzia, per tale data, ci cuole far firmare il contratto preliminare per poi fissare la data del rogito ma, dopo una consulenza economica per il mutuo, abbiamo compreso che forse non possiamo acquistarla. Ci sarebbe anche da aggiungere che la casa ha 2 livelli con 2 classi abitative: il livello terra in classe A2 (se non sbaglio) e il livello seminterrato in classe C2 (in cui però il proprietario ci ha fatto cucina, bagno, salotto e veranda chiusa, rendendo complicate le pratiche del mutuo.
Ora come ora vorrwmmo recedere perché ci sono troppi ostacoli e ho paura che non ci accettano il mutuo, rischiando di perdere tanti soldi che non abbiamo… Cosa possiamo fare? Per una casa irregolare possiamo perdere l’assegno se retrocediamo dalla proposta? Grazie mille
admin
il ha detto
Samir,
se la proposta NON E’ subordinata al mutuo, non può recedere se non le danno il mutuo! Il proprietario ha l’obbligo di consegnare la casa perfettamente in regola, se no diventa inadempiente. Se parti della casa non sono regolarizzatili, faccia presente ch eLei non accetta l’immobile con degli abusi e che intende recedere. Credo possiate trovare una soluzione pacifica.
Un saluto.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Carlo
il ha detto
Buonasera, ho trovato casa e vorrei acquistarla su carta per ovvi motivi… mi hanno chiesto un assegno come acconto di 15000€ e poi il saldo al termine dei lavori. La casa sarà pronta tra due anni. Mi è stato detto che quando si farà il preliminare la società che costruisce farà una fideiussione per i famosi 15000€ che anticipo… volevo sapere: sono coperto dal rischio di perdere i soldi??? O qualche rischio c’è sempre… grazie
admin
il ha detto
Egr. Sig. Carlo,
il costruttore è tenuto per legge a garantire tramite apposito titolo ogni acconto che Lei verserà prima del rogito definitivo della casa. A che titolo Lei versa 15000 euro? Esiste una proposta d’acquisto? Pretenda la fidejussione appena il Suo assegno non sarà più nelle Sue mani!
Un saluto.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Cesare MARINUCCI
il ha detto
Spett.le VITALI
Ho seguito il V/video nel quale spiegate varie precauzioni da dover prendere per non incorrere in vere fregature ed effettuare una compravendita sicura e senza complicanze future.
Una cosa che però non so riuscito a capire, oltre alle utilissime V/raccomandazioni, quali altre spese oltre all’Imposta di Registro ( che dovrebbe essere pari al 2% con un mi nimo di €. 1.000 ) e a €. 50 per imposte varie, quali sono sinceramente le altre spese a cui potrei andare incontro. ( Voi dite che l’effettiva spesa del rogito notarile dipende esclusivamente da quanto il notaio applica come sua parcella ma quale è un minimo ed un massimo entro il quale ci si può orizzontare ? Come si fa a trovare un Notaio economico sicuro e serio ? ) Nel terreno di 3.000 mq. adiacente l’immobile è presente un pozzo naturale usato generalmente per annaffiare e pulizie varie.
Indicazioni :
• Costo dell’immobile €. 24.000 / 20.000 ( sarà da stabilire con il venditore )
• Cat. A3
• L’intestazione di proprietà andrebbe a mia nipote minorenne come “ Nuda Proprietà “
• Io ( 74 anni )sarei solo come “ Usufruttuario “ ( o ci potrebbero essere altre forme diverse che mi garantirebbero la piena libertà sul bene ? )
• Il pagamento potrebbe essere una parte in contanti ed il rimanente rateizzato ( senza interessi ) garantito da un assegno ( per l’importo totale della rateizzazione ) da lasciare custodito nelle mani del Notaio e a fine rateizzazione, con il consenso della parte venditrice ( creditrice ), sbloccato e restituito e stracciato dal compratore.
Naturalmente come si può comprendere il futuro proprietario non potrà eleggere “ Residenza “ in quanto il suo domicilio e residenza è presso l’abitazione della madre a Roma mentre l’immobile in questione si trova nella zona di Rieti ( Monteleone Sabino ) Per questo motivo l’Imposta di Registro sarà sempre del 2% ? Ci sono da aggiungere, per questo motivo, altre spese ?
Attendo un V/ cortese riscontro
Cordiali Saluti
admin
il ha detto
Egr. Sig. Cesare
tanti i quesiti che Lei mi pone. Ma io non sono quello dei miracoli!! Un Notaio economico e serio? Non ne conosco. Vuole imbastire una operazione complessa e chiede a me che sono a chilometri di distanza un aiuto? Lei capisce bene che, senza conoscere la pratica, non posso certo aiutarla! Scelga il miglior Notaio della zona, e si affidi ai suoi suggerimenti. Non avrà mai speso meglio i suoi soldi.
Un saluto.
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Luisa
il ha detto
In data 7/2/20 abbiamo fatto la proposta di acquisto con scadenza 30/4/20 e con rogito entro dicembre. Il 13 marzo siamo andati a rogito per vendere il nostro appartamento e il 16 la Banca ha inviato i documenti per la richiesta del Mutuo e la richiesta del Fondo Prima Casa perché abbiamo chiesto un mutuo al 100%. Ovviamente con il Covid tutto si è bloccato. In data 18 maggio la Banca ci ha fatto riformare tutti i documenti e li ha inoltrati nuovamente. Nel frattempo la proprietaria ha preso contatti con la sua agenzia immobiliare sollecitandoci a darci una mossa e minacciando che avrebbe venduto ad altri. Il 6 giugno abbiamo pagato la Perizia e la prima data proposta è stata il 10 giugno ma la proprietaria ha chiesto di rimandarla e la nuova data proposta dal Crif è stata il 19/6/20, data in cui effettivamente è avvenuta la perizia. Dalla perizia sono emerse alcune inconformitá dell’immobile ma è poi stata accolta e abbiamo anche ottenuto il Fondo Prima casa. Il 23/7 abbiamo avuto la Delibera di Mutuo. In questo periodo l’agenzia immobiliare della proprietaria ci ha chiesto i contatti della Banca per avere informazioni e poterla tranquillizzare che tutto procede a a rilento causa Covid. Oggi abbiamo scoperto che in realtà non hanno mai contattato la Banca. L’agenzia immobiliare della proprietaria ci ha preparato, insieme al loro legale, una lettera in data 10/6 da inviare alla signora per comunicarle che legalmente non poteva tirarsi indietro (intimidatoria) dicendo a noi che poteva valere come proroga e citando l’art 9 bis. La signora non ha mai risposto. Il 22/7 ho inviato una mail per capire la situazione. Il 23/7 sera, a seguito della mia mail,si sono incontrate le due agenzie immobiliari e abbiamo scoperto che la signora ha preso accordi con altri acquirenti per vendere a 10.000 euro in più. Proposta fatta dalla stessa Agenzia), senza firmare nulla, senza mettere per iscritto nulla, senza che nulla ci fosse comunicato né da lei né dall’agenzia. Tutto scoperto per caso dopo una mia mail dove comunicavo la nostra scelta di avere un legale e la delibera di mutuo. Andremo fino in fondo ma sembra che abbiamo perso questa casa. Siamo una coppia di 35 e 37 anni, ospiti a casa della suocera e con due bambine piccole, una di 4 anni e una di 1 anno. Siamo nel panico più totale perché l’Agenzia ci ha invitato ad andare a ritirare il nostro assegno che avevamo dato come caparra alla Proposta. Tutto qui? La Signora puó retrocedere tensa comunicarlo per iscritto? Senza darci il doppio della caparra? E all’agenzia che non ha svolto il suo dovere in quanto avevamo chiesto di firmare una proroga della proposta, non ha mantenuto i contatti e la comunicazione, possiamo chiedere i danni? Ci hanno fatto fare la perizia il 19/6!!!! È passato un mese e poco più dalla Perizia alla Delibera!!!! Il nostro obiettivo è comprare quella casa ma se dovessimo perderla siamo disposti, se ci sono i presupposti, ad andare avanti perché ci ritroviamo senza casa e non per colpa nostra! Noi abbiamo fatto tutto quel che c’era da fare! Grazie.
admin
il ha detto
Carissima Luisa,
capisco bene la Sua delusione. E’ troppo facile dare la colpa al COVID. Credo che Lei debba per forza affidarsi subito ad un legale che valuti ciò che è scritto, perché solo ciò che messo nero su bianco a questo punto può contare per voi. Purtroppo non avendo la documentazione non posso assolutamente sbilanciarmi su che diritti potete vantare. In tutti i casi io non ritirerei l’assegno di caparra. Mi faccia sapere come va a finire. Auguroni per tutto.
Un saluto.
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Valentina
il ha detto
Buonasera,
avrei bisogno di una specifica: la casa che mi piace e per la quale sarei disposta a fare una proposta di acquisto, non è completamente accatastata, ha una veranda/serra bioclimatica abusiva, inoltre i caloriferi non sono completamente collegati, e non hanno ancora redatto la certificazione energetica. L’agenzia immobiliare che mi ha accompagnato a vederla mi dice che l’attuale proprietario sistema le cose che non vanno bene solamente se ha una proposta di acquisto con l’assegno. Scrivendo tutte le cose che non vanno sulla proposta, in modo che quest’ultima sia vincolante sia per me che per il venditore.
In poche parole utilizzerebbe i miei soldi per pagare il geometra per sistemare l’accatastamento e fare la certificazione energetica ecc…, può fare una cosa del genere?
Ringrazio anticipatamente per la risposta
admin
il ha detto
Salve Valentina,
certo che si fa, ed è una pratica molto diffusa. Ma, prima di procedere ad una operazione del genere si informi sullo stato finanziario del proprietario. Infatti, se è nulla tenente, non potrà poi restituirle alcunché se le cose vanno male. Quindi… occhi e orecchie aperte!
Un saluto.
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Sara
il ha detto
Buongiorno, giovedi stavamo per fare una proposta per una casa (che ci piace molto) per 440000 (cifra consigliata dall’agente immobiliare martesi). Per vari motivi non abbiamo fatto la proposta perchè la proprietaria ci ha detto che non accettava proposte al di sotto di 460.000. Siamo andati via e ci hanno richiamato oggi proponendoci 455000 con mobili inclusi. Ora la domanda è vale la pena trattare ancora sul prezzo. Premetto che siamo una coppia e sarebbe il nostro primo acquisto. Grazie mille
admin
il ha detto
Salve Sara,
come spesso dico a chi deve acquistare casa, se una differenza del genere vi impedisce di comprare, quella NON E’ LA VOSTRA CASA! Altrettanto vero è che a chiacchiere non si va da nessuna parte. Formalizzate una proposta scritta, coadiuvati dal vostro agente immobiliare, e corredatela di un assegno interessante. Da lì si parte per una trattativa seria. Auguri per tutto.
Un saluto.
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Maddy
il ha detto
alve,oggi mi è arrivata la raccomandata che devo pagare 3.660. All’agenzia immobiliare Ho già preso 2000 euro di caparra,ma pazienza..visto che la caparra co firmatoria prevede questo…il mutuo non è passato perché la.mia azienza è in fase concordato..oggi ho.portato il contratto dall’avvocato, ma lei che è così bravo può dirmi se ho speranza di non pagare lagenzia ..tra l’altro mi sono accorta che sul.contratto c’è solo la mia firma.e non quella.del.venditore ..naturalmente dell accettata proposta non ho mai ricevuto raccomandata o avviso…sono stata io a chiamare quando mi sono accorta che si erano presi l’assegno..ho scoperto inoltre che la casa non è agibile..la ringrazio per una sua risposta ?
admin
il ha detto
Maddy, è una storiaccia.
Credo che solo un avvocato Le possa rispondere, io da qui, senza vedere i documenti, cosa posso fare? Inventarmi le cose non è mai stata la mia specialità.
Un saluto.
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Fulvio
il ha detto
In data 13.06.2020 ho fatto una poposta di acquisto di abitazione tramite agenzia con rogito entro 30.11.2020. Le parti possono accordarsi con preavviso di 15 giorni compatibilnente con le esigenze del mutuo. Il 2 luglio ottengo delibera mutuo che vale tre mesi quindi scade 02.10.2020. Comunico subito ad agenzia intenzione di rogitare entro fine settembre per non far scadere delibera mututo con possibilita per venditore di permanere nella casa dopo il rogito sino al 30.11.2020. Tramite agenzia venditore risponde che non accetta perche non è bello vivere in una casa gia rogitata. Io acquirente cosa posso fare per rogitare entro la scadenza delibera ed evitare nuova pratica di mutuo per evitare nuive spese? La venditrice dice che puo sfruttare anche ultimo giorno per rogitare
admin
il ha detto
Salve Fulvio,
nonostante la “scusa” del venditore, non è lui che si deve procurare il mutuo consono a rispettare i termini della proposta. L’unica cosa è recarsi in banca per far si di ottenere un prolungamento della delibera di 30 giorni e risolvere così ogni indovinello. Faccia presente all’istituto di credito che rischia di perdere la compravendita e veda di “spingerli” a fare un’eccezione.
Un saluto.
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Mena
il ha detto
Buongiorno Cosa significa che cio che ha scritto spiegando il contratto preliminare di vendita, dopo le firme del preliminare “dovrai consegnare l assegno di caparra al venditore o la differenza rispetto all assegno di caparra versato alla proposta irrevocabile di acquisto. E dovrai pagare l’agenzia” Perché bisogna fare un altro assegno di caparra o colmare la differenza del primo?a cosa serve? Grazie mille
admin
il ha detto
Salve Mena, di solito alla proposta si fa un assegno basso, per poi aumentare la cifra a preliminare. Ecco perché si fanno due assegni, uno a proposta e l’altro a preliminare. Per esempio: alla proposta faccio un assegno di 10000 euro, ma mi impegno a versarne altri 20000 a preliminare.
Un saluto.
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valentina
il ha detto
Buongiorno, ho fatto una proposta che a seguito di accettazione da parte del venditore si sarebbe trasformata in preliminare. La proposta era vincolata alla delibera del mutuo con termine ultimo 30/06. Ora io ho ricevuto la delibera il 02/07 e la parte venditrice non vuole piu vendere. Può farlo senza dovermi alcunche?
admin
il ha detto
Certo Valentina, il termine non rispettato ha reso nulla la Sua proposta.
Un saluto.
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luca
il ha detto
Buonasera, volevo un suo parere riguardo una situazione capitatami qualche giorno fa. Ho intenzione di comprare casa, guardo degli annunci, trovo quella che mi piace, fisso un appuntamento con l’agenzia e visiono l’immobile. Mi piace (perchè ristrutturato con stile da pochi anni) così dico che sono interessato.
L’ agente mi avverte del fatto che l’immobile è accatastato come categoria C6 o C2 (non ricordo bene, ma l’agente ha detto magazzino!) quindi mi dice che bisognerà fare il cambio di destinazione d’uso (premetto che questo immobile fino alla scorsa estate era usato come casa vacanza e affittato ai turisti).
Rimango un pò stranito e chiedo all’agente a chi spetterà effettuare questo cambio di destinazione d’uso (quindi a chi graveranno le spese) ma lui mi risponde che teoricamente spetterebbe al proprietario ma deve contattarlo per capire la sua intenzione.
Lei cosa mi consiglia di fare? A me sembra un pò strana questa situazione ma l’immobile mi piace davvero tanto.
Inoltre tornato a casa rifletto un pò sulla situazione e giungo ad alcune conclusioni, che adesso le pongo come domande:
1- questo immobile è abusivo?
2- ad oggi (essendo accatastato come magazzino) io sto “acquistando” un magazzino non una casa quindi potrei anche fare un’offerta che sia ragionevole per l’acquisto di un magazzino, non di una casa (ad esempio il 30% della loro richiesta) motivando il fatto che sto acquistando il magazzino?
3- l’eventuale cambio di destinazione d’uso dovrà essere fatto prima della presentazione della proposta irrevocabile?
4- mi conviene lasciar perdere e cercare un altro immobile?
Grazie per il suo tempo e attenzione
Buona giornata
admin
il ha detto
Salve Luca, ecco le sue risposte:
1- questo immobile è abusivo? Non lo posso sapere, ma se è accatastato a magazzino non può essere utilizzato come civile abitazione.
2- ad oggi (essendo accatastato come magazzino) io sto “acquistando” un magazzino non una casa quindi potrei anche fare un’offerta che sia ragionevole per l’acquisto di un magazzino, non di una casa (ad esempio il 30% della loro richiesta) motivando il fatto che sto acquistando il magazzino? Questo è fantascienza Luca.
3- l’eventuale cambio di destinazione d’uso dovrà essere fatto prima della presentazione della proposta irrevocabile? Il cambio d’uso dev’essere a carico del proprietario e risultare come condizione necessaria da effettuare prima del rogito definitivo.
4- mi conviene lasciar perdere e cercare un altro immobile? No, perché mai? Dal momento che segue queste norme di comportamento Lei è garantito, i problemi son solo del venditore.
Un saluto e…
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Omar Sassi
il ha detto
Salve, ho identificato un immobile (abitazione) di mio gradimento. Al momento della verifica dell’atto di provenienza, non é emersa una voce relativa al diritto esclusivo di utilizzo di una porzione di un lastrico solare (adibito a terrazza) che a dire del venditore sarebbe ad uso esclusivo dell’appartamento stesso. L’agente immobiliare mi ha consigliato di sentire un mio notaio ed ottenere il suo parere giuridico. Io ho risposto che a mio avviso è chi vende che deve dimostrare la titolarità dei beni di cui pubblicizza la vendita e che al mio notaio al più spetterà verificarne la congruità. Chi ha ragione dei due? Io o la parte venditrice? Personalmente non vorrei fidarmi di “pareri” ma mi aspetterei di leggere un qualche atto che mi certifichi quanto sopra. Grazie
admin
il ha detto
Omar ha ragione Lei! E’ il venditore che ha l’onere di dimostrare la veridicità e l’autenticità dei suoi titoli sull’immobile. Chieda di ottenere una relazione tecnica che attesti il tutto.
Un saluto.
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Tiziana
il ha detto
Buongiorno ho effettuato una proposta di acquisto per un immobile tramite agenzia immobiliare. Proposta di vendita che non è stata firmata dal venditore perché ha scoperto.di dover effettuare una sanatoria sulla casa (non abbiamo neanche emesso un assegno). Se volessi rifare una nuova0 proposta di acquisto per la stessa casa sono vincolata a farla con la stessa agenzia immobiliare? Anche se non ho firmato nessun mandato al venditore ? In poche parole quella prima proposta di vendita anche se non è andata a buon fine mi vincola legalmente a quellagenzia immobiliare? Grazie mille per la risposta
admin
il ha detto
Tiziana, l’agenzia è colei che l’ha messa in contatto con la casa ed il venditore, quindi ha diritto alle provvigioni se lei l’acquista, anche senza ulteriore intervento da parte loro, entro 12 mesi.
Un saluto e…
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Maddalena
il ha detto
Buonasera, la ringrazio anticipatamente per la risposta che mi darà. Sono interessata all’acquisto di un immobile che necessita di una ristrutturazione completa. Dopo aver fatto un sopralluogo con un tecnico, quest’ultimo mi ha prospettato la possibilità di usufruire di interessanti incentivi fiscali (Ecobonus) senza i quali non potrei sostenere tutti gli ingenti costi della ristrutturazione. L’agente immobiliare, visto il mio interesse, mi ha proposto di stipulare un preliminare vincolato, anziché all’ottenimento di un mutuo, al fatto di avere i requisiti necessari per accedere a questi sgravi fiscali. Non so come può essere scritta questa clausola e quale data può essere riportata sul preliminare in quanto non si ha la certezza che il decreto attuativo esca entro la fine del mese di luglio 2020. Cosa mi può consigliare in merito? Ringraziandola per la sua cortesia e la sua disponibilità, la saluto cordialmente.
admin
il ha detto
Maddalena, Lei si sta avventurando su un campo inesplorato.Io se fossi in Lei mi informerei presso il Notaio che sceglierà per la compravendita. Sicuramente Le saprà dare una versione più affidabile di quella che potrei darle io.
Un saluto e…
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Dario
il ha detto
Buonasera, io e mia moglie abbiamo fatto una proposta di acquisto per un immobile, accettata e firmata dai venditori, dopo un po’ di trattative, sul modulo prestampato dell’agenzia. Noi pensavamo che, automaticamente, la “proposta” si tramutasse in “compromesso” (previa registrazione) ma l’agente vuole farci riunire per firmare un nuovo foglio più articolato. A noi pare strano in quanto tutto ciò che serviva era già stato scritto (dati anagrafici delle parti, dati catastali, tempi e richieste varie). Inoltre per metterci d’accordo l’agente ha favorito i venditori diminuendo loro (in realtà annullandola) la sua provvigione. E’ corretto questo atteggiamento? Tanto più che non dobbiamo accendere mutui e la differenza incide solo sul nostro C/C. Grazie
admin
il ha detto
Egr. Sig. Dario, Un vero “preliminare” è un contratto che contiene tutti i dati dell’atto definitivo. Per assurdo il Notaio dovrebbe poter fare copia/incolla e farla rogitare. Così non è per la proposta d’acquisto, che è mal costume dire che si “trasforma” in preliminare alla sua accettazione. Quindi se il collega la chiama a preliminare sta facendo il suo dovere, Lei gli risponda che vuole redigerlo dal Suo notaio presso il quale andrà a rogitare la casa. I Notai non chiedono di solito il costo del preliminare se poi l’atto definitivo viene fatto presso il loro studio, e Lei è sicuro che il documento sarà perfetto. Inoltre il collega non ha favorito i venditori, annullando le sue provvigioni, ma Le ha permesso di acquistare la casa, rimettendo di tasca propria e chiudendo una trattativa che viceversa non sarebbe andata a buon fine. Nel migliore dei casi Lei si sarebbe ritrovato a decidere se accettare un rilancio del prezzo dell’immobile. Direi che può ringraziare il collega.
Un saluto e…
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luca
il ha detto
salve! vedo che è molto disponibile a dae consiglio quindi ne approfitto…
Ho fatto una proposta d’acquisto per un’abitazione che presenta però una planimetria diversa da auella accatastata, in quanto son stati fatti lavori che ne pregiudicano l’abitabilità di un locale per finestrato ridotto.. Il mediatore ha sminuito la cosa dicendo che al limite il venditore l’avrebbe riportata alla planimetria originale prima della vendita, inserendo come clausola che sono a conoscenza del problema e che il venditore è incaricato di ripristinare la condizione precedente ai lavori..
Parlando con amici più esperti mi hanno però sconsigliato l’acquisto proprio per questa incongruenza che non sarebbe mai sanabile. La domanda è: se volessi bloccare la proposta, che al momento non è stata ancora accettata, avrei diritto a farlo senza penali e senza perdere la caparra trattandosi di una motivazione che mi pare sufficientemente grave? O avendo inserito nella proposta che sono a conoscenza della non conformità non posso farci nulla?
Grazie mille per l’attenzione
admin
il ha detto
Luca, non vi è nessun motivo per bloccare la proposta se le cose stanno in tal senso. Il venditore è costretto a venderle la casa sanata, se no andrà incontro a doverle restituire il doppio. Se non è stato fatto un preliminare inviti il mediatore a redigerne uno, con la medesima clausola, inserendo una caparra cospicua. Se ci sono resistenze in tal senso solo allora cominci a farsi delle domande. Degli “amici esperti” conosciamo bene i danni che possono combinare solo per far “bella figura”. Se no incarichi un suo tecnico per valutare usa reale possibilità di regolarizzare l’immobile. Davanti carte, e non a chiacchiere, potrà poi decidere se ridurre il valore dell’immobile di conseguenza a questo problema o svincolarsi dalla compravendita.
Un saluto e…
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Giada
il ha detto
Buongiorno,
io e il mio ragazzo abbiamo firmato una proposta irrevocabile di acquisto per una casa in data 03.04.2020
L’unico vincolo che abbiamo indicato era attendere l’approvazione o meno del nostro mutuo.
I venditori, in data 12.05.2020 l’hanno controfirmata e accettato tutte le condizioni indicate.
Solamente un mese dopo dalla firma, 05.06.2020, si sono accorti che l’impresa non ha iniziato i lavori per la loro futura casa … cosa a noi alquanto nuova. L’agente immobiliare ci ha sempre detto che la loro futura casa era in finitura e problemi per trovarsi un eventuale alloggio per 12 mesi non c’era.
Le pratiche con la banca sono andate avanti. Abbiamo pagato la perizia e anche le spese di istruttoria perché il 16.06.2020, ci è stato comunicato dalla banca che il nostro mutuo è stato approvato.
I venditori, con la risposta negativa della loro impresa, hanno annullato tutto e non sono più intenzionati a vendere, nonostante abbiano messo la firma sulla proposta di acquisto.
Abbiamo anche compilato un assegno intestato ai venditori a titolo di caparra confirmatoria. Non è stato depositato ma i soldi sono già stati riservati per loro.
Desidero dunque sapere come e se possiamo farci rivalere sui venditori dopo il disguido che ci hanno causato.
Attendo cortese riscontro.
Saluti
Giada
admin
il ha detto
Certo Giada, la proposta è un contratto e, che la caparra sia stata depositata o meno, comunque i venditori sono inadempienti. Il problema piuttosto è capire se sia economicamente utile adire alle vie legali (non mi pare ci sia altra soluzione) per ottenere la cifra che avete destinato a caparra. Tutto dipende anche da come son stati compilati i documenti, quindi più di così non posso dire.
Un saluto e…
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Fabio
il ha detto
Buonasera,
se l’acquirente rilancia un’offerta di vendita fino al prezzo richiesto nell’annuncio, il proprietario può avvalersi comunque della facoltà di rifiutare senza specificare i motivi del rifiuto? In questo caso il proprietario che vincoli ha con l’agenzia??
Grazie,
Fabio
admin
il ha detto
Fabio, la questione è semplice: se esiste un mandato di vendita dell’immobile in tal documento è specificata la cifra alla quale il proprietario è tenuto ad accettare le proposte, o a rifiutarle incorrendo nelle sanzioni previste dallo stesso documento. Se questo documento non esiste, il proprietario può fare quel che gli pare, anche dichiarare che lui non ha mai detto all’agenzia di pubblicare un prezzo del genere.
Un saluto e…
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chiara
il ha detto
Abbiamo fatto un’offerta per una casa il cui termine scade tra 7 gg, se dovessero accettare quando va versata la caparra per essere tranquilli? e soprattutto quando andrebbe pagata l’agenzia? Dal contratto di offerta firmato, risulta che l’agenzia andrebbe pagata all’accettazione dell’offerta ma ad essere sincera senza preliminare non mi sentirei sicura, il contratto di offerta ha valore legale?
Grazie mille per il riscontro
admin
il ha detto
Chiara buongiorno, le nostre proposte d’acquisto sono SEMPRE corredate di assegno intestato al proprietario, il quale deve poter (se lo desidera) incassare la caparra dopo l’accettazione. L’agenzia immobiliare può pretendere il pagamento delle sue provvigioni all’atto dell’accettazione della proposta e se Lei ha firmato questo patto dovrà rispettarlo. Noi chiediamo i nostri emolumenti sempre dopo il preliminare, ma è una nostra scelta.
Un saluto e…
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Vity
il ha detto
Buongiorno, mi è saltato il rogito per una difformità dell’ immobile che il venditore non vuole sanare, ora io acquirente ho pagato la perizia ed il mutuo non mi è stato erogato, ed il notaio mi chiede il 40% delle spese. Mi tocca pagare il notaio, se il rogito è saltato non per colpa mia ma x una difformità sull’ immobile? Ed il costo della perizia, visto che la banca ci ha messo piu di 4 mesi invece di 2 come promesso, solo per andare alla perizia, posso richiedere alla banca il rimborso del pagamento della perizia? E nel caso anche le spese del notaio.. Faccio presente che nel compromesso ormai scaduto ad aprile, il venditore non ha voluto la caparra.
La ringrazio anticipatamente
Saluti
admin
il ha detto
Vittorio, “non ha voluto caparra” mi puzza tanto di premeditato. Lei ha tutte le ragioni ma l’unico soggetto a sua reale disposizione è il proprietario inadempiente, che non ha ricevuto un soldo e quindi non ha nessun debito reale nei suoi confronti. Non posso conoscere le carte, i documenti che son stati messi in piedi per questa compravendita disgraziata, ma ho paura che Lei dovrà abbozzare. Se avesse usato un’agenzia immobiliare avrebbe potuto rivalersi sul collega che non ha espletato i necessari controlli prima di mettere in vendita la casa…
Un saluto e…
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Pierluigi
il ha detto
Salve Sig. Paolo,
– Il 2 Marzo 2020 ho firmato una proposta di acquisto immobiliare, irrevocabile fino al 7 Marzo 2020
– L’agenzia non mi ha mai fatto pervenire la stessa con la firma per accettazione del venditore, anche se mi risulta che sia stata accettata. Lo deduco dai colloqui avuti col venditore circa le modifiche da apportare all’immobile. Ma formalmente, ripeto, non ho ricevuto alcuna conferma ufficiale
– Non ho versato alcuna caparra
– Condizioni della proposta: preliminare con caparra dal notaio entro e non oltre il 30 Marzo 2020. Rogito entro il 31 Dicembre 2020
– Preliminare dal notaio mai realizzato causa lockdown
– Lockdown terminato ma venditore in leggera difficolta’ per procurare la fidejussione
– Nel frattempo io ho avuto un ripensamento e 3 giorni fa ho espresso la volonta’ di rinunciare all’acquisto. Ho informato l’agente immobiliare con un messaggio su whatsapp.
– L’agente immobiliare mi ha detto che il venditore proporra’ “soluzioni”, senza specificare quali.
– Io lavoro all’estero e non posso incontrarli di persona
– I lavori di ristrutturazione della palazzina sono molto indietro, nell’appartamento che avevo scelto non e’ stato fatto alcun lavoro tra quelli che avevo richiesto
– Ho detto all’agente immobiliare che sarei disponibile a riconoscergli un compenso per il lavoro che in ogni caso ha svolto dopo la stesura della proposta di acquisto
Premesso quindi che: 1) Non ho mai ricevuto ufficialmente la proposta con la firma del venditore, 2) non ho versato alcuna caparra, 3) non e’ stato realizzato il preliminare dal notaio, 4) il venditore non ha ancora effettuato alcun lavoro nell’immobile che avevo scelto e 5) il venditore tramite email mi ha detto che ha qualche problema con la fidejussione;
Chiedo: La Proposta di Acquisto Immobiliare e’ ancora valida? Che leve ha il venditore per confermarne l’efficacia e costringermi all’acquisto? Devo comunicare la mia rinuncia ufficialmente? Grazie
admin
il ha detto
Pierluigi, se Lei non ha ricevuto la conferma dell’accettazione della proposta PER ISCRITTO, quindi via telex o via PEC, la proposta è come nulla. Il preliminare non è stato fatto. Lei non ha versato alcuna caparra. Di cosa parliamo? Li saluti e li ringrazi.
Un saluto e…
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simeone scanzi
il ha detto
Mi chiamo Scanzi Simeone sono la parte venditrice , il 27/01/2020 abbiamo firmato in agenzia la proposta d’acquisto con l’atto definitivo di vendita dal notaio il 30/06/2020 e ho ricevuto un assegno da me incassato di 20000€ (il prezzo dell’immobile 210000€) . Nel frattempo ho fatto una proposta d’acquisto di un altro immobile dove andrò ad abitare e ho versato una caparra di 10000€. (il prezzo dell’immobile 139000€) con rogito dal notaio inizio luglio 2020. Oggi l’acquirente del mio appartamento non è più disponibile per il rogito il 30/06/2020 ma il 30/06/2021 e mi propone un assegno di 100000€ e il rimanente 90000€ a giugno l’anno prossimo. A queste condizioni mi mancano 29000€ per pagare il mio nuovo acquisto, o chiedo 129000€ e il rimanente 60000€ l’anno prossimo al rogito, perché io non posso fare mutuo di 29000€ sono una persona anziana 79 anni. L’acquirente desidera prendere possesso dell’appartamento il 30/06/2020 . Se non riesco all’incontro con l’acquirente e l’agenzia fra qualche giorno ad avere i 29000€ come mi devo comportare.
Distinti saluti Scanzi Simeone
admin
il ha detto
Simeone grazie di averci scritto. Se non le danno quanto le permette di ricomprare casa e quindi di spostarsi, Lei ha il diritto di trattenere la caparra di 20.000 euro e vendere ad un altro la sua casa.Cosa più perigliosa è chieder al suo venditore di aspettare 30000 euro per un anno. Credo che chi l’ha messa in questa brutta situazione debba trovare i 29000 euro in più per darle la tranquillità che merita nel cambiare casa.
Un saluto e…
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Massimo
il ha detto
Salve.
Sto valutando la possibilità di presentare una proposta di acquisto per un immobile tramite agenzia. L’immobile è da poco sul mercato e sono riuscito a visionarlo tra i primi, ma sta riscuotendo molto successo. Nell’ipotesi di presentare una proposta, l’agente mi ha indicato che per questo immobile non prevede di accettare proposte subordinate all’accettazione di un mutuo (confidando di riuscire a venderlo velocemente).
Io ho una pre-delibera (voucher) della banca per la fattibilità del mutuo, che mi lascia tranquillo rispetto all’importo ipotizzato. Però, il mutuo non dipende solo dalla valutazione delle mie capacità reddituali, ma anche dalla perizia della banca sull’immobile.
Nel caso in cui, facessi una proposta non subordinata al mutuo, ma il mutuo venisse negato dopo la perizia (per problemi legati all’immobile), che scenario si prospetterebbe? Avrei la possibilità di recuperare la caparra? O non avendo subordinato la proposta… sarei comunque privo di “copertura”?
admin
il ha detto
Caro Massimo, nel caso che mi pone la proposta non sarebbe considerata nulla, quindi produrrebbe i suoi effetti come da contratto. Lei per recuperare la sua caparra dovrebbe riuscire a dimostrare in giudizio che il mutuo non Le è stato concesso per un vizio nascosto dell’immobile: auguri. Con la giustizia che ci ritroviamo in Italia non credo che si mail caso di consigliarle tale opzione. Potrebbe invece pagare il perito perché faccia una perizia anticipata, per scongiurare qualsiasi rischio… ma nel frattempo l’immobile potrebbe essere acquistato da altri. Che dirle? Provi a “fermare” la casa con una caparra quanto più bassa possibile e faccia periziare immediatamente l’immobile, non ha altra via per vincere questa gara.
Un saluto e…
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stefano
il ha detto
Buongiorno,
in data 3 marzo ho firmato una proposta di acquisto in agenzia per una casa.
i proprietari sono fratello e sorella anziani.
la proposta e’ indirizzata ad uno solo dei due ( la sorella) , dopo la firma, l’ agenzia mi dice che il fratello e’ deceduto la settimana prima e che stanno aggiornando i documenti a causa della sucessione.
senza quei documenti la banca non inizia la procedura di mutuo.
A causa del covid siano d’ accordo nel rendere i termini della proposta flessibili e non rigorosi ( le scadenze)
La proposta e’ stata accettata dalla destinataria della proposta .
Ma ora sono passati tre mesi e ancora il loro notaio mi dice che i documenti di sucessione non sono stati completati.
Un consiglio? non so se richiedere la caparra indietro e chiedere di ripartire da zero .
admin
il ha detto
Stefano, grazie per avermi scritto. Legga la risposta sotto la sua. La situazione è del tutto simile.
Un saluto e…
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daniele baldi
il ha detto
Buongiorno, per l’acquisto prima casa riesco con i tempi a pagare l anticipo alla banca con il tfr ? ( nel senso la ditta dopo quanto tempo lo eroga al dipendente? E cmq in tempo per il rogito ? O la cifra del tfr non posso considerarla disponibile al rogito
admin
il ha detto
Daniele, non posso saperlo, dipende dalla Sua ditta. E’ a loro che deve chiedere in che tempi avrà la disponibilità del Suo TFR.
Un saluto e…
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Claudia
il ha detto
Buongiorno, avrei bisogno di un suo suggerimento circa la formulazione della proposta di acquisto che ci accingiamo a fare nei prossimi giorni per un immobile che abbiamo visionato. Ci è stato riferito dall’agenzia che il palazzo non ha il certificato di agibilità, poiché negli anni 80 vigeva il tacito assenso dal comune superati i 30 gg dalla presentazione dell’istanza. Inoltre risulta essere sprovvisto di certificato antincendio. Ovviamente noi vorremmo avere tutta la documentazione per essere certi di acquistare un immobile in regola e non avere sorprese al momento del rogito. La mia domanda è: possiamo inserire nella proposta di acquisto una clausola nella quale specifichiamo che la firma del compromesso è vincolata all’ottenimento della documentazione in questione? Come potrebbe essere formulata per tutelarci? Andrebbe inserito un periodo temporale entro quando andrebbe sottoscritto il compromesso? Grazie mille per l’aiuto. Saluti
admin
il ha detto
Claudia buonasera,
purtroppo posso risponderle per quanto riguarda il comune dove opero. Non so in altre zone come sia andata la storia ma se mi dice dov’è l’immobile posso chiedere ad un collega.Qui gli immobili “anni 80 hanno tutti l’agibilità, il silenzio assenso è pratica che risale alla fine degli anni ’90. per quanto riguarda il certificato antincendio dev’essere redatto dall’amministratore che lo deve fornire. Di più non posso dirle. Mi faccia sapere dove si trova l’immobile.
Un saluto e…
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Riccardo
il ha detto
Buonasera , volevo farle una domanda per quanto riguarda l’assegno depositato in agenzia ; siamo prossimi all’acquisto della nostra prima casa e ci stiamo avvalendo di un agente finanziario per provare a farci erogare un mutuo al 100% . Prima del blocco causa Covid ci é stato riportato uno specchietto da parte del consulente dove soddisfava molto le nostre aspettative a livello di rata mutuo. Qualora l’agente finanziario proponesse a noi una diversa offerta di un’altra banca che ci erogherebbe il mutuo e la proposta non dovesse soddisfare le nostre aspettative … andremmo a perdere l’assegno depositato in agenzia e quindi ci tocca pagare chi ci avrebbe venduto la casa ???
admin
il ha detto
Riccardo, dipende come è stata formulata la proposta. Voi vi siete impegnati a comprare un immobile con i soldi di una banca, e dovete fare il voto meglio per ottenere questo mutuo, o il venditore potrebbe avere titolo per trattenere il vostro assegno di caparra. Solo se potrete dimostrare che non avete avuto il mutuo per problemi oggettivi, e non per uno 0,%, allora potrete liberarvi dall’accordo.
Un saluto e…
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Valeria
il ha detto
Buongiorno,
Le chiedo una informazione.
Ho contattato una agenzia per un appartamento in vendita.
Ho parlato con la mia banca la quale sarebbe disposta a concedermi un mutuo al 100% sul valore dell’immobile stabilito da un perito della banca. Posso chiedere una perizia (da parte del perito della banca a mie spese) prima di fare qualsiasi proposta di acquisto e dare la relativa caparra? L’agenzia potrebbe impedirmelo? La ringrazio molto.
Saluti
admin
il ha detto
Valeria, perché mai dovrebbe impedirlo?
Lei comunque farebbe una proposta subordinata all’ottenimento del mutuo. Quindi se il mutuo non fosse erogato nessuno si farebbe male.
Un saluto e…
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Chiarello Carmine Domenico
il ha detto
Buongiorno, a febbraio 2020 ho sottoscritto proposta di acquisto immobile vincolata al mutuo. Proposta accettata. Termine massimo entro cui andare al rogito fissata per il 30.04. Caparra euro 5.000,00 ancora in possesso dell’agenzia. Inizio aprile è deceduto il proprietario che ha lasciato un testamento. Le tempistiche della successione, non so per quale motivo, stanno diventando lunghissimi. Ogni volta una scusa diversa da parte dell’agente immobiliare. Il mio notaio non ha ancora ricevuto tutta la documentazione (testamento,certificato morte).La banca inizia a spazientirsi. Per esigenze personali nn voglio andare troppo in avanti con il rogito, ma è normale che non voglio indicare una data troppo vicina in quanto il ritardo nel ricevere la documentazione farà sicuramente ritardare i controlli del notaio,la sottoscrizione della relazione notarile e la condivisione di una data con la banca. Domanda: il preliminare non è stato registrato. Il venditore non ha incassato caparra. Io volevo andare subito al rogito perché avevo delibera mutuo. Cosa rischio?dovevo registrare preliminare? Se no voglio più acquistare immobile posso mettere a rischio la caparra. Non posso più aspettare le tempistiche della successione. A parer mio ho già atteso troppo. Come devo comportarmi? Come posso tutelarmi? Grazie anticipatamente.
admin
il ha detto
Grazie di averci contattato.
Il termini della proposta d’acquisto o del preliminare sono automaticamente accettati dagli eredi se non disconoscono l’eredità. Essendo ampiamente superati da quanto capisco, Lei può recedere e chiedere la restituzione della caparra. Certo che in caso di azioni legali, quantomai sicure, il lock down verrà preso a motivo per il rinvio dei termini. La registrazione è un atto meramente fiscale, che è possibile fare anche ora, pagando una piccola sovratassa. Ma non garantisce nulla in questo caso. Scriva agli eredi intimando un nuovo termine entro il quale deve avvenire la compravendita, dopo aver sentito la banca e il notaio.
Un saluto e…
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Marco G.
il ha detto
Buongiorno,
siamo una giovane coppia che, dall’ affitto, vuole finalmente acquistare casa. La casa in questione è confinante con la ns. attuale, conosciamo bene la proprietaria (la madre) e la figlia.
Sono anni che verbalmente entrambe affermano di voler vendere, seppur per motivazioni personali diverse, però la casa non è stata MAI ufficialmente presa in carico da nessuna agenzia.
Noi dal canto nostro non ci siamo ancora rivolti a nessuna agenzia immobiliare perché prima vorremmo prima capire le loro effettive intenzioni, al tempo stesso però vogliamo essere tutelati in caso di effettivo acquisto.
Telefonicamente la figlia ci ha confermato l’intenzione di vendere, e ci ha consigliato di parlare con la madre, cosa che abbiamo intenzione di fare al più presto.
Inoltre la casa è da ristrutturare e quindi andrebbe valutata da un geometra per stabilire l’effettivo valore attuale di mercato: per noi non è un problema sostenere i costi della perizia del geometra, ma è corretto che siano a carico dell’acquirente?
Inoltre la proposta irrevocabile d’acquisto può essere stipulata tra due privati o è preferibile rivolgersi ad un professionista?
Grazie in anticipo
admin
il ha detto
Salve Marco,
acquistare casa da soli è possibile. Acquistare una casa da ristrutturare da soli in piena serenità è un’altra cosa. L’unico consiglio è di prendere un OTTIMO tecnico, che sia collegato ad un’OTTIMA IMPRESA, per la stima, che pagherete voi, visto che non accettate la cifra richiesta dalla proprietà, ne la proprietà sarà minimamente obbligata ad accettare tale stima. Poi subito un OTTIMO Notaio, cioè quello che COSTA DI PIU’ in città.
Viceversa se mi dite dove si trova la casa posso consigliarvi un OTTIMO agente, che curerà l’intera compravendita per voi, chiedendovi ovviamente una provvigione ridotta, vista la situazione.
Un saluto e…
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Alfredo
il ha detto
Buona sera Dott. Vitali,mi chiamo Alfredo e del tutto casualmente mi sono imbattuto nei suoi preziosi consigli trovati in rete.Approfitto quindi anche io per formularle un dubbio che mi provoca non poca ansietà e sarà ovviamente mia premura rilasciarle un bellissimo feed di ringraziamento!Premetto che non ho mai acquistato ne venduto un immobile,ed ho deciso di abbassare il prezzo di vendita della mia casa (da 185 a 175.000) poichè vorrei acquistarne un’altra che ho già visionato.Ho ricevuto una prima proposta,in cui c’è scritto che è “irrevocabile” e che “in caso di diniego dell’ist.to bancario designato dal Proponente all’erogazione del mutuo,le somme versate dal Proponente al Venditore di cui al Punto3 Lettera “A” della presente,verranno restituite senza riserva alcuna dal Venditore al Proponente.Inoltre l’A. Imm.re mi sta mettendo una fretta pazzesca nel decidre,poichè inizialmente mi aveva detto che avrei avuto 15gg di tempo per l’accettazione della proposta poi invece l’ha formalizzata per 7 gg.
Ora,io non conosco tutte quelle piccole accortezze o tutele che possano cautelarmi da eventuali “danni” irreversibili,quindi,le chiedo due cose: posso fare una controproposta di 4mila euro (arrivando quindi a 160.000) oppure tale proposta è irrevocabile a 156.000?Discorso assegni….posso stare tranquillo…cioè l’ultimo assegno,se quello più corposo fosse scoperto,come posso scongiurare tale ipotesi?Ultima domanda…se potrebbe chiarirmi quella frase che le ho scritto prima “In caso di diniego dell’istituto bancario etc etc” e come eventualmente cautelarmi.Grazie ancora di cuore!!
admin
il ha detto
Salve Alfredo, una proposta è “irrevocabile” per chi la formula, non per chi la riceve. La clausola che ha citato rende nulla la proposta se la banca non concede il noto all’acquirente. Deve sincerarsi che ci sia un termine “entro il quale” la banca deve dare la delibera e che l’acquirente si impegna a fare tutto il possibile per fare richiesta nei temi necessari. Questo perché Lei di fatto sta bloccando la vendita di casa sua su una decisione demandata alla banca. Se la banca dice NO lei dovrà restituire la caparra e tutto finirà nel nulla. Quindi questa proposta non le permette di impegnarsi per l’acquisto dell’altra casa, se non con le medesime condizioni, chesono inaccettabili da suo venditore. Fare una controproposta vuol dire rinunciare a questa proposta. Ogni modifica apportata ad una proposta d’acquisto la rende di fatto nulla. Per il saldo non deve preoccuparsi: in caso di mutuo viene a rogito la banca con un assegno circolare.
Un saluto e…
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Diego
il ha detto
Buongiorno Dott. Vitali le volevo chiedere un consiglio sull’acquisto di una casa. Premetto che ho già un mutuo in corso sulla casa dove abito. Fra qualche giorno dovrò vedere una casa che mi interessa e volevo chiederle , nel caso fossi interessato all’acquisto, i passi da fare. L’acquirente per la casa dove abito l’ho già trovato, però non so se è meglio saldare il mutuo e poi aprirne un altro, oppure chiedere al nuovo acquirente se vuole fare la surroga del mutuo. Infine vorrei sapere da lei i vari passi da compiere per acquistare questa nuova casa in totale sicurezza. La casa è venduta da un privato e non dall’agenzia.
Grazie per la disponibilità.
admin
il ha detto
Buongiorno Diego,
i passi sono contenuti nei tre video che ha visto per giungere in questa pagina. Della surroga non si deve occupare, è l’acquirente che decide. Se esiste un’agenzia che tratta una delle due compravendite si faccia aiutare anche per quanto riguarda l’altra. Acquisto e vendita vanno coordinate bene, per evitare inutili stress e maldipancia!
Un saluto e…
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Andy
il ha detto
buonasera, a novembre abbiamo fatto un’offerta su una proprietà e abbiamo negoziata per 120 giorni per ottenere un mutuo e completare l’affare. Viviamo all’estero, quindi ci sono ovvie difficolta a gestire le comunicazioni con la nostra banca. Il proprietario ha offerto solo 60 giorni e abbiamo accettato con riluttanza, provato con le banche, e fallito. … Alla fine abbiamo ottenuto l’approvazione del mutuo 30 giorni dopo la scadenza del termine di 60 giorni. L’agenzia ha mantenuto il nostro deposito durante questo periodo, ha affermato che sia l’acquirente che il venditore hanno continuato a manifestare interesse nel affare e quindi non era necessario un ulteriore accordo scritto.
Ora, dopo le restrizioni Covid e molti ritardi, e tutti al loro limite di pazienza, siamo vicini a chiudere l’affare. Forse giorni. Il nostro notaio ha la nostra Procura e tutto è a posto. Tuttavia, il denaro depositato rimane un grosso problema perché lo abbiamo inviato all’agenzia, tramite bonifico! L’agenzia era d’accordo con questo metodo. Il nostro Notaio spiega che questo non è un pagamento corretto e che il denaro deve andare dal compratore al venditore, non tramite una terza parte.
La soluzione del notaio è che l’agenzia ci restituisce il deposito e paghiamo l’intero importo al rogito. Ma l’agenzia non lo farà senza l’autorizzazione scritta del venditore a farlo, tuttavia il venditore rifiuta di farlo. Teme di perdere la leva legale se dovessimo ritirare dall’affare (che non intendiamo fare). E l’agenzia teme gli avvocati dei venditori se dovesse inviarci unilateralmente i soldi senza l’autorizzazione dei venditori. Sicuramente, se in tutti i casi il pagamento deve andare dal venditore direttamente al proprietario, l’agenzia non può inviare il deposito e quindi la soluzione logica per loro è di rispedirlo a noi. Perché ha paura di infrangere la legge? Ha sentito quale soluzione ulteriore per questa situazione?
admin
il ha detto
Salve Andy,
situazione abbastanza ingarbugliata.
Esiste un deposito inviato ad un’agenzia senza un documento VALIDO? Non avete riscritto un preliminare o una proposta d’acquisto e i termini sono ampiamente scaduti? Lei può intimare all’agenzia la restituzione del denaro che non ha nessun titolo per trattenere, e non è necessario alcun benestare da parte del venditore. E l’agenzia che dovrebbe aver paura di una vostra azione legale per aver trattenuto denaro senza alcun titolo! Il Notaio ha ragione. Ora, io procederei per ordine: mettete tutto su carta! Date mandato al Notaio di scrivere un accordo in cui voi vi impegnate a versare al venditore la caparra non appena sarà disponibile sui vostri conto correnti ed entrambi liberate l’agenzia da qualsiasi responsabilità. Poi procedete al rimborso e al nuovo invio. Se ciò non sta bene a qualcuno fate scrivere da un legale.
Un saluto e…
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amedeo ottaviani
il ha detto
Buongiorno,
ho acquistato una casa su carta (cantiere) ed avrò il rogito a giugno, il costruttore NON vuole farmi fare un sopralluogo prima del rogito poichè dice che non è tenuto per legge.
Ci sono sentenze della Cassazione in merito?
Grazie
admin
il ha detto
Amedeo,
lei ha tutti i diritti di visitare l’immobile prima di rogatario, per trovarlo adatto e conforme ai patti stipulati sulla carta. Certo che questo deve avvenire quando il cantiere è ormai terminato, per questioni di sicurezza. Ma si fa normalmente la cosiddetta “visita preliminare” dove il costruttore le chiede di approvare tutto l’operato per non aver poi discussioni su una mattonella scheggiata o su una crepa nel muro. Io non conosco sentenze in merito, chieda al suo avvocato. Posso solo dirle che il comportamento di questo costruttore è perlomeno inusuale.
Un saluto e…
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Massimo
il ha detto
Buonasera,
ho trovato una casa tramite il sito “Immobiliare”, all’appuntamento si sono presentati l’agenzia e il venditore. Ho scoperto solo per caso (altro annuncio speculare su Subito.it) che il venditore poteva vendere anche privatamente perchè non vincolato dall’agenzia. Posso continuare le trattative solo con il venditore, o devo per forza continuarle con l’agenzia visto che ho avuto alcuni scambi su whatsapp?
Non ho, ne io ne il venditore, nulla di scritto e firmato per la trattativa in corso.
Saluti.
admin
il ha detto
Massimo,
carta canta e villan dorme.
Certo sia lei che il venditore potete mettervi d’accordo e, se non ci sono altri testimoni, provare a tagliar fuori un’agenzia che per imperizia non vi ha fatto firmare nessun documento. Ma è un comportamento scorretto ed illegale. Lei è venuto a conoscenza dell’immobile grazie ad un “investimento pubblicitario” fatto dal collega, per sua stessa ammissione. Poco importa che poi si sia accorto che l’immobile non è legato da alcun mandato scritto. Inoltre l’agenzia era presente alla sua visita. Se vuole risparmiare le provvigioni e dare soldi agli avvocati, con esito peraltro molto incerto, sapendo di essere nel torto, veda lei.
Un saluto e…
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Gentile
il ha detto
Ill.mo Sig.
Paolo Marcigliano
Il messaggio è il seguente.
Giuste intese telefoniche appena intercorse le pongo il quesito?
Sono venditore di immobile, l’agenzia dopo oltre un anno di trattative mi sottopone
finalmente proposta di acquisto coerente con le mie aspettative.
L’acquisto, mi si dice, verrà finanziato con Voucher Unicredit al 100% (ma già
questo mi pare anomalo)
Accetto la proposta, fornisco tutta la documentazione in mio possesso perchè
la banca possa esperire tutte le proprie indagini sul mio immobile
e sulla insussistenza di elementi ostativi di ogni genere sul buon fine
dell’operazione .
Passano molti mesi, siamo al limite dei sei mesi e la banca decide per
la conclusione dell’operazione comunicando all’agenzia relativamente
all’ approvazione della delibera di mutuo
L’agenzia mi informerà per decidere sulla data del rogito
Qualche giorno fa l’agenzia immobiliare unitamente alla società commissionata
di istruire il Voucher con Unicredit mi chiedono
un incontro privato per comunicazioni urgenti che concedo per ieri
nel mio ufficio
Il contenuto e la proposta mi lascia quanto meno perplesso e la pongo
alla Sua autorevole attenzione:
– la cifra di vendita dell’immobile da inserire in rogito è superiore di oltre 35.000 euro a quella effettivamente a corrispondersi a mezzo bonifico irrevocabile sul mio conto
al rogito, la differenza (35.000) sarà giustificata con assegno mai riscuotibile ma semplicemente figurativo a garanzia di presunti lavori di ristrutturazione promessi
in un nuovo atto che dovrei sottoscrivere prima del rogito, ma che in realtà non saranno mai realizzati ma saranno la sola giustificazione davanti al notaio per il surplus
di €35.000 finanziato dalla banca come da perizia farlocca mai prospettatami
prima dall’agenzia che dichiarava invece finanziamento mutuo al 100% a fronte di un
reale 80%.
Inutile significarLe, che non accetterò mai proposte sì scorrette e
indecenti da Agenzia immobiliare e a questo punto devo ritenere correa società
di intermediazione finanziaria collegata e/o sedicente collegata a UniCredit
delegata dall’agenzia a istruire pratica di mutuo per conto dell’acquirente,
di cui, se vuole, Le farò nome perchè possa essere
immediatamente radiata da ogni Albo o associazione di categoria
Grazie ancora per quanto vorrà a questo punto consigliarmi
in attesa di un suo riscontro la saluto cordialmente
Vincenzo Gentile
Cassano Murge 080 764035
admin
il ha detto
Buongiorno Vincenzo,
cito un celeberrimo film dicendole che “voi umani non potete neanche immaginare cosa ho visto…”, quindi non mi stupisco più di nulla. Ma che consigli si aspetta da me che non abbia già raggiunto da solo? Quella operazione è assolutamente illegale ma non sono certo io a dover denunciare la cosa. Le consiglio vivamente di cambiare agenzia e se mi dirà dove si trova l’immobile sarò felice di indicarle un collega… collega!
Un saluto e…
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Francesco
il ha detto
Buona sera,
Vorrei acquistare un immobile e pretendo fare l’offerta ufficiale con una caparra. Chiedo se esiste una alternativa valida e sicura DIVERSA dell’assegno, diciamo un bonifico al venditore, accompagnato di qualche documento che in caso di non accettazione della mia offerta, mi restituiscano i soldi? Grazie del suo consiglio.
admin
il ha detto
Salve Francesco, grazie per averci scritto.
Per quale motivo non ritiene un assegno bancario un titolo sufficientemente utile alla bisogna.
Certo, può effettuare un bonifico bancario al venditore e stampare il CRO o farsi dare ricevuta dalla Banca, ma per quale motivo farlo PRIMA dell’accettazione?
Finché la sua offerta non verrà accettata, Lei non dovrà versare nulla a nessuno. Deve solo lasciare in deposito il titolo presso l’agenzia che Le cura la compravendita.
Un saluto e…
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Giuseppe Leo
il ha detto
Salve,
vorrei semplicemente un parere su come comportarmi riguardo all’ acquisto di una villetta con porticato, vicino al mare, immersa in 3500 Mq di prato inglese, alberi da frutto e ornamentali.
Il costo è di €430.000.
La villetta mi piace molto, ma c’ è un problema io la posso pagare anche in contanti tra 3 anni, (senza mutuo) ora non posso acquistarla e neanche pagare una caparra molto alta.
C’ è un sistema per bloccarla, magari attraverso un accordo firmato o attraverso qualche altro sistema?
Da premettere che io la villetta l’ ho solo vista su Internet, non l’ ho visitata e non ho neanche contattato l’ Agenzia Immobiliare che l’ ha messa in vendita.
Se per cortesia mi può dare un parere, grazie.
Cordiali Saluti
admin
il ha detto
Giuseppe grazie della sua domanda.
se il proprietario accetta Lei può proporre un Rent to BUY. In pratica vuol dire entrare con una caparra che potrebbe essere anche di sole 20.000 euro e pagare una rata mensile, simile ad un affitto. Entro 3 anni andrà a stipulare, versando il rimanente. Nel frattempo Lei può abitare l’immobile come se fosse suo.
Attenzione però, serve un ottimo notaio per stipulare questo tipo di accordo, per salvaguardare sia Lei che il Venditore.
Un saluto e…
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Jolanda
il ha detto
Salve Paolo! Io avrei necesita di capire come muovermi nel settore, ho qualche oferta da parte da una agenzia immobiliare e di un consulente per società de inversori nel settore immobiliare, io ho trovando due grosse proprietà da vendere per il suoi clienti, ho avuto ( se il affare si conclude) una offerta molto alettante, per qui mi sembra che sono molto interessati nelle proprietà per valore totale di 10 mln, prima di mettere in contatto le due parti, come potrei procedere e quali garanzie chiedere senza essere registrata al albo ne avere partita iva come procaccia d’affari? Da parte loro, che documenti devo chiederli di firmare come garanzia che obblighi loro a compromettersi con la offerta che mi hanno proposta? Seconda curiosità, posso aprire la partita iva quando il affare è sicuro o già concluso? Terza domanda qual è il massimo di prestazione occasionale come privata senza partita iva che posso fatturare?
Grazie
admin
il ha detto
Jolanda buondì,
non essendo abilitata alla professione di agente immobiliare Lei non ha diritto a delle provvigioni. Ciò non toglie che può far stilare da un avvocato un accordo per ricevere degli emolumenti derivanti dal buon fine degli affari che Lei procura all’agenzia o all’investitore. L’aspetto fiscale Le consiglio di analizzarlo con un commercialista, comunque le prestazioni occasionali non possono superare le 5000 euro lorde l’anno.
Un saluto e…
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caterina aloisio
il ha detto
Buonasera! Vi scrivo perchè volevo un chiarimento. Circa 10 giorni fa, ho fatto un ‘offerta d’acquisto per una casa, tramite agenzia , la quale, ad oggi, non mi ha ancora dato una risposta. Scopro proprio stasera, curiosando sul sito dell’agenzia, che il prezzo dell’immobile è stato ribassato. Ora vorrei capire se è normale e corretto che l’agenzia possa fare ciò. Grazie Caterina Aloisio
admin
il ha detto
Salve Caterina,
la Sua proposta deve riportare una data entro la quale Lei ha diritto di ricevere una risposta dal venditore, tramite l’agenzia. Se Lei non riceve risposta e il passa il termine, la proposta è nulla. Quindi può presentare una nuova proposta al prezzo ribassato. Ma tutto ciò non ha un senso logico. Vada in agenzia e pretenda di capire cosa sta succedendo, l’agenzia non ha alcun interesse a ribassare un prezzo in pubblicità mentre esiste una proposta in corso!
Un saluto e…
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Franco
il ha detto
Buongiorno e complimenti per il sito!
Quando si fa un’offerta, il venditore in caso di rifiuto firma qualcosa? Esiste insomma traccia della non accettazione di un’offerta formale scritta con tanto di assegno?
Ho il dubbio sull’operato dell’agente immobiliare, il quale in teoria non avrebbe motivo di ostacolare la compravendita, a meno che non voglia agevolare altri possibili acquirenti.
admin
il ha detto
Salve Franco,
noon necessariamente. Semplicemente manca la firma d’accettazione sulla proposta entro il termine previsto. Consiglio sempre periodi brevi fra l’avanzare della proposta e tale termine, in modo da evitare giochini al rialzo.
Un saluto e…
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Stefano A
il ha detto
Buonasera
le sarei grato che mi chiarisse i passaggi che dovrei fare per concludere l’acquisto di una casa.
Ora vivo in appartamento intestato alla moglie e vogliamo comprare villetta che sarà invece intestato a me.
Avremmo individuato la futura casa ma non abbiamo ancora trovato un venditore per la casa attuale, oltre ad ottenere il mutuo per la differenza.
A cosa dovrei dare priorità? Trovare venditore o a fare una proposta? E come faccio a vendere e trasferirmi acquistando nello stesso tempo?
Mi scusi per la completa disinformazione.
admin
il ha detto
Stefano nessun problema.
I passaggi che consigliamo a tutti i nostri clienti sono:
1. mettiamo in vendita la casa, libera qualche mese avanti.
2. una volta che abbiamo un preliminare in mano cerchiamo la nuova o se l’abbiamo già trovata la fermiamo.
3. coordiniamo i due rogiti in modo da avere il tempo di traslocare
Si affidi ad un’agenzia professionale e vedrà che tutto filerà liscio.
Un saluto e…
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MARIA
il ha detto
Buongiorno Ho firmato un compromesso redatto da un agenzia e puntualmente registrato in cui era specificato che al rogito ci sarebbe stata la consegna dell’immobile. Ora dobbiamo andare a rogito, dal momento che le chiavi verranno consegnate circa un mese dopo il rogito gli acquirenti chiedono di trattenere 15.000 euro e di inserire questa clausola (se così si può definire) nel contratto di acquisto definitivo. Vorrei questa variazione a quanto indicato nel compromesso comporta delle spese di registrazione ulteriori rispetto a quelle già previste x la registrazione del rogito. La ringrazio se vorrà rispondermi.
admin
il ha detto
Gent.ma Sig.ra Maria,
la registrazione è atto puramente fiscale. Certo è che il preliminare edi vendita dovrebbe contenere ogni clausola dell’atto definitivo. Qui interviene l’Ufficio delle Entrate, e ognuno decide diversamente. Si confronti col Notaio che rogiterà e segua il suo consiglio in merito. Spesso il Notaio stesso si fa carico di mantenere in deposito il titolo fino a consegna dell’immobile.
Un saluto e…
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Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Simona
il ha detto
Buongiorno,
Innnzitutto 1000 complimenti per il vostro lavoro, sito, ecc…
Ho un urgente bisogno di info non dormiamo più da sabato giorno in cui è venuto un agente immobiliare presso la nostra abitazione per stipulare una proposta di acquisto.
È da un po’ che giriamo per case, siamo stanchi, abbiamo pochissimo tempo e adesso un po’di fretta per l’arrivo di un bebè.
Abbiamo visto l’appartamento giovedì e venerdì l’agente mi ha contattato per dirmi che la casa stava riscuotendo un certo successo e coppie che avanzano proposte quindi se ero interessata dovevamo muoverci ma impossibilitati di recarci lunedì in ufficio l’agente si è offerto di venire lui presso di noi sabato pomeriggio.
Insomma nella fretta, la nostra totale bimba fede ed inesperienza e la sua bravura non so come abbia fatto ma abbiamo sottoscritto una proposta di acquisto senza vincolo di mutuo (più volte richiesto) e soprattutto ad una somma di 20000 superiori alla somma che noi ci eravamo prefissati di proporre. Credetemi non so ancora come sia potuto accadere.
Ieri domenica pomeriggio l’ho telefonato (in realtà già sabato sera l’ho telefonato per mille dubbi) elencando tutte le mie perplessità che noi quella somma proprio non possiamo permettercelo volevamo fare una proposta inferiore e/o perlomeno vincolarla all’accettazione del mutuo… Certo non dovremmo avere problemi ma non ci siamo proprio mossi con le banche quindi mai dire mai… Mi sono vista soffocata e ho chiamato chiedendo di non presentare la domanda oggi e che volevo ristipularla con la clausola mutuo e/o prezzo offerto inferiore consapevole di perdere l’occasione visto che stamattina pare ci siano altri 6 potenziali acquirenti che farebbero una proposta di acquisto molto più vantaggiosa della mia.
Chiedo un consiglio davvero spassionato su come poter procedere senza perdere la caparra di 5000, sono consapevole di essere stata troppo ignorante e la legge non ammette ignoranza.
Ma posso stamattina chiedete all’agente di non presentare la proposta di acquisto redatta sabato ed inviarlo a restituirmi l’assegno e magari o andare avanti con gli altri acquirenti o procedere con noi ma un’altra proposta.
Grazie grazie grazie mille per qualsivoglia commento che mi faccia uscire da questa situazione.
admin
il ha detto
Gent.ma Simona,
da ciò che mi scrive è chiaro che Lei è capace di intendere e volere e, a meno che non sia stata minacciata, ha sottoscritto un regolare contratto. Mi chiedo però se il collega, visto che ha “la fila” di persone che vogliono comprare proprio quell’immobile, non possa tranquillamente stracciare tutto e magari chiederle solo un piccolo rimborso spese per il disturbo. Se dovesse comportarsi diversamente beh… capisce anche lei che questa fantomatica mandria di acquirenti forse non esiste, giusto? Rimane il fatto che ha sottoscritto una regolare proposta e quindi se non procede perderà la caparra e dovrà pagare le provvigioni al collega.
Mi spiace.
Un saluto e…
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Paola Napolitano
il ha detto
Offline Message left on 03 Feb 2020, 03:16 PM (GMT+0)
Ho individuato l’immobile. Vorrei fare una proposta di acquisto. Non mi fido Dell’AI. Dove posso reperire un valido modello per effettuare tale proposta che contempli tutte le clausole per la tutela dei miei diritti? Come deve essere l’assegno che accompagna la proposta : circolare, non trasferibile….? Grazie infinite
admin
il ha detto
Buongiorno Paola, se non si fida dell’agente immobiliare si rivolga direttamente ad un Notaio di fiducia che provvederà a stilare una proposta irrevocabile d’acquisto con ogni clausola necessaria. L’assegno va intestato alla proprietà e assolutamente NON TRASFERIBILE per non incorrere in spiacevoli multe.
Un saluto e…
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Daniela
il ha detto
Buongiorno, sono Daniela.
Complimenti per gli articoli e la competenza.
Ho individuato un immobile e avrei voluto formulare una proposta di acquisto condizionata all’erogazione del mutuo ma l’agenzia non ha voluto accettarla se non accompagnata da una dichiarazione con cui rilascierei a loro una liberatoria per far restare l’immobile sul mercato; data questa condizione qualora dovesse presentarsi un compratore disponibile a pagare senza condizioni o in contanti, io avrei notificata la cosa e avrei pochi giorni di tempo per svincolare eventualmente la proposta dall’accettazione del mutuo (tornando in una condizione di “rischio” anche se sembra che non dovrei avere difficoltà ad ottenere l’importo del mutuo). In tutto ciò l’agenzia non ha voluto nemmeno farmi visionare l’atto di provenienza del bene e solo dopo insistenza mi ha fornito una visura con intestati per potermi procurare l’atto autonomamente. Sono “lievemente” disturbata da questa situazione… L’immobile mi interessa, vorrei avere un suo consiglio sul comportamento da tenere (il mio primo istinto è stato chiudere ogni canale di comunicazione), grazie.
admin
il ha detto
Daniela buongiorno,
mi spiace per il comportamento del collega. Non so in che zona si trovi l’immobile, ma in effetti ci sono situazioni in cui le agenzie, in accordo con le proprietà, non ritirano neppure proposte subordinate all’ottenimento del finanziamento. Troppo facile infatti per l’acquirente svincolarsi dagli accordi, senza conseguenze, bloccando nel frattempo la vendita della casa. Ma c’è modo e modo di comportarsi ovviamente. Le dico che la nostra agenzia avverte chi fa proposte subordinate che l’immobile continuerà ad essere visionato, ma che eventuali proposte successive, pur senza condizioni sospensive, attenderanno che la prima proposta abbia o meno il benestare per procedere. Così salvaguardiamo l’interesse dell’acquirente, al quale viene però dati un termine essenziale per procurarsi il mutuo, oltre il quale la proposta viene di fatto annullata e superata dalle successive. Così salvaguardiamo il proprietario. Al di là di tutto, se l’immobile Le interessa veramente, spero si sia informata già presso l’istituto di credito per avere le necessarie assicurazioni di poter acquistare. In questo caso, e solo dopo essersi di nuovo confrontata con l’istituto, faccia una proposta senza subordinarla, magari con una caparra limitata, per dimostrare il Suo reale interesse. Quindi se non deve fare mutui al 100% etc etc…
Un saluto e…
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Sofia
il ha detto
Buonasera,
La mia domanda è questa, sto acquistando (fatto proposta) un immobile che quando sono andata a vederlo mi è stato detto a parole dall’agente che è un edificio degli anni 50 ( non l’ha scritto nell’annuncio postato online ) ma pensandoci dopo che ho fatto la proposta ho dubbi sull’anno di costruzione, intanto la proposta è stata accettata non ho ancora ritirato i documenti per chiedere il mutuo, ho chiesto all’agenzia di recarsi all’urbanistica e avere qualcosa di cartaceo per conferma, nel caso l’edificio non fosse degli anni 50 come detto ma di molti anni prima ( 20 o 30 ) ho modo di riavere il mio assegno o perdo ciò che ho depositato? Sono abbligata a pagare le provvigioni all’agenzia in caso volessi recedere? È possibile trovare un compromesso ?
admin
il ha detto
Gent.ma Sofia,
non capisco il problema. Essendo l’immobile evidentemente datato, o Lei lo ha acquistato per ristrutturarlo o è già stato ristrutturato. In entrambi i casi la data di prima edificazione non incide granché sul valore complessivo. Comunque vale sempre ciò che è scritto, non ciò che è detto.Se Lei, sulla scorta di affermazioni verbali, dovesse rescindere il contratto, si troverebbe poi a dover giustificare cose dette ma mai scritte e di cui un giudice dovrebbe valutare l’effettiva valenza nell’economia della compravendita. Onestamente non lo consiglio. Sicuramente rivolgersi all’agenzia per trovare un accordo è la cosa migliore.
Un saluto e…
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Marco
il ha detto
Buonasera Dott. Vitali,
Grazie per l’articolo che e’ molto utile.
Vorrei chiederLe, che tipo di documentazione e’ possibile chiedere PRIMA di fare la richiesta (tramite un’agenzia)? Abbiamo visto una casa che ci interessa, tuttavia per maggiore sicurezza vorremmo prima vedere alcuna documentazione (pratica edilizia, agibilita’, ecc…). Vorrei avere la piena certezza dello stato di questo appartamento prima di procedere con la richiesta e la caparra.
La seconda domanda, l’appartamento in oggetto e’ un trilocale con la possibilita’ di trasformarlo in un trilocale (e lo vogliamo comprare proprio perche’ ci interessa questa possibilita’). Come e’ possibile mettere questo punto? Nel senso che siamo interessati all’acquisto SOLO a condizione della possiiblita di fare questa modifica.
Cordiali saluti,
Marco
admin
il ha detto
Salve Marco,
la ringrazio per le belle parole.
Come ho più volte ripetuto la responsabilità dei documenti è in capo a chi vende, Lei deve solo preoccuparsi che in una sua eventuale proposta sia citato coe solito che la documentazione dovrà essere perfetta al momento del rogito. La caparra confirmatoria, se di importo non ridicolo, spingerà la proprietà a risolvere ogni indovinello e a consegnarle la casa in regola.
“l’appartamento in oggetto e’ un trilocale con la possibilita’ di trasformarlo in un trilocale” credo sia un refuso, comunque Lei può subordinare la Sua proposta all’accertamento di un tecnico delle modifiche che intende apportare all’immobile. Ovviamente questa analisi è a Suo carico e deve avere un termine certo perchè la proprietà possa accettare tale clausola.
Un saluto e…
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Marina
il ha detto
Buongiorno, abbiamo firmato la proposta d’acquisto in agenzia il 26/11/19, due giorni dopo abbiamo portato l’assegno come caparra (del 10% del prezzo) e la settimana seguente portato le marche da bollo in agenzia perchè lo registrasse all’ag. delle entrate dopo nostro pagamento tramite f23 di imposte.
Sulla proposta d’acquisto ed anche sul “incarico di mediazione” con l’agenzia vi è riportata come scadenza del rogito e dell’incarico di mediazione: entro 31/01/2020.
La nostra banca che ci erogherà il mutuo sta aspettando da ormai una settimana che l’agenzia comunichi a loro i documenti neccessari al perito per poi poter effettuare la perizia, ma ancora niente… la nostra domanda è la seguente:
se superiamo il 31/01/2020 cosa succede? e cosa noi possiamo vantare come diritti?
grazie in anticipo e buona giornata.
admin
il ha detto
Buongiorno Marina,
se la vostra banca non ha ancora ricevuto documentazione per il finanziamento non vedo come potrete rogitare in tempo. Ma anche tornando indietro di una settimana (12 gennaio) i tempi sono davvero risicati, a meno che la pratica non sia in via di definizione e manchi solo l’uscita del perito. Se passa la data del rogito dipende dalle clausole apposte alla vostra proposta, a cui mi sembra di capire non è seguito un regolare preliminare. Comunque è una situazione non piacevole. Parli con l’agenzia chiedendo una proroga del termine per iscritto. In caso di problemi invii una lettera ai venditori e p.c. all’agenzia facendo presente che la pratica di mutuo è ferma per colpa dell’agenzia. Quando c’è di mezzo Natale o agosto prendersi un mese in più è sempre buona cosa.
Un saluto e…
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Andrea
il ha detto
Salve, Ho fatto una proposta d’acquisto la quale è stata accettata,il venditore dopo una settimana ci comunica che ha avuto problemi con la richiesta di mutuo con la sua banca e di non poter venderci più la casa. Mi deve restituire il doppio della caparra?, mi tocca pagare la provviggione all agenzia? grazie cordiali saluti Andrea
admin
il ha detto
Andrea buongiorno,
dipende come è stata scritta la proposta d’acquisto che Lei ha inoltrato al venditore per l’accettazione. Se la Sua proposta non fa riferimento al mutuo del venditore è certo che ha diritto al doppio della caparra versata, anche se la strada per ottenerla sarà lunga e piena di indovinelli, vista la giustizia italiana. Stesso discorso per la provvigione d’agenzia. Ma non vedendo la documentazione non sono in grado di consigliarla per il meglio. Un saluto e buon 2020!
Cristina-andreea
il ha detto
Buongiorno,vi presento il mio problema.Noi abbiamo visto un appartamento e abbiamo fatto la proposta irrevocabile con assegnio di 5000€ Con la delibera del mutuo che stata firmata da noi e della proprietaria della casa però era rimasto che il suo ex marito doveva venire a firmare anche lui però abbiamo avuto la sorpresa di essere avvisati che lui nn vuole più firmare.La domanda è :che posso fare se ha firmato solo la signora?posso pretendere il assegno raddoppiato?devo pagare le provigioni della agenzia visto che nn è stato concluso il affare?A chi mi devo rivolgere per risolvere questa problematica?Grazie e aspetto una sua risposta.Cordiali saluti!
admin
il ha detto
Salve Cristina, la proposta non è valida se non è accettata da tutti gli aventi diritto, cioè da Lei e dai venditori, se l’immobile è intestato ad entrambi. Quindi Lei non ha titolo per pretendere una doppia caparra, ma può ritirare il suo assegno in quanto la proposta è come se non fosse mai stata accettata, e non deve niente all’agenzia.
Un saluto e…
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GRAZIA
il ha detto
Salve avrei bisogno di un informazione; ho firmato una proposta di acquisto che è stata accettata vincolata all’accettazione del mutuo lasciando un assegno come cauzione di 5000 euro; la banca mi delibera il mutuo ma con un tasso di interesse altissimo e non vorrei accettare. Come funziona per la delibera? la banca me la predispone oppure perdo la somma lasciata in cauzione?
admin
il ha detto
Buongiorno Grazia, purtroppo Lei perde la cauzione.
Infatti la Banca avrebbe dovuto informarla PRIMA del tasso che Le avrebbe applicato, di conseguenza Lei non si sarebbe impegnata a procedere nella delibera.
Cosa che evidentemente non è successa se Lei adesso vuole rinunciare.
Io andrei in Banca facendo presente che Lei perderà 5000 euro e che non Le è stato notificato il tasso d’interesse preventivamente, come da normativa europea, quindi che si rivarrà su di loro.
Veda cosa ne cava fuori. Mi spiace, non ho altro modo per consigliarla.
Un saluto e…
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Giuseppe
il ha detto
Buonasera sono Giuseppe D’Oria, ho messo in vendita tramite agenzia il mio alloggio, firmando una proposta di acquisto immobiliare condizionata. Destinata a divenire contratto preliminare di compravendita.
Con una caparra datomi dal compratore di euro 1000. Per l’ alloggio è stato stabilito il prezzo di euro 115.000.
Il sottoscritto venditore, dopo dieci giorni per motivi seri di salute,comunicava all’agenzia la rinuncia alla vendita. A cosa vado incontro come sanzioni per risarcimento al compratore ?
Se questi và per vie legali ?
Preciso che il compratore comunque deve fare un mutuo e non si sà se gli verrà concesso.
Attendo una risposta. Ringrazio per il servizio che fornite, in quanto siete molto chiari.
admin
il ha detto
Giuseppe, al massimo le potranno chiedere il raddoppio della caparra: 2000 euro, ma l’agenzia ha diritto alle sue provvigioni. Salute o non salute, ha lavorato. Se la proposta è subordinata, conveniva attendere, perchè se il compratore non riusciva ad ottenere il mutuo, la proposta stessa sarebbe stata nulla e nessuno avrebbe pagato nessuno. Ma ormai Lei ha informato l’agenzia della Sua intenzione a recedere dal contratto. Mi spiace.
Un saluto e…
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Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Ylli Lulaj
il ha detto
Buonasera ,ho firmato un contratto preliminare ,per comprare una casa .ho cambiato idea per vari motivi non lo vorrei comprare piu .la venditrice non ha avuto ancora la caparra.suo avvocato mi ha scritto una lettera che pretende di versare questi soldi .come mi devo comportare ,sono obbligato versare questa soma anche se io la casa non lo voglio piu .
admin
il ha detto
Ylli buondì,
certo che è obbligato se ha firmato un preliminare. Lei ha fatto un contratto con il venditore che ha accettato la Sua proposta e sta aspettando la caparra. Se Lei non versa questa caparra diventa inadempiente al contratto.
Quindi valuti sei suoi “vari motivi” sono sufficienti per perdere i soldi che si è obbligato a versare.
Un saluto e…
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Carlo
il ha detto
Salve,
io ho firmato una proposta che è scaduta da quasi un mese.
Adesso vorrei ritirarmi perché la banca al momento mi eroga solo una certa somma.
Se tra qualche giorno cambio di nuovo idea e decido di comprarla anche se la banca non mi eroga tutto quello che vorrei, ma l’ immobile è passato a un altra agenzia, posso farlo?
Perché l’ agente immobiliare mi ha “avvisato” dicendomi guarda che poi dovrai pagarmi lo stesso le provvigioni perché prima dei 9 mesi non puoi acquistare la stessa casa per la quale ti sei ritirato.
Grazie,
cordiali salti
admin
il ha detto
Carlo, anche se la proposta è scaduta, è un titolo validissimo per la prima agenzia per provare che è stata lei a presentarle la casa. Il diritto alle provvigioni decade in 12 mesi. Se fra qualche giorno decide edi comprare QUELLA CASA il comportamento corretto è rivolgersi alla prima agenzia che contatterà la nuova agenzia e si metteranno d’accordo per farle comprare la casa.
Un saluto e…
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Giuseppe
il ha detto
Il 19/11/2019 ho firmato una proposta di acquisto preliminare di un immobile fino al termine del 23/11/2019 con regolare assegno bancario di 5000€intestato al venditore . Non avendo avuto dall’agente immobiliare alcuna comunicazione a riguardo, ho cercato di contattare il 23/11/2019 l’agente al suo telefonino senza nessuna risposta !! Cosa fare?
admin
il ha detto
Giuseppe, si rechi di persona all’ufficio del collega! Blocchi l’assegno segnalandolo alla banca. Se conosce o ha modo di raggiungere il proprietario prenda contatto e gli spieghi la situazione.
Un saluto e…
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Mihaela
il ha detto
Buona sera ,
Vorrei porle una domandona…
Abbiamo acquistato una casa circa 6 mesi fa … adesso che sono arrivate le piogge stiamo notando solo infiltrazioni sulle pareti che prima si presentava solo in camera da letto … ( pensavamo che era dal balcone di sopra e quindi siamo rimasti d’accordo con il ex proprietario che prima di entrare in casa lui doveva provedere alla riparazione ,così noi non abbiamo i problemi).
Adesso la domanda e ,cosa possiamo fare legalmente?
Visto che lui non aveva detto che il problema si ritrova in tutta la casa !!!
Grazie anticipatamente!
admin
il ha detto
Salve Michaela, questi vizi “occulti” possono essere fatti valere in sede giudiziale se si può provare che erano nascosti e non sono resi palesi dal proprietario. In pratica è una vera e propria truffa, che il proprietario (se sapeva) ha perpetrato nei suoi confronti. Senta il Suo legale di fiducia.
Un saluto e…
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Luca
il ha detto
Buona sera,
domani farò la proposta di acquisto irrevocabile dell’ immobile vincolata al mutuo.
L’agente immobiliare mi dice che nel caso accettassero la proposta e nel caso si vada al rogito, il venditore mi darà le chiavi dopo un mese e mezzo circa dal rogito poiché egli sa che riceverà i soldi solo nel giorno del rogito e quindi mi dice che per tutelarsi inizierà a fare i pacchi e a liberare la casa solo dopo che ha incassato nel giorno del rogito. Io in realtà puntavo ad avere le chiavi nel giorno del rogito e magari rassicurarlo qualche settimana prima del rogito facendogli vedere la delibera della banca.
E’ giusto secondo lei che mi facciano aspettare così tanto per le chiavi ?
ps. complimenti per i video, sono molto utili e chiari
grazie mille
admin
il ha detto
Salve Luca,
il proprietario non ha tutti i torti, e per come si comportano le banche oggi non c’è mai fine ai problemi che possono nascere. La delibera della banca è sempre subordinata al parere del perito, che di solito esce vicino alla data del rogito. E’ altrettanto vero che Lei ha diritto a tutelarsi, chiedendo che venga messo un termine chiaro e perentorio entro il quale l’immobile dovrà essere libero da persone e cose, e una penale se ciò non accadesse. Inoltre può pretendere per il mese e mezzo che non entrerà in possesso un canone forfettario per l’occupazione dell’appartamento, pari ad una cifra simile ad una rata e mezzo di un affitto. Tenga conto infatti che inizierà comunque a pagare il mutuo nel frattempo.
Un saluto e…
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Martino
il ha detto
Salve,
Volevo farle alcune domande perché leggendo il suo articolo, che ho peraltro ritenuto molto interessante, ho ritrovato alcuni punti relativi alla situazione in cui sfortunatamente mi trovo.
Circa poco meno di un mese fa ho fatto una proposta per un immobile di mio interesse vincolando il tutto all’accettazione del mutuo da parte dalla banca.
Il venditore, che si appoggia ad una agenzia per le mediazioni, ha accettato la proposta.
Fin qui sembra tutto nella norma, se non che nella proposta definita a tavolino è messo per iscritto che l’immobile al rogito debba risultare libero da persone e cose. Noi eravamo a conoscenza, come anche l’agenzia, della presenza di inquilini regolarmente in affitto presso l’immobile di nostro interesse e sempre dalla stessa agenzia ci veniva riferito che i tali individui, per clausola contrattuale, erano costretti a lasciare l’immobile entro 90 giorni dalla data prevista sulla proposta. Se non che si scopre che le persone che sono in affitto in quella abitazione sono legate da un contratto ancora di due anni e che tale clausola era applicabile alla scadenza del contratto di affitto stipulato tra il proprietario e le persone che occupano lo stabile.
In tale situazione, visto anche che è stata rilasciata da parte mia una caparra di 15mila euro, è possibile per me rigettare la proposta e svincolarmi senza perdere i soldi? e così facendo sarei comunque costretto a pagare un compenso all’agenzia?
La ringrazio in anticipo
admin
il ha detto
Salve Martino,
direi il contrario. Del eli ha ottenuto il mutuo e quindi la proposta è diventata operativa in ogni Sua clausola, Lei può pretendere che l’immobile sia libero al momento del rogito, come da accordi. Se ciò non dovesse succedere Lei ha diritto di pretendere il doppio della caparra versata. Se si può provare che non si rogito per colpa dell’agenzia Lei può, tramite vie giudiziarie, evitare l’esborso e chieder i danni se sussistono. MA entriamo in un campo in cui un avvocato La può consigliare sicuramente meglio di me. Se invece vuole recedere senza danni per chiunque credo che un accordo bonario sia sempre possibile incontrando i proprietari e l’agenzia, visto che Lei ha tutte le regioni se le cose son o che mi ha descritto.
Un saluto e…
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Luigi
il ha detto
Salve,
innanzi tutto complimenti per i video che fate che sono veramente molto chiari e che possono “aprire gli occhi” a molti.
Sto per vendere casa, senza nessuna agenzia. Abbiamo già firmato il preliminare di vendita e mi è già stato consegnato un assegno circolar quale caparra che ho regolarmente versato sul mio conto.
Il promittente acquirente mi aveva chiesto se, viste le sue difficoltà economiche, per solo 5000 euro, mi avrebbe potuto fare due assegni bancari da cambiare dopo la firma del rogito a distanza di due mesi dal rogito e due mesi l’uno dall’altro. Io inizialmente ho acconsentito, ma ora, informandomi con varie persone e vedendo anche i vostri video mi rendo conto che con molta probabilità è una concessione per me poco conveniente e addirittura pericolosa.
Nel preliminare di vendita non si fa cenno di questi assegni e c’è solo scritto quant’è il prezzo dell’immobile concordato e quanto il promittente acquirente ha versato a titolo di caparra e che salderà all’atto del rogito.
La mia domanda è questa:
posso dire all’acquirente, dopo che inizialmente avevo detto che per me andava bene, che non accetto assegni bancari e che il pagamento si concluda come normalmente accade all’atto della firma del rogito con assegni circolari?
Grazie mille.
admin
il ha detto
Luigi grazie per le Sue belle parole,
certi indovinelli sono tipici di una compravendita fra privati. Se il preliminare di vendita prevede questo tipo di saldo dopo il rogito, tramite peraltro dei titoli inadatti all’uso, l’accordo è preso e Lei non può disattenderlo. Se invece si tratta di accordi verbali tutto è sempre di nuovo trattabile. Ovvio che può “cambiare le carte in tavola” quando vuole, e l’acquirente rischia di perdere la caparra se non trova altre strade per saldare a rogito. In generale non consiglio mai di andare oltre al rogito per definire il pagamento dell’immobile.
Un saluto e…
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Marco
il ha detto
Buongiorno,
ho individuato un immobile tramite agenzia e vorrei procedere con una proposta.
Sulla casa grava una ipoteca(giudiziale) ed essendovi una disputa fra eredi ,dovrò attendere 3 mesi prima che venga tolta tale ipoteca.
L’agenzia mi ha proposto di fare la proposta di acquisto, senza fare successivamente il preliminare,la quale sarà eventualmente accettata solo dopo i 3 mesi nel caso la disputa tra eredi vada a buon fine.
Posso procedere o conviene chiedere che la proposta venga accettata in tempi brevi e al limite chiedere di effettuare il preliminare dopo i 3 mesi,quindi dopo la disputa tra eredi?
In generale,fare una proposta di acquisto per la quale devo attendere 3 mesi almeno, cosa può comportare?
Grazie mille anticipatamente.
admin
il ha detto
Marco, grazie per avermi contattato.
La proposta per avere una qualsivoglia valenza va accettata. Può essere tranquillamente subordinata al buon fine della disputa, quindi se ciò non dovesse avvenire nessuno si farà male, ma senza accettazione Lei non ha nulla in mano.
Un saluto e…
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Anna
il ha detto
Salve! sto comprando la casa , tramite una agenzia , la proposta ancora non l’ho fatto , perché ho chiesto copie dei documenti , per effettuare almeno una verifica dal notaio , se tutto a posto con la documentazione. Invece in agenzia mi chiedono , prima di tutto -preparare l’assegno ,poi , firmare la proposta e solo dopo potrei avere la documentazione . E giusto cosi? Come devo fare la verifica ?
grazie
admin
il ha detto
Salve Anna, buongiorno,
produrre una proposta d’acquisto con un assegno di caparra serve a bloccare l’immobile prima che qualcun altro ce lo soffi da sotto il naso. La proposta deve riportare che l’immobile dev’essere regolare sotto ogni punto di vista, catastale e urbanistico e non è lei che deve preoccuparsi di verificare tali documenti, ma il venditore! Se la proposta verrà accettata e qualcosa non dovesse essere regolare, è il venditore in difetto e, pena la restituzione doppia della caparra, dovrà metter mano alla sua casa e regolarizzarla. Quindi faccia tranquillamente la Sua proposta.
Un saluto e…
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marco
il ha detto
Salve, io ho effettuato una proposta d’acquisto per un immobile che è stata accettata ma subordinata all’accettazione del mutuo. Sulla proposta abbiamo scritto come data del compromesso 4 novembre(circa 40 giorni dalla presentazione della proposta),ma ad oggi ancora nessuna risposta dalla banca riguardo il mutuo. Se dovessero scadere i termini, quindi passare il 4 novembre senza aver ricevuto conferma dalla banca per il mutuo,cosa succede???grazie
admin
il ha detto
Salve Marco, non è chiaro se Lei è il venditore o l’acquirente, ma in mancanza di un accordo che prolunghi i termini della proposta, questa decadrà e l’eventuale acconto o caparra dovrà rientrare al proponente. La clausola sospensiva, scaduto il termine, rende nullo il contratto, come mai stipulato.
Un saluto e…
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LAURA
il ha detto
buongiorno,
pochi giorni dopo aver firmato l’incarico di mediazione per vendita immobiliare abbiamo chiesto all’agenzia di aumentare il prezzo di vendita dell’immobile che non era stato adeguatamente valorizzato dall’agenzia medesima. L’ Agenzia ha ignorato la nostra richiesta che avveniva tramite scambio di messaggi audio e ci ha presentato di lì a tre giorni una proposta di acquisto dell’immobile conforme al prezzo indicato nel mandato. (ciò conferma peraltro l’appetibilità dell’affare in considerazione del prezzo basso e verosimilmente il fatto che il prezzo di vendita fosse “tarato” sulla possibilità economica dell’acquirente già individuato). Secondo lei non accettando la proposta saremmo costretti a pagare la penale all’agenzia oppure no atteso che la stessa non ha recepito la volontà del proprietario di aumentare il prezzo?
admin
il ha detto
Salve Laura,
se intendeva rivedere il contratto avrebbe dovuto farlo per iscritto, stipulando un nuovo mandato di vendita. In questo caso invece Lei è tenuta ad accettare la proposta o a pagare eventuali penali, a meno che non si voglia imbarcare in una causa civile di ben dubbia soluzione, visto che tutti gli accordi verbali, di fronte ad uno scritto, perdono sempre.
Un saluto e…
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Ruggero
il ha detto
buonasera,
ho fatto circa 3 settimane fa una proposta d’acquisto per una casa di 135.000 vincolata alla dazione del mutuo (io lavoro in banca comunque), con fissazione del preliminare al 20 gennaio 2020 e del rogito al 15 aprile 2020. All’atto della proposto ho dato un assegno da 5.000 che adesso è in mano all’agente. La proposta è stata accettata dalla venditrice. Stavo per avviare le pratiche del mutuo quando oggi mi chiama l’agente immobiliare e mi comunica che la venditrice si vuole tirare indietro e non vuole più vendere l’immobile, sebbene appena una settimana fa abbia firmato l’accettazione. Ho 2 domande:
1) posso chiedere il doppio della caparra (ovvero 10.000 euro)? E inoltre posso chiederlo sebbene ancora non siano trascorsi i 45 giorni entro i quali avrei dovuto ottenere la delibera del mutuo?
2) sono dovute spese all’agenzia in caso di mancata conclusione della vendita? L’agente non mi ha parlato di somme che gli devo oggi, e in effetti nella parte del contratto in cui si parla delle commissioni di agenzia cita “la conclusione dell’affare”.
admin
il ha detto
Egregio Ruggero,
la risposta è si, se la proposta d’acquisto è stata stilata correttamente, dopo che avrà dimostrato di poter ottenere la somma necessaria per acquistare l’immobile. Fino a tale data la condizione sospensiva teoricamente non le permette di agire contro il venditore mancato. Ma stiamo parlando di 5000 euro… come sempre consiglio di fare proposte con cifre che permettano un domani di dissuadere le parti a ritirarsi. Lei ha voglia di impelagarsi in una causa civile per 5000 euro?
Un saluto e…
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Paco
il ha detto
Salve, ottimo blog e contenuti interessanti. Avrei due quesiti da sottoporle approfittando della sua competenza e della sua bontà.
Sono in procinto di acquistare una casa da ristrutturare, e sull’immobile grava una leggera difformità catastale: un vano tecnico costruito in giardino di 2mt x 1mt contenente caldaia il resto combacia tutto alla perfezione. il proprietario dice che sanerà il tutto o abbatterà a proprie spese.
Se può essere utile, la casa è stata costruita a inizio anni 60 ed accatastata nel 1977.
La domanda è essendo del 60 (dovrebbe dimostrarlo) se non è sanabile per qualche ipotetica ragione, avrei problemi con la perizia e il mutuo? In caso diverso, dove va scritto questo accordo?
Inoltre è lecito vincolate l’acquisto ad una garanzia della struttura dell’immobile?
Nel mio caso che qualora dovessero presentarsi problemi strutturali all’immobile entro 2 anni dall’acquisto (in particolare infiltrazioni dal solaio) il venditore se ne farà carico?
In caso positivo anche questa clausola dove andrebbe scritta?
Grazie.
admin
il ha detto
Salve Pasquale,
essendo la casa da ristrutturare credo che la risposta a questa domanda la debba ottenere dal tecnico che le seguirà la ristrutturazione. Spesso lievi difformità possono essere sanate o meno a seconda delle modifiche che poi subirà l’immobile, o a seconda dei casi, diventare ostative a ciò che si vuol fare successivamente. Vincoli come quello che Lei cita nella domanda sono leciti, com’è lecito scrivere qualsiasi cosa nella Sua proposta d’acquuisto, Sta poi nel venditore accettare o meno, e credo che come venditore Lei non accetterebbe un tale accordo. Ma se dovesse passare un tale vincolo si assicuri che sia scritto ben chiaro nell’atto definitivo.
Un saluto e…
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Marco
il ha detto
Ho visto il video, ma una cosa non è chiara, a cosa serve il preliminare se si ha già il mutuo? Perché non fare subito il rogito?
admin
il ha detto
Salve Marco, il preliminare serve quando non ci sono le date che coincidono. Per mille motivi l’appartamento potrebbe non essere disponibile quando Lei otterrà il mutuo. Ecco che sostituire la proposta con un sano preliminare registrato è cosa buona e giusta!
Un saluto e…
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Fabio
il ha detto
Buongiorno, volevo ringraziarvi per gli utilissimi consigli che state fornendo. Per aggiungere un ulteriore caso ai vari commenti già presenti vorrei chiedervi: quale miglior consiglio dareste per tutelare l’acquirente nel caso in cui il venditore chieda di cedere le chiavi dell’immobile successivamente al rogito (i.e. 1 mese dopo)? Grazie
admin
il ha detto
Salve Fabio,
di solito il Notaio in questi casi inserisce una penale per ogni giorno di ritardo nella consegna delle chiavi, con una scadenza definitiva.
Per esempio se rogito il 1 marzo e gli accordi sono di aver libero l’immobile il 15 marzo, il venditore pagherà una cifra X per ogni giorno di ritardo dopo il 15, con scadenza il 31 marzo, dove l’immobile DEVE essere libero. In questo caso il venditore, scaduto il termine, non ha alcun titolo per rimanere nella casa. Al limite basta una telefonata ai carabinieri…
Un saluto e…
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Francesca
il ha detto
Buongiorno,
abbiamo individuato il nostro immobile di nuova costruzione e vorremmo portare l’assegno per bloccare la casa.
Con la banca ci siamo informati e abbiamo i requisiti per richiedere il mutuo e richiederemmo un mutuo del 70% del valore dell’immobile.
vorrei seguire il suo consiglio di non mettere la clausola “salvo buon fine del mutuo” in modo da avere più garantita la casa.
ma se poi il perito della banca dovesse attribuire un valore molto più inferiore al valore che abbiamo pattuito con agenzia e costruttore noi avremmo un mutuo del 70% sul valore che ha dato la banca e quindi dovremmo tirare fuori la differenza.
Di quanto si può generalmente discostare il valore di un perito dal valore della casa che si pattuisce sulle nuove costruzioni?
Il Notaio posso anche iniziare a cercarlo post assegno giusto?
dopo quanti giorni dovrei fare il compromesso dalla consegna dell’assegno per bloccarla?
si può firmare un compromesso anche se ancora non si è ottenuto il mutuo (se si hanno disponibilità per dare l’acconto)?
Grazie,
Francesca
admin
il ha detto
Francesca buongiorno,
il mio consiglio vale se VERAMENTE ha la sicurezza che la Banca erogherà, mi raccomando. I periti non sono gestibili, neppure dalla banca, quindi rimane un’incognita. Il Notaio è un problema da avviare dopo la proposta accettata, perchè dovrà preparare il compromesso, da fare quando avrà l’OK della banca, quindi a 45gg circa dalla proposta. Io non faccio mai firmare il compromesso prima di avere l’OK della banca.
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dxxxn
il ha detto
Buongiorno, io o sono andato in una agenzia e mi ano fato vedere delle case che poi subito mi epiacuta una e l’agente mia subito deto di fare una proposta di aquisto, io o acetato nel fratempo o fato dei calcoli e o capito che e tropo alto il prezo. come dovrei comportarmi in questo caso? dovrei pagare le spese della agenzia? non o lasciato nesuna caparra
admin
il ha detto
Egregio Signore, se non ha lasciato alcuna caparra vada in agenzia e dica che non intende procedere nella trattativa. La cosa deve finire lì.
Un saluto e…
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Marco
il ha detto
Salve, ho letto l’articolo con attenzione. L’unica cosa che mi lascia perplesso è che non si parli della necessità di incaricare un geometra per far luce su ogni vizio possibile possa gravare sull’immobile. Voglio dire; prima dell’assegno non sarebbe buona norma che il geometra verifichi quanto sopra? Grazie per la cortese risposta.
admin
il ha detto
Salve Marco, grazie per aver sottolineato questo aspetto.
Non tutti i proprietari al tempo in cui fu scritto il post erano disponibili a spendere soldi prima di ottenere almeno una proposta d’acquisto. In tali casi, per evitare danni, le procedure tecniche venivano espletate nel periodo che trascorreva fra l’accettazione della proposta ed il vero e proprio preliminare d’acquisto. Oggi quasi tutti i nostri immobili ottengono una Certificazione Urbanistica (che non è obbligatoria ma garantisce la reale situazione) da parte del nostro tecnico prima di essere messi in vendita.
Un saluto e…
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Giulio
il ha detto
Buongiorno,
io mi trovo davanti una situazione che mi sta portando in mezzo alla strada.
Mi sto avvalendo di un simpatico mediatore creditizio. Spigandogli che ho solo 10000 euro per le spese che mi sarebbero arrivati chiedendo anticipo TFR e che ad oggi non ho la possibilità di mettere soldi da parte in quanto campiamo in 2 in affitto con solo il mio stipendio (chiesto mutuo 100%)
A inizio Luglio il venditore accetta la mia proposta e porto i documenti necessari al MC. Fin qui tutto bene, l’azienda accetta la mia richiesta e mi saranno versati il 15 di Agosto conil cedolino paga. Faccio presente al MC e mi dice che non c’è nessun problema perché il rogito avverrà a fine Agosto.
Metà mese. Mi attivo per cercare un Notaio e il MC fa il gradasso dicendo che mi avrebbe presentato una lista di notai con tanto di preventivo.
Verso fine mese mi da’ appuntamento in banca il giorno dopo per firmare la predelibera dove la banca per accendere il conto mi chiede una somma di 300€ per acconto perizia. Nel frattempo quel meno simpatico del MC mi chiede 100€ per cert. antifrode. Facendo l’elemosina qua e là li raccimolo nel giro di 24 ore facendo enormi figuracce con amici e colleghi, non ho parenti in vita quindi essendo il mio primo (e spero ultimo) acquisto sa bene, anche perché l’ho messo in chiaro sin da subito, che non sono a conoscenza dei tempi di spesa. E conoscendo la mia situazione economica molto semplice mi ha veramente deluso, però vado avanti, quella casa la voglio e non sarà un intoppo a farmi cedere. In più, d’accordo con la banchiera scelgono loro il notaio dicendomi che è bravo ed economico e l’MC da parte mi dice avrò a giorni il preventivo che su per giù sarà sui 2500 euro e che si andrà all’atto i primi di Settembre e di organizzarmi per tale data.
Manda una mail con l’agenzia immobiliare in copia facendo presente la mia “eclatante” mancanza di liquidità. Già li penso di denunciarlo.
Metà mese mi comunica il giorno della perizia il 28 Agosto.
Perizia fatta a mia insaputa il giorno prima dicendo che avevo sbagliato giorno.
Mi arriva il preventivo a inizio settembre del notaio di 3800€ e a conti fatti non ci sto dentro di oltre 1000€ sul mio budget e il giorno dell’atto, il 26 Settembre.
Lascerò casa il 30 perché il nuovo inquilino si insedierà a Ottobre.
Il 20 ho un incontro con lui per fare i conteggi, se non mi vanno a genio e se non riesco ad onorare il tutto posso fargli causa e mollare il tutto perdendo 1000 euro di caparra e i soli già spesi?
Sono in depressione.
Non voglio più comprare.
Ma devo se no rimaniamo senza casa.
admin
il ha detto
Giulio, mi spiace molto della Sua situazione.
Non so che documenti Lei abbia firmato, quindi non so dirle a casa va incontro se non stipula, ma credo fermamente che il Notaio possa farle credito per 1000€ se davvero vuole quella casa. Nel caso potrà sempre trovare un altro alloggio in affitto. Io piuttosto non capisco come mai nessuno l’abbia dissuasa dal comprare casa se le Sue condizioni economiche non lo permettono, o la imprigionano in un debito enorme da dover sopportare per 30 anni. Mi faccia sapere cosa ha firmato finora e quanto ha dato di caparra al venditore.
Un saluto e…
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Gaia
il ha detto
Salve,
Ho fatto una proposta su acquisto di un immobile e telefonicamente mi è stato detto che non è stata accettata la mia proposta nonostante ho offerto il valore di vendita al momento che l’ho visionato. L’agenzia aveva alzato il prezzo dopo che io lo avessi visionato. Quando ho saputo che non è stata accettata la mia proposta ho chiesto di passare a ritirare l’assegno e l’agenzia mi ha detto di no. Il giorno dopo venivo richiamata dalla agenzia, sempre al telefono,la quale mi diceva che la mia proposta veniva accettata per il valore ma non per le tempistiche di consegna. Dato che non voglio perdere tempo e far perdere tempo all’agenzia ho espresso la mia richiesta di ritiro in quanto voglio cercare altro ma l’agenzia continua a rifiutarsi di ricevermi in ufficio.
Come devo procedere?
admin
il ha detto
Gaia, è semplice, una letterina dal Suo avvocato risolverà la situazione senza ulteriori ritardi. Tutto ciò che è detto a voce non ha nessuna importanza.La Sua proposta aveva sicuramente una scadenza, Lei non ha ricevuto conferma SCRITTA della sua accettazione entro la scadenza? Può ritirare il Suo assegno quando lo desidera.
Un saluto e…
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Antonio
il ha detto
buonasera,
nel mese di marzo ho fatto una proposta di acquisto tramite agenzia per un box.
Al momento di fare l’atto, il notaio mi fà presente che non si tratta di un box ma di un locale di sgombero e soprattutto che c’è una ipoteca sul bene.
Credo che l’agenzia non abbia fatto bene il proprio lavoro.
Io sono ancora intenzionato ad acquistarlo ma ovviamente dovro’ attendere che l’ipoteca venga cancellata.
Detto questo, è possibile rinegoziare i patti (e relativo compenso) con l’agenzia visto gli errori e le omissioni che sono state fatte ?
La ringrazio anticipatamente
admin
il ha detto
Salve Antonio,
è sempre possibile discutere le provvigioni di agenzia, che sono la risultanza di un patto fra le parti. Se ha già firmato un accordo però è difficile che Lei possa ritirarsi o discuterlo. Certo, l’agenzia deve conoscere la situazione catastale di ciò che vende e la giurisprudenza è molto chiara in tal senso, ma pensa di poter vedere le Sue giuste osservazioni ottenere un risultato positivo in giudizio? Se è arrivato a fare l’atto non c’è stata alcuna procedura preliminare, e questo è oltremodo pericoloso. Veda di incontrare il collega e risolvere bonariamente la questione, o si ritiri dalla compravendita: ne ha ogni diritto.
Un saluto e…
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Adamo
il ha detto
Salve Paolo,
Avrei delle domande per lei.oggi ho visto una casa che mi interessa.Vorrei effettuare una offerta.l agente mi ha detto di fare una offerta scritta con assegno dì caparra.il punto è…in banca,a voce,mi hanno detto che mi darebbero il mutuo però non mi fido…sai finché non vedo non credo..che mi consigli di fare?Farmi dare una certezza della banca(magari con le mie buste paga) e poi fare L offerta per la casa?oppure fare L offerta prima?Alla banca mi dissero che loro dopo L offerta che fai valutano tutto però se poi non L accettano?grazie per la risposta
Buona giornata
admi