I tre passaggi fondamentali per non farsi fregare quando compri una casa.
In questo articolo inizio a svelarti i retroscena dei tre passaggi fondamentali che ti garantiscono contro qualsiasi truffa immobiliare.
Comprare casa al giorno d’oggi senza esperienza può essere davvero pericoloso.
Magari è la prima che compri e sei totalmente a digiuno della materia. O magari no, ancora peggio se la prima volta è filato tutto liscio…. casualmente.
Mille insidie si celano dietro una compravendita immobiliare, e non parlo solo di danno economico, ma di perdita di tempo, mal di pancia, delusione, depressione….
Se leggerai fino in fondo questo articolo salvavita e le prossime due puntate sarai sicuro e tranquillo.
Facciamo finta che tu stia cercando casa, magari da solo o tramite un’agenzia immobiliare, e l’hai trovata!
E adesso?
Come faccio a comprarla in totale sicurezza?
Ecco come dovresti procedere per comprare la tua nuova casa senza pericoli in tre passaggi obbligati:
- la proposta irrevocabile d’acquisto
- il contratto preliminare di vendita
- il rogito definitivo
Oggi ti parlo della prima, anche perché è la prima che affronterai se vuoi comprare casa in sicurezza:
La proposta irrevocabile d’acquisto
Questo documento è fondamentale. Purtroppo i tempi della stretta di mano sono finiti da un pezzo, e se vuoi salvaguardarti sul serio questo passaggio è importantissimo.
Hai visitato la casa, ti piace e la vuoi comprare. Il prezzo è giusto (un piccolo sconto è sempre da chiedere), oppure non è giusto e vuoi tentare di strapparla ad un prezzo conveniente. Comunque vuoi fermarla, così che nessuno te la porti via mentre procedi alla compravendita. Infatti, se l’immobile è giusto per te, è sicuramente giusto anche per qualcun’altro, che magari l’ha visitato tempo addietro.
Non esitare, una proposta irrevocabile d’acquisto ti garantisce di essere il primo ad aggiudicarti la casa se il proprietario l’accetterà in ogni sua parte.
Stai ben attento:
- la proposta irrevocabile d’acquisto non è un semplice foglio di carta con scritto il prezzo che intendi offrire
- la proposta irrevocabile d’acquisto non vale nulla se non è corredata da una caparra, quindi da un assegno
- la proposta irrevocabile d’acquisto deve contenere un termine, una data entro la quale la proprietà deve risponderti, o perderà ogni valore e il tuo assegno tornerà indietro
La stretta di mano o un foglio di carta buttato giù senza le clausole importanti di una proposta irrevocabile d’acquisto non ti garantiscono un bel nulla. In qualsiasi momento il proprietario potrà dirti “mi dispiace non vendo più”, oppure “mia sorella ha deciso di comprarlo lei”, insomma non c’è nessun vincolo che obblighi il proprietario a mantenere la parola data.
Sia che tu stia cercando da solo, sia tramite agenzia, assicurati che esista un vero e proprio modulo da compilare con tutte le clausole in bella vista e, nel caso sia un’agenzia, leggi attentamente ciò che andrai poi a firmare.
Moduli di proposta irrevocabile d’acquisto ne trovi finchè vuoi su internet, ma solo un’agenzia professionale possiede moduli studiati e progettati da studi legali. Questi hanno lo scopo di salvaguardare sia te che il venditore, perchè tutto si svolga regolarmente e senza problemi.
Tutti i moduli in Vitali immobiliare sono regolarmente depositati presso la Camera di Commercio, come prevede la normativa vigente, la quale controlla che siano regolari e non contengano nessuna clausola vessatoria, cioè dannosa per l’acquirente o per il venditore.
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La caparra
Quando fai un’offerta per fermare una casa, l’unica cosa che ti garantisce, oltre alla correttezza del modulo, è l’assegno di caparra che offrirai alla proprietà.
Se il modulo è fatto come si deve, l’assegno diventa una vera e propria caparra confirmatoria, cioè se la proprietà accetta la tua proposta e poi ci ripensa, dovrà restituirti un importo doppio rispetto a quello ricevuto. Se invece, dopo l’accettazione della proporsta, sei tu a tirarti indietro, perderai l’assegno.
Esempio: fai una proposta su una casa da 100.000 euro e dai un assegno di 10.000 euro come caparra. La proposta viene accettata dal venditore. Se poi lui si ritira dovrà darti i tuoi 10.000 più altri 10.000. Se sei tu a non continuare perderai il tuoi 10.000. Tutto chiaro?
Più è corposo l’assegno e più blocchi l’immobile. Infatti nell’esempio sopra, se nel frattempo il venditore riceve un’altra proposta da 120.000 euro, recederà dalla tua dandoti i tuoi 10.000 + altri 10.000 e accetterà l’altra, che gli da un maggior guadagno di 10.000 euro. Quindi non fare mai proposte con assegni di caparra da 1.000 euro, non sei garantito.
L’assegno di caparra deve essere sempre intestato al venditore, mai all’agenzia!
Quasi sempre l’assegno di caparra non viene incassato, ma viene tenuto in deposito dal venditore o dall’agenzia. Quando sarai a preliminare verrà stracciato e ne verrà fatto un altro che verrà effettivamente incassato dal venditore. Questo non implica che non sia valida la caparra, che esula dal fatto che l’assegno sia stato incassato o meno.
Quindi, se ti piace la casa, non attendere a proporre la tua proposta irrevocabile d’acquisto e fai un assegno che ti garantisca. Se non verrà accettata, il tuo assegno tornerà indietro e non dovrai niente a nessuno. Controlla che l’agenzia non pretenda soldi in caso di mancata accettazione, deve essere ben specificato sul modulo. Fidarsi è bene…..
Se la tua proposta viene accettata, devi venirne a conoscenza (per iscritto) entro la data di scadenza della proposta irrevocabile d’acquisto. L’agente deve comunicartelo, o via email (PEC) o per telegramma. Insomma devi essere informato di cosa sta accadendo. Se passa la data di accettazione, sei libero di ritirare il tuo assegno immediatamente. Non accettare periodi di accettazione molto lunghi (10 giorni sono fin troppi) a meno che non ci siano motivi specifici, per esempio i venditori sono molti eredi e serve tempo per contattarli tutti.
Pretendi una copia della proposta firmata e dell’assegno che lasci a caparra.
Le note
Ogni proposta irrevocabile d’acquisto che si rispetti ha un spazio per contenere degli accordi, come per esempio se la tua offerte comprende arredi. Un buon agente immobiliare ti sconsiglierà di aggiungere note che non riguardano l’immobile. Spesso le proposta irrevocabile d’acquisto non vanno a buon fine perchè hai scritto che vuoi, che ne so, compreso nel prezzo, il comodino della camera da letto!
Tutto ciò che non riguarda l’immobile lascialo ad una trattativa successiva, il tuo interesse è che il proprietario accetti la tua offerta sull’immobile. Poi vedrai che l’agente immobiliare, se è bravo, ti aiuterà anche ad ottenere il comodino. 🙂
Altra cosa importante: se devi fare un mutuo, la banca ti consiglierà di aggiungere nelle note che la proposta irrevocabile d’acquisto è subordinata all’ottenimento dello stesso. Delle banche e come comportarsi con loro scriverò in un prossimo post.
Nel frattempo ti consiglio questo:
se sei veramente sicuro di ottenere il mutuo, e solo se lo sei davvero, non aggiungere questa clausola nelle note!
Questa cosa rende molto debole la tua proposta. Il proprietario sarà meno disponibile a concederti lo sconto che chiedi, sapendo che in definitiva niente è concluso finchè non avrai la delibera del mutuo, e nel frattempo non potrà vendere ad altri. Inoltre se l’agenzia è seria, continuerà a far visitare l’immobile ad altri clienti, salvaguardando il venditore, e raccogliendo eventuali altre proposte in attesa che la tua diventi veramente operativa.
Se invece questa clausola non viene apposta, all’accettazione del venditore tutto, o quasi, è deciso, e la casa è bloccata contro qualsiasi altra nuova offerta.
E’ importante che tu sappia che la proposta irrevocabile d’acquisto deve essere accettata così come l’hai decisa tu. Se il venditore ti fa una controfferta, o cambia anche solo una data della proposta, questa non vale più nulla e sei liberissimo di ritirare il tuo assegno. Spesso le modifiche volute dal proprietario vengono apposte e controfirmate sulla proposta stessa. Questa usanza può funzionare ma non è corretta al 100%. Un agente immobiliare in gamba ti consiglierà di fare una nuova proposta con le modifiche richieste dal venditore se di tuo gradimento, perchè venga poi accettata regolarmente.
Se seguirai questi consigli sarai sicuro che la casa che desideri sta davvero diventando tua.
Leggi il secondo capitolo: il percorso verso il preliminare di vendita.
Questo post ha superato le 300.000 visualizzazioni! Desidero ringraziare pubblicamente tutti coloro che mi hanno inviato messaggi di stima e ringraziamento.
Siete in tanti a scrivere ogni settimana, sia qui che su Facebook che via email che tramite il Desk di questo sito, e come vedete mi impegno a rispondere a tutti in brevissimo tempo.
Vi prego di scrivere le Vostre domande qui sotto nei commenti, è il modo più rapido per me di vederle e darvi la mia personale soluzione.
GRAZIE.
Disclaimer:
Il contenuto di questo articolo è e rimane una opinione personale dei passaggi che ritengo corretti per acquistare un immobile. Altrettanto e a maggior ragione dicasi per le risposte alle vostre domande, che possono essere a rischio di equivoci, disguidi e incomprensioni, sia per la sommarietà, brevità e incompletezza delle informazioni che fornite, sia per la impossibilità di sintetizzare in poche righe di risposta l’opinione più adeguata per una situazione a volte assai complessa.Vitali immobiliare e Paolo Marcigliano non sono in alcun modo responsabili per qualsiasi danno, inconveniente, o disguido, possa occorrervi per decisioni da voi assunte a seguito delle informazioni contenute nel presente Blog.
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Articoli precedenti del nostro blog.
Pierpaolo
il ha detto
Salve, ho messo in vendita un terreno edificabile composto da un piccolo immobile ad uso ufficio in muratura che dispone di concessione edilizia in sanatoria + un grande piazzale circostante. In una piccola porzione laterale del terreno, oltre all’ufficio sanato , furono realizzati negli anni ’80 da mio nonno una tettoia di tipo aperto sui lati di lamiera zincata e due piccoli garage prefabbricati da cantiere in lamiera leggera dove riporre attrezzi vari. In fase di perizia estimativa il geometra mi ha detto che queste ” strutture di carpenteria leggera”, non essendo riportate in planimetria, andrebbero o demolite o dichiarate. Una persona interessata all’acquisto ha visionato il terreno e , nonostante gli abbia fatto presente che tali strutture andrebbero demolite , mi ha chiesto di poterle conservare in quanto utili all’attivita’ che andra’ a svolgere . Adesso volevo sapere , nel caso arriveremo a fare un contratto preliminare in cui mi versera’ una caparra e considerando che l’acquirente dovra’ chiedere un mutuo alla banca , posso tutelarmi facendo inserire nel preliminare una clausola in cui l’acquirente dichiara che la demolizione o la dichiarazione di tali strutture e’ a suo totale carico ?Potete darmi un consiglio su come meglio tutelarmi, grazie molte . Cordialita’
admin
il ha detto
Pierpaolo… cosa mi dice del perito che appena arriverà sul luogo vi intimerà di far sparire tutto prima del rogito? Non è un bagno ove si possono togliere i sanitari e farlo tornare ad essere “temporaneamente” un ripostiglio. Le strutture in questione vanno demolite o sanate, se possibile. Se no niente mutuo! Decida lei.
Un saluto e …
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Simona
il ha detto
Buonasera Dott. Vitali, sono Simona.
Dopo varie ricerche sono capitata in questo sito e volevo approfittarne chiedere un consiglio.
Io e il mio compagno vorremmo comprare la nostra prima casa ma non abbiamo alcuna esperienza.
L’immobile è già stato individuato tramite agenzia: si tratta di un appartamento da ristrutturare.
Abbiamo già fatto il sopralluogo con l’impresa che dovrebbe farci i lavori di ristrutturazione che ci ha già preventivato un importo.
Considerando che dovremmo richiedere il mutuo sia per l’acquisto della casa che per la ristrutturazione, cosa è più giusto da fare adesso?
Alcuni ci dicono di:
1. Presentare una proposta d’acquisto con versamento di caparra e cercare di arrivare ad un accordo con il venditore, dopodiché contattare le varie banche per la richiesta dei due mutui. (Specificando nella proposta che l’acquito è subordinato ad ottenimento mutuo)
2. Contattare le varie banche PRIMA di aver fatto una proposta di acquisto in modo da avere una banca già “sicura” al momento dell’accordo con il venditore.
Tenga conto che noi vorremmo richiedere i due mutui al 100% .
Stiamo sognando o è ancora un operazione fattibile ottenere un mutuo al 100% sia per ristrutturazione che per acquisto?
Cordiali Saluti
admin
il ha detto
Carissima Simona,
ottenere un mutuo al 100% oggi è già un’impresa, figurarsi riuscire a farsi finanziare due volte per l’intero importo. O voi due avete buste paga sontuose o non credo che sia cosa fattibile, ma un giro in Banca io lo farei comunque. Ci sono Banche più avanzate di altre, che vi dicono subito se siete finanziabili e per quanto. Questo al di là dell’immobile che sceglierete.
Un saluto e …
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MIRKO
il ha detto
Buongiorno,
sto valutando, insieme alla mia ragazza, la possibilità di acquisto di un villetta indipendente nel nostro comune che è però ancora da costruire. Siamo al momento in fase di valutazione della struttura con verifiche del capitolato e analisi del costruttore. Tutto viene gestito da un’agenzia immobiliare la quale effettuerà la costruzione tramite le società di sua conoscenza. Il primo passaggio, dopo la verifica di questi aspetti, consiste nel prenotare l’acquisto con una caparra di almeno 10.000 Euro, mi consiglia di predisporre una proposta irrevocabile d’acquisto anche in questo caso? E nel caso meglio autenticarla da notaio o professionista?
admin
il ha detto
Mirko, qualsiasi somma venga versata come acconto o caparra per l’acquisto di un immobiliare NUOVO prevede per legge il rilascio di garanzia fideiussoria da parte del costruttore. Quindi significa sottoscrivere dei documenti, non bastano le strette di mano.
Un saluto e …
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Giovanni
il ha detto
Buonasera.
Complimenti per le ottime informazioni fornite, le migliori trovate sul web.
Vengo al mio quesito. Io e mia moglie abbiamo fatto una proposta d’acquisto per un immobile e questa è stata accettata dalla proprietà entro il termine. L’agente immobiliare ce lo ha comunicato e ci ha fornito copia da allegare alla documentazione per la richiesta di mutuo.
La nostra proposta è stata subordinata alla concessione del mutuo ma è stato anche specificato che il preliminare si sarebbe dovuto fare indicativamente entro il 15 febbraio. Abbiamo già fatto richiesta alla banca per il mutuo e siamo in attesa della pre-delibera. Cosa succede se la banca ci darà una risposta che ci farà slittare col preliminare? Può il venditore rifiutarsi solo per un ritardo non a noi imputabile? Nel caso, cosa succede alla caparra della proposta? Grazie infinite anticipatamente.
admin
il ha detto
Salve Giovanni, se la proposta è stata scritta correttamente, Lei si è impegnato ad ottenere il finanziamento entro la data citata. Se ciò non avviene, il venditore è senz’altro libero di vendere ad altri e la proposta è nulla, quindi l’assegno torna indietro. Se invece è stata scritta male, la caparra… dipende dal Suo comportamento. Se ha eseguito tutte le pratiche per ottenere il mutuo e la Banca non ha deliberato per tempo, si assicuri di poterlo un domani provare. Di solito però ci si accorda per un breve rinvio, senza rovinare gli accordi presi. La ratio è che il venditore mentre attende la Banca può perdere delle opportunità di vendita.
Un saluto e …
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Giulio
il ha detto
Salve dott. Vitali. Sto cercando di acquistare un immobile che mi interessa. Ho perciò chiesto all’agente immobiliare una bozza di preliminare di vendita da sottoporre al mio notaio di fiducia. Preciso che non ho necessità di prendere un mutuo.
L’agente immobiliare mi ha inviato una proposta di acquisto. Il notaio a cui mi sono rivolto nel frattempo mi ha sconsigliato di firmare una proposta di acquisto perché molto spesso questi documenti sono scritti male rispetto ad un preliminare di vendita ed espongono al rischio di controversie successive. E in effetti il documento che mi è stato inviato presenta alcune lacune, per il perfezionamento delle quali si rimanda al contratto preliminare. Ma se al momento del secondo passaggio le parti non si trovano d’accordo?
Tanto per farle qualche esempio: nella proposta di acquisto si parla di oneri condominiali, salvo poi affermare verbalmente che non c’è condominio. Oppure, in nessun punto si fa riferimento ad una liberatoria che consenta al tecnico di parte di accedere all’immobile in un secondo momento per le valutazioni tecniche di conformità.
Ho quindi chiesto nuovamente di avere una bozza di preliminare di vendita ma nonostante un ok formale, sono trascorse più di due settimane e non ho più avuto notizie.
Sinceramente non comprendo le difficoltà di stilare direttamente un preliminare di vendita presso un notaio e temo che queste manovre nascondano un tentativo di vincolo all’acquisto di un immobile con problemi nascosti. Ci terrei a un suo parere in merito. Saluti
admin
il ha detto
Salve Giulio,
Lei ha tutti i diritti di stipulare il preliminare presso il Notaio.
Vero che la proposta d’acquisto è un documento che ha minor valenza del preliminare.
Altrettanto vero che vedo preliminari di mezza paginetta striminzita, mentre dovrebbe rispecchiare in tutto e per tutto l’atto definitivo.
In questi casi una buona proposta d’acquisto è senz’altro preferibile.
Io consiglio sempre i tre passaggi per garantire entrambe le parti, ma i documenti devono essere a prova di… furbetto.
Un saluto e …
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Fortunato
il ha detto
Buonasera, ho intenzione di fare la proposta per un immobile ma l’agenzia mi ha detto le seguenti condizioni: 1) super l’immobile in questione vi è già una proposta e questa è stata già accettata MA, grazia a una MANLEVA firmata dal proponente, l’agenzia può continuare a far vedere la casa e valutare altre offerte. È legale tutto questo? 2) Mi hanno detto che la proprietaria ha optato per il punto 1 per evitare di tenere bloccata la casa per 2 mesi, mentre cioè si aspetta che il mutuo della suddetta proposta passi. Mi hanno quindi detto che, se voglio fare una mia proposta devo: offrire almeno la stessa cifra della proposta già accettata e o firmare a mia volta una manleva o non legare la proposta all’accettazione del mutuo. La mia domanda riguardo questo punto è: se non vincolo la proposta all’accettazione del mutuo e poi non lo ottengo, ci perdo “solo” la caparra versata o sono “costretto” ad acquistare l’immobile? Grazie
admin
il ha detto
Salve Fortunato,
il contratto che si chiude con la proposta d’acquisto è, per l’appunto, un contratto che può e deve essere accettato dalle parti. Quindi ogni clausola che non sia illegale può essere apposta. In questo caso è abbastanza diffusa la circostanza che descrivi. Se la proposta è fatta correttamente, ciò che rischi è solo la caparra. Sottolinea questo aspetto per iscritto e nessuno potrà obbligarti ad acquistare l’immobile.
Un saluto e …
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Emanuela
il ha detto
Buonasera Dott. Vitali, mi chiamo Emanuela e del tutto casualmente mi sono imbattuta nei suoi preziosi consigli! Approfitto quindi anche io per formularle un dubbio:
io e il mio compagno vorremmo acquistare la nostra prima casa (non abbiamo alcuna esperienza), l’immobile in questione non è in mano ad un’agenzia, abbiamo saputo della vendita grazie ad un’amica che abita nello stesso stabile. ora i proprietari non si sono dimostrati del tutto sinceri (hanno nascosto la loro morosità di circa 10.000euro di spese condominiali, stentano ad inviare la documentazione catastale al nostro geometra etc) quindi noi vorremmo avvalerci di un agente o comunque un intermediario perché temiamo che la pratica non sia agevole e inoltre noi non siamo del settore: si può fare (e nel caso quale figura?) oppure visto che loro non si sono rivolti ad agenzia appunto per non pagarne le provvigioni ciò è impossibile?
grazie in anticipo se potrà rispondermi e complimenti per i video, sono molto utili!
admin
il ha detto
Emanuela, grazie per le belle parole.
Acquistare da soli diventa sempre più difficile, tante le cose da fare e da controllare. MA anche nella Sua città sicuramente potrà trovare un collega che, in questo caso, non fungerà da agente immobiliare ma da Suo consulente. Il venditore, non sopportando alcun addebito, non potrà rifiutarsi. Questi, unito ad un buon tecnico e ad un ottimo Notaio, porteranno in fondo la compravendita, o vi inviteranno a scegliere un altro immobile… per il vostro bene.
Un saluto e …
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Rosella Frigerio
il ha detto
Alcuni mesi mi e stata fatta una proposta d’acquisto perla vendita di un appartamento che io ho firmato presso l’agenzia immobiliare su un semplice foglio bianco e non sono stata mai contattata per dirmi se l’acquirente aveva accettato. un perito ha fatto la perizia per erogare il mutuo e anche qui a distanza di mesi nessuna comunicazione d parte dell’agenzia se non dopo un mio sollecito
dicendomi che la pratica andava avanti .Ora visto che durante l’ultima assemblea condominiale sono stati deliberati lavori straordinari come da ECOBONUS110% io ho informato l’agenzia che intendevo rivedere il rezzo di vendita in considerazione di queste migliorie e di unto in bianco e spuntato un assegno come caparra anche se mi e stato detto che per ben due volte il mutuo e stato respinto.Io posso recedere dalla proposta accettata essendo passato circa quattro mesi?
Resto in attesa di una risposta ringraziandovi anticipatamente per la vostra disponibilità.
admin
il ha detto
Gent.ma Rosella,
Lei deve essere informata per iscritto dell’accettazione della proposta, entro i termini previsti dalla stessa. Se ciò non è avvenuto Lei ha diritto di recedere senza danni dal contratto. Ed è solo la prima delle “mancanze” di questo tentativo di compravendita che Le consiglio di sottolineare per liberarsi da questa situazione incresciosa.
Un saluto e …
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mario
il ha detto
salve complimenti per l’agenzia e il sito siete veramente professionali .Mi trovo ad aver fatto una proposta d’acquisto per una casa tramite agenzia ,ma la proprietaria ha un tutore legale ,quindi deve rispondermi lui ,se non fosse per il fatto che è da ottobre che è stata fatta la prima e poi una proroga e ancora non ho ricevuto risposta ,vorrei capire se è una cosa normale o no e cosa posso fare a parte un altra proroga .grazie e ancora complimenti
admin
il ha detto
Mario, nessuno risponde alle sue proposte? Vada in agenzia e ritiri il Suo assegno! Vedrà che anche solo il gesto aprirà nuove situazioni. Lei è nel diritto di chiedere di contattare il Tutore Legale per capire come mai non voglia accettare la proposta. Ma se una proposta scade, non vale più nulla. Le proroghe sono un modo non corretto di operare, Faccia una nuova proposta, con nuovi termini, con la clausola che “questa annulla ogni precedente”. Grazie delle belle parole.
Un saluto e …
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Simone T.
il ha detto
Buongiorno, le vorrei porre un quesito perché non so come comportarmi. Io e la mia compagna abbiamo individuato un immobile, un appartamento e dopo lunga trattativa col costruttore e mediante anche l agenzia siamo riusciti a concordare in via informale un prezzo di 242000 compreso di posto auto e cantina; faccia conto che il prezzo iniziale del venditore era di 264000 senza posto auto e cantina. Una volta concordato il prezzo l’agenzia ci ha mandato il modulo di proposta vincolante che poi diventerà preliminare dicendoci che il venditore non avrebbe accettato proposte vincolate all’ottenimento del mutuo. Io e la mia compagna abbiamo girato diverse banche chiedendo l’80% del mutuo, ed ogni banca in indagine preliminare ci ha detto che abbiamo i presupposti economici per un riscontro positivo, noi però abbiamo anche chiesto la possibilità di fare una pre perizia a carico nostro perché abbiamo paura che la casa, pur essendo in classe A possa essere valutata inferiormente rispetto al valore pattuito, e nel caso la differenza fosse grossa non avremmo la disponibilità per coprirla.
Vorremo dunque cercare di convincere l’agenzia e dunque il venditore ad accettare una proposta con opzione all’ottenimento del mutuo lasciando comunque loro la possibilità di mostrare l’immobile e raccogliere nuove offerte mentre noi portiamo avanti la pratica in banca ma abbiamo paura che il venditore rimanga sulle sue posizioni e che noi non sapremo mai se quella casa potevamo realmente comprarla o meno. Lei come ci consiglia di agire? Buona giornata e grazie
admin
il ha detto
Buonasera Simone,
credo che la vostra proposta sia da valutare da parte del costruttore. C’è da dire che probabilmente la trattativa si è risolta così in basso anche perchè non v’è clausola sospensiva. Se oggi invece la volete introdurre, può essere che il costruttore non mantenga lo stesso prezzo. Le banche sono quanto mai ballerine, quindi non rischiate, questo è il mio consiglio.
Un saluto e …
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Nicola
il ha detto
Buonasera, sto acquistando un immobile e tra pochi giorni dovrò firmare il preliminare del quale mi é stata fornita una bozza. Nella bozza si parla di “caparra o acconto” e nelle clausole si fa riferimento all’inadempienza, che nel caso sia da parte mia (acquirente) comporterebbe la perdita della “caparra” , nel caso sia da parte del venditore comporterebbe la restituzione della somma “caparra o acconto”.
Ma è corretto scrivere “caparra o acconto” ? Mi risulta che siano 2 cose distinte e che la caparra comporterebbe la restituzione del doppio in caso di inadempienza della parte venditrice mentre l’acconto no. É corretto?
E posso chiedere di inserire questa clausola nel preliminare?
Grazie
admin
il ha detto
Buonasera Nicola,
caparra e acconto son cosa molto diversa. Pretenda che entrambe le parti abbiano pari diritti sul contratto.
Un saluto e …
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Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Sabrina
il ha detto
Stiamo per proporre il preliminare agli acquirenti, l’assegno di caparra lo dobbiamo incassare per verificare sia coperto oppure non lo incassiamo? Gli acquirenti andranno al rogito con la banca quindi avremo da questa l’assegno con il totale pattuito.Rispondo anche all’altra domanda: un assegno scoperto oggi è un danno davvero importante per chi lo emette. Se la compravendita non andasse a buon fine Lei avrebbe il diritto di presentarlo all’incasso, attivando tutta una serie di procedure, segnalazioni e multe che non vale la pena sopportare. Registrare il preliminare è una norma prettamente fiscale, che produrrà effetti negativi pecuniari in caso di controllo successivo.
admin
il ha detto
Salve Sabrina,
a preliminare le caparre vengono normalmente incassate. La Banca poi interverrà in atto con due assegni, quello a saldo dell’immobile e un altro per differenza intestato agli acquirenti, che rientreranno in possesso della cifra.
Se gli accordi sono diversi perchè l’acquirente per esempio fa un mutuo al 100% e non ha disponibilità, allora si arriva a rogito senza incassare la caparra il cui titolo verrà restituito una volta che la Banca avrà erogato l’intera somma.
Un saluto e …
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Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Giorgi
il ha detto
Buongiorno Paolo
Mi chiamo Giorgi
Sto per acquistare una villa singola da ristrutturare tramite agenzia.
Ho già fatto la proposta con una mini caparra di 1000 euro in contanti.
La prima proposta non è stata accettata, invece la seconda si.
Per il contratto preliminare abbiamo concordato per fine gennaio, perché prima bisogna fare l’accesso agli atti in comune dal loro geometra incaricato.
Però poi abbiamo visto che ci sono delle cose da sanare nella villa, cioè che si possono sanare.
Nella proposta abbiamo scritto, che qualsiasi difformità va sanata a carico del venditore prima del rogito.
Quindi al mia domanda è… il veditore può venderla a qualcun altro nel caso ha un’offerta migliore, restituendomi i 1000 euro? Oppure io potrei fare la stessa cosa se cambio idea, cioè perderei solo i 1000 euro?
Grazie
admin
il ha detto
Salve Giorgi,
il fatto che le parti possano ritirarsi dal contratto nulla ha a che fare con la correttezza dell’immobile dal punto di vista urbanistico e catastale. Ovviamente una caparra così minima non La garantisce assolutamente contro eventuali ripensamenti e/o rilanci da parte di terzi. Quindi Le rispondo di SI ad entrambe le Sue domande.
Un saluto e …
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Nicola
il ha detto
Buongiorno Paolo,
mi accodo ai numerosi messaggi di stima per il suo lavoro e approfitto della sua bontà (e della sua schiettezza) per porle un quesito. Mi scuso in anticipo se risulterò prolisso, ma per avere un suo consiglio preferirei darle tutte le informazioni di cui sono in possesso.
Mi trovo nella situazione nella quale ho individuato un immobile che mi interessa molto, trovato grazie all’annuncio di un’agenzia. Ho iniziato il mio dialogo con l’agente immobiliare e la situazione dell’immobile è questa:
costruzione del 1932, passata in eredità nel 2014 e venduta dall’erede stessa agli attuali proprietari nel 2018. Nell’atto notarile di compravendita (ne ho una copia da visionare), si evince che “il fabbricato in oggetto è stato realizzato in data anteriore al primo settembre 1967 (e più precisamente prima dell’anno 1932), nel rispetto della normativa urbanistica allora vigente, e che successivamente a tale data ad esso medesimo fabbricato non sono state apportate modifiche soggette a concessione od autorizzazione edilizia, tutto ciò ai sensi dell’articolo 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 e successive modificazioni ed integrazioni”.
Lo stato attuale dell’immobile non rispecchia ciò che è viene riportato nella planimetria (datata ottobre ’39,) e il venditore ha riferito all’agenzia che quando ha acquistato l’immobile nel 2018 ha effettuato lavori di ristrutturazione senza toccare la planimetria della casa. Ora, da acquirente mi interessa poco se i cambi all’interno e all’esterno dell’immobile (non risultano neanche un paio di finestre) siano stati fatti dall’attuale proprietario o dalla proprietà precedente, quello che serve a me è che tutta la documentazione venga aggiornata (e venga sanato ciò che deve essere sanato, sempre che sia possibile) allo stato attuale dell’immobile. Il proprietario ha accordato di sistemare tutto ciò che da sistemare, anche in previsione di non vendere a me direttamente, ma di vendere in generale.
Il mio dubbio è questo. L’agenzia mi ha proposto di effettuare proposta d’acquisto con sospensiva mutuo (devo acquistare con mutuo e, ovviamente, tutte le carte devono essere in regola per essere periziate dalla banca), la quale sospensione sottointende automaticamente che la planimetria deve essere aggiornata allo stato di fatto dell’immobile. Io preferirei che venissero fatti tutti i lavori di aggiornamento e solo in seguito, documenti alla mano, procederei alla stipula della proposta con caparra e sospensiva mutuo: il mio dubbio sorge dal fatto che se, ad ipotesi, una finestra non dovesse risultare sanabile e si potesse risolvere solo murando l’apertura, io sarei vincolato ad acquistare un immobile che effettivamente risulterebbe in regola con la planimetria (niente finestra nell’immobile, niente finestra nella planimetria), ma sarebbe diverso da come si presenta attualmente l’immobile.
Allo stato di ciò che le ho raccontato, cosa mi consiglierebbe di fare? Che alternative potrei avere?
Cordialmente,
Nicola
admin
il ha detto
Salve Nicola, grazie per le belle parole.
Lei non deve temere per la Sua caparra, anzi. Se versa un caparra confirmatoria e l’immobile dovesse risultare non sanabile, Lei avrebbe diritto al doppio della caparra. Quindi il problema è solo del proprietario. Attendere a fare la Sua proposta potrebbe essere pericoloso in quanto altri potrebbero avanzare le loro. Ovviamente sulla proposta va esplicitato che l’immobile, alla data di rogito, dovrà essere in regola al 100%, e farei seguire un vero e proprio preliminare . Una Certificazione Urbanistica sarebbe cosa buona e giusta da richiedere al venditore, prima di rogitare.
Un saluto e …
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stefano
il ha detto
Salve. Sono affittuario nella casa che adesso vorrei comprare. All’atto della proposta di acquisto, vorrei chiedere al proprietario di smettere di pagare l’affitto, in quanto si creerebbe la strana situazione in cui mi sto impegnando per acquistare ma continuerei a pagare come locatario. Questo mia richiesta è legittima? Se sì, è legittima dal momento in cui ho consegnato l’assegno come caparra confirmatoria o da quando il proprietario accetta la proposta?
Ho il contratto in scadenza tra un mese.
Grazie mille, buona serata.
admin
il ha detto
Buonasera Stefano, non capisco. Quindi si sta parlando di una sola mensilità? Tutto ciò è parte degli accordi che prenderà con il venditore, esplicitandolo nella proposta d’acquisto. Non c’è una Norma che preveda questo. A rigor di logica Lei non è proprietario fino a rogito, quindi se il contratto è in essere è tenuto a pagare l’affitto. Ma se decide diversamente lo scriva ben in chiaro sulla proposta e veda se il venditore accetterà tale clausola.
Un saluto e …
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Marian Gheorghe
il ha detto
Buona sera ,ho bisogno di un vostro aiuto , sto cercando di comprare casa , ho fatto la proposta d’acquisto subordinata al mutuo ed è stata accettata dall proprietario dell immobile , nella proposta d’acquisto abbiamo messo come tempo per la delibera dell mutuo il 15.01.2021, per vari problemi sicuramente non avremo la risposta entro la data specificata , cosa succede se non abbiamo ancora la delibera entro il termine stabilito? Abbiamo lasciato come caparra un assegno di un valore di 10% dell valore della casa. Se entro tale data non abbiamo ancora risposta della banca cosa succede con il assegmo ? Grazie e aspetto la vostra risposta .
admin
il ha detto
Salve Marian,
se la proposta è subordinata alla delibera del mutuo e voi avete fatto tutto ciò che la Banca ha chiesto per ottenerlo, la proposta è d intendersi nulla e l’assegno deve tornare a voi, senza alcun danno.
Un saluto e …
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Luca
il ha detto
Buongiorno sono in Fase di eventuale blocco di una villetta con progetto su carta ed il Mediatore immobiliare mi dice che in fase Di compromesso o preliminare L Unica cosa che non fanno e’ trascrivere L atto in quanto non hanno ancora chiesto il Mutuo , sebbene ci sia permesso di costruire , mi dicono che non verrà trascritto ma All atto mi verrà consegnata fideiussione e postuma decennale . Sono tutelato ?
admin
il ha detto
Salve Luca,
ciò che Le insegnano va a salvaguardare gli sconti che Lei verserà, non la possibilità che vendano la stessa casa ad altre 10 persone diverse, intascando e sparendo con i soldini. Ovviamente non sarà il caso di questa azienda di costruzioni, solida e da anni sul mercato… o è una srl appena costituita da pinco pallino? ATTENZIONE.
Un saluto e …
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PATRIZIA MIO
il ha detto
Buona sera, domani andrò a sottoscrivere una proposta d’acquisto lasciando la caparra di € 5.000.
L’agenzia, da quello che ho capito, non è favorevole all’inserimento della clausola sospensiva vincolata all’accensione del mutuo che andrei a richiedere. Come posso convincerlo? Quali argomenti mi consigliate di usare per meglio tutelarmi? Grazie e un saluto
admin
il ha detto
Patrizia buonasera,
è un problema molto diffuso. Se l’Agenzia Le sta dicendo di non apporre tale clausola è perchè sa che difficilmente la proposta così verrà accettata. Ma Lei DEVE essere molto sicura che la sua Banca erogherà il finanziamento per non apporla. Se è così, per esempio perchè la percentuale di mutuo è relativamente bassa e Lei è un profilo ottimale per la Banca, allora e solo in questo caso, segua i consigli dell’Agenzia. Lei non deve convincere nessuno, l’Agenzia le consiglia una strategia ma è tenuta a raccogliere la proposta così come Lei desidera.
Un saluto e …
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giuseppe gritta
il ha detto
Buongiorno
sono il venditore,L’ag.immob. dove ho fatto il contratto mi presenta un’opzione d’acquisto della mia casa da parte di un’impresa che costruisce, dicendo che è una ‘proposta’.Mi invita nella sua sede, la legge e mi fa firmare( il prezzo per me andava bene),però doveva firmare anche la moglie comproprietaria,quindi chiedo una copia del contratto d’opzione per poterla visualizzare con comodo a casa assieme alla moglie e poi tornare all’ag.imm. per firmare in loro sede.Quindi vengo al punto.
L’agenzia rifiuta di darmi copia del foglio del contratto d’opzione e dice che può darlo solo dopo con le firme di entrambi marito e moglie,cioè a contratto firmato in loro sede,cioè poterlo esaminare solo in loro sede
E’ così?Possono rifiutare di dare prima la copia per essere esaminata a casa?
Comunque l’abbiamo esaminata entrambi in sede agenzia e poi firmata.Mi sono reso conto dopo che è diverso da contratto ‘proposta acquisto’
Se decido di revocarla cosa succede?
Grazie
Gritta giuseppe
admin
il ha detto
Salve Giuseppe,
l’Agenzia può rifiutare di consegnare documenti dove siano presenti dati sensibili di altre persone, ivocando la Privacy. Può invece, molto elegantemente, fornire copia annullata della propria documentazione IN BIANCO per Sua visione. L’opzione d’acquisto è documento diverso da una proposta irrevocabile e, normalmente, meno impegnativo per le parti. Non potendo leggere ciò che ha firmato mi fermo qui.
Un saluto e …
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eleonora
il ha detto
Buongiorno,
ho finalizzato la proposta d’acquisto vincolata all’accettazione del mutuo; la perizia dell’immobile è stata fatta prima che il venditore facesse lavori di sostituzione pavimenti e questo ha fatto si che la perizia fosse più bassa e quindi mi trovo in difficoltà per avere il mutuo; cosa posso fare? Inoltre c’è modo per vincolare il completamento dei lavori di sostituzione pavimenti prima del rogito o evitare sorprese? Grazie
admin
il ha detto
Eleonora buonasera,
l’unico documento che la Banca può prendere in considerazione è un preliminare di vendita dove sia scritto in chiaro che l’immobile verrà consegnato con i pavimenti nuovi, pena… una penale! Con un documento del genere può segnalare alla Banca il plus valore che ora non è stato giustamente rilevato dal perito, e quindi richiedere una revisione della delibera.Così risolve anche il Suo secondo indovinello.
Un saluto e …
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Luciana
il ha detto
Buongiorno, la settimana scorsa mio padre ha firmato un compromesso, dando 5000€ di caparra che il venditore ha già riscosso, ma il problema più grave è che nel compromesso hanno già stabilito il notaio non scelto da mio padre, visto che sarà lui a dover pagare. La mia domanda è : 1) è legale da parte dell’acquirente incassare prima della stipula notarile? 2) l’agenzia, seppur con firme già apposite, potrebbe modificare il compromesso nella voce ” notaio scelto” senza dover pagare delle penali? Come potrei far modificare questa voce? Grazie e buone feste a tutti
admin
il ha detto
Buonasera Luciana,
1) la caparra al compromesso è normalmente incassata, non deve essere un problema.
2) non esiste una legge che indica nell’acquirente la parte che sceglie il notaio. E’ uso che sia così, ma può essere anche, come nel Suo caso, il contrario. Se Suo padre ha firmato un accordo in tal senso ha di fatto accettato anche questa clausola. Se il Notaio designato non è di Suo gradimento può chiedere la modifica degli accordi, ma l’altra parte non è tenuta ad accogliere le Sue richieste.
Un saluto e …
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Lena
il ha detto
Gentile Sig Paolo,
grazie per aver messo disponibili tutte queste informazioni!
Siamo pronti a fare una proposta di acquisto, ma non mi convince la scrittura nel “prestampato” dell’agenzia nel senso che si intende la proposta di acquisto una volta firmata dal venditore si trasforma, in automatico, un contratto preliminare di vendita.
E’ normale?
L’agente dice poi che, per legge, ha diritto alla provvigione alle firma del venditore della proposta di acquisto, ma a leggere la “saga” dei tre passaggi per non farsi fregare il momento di pagare la provvigione all’agente si verifica alla firma del preliminare?
Grazie ancora della sua preziosa attenzione e risposte
Sara
il ha detto
Davvero interessante! Grazie di aver parlato di questo argomento!
Daniele
il ha detto
Buongiorno.
Avrei una questione da sottoporle per capire come muoverci visto che si sta creando un circo nella mia situazione.
Io e la mia ragazza (acquirenti) firmiamo con i venditori una proposta di acquisto di un immobile di loro proprietà, con data della proposta che scade il 20/11/2020.
Oltre alla casa c’è in ballo un box ad uso attuale dei proprietari ma appartenente ad un altro proprietario (il precedente proprietario dell’immobile in questione).
La proposta comprende quindi immobile + box, tutto subordinato ad ottenimento del mutuo.
Portiamo tutto alla banca che perde un sacco di tempo e dopo due settimane la contattiamo chiedendo info e ci dice che a causa di documenti poco leggibili la pratica ancora non è partita.
Siamo in data 18 novembre e la pratica sta partendo, per cui firmiamo il prolungamento della proposto coi proprietari di un altro mese, cioè con scadenza 20 dicembre.
Nella proposta la possibile data di rogito indicata era fine aprile per lasciare il tempo agli attuali proprietari di trovare anche loro un immobile, cosa che viene fatta in tempo molto breve.
Il 2 dicembre arriva un messaggio della banca con detto che il perito ha finito la perizia e la banca provvederà a fare le sue valutazioni quanto prima.
Al 15 dicembre chiamiamo per chiedere novità e la banca ci dice che visto che la data del rogito è molto in là, prima di metà gennaio non ci dirà se abbiamo esito positivo per il mutuo o no.
Non sapendo ciò gli attuali proprietari di casa non possono a loro volta sbilanciarsi con il loro venditore e così lui a sua volta (siamo bloccati in 4).
La banca ci dice in poche parole che a lei non importa nulla della scadenza della proposta ma l’unica cosa che conta è la data del rogito.
L’agenzia ci dice che se siamo sicuri dell’ottenimento del mutuo potremmo cominciare a far incassare l’assegno ai proprietari e così loro a loro volta verso il loro venditore ecc.
Noi però non vogliamo rischiare 5000 euro perchè tra banca ed agenzia non si capisce a che gioco stiano giocando.
Chiediamo alla banca come sia possibile che la data della proposta non gli interessi.
Chiediamo, se per causa delle tempistiche della banca noi perdessimo casa perchè gli attuali proprietari potrebbero decidere di rimetterla in vendita (essendo fuori data proposta), ci toccasse pagare comunque i costi di perizia + istruttoria e loro affermano che dovremo pagare.
Come potremmo sbloccare la situazione?
I nostri venditori nonchè compratori a loro volta di un immobile non stanno passando da agenzia come invece sta succedendo tra noi e loro.
Questo fa si che loro non abbiano garanzia presso il loro venditore e conoscendo personalmente invece l’agenzia con cui stiamo effettuando la compravendita anche noi, ci stanno facendo pressioni affinchè paghiamo questi 5000 euro di caparra ad “occhi chiusi” rischiando così solo NOI di perderli in quanto quelli che perderebbe loro li recupererebbero da noi.
La banca può fare i suoi comodi in termini di tempistiche? Può ignorare la data di proposta basandosi esclusivamente sulla data del rogito?
Grazie mille.
Daniele
admin
il ha detto
Salve Daniele,
la prima cosa che mi verrebbe da dirle è: cambi banca!. Una banca che si comporta in questo modo non merita altro che ricevere una bella letterina dal vostro avvocato. Purtroppo è cosa abbastanza diffusa in questo periodo, dove alcuni istituti si stanno preparando a lucrare cifre spaventose con il 110% scodellato dal nostro benamato governo. Lei capisce che dare un mutuo a Lei all’1 e qualcosa percento non conviene quando possono gadagnare 7, 8 o addirittura 10 punti percentuali dall’altra parte. Se Lei è già stato in banca con le buone, ci vada con le cattive. Pretenda di parlare con un direttore di filiale e se non basta vada oltre a parlare con un responsabile. Lei ha diritto di avere una risposta definitiva in tempi che mi sembrano già molto al di là del normale. Questi Vi stanno facendo perdere al casa e stanno mettendo in mezzo un mucchio di persone. Sono dei disonesti che se ne fregano della propria clientela. Io, sulla scorta della serietà dimostrata fin qui da questa banca, non rischierei neanche 5€.
Un saluto e un augurio di Buone Feste da tutti noi
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Elisa
il ha detto
Salve Sg. Admin, sto per acquistare una casa che però nel catasto c’è un’altro indirizzo e a detta del proprietario che mi ha detto che da quando l’ha acquistata è cambiato il nome… Vorrei sapere se al momento che la comprerò mi può creare problemi in futuro? Lui mi ha riferito che non l’hanno fatto problemi l’agenzia delle entrate… Sarà vero? Grazie per la sua risposta
admin
il ha detto
Salve Elisa,
queste problematiche catastali e la rispondenza a ciò che risulta in comune devono essere risolte prima del rogito. Una volta non ci si faceva tanto caso, oggi invece non si impegni all’acquisto senza pretendere la cosiddetta CONFORMITA’ URBANISTICA, che il venditore dovrà far fare ad un Suo tecnico di fiducia.
Un saluto e …
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Simone Raponi
il ha detto
Gentile Sig. Paolo,
La contatto per chiederle un parere.
Ho visitato un immobile la cui agenzia non prevede il vincolo della proposta al buon esito del mutuo, prevedendo invece la riscossione dei 5.000 euro di caparra al buon esito della perizia della banca. Dato che sarei interessato a formulare una proposta, in base alla sua esperienza in cosa differiscono le due clausole? L’acquirente è tutelato in entrambi i casi?
In attesa di un gentile riscontro, le porgo cordiali saluti.
Simone Raponi
admin
il ha detto
Salve Simone, non capisco a cosa si riferisca.
Se la proposta non è subordinata a mutuo e Lei lascia 5000€ di caparra che non vengono incassate, se non alla data di buon esito di perizia della banca, ciò non esclude che gli stessi 5000€ vengano incassati se la banca non le da il mutuo! Mi scusi, ma qualcosa non mi torna, se la clausola è equivalente, perché non dovrebbe essere apposta la prima? Si informi bene prima di scrivere.
Un saluto e un augurio di Buone Feste da tutti noi
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luisa
il ha detto
Buongiorno,
ho fatto una proposta dacquisto vincolata al mutuo, il mutuo è stato accettato e dovevamo andare in atto a giorni, se non fosse che per fare il progetto di ristrutturazione e superbonus ho portato il mio tecnico che si è accorto di alcune discordanze dell’immobile sulla plamimetria, alcune probabilmente insanabili. L”agenzia ha già preteso la sua parte per intero senza aver fatto il lavoro come si deve, ora chiede di spostare la data dell’atto, cosa dovrei scrivere nell’integrazione di compromesso per tutelarmi? Se per la data che presumiamo di poter fare l’atto (entro la quale non deve scadere la delibera di mutuo) il venditore non fosse riuscito a sanare gli abusi l’agenzia deve restituire la sua parcella? Il proprietario deve restituire il doppio della caparra? Grazie.
admin
il ha detto
Luisa buonasera,
Lei è già nella situazione di recedere chiedendo il doppio della caparra versata se non arriva a rogito entro i termini. Se vuole la casa, e desidera mettere nelle condizioni il venditore di sanare (se possibile) le difformità, faccia un nuovo preliminare, possibilmente da un Notaio a cui spiegherà la situazione e che troverà le “parole giuste” da scrivere. Ovviamente se andrà in causa l’agenzia dovrà difendersi perché la giurisprudenza più volte a sentenziato al responsabilità del mediatore di ciò che mette in vendita. Quindi non solo rischia le provvigioni, ma di dover pagare danni se Lei ha ne ha sostenuti. Spero sempre che non si giunga a tali estremi e che la cosa si risolva con un pò di tempo in più.
Un saluto e un augurio di Buone Feste da tutti noi
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luke
il ha detto
Salve,
Ho firmato una proposta di acquisto condizionale al rilascio del mutuo entro il 31 Gennaio 2021. Con molta difficolta’ e mille peripezie, essendo residente all’estero, sono riuscito ad ottenere il mutuo ed avevo organizzato la firma del rogito per il 22 Dicembre.
Oggi l’agenzia pero’ mi ha detto che il venditore, anche lui guarda caso residente all’estero, vuole aspettare gli inizi di Febbraio ” per motivi fiscali” ed anche per essere presente alla firma piuttosto che dare una procura. Il tutto mi puzza un po e mi chiedo se sia il caso di agire adesso con diffide o quant’altro sia possibile o se comunque devo in ogni caso aspettare la data del 31 Gennaio, prima di potermi muovere.
Leggendo tra i suoi utili suggerimenti ho notato di aver fatto l’errore di avere intestato la caparra all’agenzia e tra l’altro ho utilizzato un assegno rilascaito da mio padre!
Se questo errore pregiudicasse a prescindere ogni azione futura per ottenere il rimborso del doppio della caparra allora a quel punto sarei propenso a minacciare di voler rescindere il tutto subito per per capire se il venditore ha veramente dei motivi seri o cerca solamente scuse avendo cambiato idea.
Una sua opinione sarebbe molto apprezzata.
Cordiali saluti
Luke
admin
il ha detto
Salve Luke, iniziare un causa per non aver cogitato entro il 22 dicembre, anche se Lei avrebbe tutto il diritto di ottenere la doppia caparra ed eventuali danni subiti, non consiglio, per i mille motivi già esposti: la giustizia in italia segue strade imperscrutabili! Il fatto che la caparra sia data da un parente non compromette assolutamente eventuali richieste di rimborso. Io comunque una letterina da parte di un legale la farei partire se fossi in Lei.
Un saluto e un augurio di Buone Feste da tutta Vitali immobiliare.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
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Davide
il ha detto
Buonasera
Volevo chiedervi: se io faccio una proposta vincolata a delibera reddituale di mutuo, con un assegno di caparra. Poi questa viene deliberata , ci potrebbero essere degli ulteriori rischi successivi per il quale salta il mio mutuo e quindi perdo la caparra?
Per esempio ci potrebbero essere dei motivi per i quali la perizia della banca non venga accettata pur se ho una delibera reddituale valida?
E in quel caso la caparra mi torna indietro o no?
grazie mille
admin
il ha detto
Salve Davide,
certo che se la sua Banca delibera “salvo perizia”, il suo Mutuo dipende dalla valutazione periziale. Per questo motivo consiglio sempre di forzare la banca a richiedere la perizia immediatamente, in modo da essere sicuri di avere il finanziamento. Si ricordi di non fidarsi mai delle Banche. In tutti i casi se lei vincola la proposta alla sola delibera reddituale, e questa viene approvata la proposta è valida e Lei rischia la caparra nel caso il perito poi si inventi stranezze. Lei deve vincolare la proposta all’ottenimento del finanziamento, quindi a delibera periziata, e scegliere una Banca seria invece di correre dietro a quella che le fa uno zero virgola in meno sul tasso. Le sorprese sono sempre in agguato.
Un saluto.
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Michele
il ha detto
Buongiorno
vorrei se possibile delle informazioni in merito a un problema.Circa 2 mesi fa Ho acquistato da un privato un appartamento in un condominio costruito negli anni 80.L appartamento si trova al 4 ed ultimo piano Oggi dopo un forte acquazzone ho notato che sotto il soffitto ci sono delle infiltrazioni d acqua quindi ho avvisato il capo condomino del problema.Il capo condomino come anche il vecchio proprietario mi hanno detto che circa 15 anni fa il terrazzo è stato rifatto ma purtroppo a volte ci sono delle infiltrazioni.Inoltre mi ha riferito che nei prossimi anni si faranno altri interventi di manutenzione agli intonaci esterni perche il cemento dei pilastri e detriorato.Posso fare causa al vecchio proprietario.?
grazie
admin
il ha detto
Michele, non sono un avvocato.
Ma se si tratta di vizi occulti, cioè non rilevabili al momento del rogito ma il proprietario ne conosceva bene la presenza, sicuramente potrà rivalersi.
Un saluto.
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Michi
il ha detto
Buongiorno,
ho guardato con molto interesse i vostri video e letto vari articoli. Grazie delle dritte.
Volevo sottoporvi il mio caso per avere un vostro parere da professionisti immobiliari.
Io e il mio compagno abbiamo visto una casa che ci piace molto e per la quale ci siamo decisi a fare una proposta d’acquisto al ribasso senza vincolo di mutuo (parte dei soldi necessari potrebbero esserci prestati da familiari). La casa ha bisogno di una sanatoria per via di di alcuni abusi edilizi minori di cui si occuperà il venditore/agenzia, oltre a svariati lavori di ristrutturazione. Questo per dire che, visti i tempi necessari (fino a 6 mesi per la sanatoria), bisognerà comunque aspettare questo lasso di tempo massimo prima di arrivare al rogito (e per noi non è un problema).
In sede di discussione con l’agente immobiliare (di una grossa agenzia) la nostra proposta (di 400k contro 480k di prezzo di vendita) non è stata presa in considerazione dall’agente in quanto inferiore ad un’offerta precedente di 445k, senza mutuo, già rifiutata dal proprietario.
La cosa che ci è sembrata strana, da acquirenti che approcciano al primo acquisto, è che l’agente avesse ancora con se questo documento di proposta di acquisto e l’assegno del primo acquirente (aveva una cartelletta che ha aperto e abbiamo intravisto il documento dove era indicata la cifra e i vari dati).
Ci ha inoltre indicato che il termine di questa proposta sarebbe “decaduto” dopo qualche giorno.
Ci sono sorti alcuni dubbi/domande :
– il fatto di averci fatto tranquillamente “intravedere” questi documenti è corretto ?
– se pensiamo un po’ in “malafede”, potrebbe essere stata una messa in scena dell’agenzia per fissare un prezzo minimo di partenza su cui contrattare solo al rialzo con gli acquirenti ? (trattandosi di una grossa agenzia immobiliare, abbiamo preferito pensare di no, ma magari questi “trucchi” sono abbastanza comuni)
– l’agente avrebbe comunque potuto scrivere una nuova proposta e sottoporla al venditore senza che la precedente fosse decaduta?
– In linea generale, se un’offerta viene rifiutata dal venditore, l’agenzia è obbligata a renderne notifica scritta all’acquirente con firma anche del venditore ? (questo per provare all’acquirente che l’offerta è stata effettivamente sottoposta al venditore)
Chiedendo un prestito maggiore ai famigliari che sono disposti a concedercelo, vorremmo fare una controfferta a 460k senza mutuo, prezzo che l’agente ci ha indicato come plausibile, ma alla luce di qualche dubbio sul procedimento e la trasparenza delle cose, abbiamo un po’ di timore.
Grazie in anticipo per il suo tempo.
Un cordiale saluto
admin
il ha detto
Salve Michela,
direi che siamo andati molto oltre con la fantasia.
L’unica pratica non corretta per privacy del collega e di avervi mostrato documenti riservati.
Per il resto faccio fatica a pensare ad un complotto così articolato, e per quanto ne senta tutte le settimane, di un “affaire” così articolato non ho mai sentito.
Quando una proposta viene rifiutata, noi usiamo far scrivere sulla proposta stessa e controfirmare da parte del venditore la sua volontà a rinunciare.
Ma se viene nella mia agenzia si deve fidare della mia parola, perché io non le farò mai vedere documenti riservati. Pensi se fosse lei l’altro acquirente, avrebbe piacere? Non credo. Comunque non conosco ovviamente la situazione e i rapporti che intercorrono fra questo collega (agenzia piccola o grande non ha importanza). Lo scopo di ogni buon agente immobiliare è di farvi comprare la casa che desiderate proponendo una offerta che possa essere accettata dal venditore. Se non scrive a 400 è perché sa già di non potervi dare un risultato.
Un saluto.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Lorenzo Conti
il ha detto
Buongiorno,
Alcuni mesi fa io e il costruttore, con l’intermediazione dell’agenzia, abbiamo stipulato una proposta irrevocabile d’acquisto secondo la quale saremmo dovuti andare a rogito entro il 15/10. La data non è stata rispettata dal costruttore, il quale afferma di non poter ottenere l’agibilità dell’immobile perché il fornitore dell’ascensore non ha ancora effettuato il collaudo, nonostante i suoi ripetuti solleciti.
Fatto sta che ad oggi non è ancora in grado di stabilire quando sarà possibile sbloccare la pratica e procedere con la perizia da parte della banca.
La dicitura sulla proposta dice così: “L’atto notarile potrà subire una breve proroga su accordo delle parti o per cause non imputabili alle stesse”. Dato che l’accordo non è stato rispettato, potrei considerarlo decaduto e riavere la caparra? Grazie.
admin
il ha detto
Salve Lorenzo,
da quelo che mi dice pare proprio di si.
Non è lei responsabile per i ritardi di uno dei partner del costruttore. Veda se il costruttore non fa problemi, viceversa faccia scrivere dal suo legale.
Un saluto.
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Jonathan Amodeo
il ha detto
Offline Message left on 13 Nov 2020, 09:45 PM (GMT+0)
Buonasera. Da quasi due mesi ho controfirmato una proposta di acquisto subordinata alla delibera di un mutuo. Dalla firma, il mio immobile non è più stato oggetto di visite.. Da quello che ho ascoltato nel suo interessantissimo video, le visite avrebbero dovuto continuare.. Considerato anche che avrei potuto recedere pagando una penale pari all’assegno di caparra (solo 2000 euro). Se il mutuo verrà effettivamente erogato, sarei disposto a soprassedere, in caso negativo avrei perso due mesi (almeno)! Come posso comportarmi? Grazie per la sua disponibilità e competenza.
admin
il ha detto
Salve Jonathan,
grazie per le belle parole. Le proposte subordinate a mutuo devono contenere un termine entro il quale il proponente si impegna a farsi deliberare il finanziamento. Controlli se tale termine non sia stato superato, nel caso restituisca l’acconto e si liberi della proposta. Noi continuiamo le visite per correttezza verso il venditore, avvertendo l’acquirente che comunque eventuali proposte successive verranno messe in seconda battuta rispetto alla sua. Quindi il primo che fa una proposta, anche se subordinata a mutuo, deve avere il tempo per cercare di ottenerlo, ma senza bloccare la vendita dell’immobile. Questo è il nostro modo di operare, e non è una regola scritta.
Un saluto.
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Lena Ostholm
il ha detto
Gentili Sigg.,
Ho guardato con moltissimo interesse i vostri video “I tre passi per non farsi fregare” e ho pensato di provare chiedere consigli a voi:
Vorrei acquistare una casa da ristrutturare, che però ha dentro una signora anziana con un contratto di affitto scaduto (mi è stato riferito dall’agenzia) e la casa ha delle situazioni edili da sanificare (richiesta in corso, ma non ancora registrata, sempre riferito dall’agenzia).
La casa viene proposta libera e “sanata”.
Per favore, come devo comporre una proposta irrevocabile di acquisto, con lo scopo di iniziare bene l’iter per trovarmi in possesso pieno e senza vincoli per iniziare le ristrutturazioni con superbonus entro gennaio/febbraio 2021?
Ho pensato di dare una caparra di EUR10000 (prezzo EUR181000), EUR20000 alla preliminare entro gennaio a patto che sia libera e sanata e il resto al rogito a giro stretto (anche una settimana dopo il preliminare). È abbastanza “normale”?
Ha qualche consiglio per me per incentivare il venditore a fare il possibile perchè non slitti l’accordo (di liberare la casa e preparare correttamente e velocemente la sanatoria) e, come riparare nel caso tardasse (uno sconto sul prezzo per ogni settimana che tarda?)?
Grazie infinite e con
Cordiali Saluti
admin
il ha detto
Salve Lena,
si informi su chi è il venditore e se ha una situazione patrimoniale normale. Buttare fuori di casa un anziano, anche se indigente, non è cosa semplice, anzi. Quindi giusto fare la proposta, ma se poi le date non vengono rispettate il venditore ha capacità di restituire il doppio? Già sulla proposta ripeta che le date sono vincolanti perché Lei intende sfruttare il superbonus. Applichi delle penali se le date vengono superate. Ma è l’anziano il problema.
Rispondo qui anche al secondo quesito che mi ha posto successivamente: Lei non può acquistare una casa con degli abusi in essere. Quindi la casa dev’essere sanata, lavori e carte a posto. Poi chi paga e chi se ne occupa è un accordo tra le parti, anche se è responsabilità del venditore.
Un saluto.
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Lena
il ha detto
Gentilissimo Sig Paolo,
la ringrazio delle sue risposte, apprezzo moltissimo!
Dopo di aver consultato il “nostro” geometra abbiamo abbandonato questo progetto soprattutto per l’impossibilità di sanare gli abusi. Purtroppo l’agente non ha prodotto evidenza del “condono del ’85” degli abusi sostenendo poi che il geometra non sapesse il fatto suo e addirittura suggerendo che “intanto facciamo la proposta di acquisto e poi appena arriva la sanatoria.. ..” (quasi divertente?).
Con stima,
Lena
Elisa
il ha detto
Buongiorno, vi sottopongo il mio caso:
Sono il venditore, ho firmato a fine febbraio un proposta di acquisto per un immobile, la proposta è scaduta il 30 aprile, non abbiamo versato alcun titolo di caparra perchè l’incasso dell’assegno era vincolato al buon esito del mutuo, ad oggi non è ancora arrivata da parte della signora la delibera del mutuo dalla banca, nel caso in cui volessi vendere ad altri l’immobile, devo prima seguire qualche procedura particolare per svincolarmi? La signora è seguita da un’agenzia che mi dice di non poter recedere e che le proposte non scadono, come mi devo comportare? Grazie mille. Elisa.
admin
il ha detto
Salve Elisa,
dipende come è stata scritta la proposta. Le nostre riportano sempre i termini essenziali, tra cui la data entro la quale il mutuo dev’essere deliberato dall’istituto bancario pena la nullità della proposta. Se questa data non è riportata, deve comunque essere riportata la data in cui andrete a preliminare. Se questa data è passata Lei può semplicemente dare comunicazione e svincolarsi consegnando l’assegno di caparra. Se questa data non c’è… qui la giurisprudenza di solito dichiara nulla la proposta. Ma la legge italiana sa come funziona vero? Comunque che le proposte d’acquisto non scadono è una fesseria.
Adriana
il ha detto
Salve,vorrei fare una domanda in relazione alla vendita di un immobile.L’acquirente vorrebbe fate una proposta di acquisto con caparra a 60 giorni,in attesa di una risposta bancaria.È lecito fare ciò?Che l’assegno stia fermo per 2 mesi in attesa che lui attenda l’esito di alcune sue operazioni?grazie
admin
il ha detto
Salve Adriana, non vedo nulla di illecito, solo il suo svantaggio a non poter incassare l’assegno. Sta in Lei accettare una clausola del genere che io personalmente non accetterei. Diverso sarebbe se la caparra venisse versata e l’operazione venisse subordinata all’avverarsi di una condizione, che può essere che la banca eroghi un finanziamento per l’acquisto. Ma io non fermo una casa sul niente.
Un saluto.
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Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Carmen
il ha detto
Salve!
Sono interessata all’acquisto di una casa che ha due balconi… uno di questi però sulla planimetria catastale risulta come veranda ma, all’atto pratico, non lo è. Vorrei chiederle se questo è un abuso edilizio (perché in rete ho trovato solo casi al contrario, ovvero balconi diventate verande abusive) e come si può fare per risolvere questo problema in modo da non incappare in beghe catastali.
Immagino sia competenza del proprietario risolvere le cose ma deve farlo entro il preliminare/rogito? Possiamo specificarlo nella proposta di acquisto?
Grazie.
admin
il ha detto
Carmen, il proprietario deve arrivare a rogito con la casa in regola.
Il problema è meno complesso del contrario, perché in questo caso non siamo andati ad aggiungere metri quadri ma il contrario, quindi basta un semplice riaccatastamento.
Specificarlo nella proposta è sempre bene.
Un saluto.
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Lorenzo
il ha detto
Salve,
spero non sia già stato chiesto negli altri commenti, nel caso mi scuso. Ho firmato da acquirente proposta di acquisto subordinata all’accettazione di mutuo che prevede una penale di 10mila € in caso una delle due parti si fosse dovuta ritirare senza motivazione giustificabile. Ho dovuto prorogare i termini perchè la banca non faceva arrivare la delibera, la proroga è stata accettata dal venditore con termine il 30 Settembre per l’ottenimento della delibera e il 15 Ottobre prossimo per la stipula del compromesso. In data 15 Settembre ottengo finalmente la delibera ma ora il venditore vuole tirarsi indietro senza pagamento di penale sostenendo che non è stata data conferma scritta (è stata però data in via verbale) dell’ottenimento della delibera entro i termini previsti. L’agenzia mi dice che io sono dalla parte della ragione e che i 10mila € sono dovuti perchè legalmente non hanno obbligo di comunicazione scritta dell’ottenimento della delibera. Vorrei evitare di andare in causa ma nel caso potrei stare tranquillo che sia effettivamente così come dice l’agenzia? Grazie mille. Saluti
admin
il ha detto
Lorenzo,
se l’ottenimento della delibera è una condizione sospensiva del contratto e non puoi dimostrare che il venditore l’ha ricevuta nei termini previsti, certo che il venditore si può ritirare!
Le vie “verbali” non servono a nulla se si va di fronte ad un giudice.
Verba… volant!
Un saluto.
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Do
il ha detto
Salve
Vorrei chiedere se possibile delle delucidazioni.
A maggio abbiamo fatto proposta per acquisto accettata dal venditore
Dovevamo fare il compromesso a giugno ma i venditori lo hanno slittato per mancanza di un documento, ridossato ci siamo visti dinanzi il notaio da noi scelto e in tal sede abbiamo scoperto che non avevano la fideiussione e quindi è saltato di nuovo il compromesso…ma abbiamo comunque scoperto che avevano incassato la somma della proposta…non è stato un problema perché eravamo fiduciosi di concludere presto comunque con il compromesso…sono passati altri mesi e ogni volta che chiediamo di fissare il compromesso ci viene detto che manca poco per completare i documenti…siamo ad ottobre è ancora niente…li abbiamo avvisato che non arriveremo al rogito senza compromesso…ora come possiamo risolvere? noi la casa LA VOGLIAMO ma abbiamo paura che possano renderci il doppio della caparra perché dicono gli costò meno del produrre i documenti per il compromesso.
Possiamo tenerli in pugno col fatto che hanno incassato l’assegno della proposta ?
O comunque non c’è nessun problema o appiglio e basta che rendano il doppio ?
Ha consigli da dare?
Meglio sentire un legale?
Grazie se potrà aiutarci.
admin
il ha detto
Doina,
far presente ad un legale la situazione è cosa buona e giusta.
Mi par di capire che la proposta sia scaduta abbondantemente e non si sia pervenuti al preliminare per cause imputabili soltanto al venditore.
Sulla base di una semplice proposta è molto difficile se non impossibile che un giudice vi riconosca il diritto di costringere la parte venditrice a vendere.
Si parla sicuramente di cifre importanti se mi accennate a fideiussioni, ma ad oggi siete nella situazioni in cui il venditore, se lo desidera, vi rende il doppio della caparra e ciao!
Potete provare la buona fede di queste persone chiamandole davanti al notaio per firmare un accordo che prevede nuove date certe e una forte penale se non si giunge a rogito… ma la vedo in salita, soprattutto perché il venditore oggi ha la certezza che quella casa la desiderate fortemente.
Un saluto.
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Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
serena
il ha detto
buon giorno ho fatto una proposta legata accettazione mutuo. c e scritto se entro le ore 24 del tal giorno il venditore non riceverà la comunicazione scritta circa la delibera reddituale e di perizia il contratto perderà efficacia..purtroppo con il primo broker è saltato tutto..ritento con brooker loro…prolungando le scadenze al mio limite massimo..siamo vicini alla scadenza e non c e ancora delibera reddituale ..loro spingono epr prolungare ma io ho altre esigenze per altri problemi….cosa devo fare? mi ridanno assegno? devo pagare agenzia:? i dicono che io non voglio comprare la casa…io volevo ma entro quei termini poi per me cambia tutto. grazie
admin
il ha detto
Serena, se la Sua proposta è condizionata all’ottenimento del mutuo e Lei non lo ottiene, la proposta è nulla e Lei può richiedere il Suo assegno in restituzione.
Non c’è alcun titolo per cui sia l’agenzia che il proprietario possano trattenere alcunché.
Un saluto.
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Valentina
il ha detto
Buongiorno, le sottopongo anche io il mio caso.
Ho fatto una proposta di acquisto vincolata all’ottenimento del mutuo ma prima ancora che potessimo muoverci per ottenerlo mi si comunica che l’impianto fotovoltaico presente sull’immobile è fonte di reddito e non è in vendita con la casa ( a meno di pagarlo in più, ma questo non era scritto nell’annuncio). Troviamo un accordo per lasciare al proprietario i benefici dell’impianto ma a causa del tempo perso devo chiedere una proroga della clausola sospensiva.
Questa proroga non viene presentata al venditore perché l’agente immobiliare viene a sapere che manca l’abitabilità della casa: quindi dice di aver “congelato” la mia richiesta affinché si vada a fondo.
Io vengo avvisata solo a voce, ma il tempo per poter accettare la mia richiesta passa senza che venga firmata e passa inoltre il tempo che io chiedevo in più.
Nel frattempo ho venduto il mio appartamento, devo liberarlo tra un mese e mi trovo nella condizione di cercare un affitto dove stare con la famiglia.
Posso chiedere la restituzione del doppio della caparra? E anche di non pagare l’agenzia visto che la richiesta sospensiva non è stata accettata (mentre era stata accettata la mia prima proposta) e l’affare non si è concluso, oltre al fatto che non hanno svolto bene il loro lavoro?
La ringrazio per la risposta che vorrà darmi.
admin
il ha detto
Valentina,
mi spiace per l’accaduto.
Questa è materia per il Suo avvocato.
Tutto ciò che non è scritto e firmato non ha valore in un contenzioso legale.
Non posso darle una risposta precisa, non avendo visto le carte, ma mi sembra di capire che non ci sia nulla di definito al di là della proposta originaria.
Su questa proposta il Suo legale potrà far leva per evitare danni di alcun genere.
Un saluto.
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alessandro
il ha detto
Buonasera,
sto acquistando un immobile da privato, senza agenzia, come prima casa ed avendo trovato un accordo con il venditore dovrei fare direttamente il compromesso. Ho la predelibera del mutuo (80%) e sull’immobile, a quanto sembra, non ci sono “problemi”. Posso stare tranquillo nel versare 15000 euro (10% dell’importo totale) al compromesso? Quali rischi corro?
Il venditore a sua volta utilizzerà il mio acconto per comprare un altro immobile. Nel caso remoto in cui il mutuo non mi venga concesso per vizi sull’immobile, ho diritto al rimborso dell’acconto versato? O non mettendo il vincolo della concessione del mutuo nel compromesso rischio di perdere l’acconto?
In breve, anche con la predelibera reddituale, ha senso ed è consigliato mettere il vincolo alla concessione del mutuo o non è necessario?
grazie
admin
il ha detto
Alessandro, se la banca le ha deliberato il mutuo, Lei ha i soldini praticamente in tasca. Ogni altra procedura (pre_delibera o altro modo fantasioso di chiamare le cose) non ha nessuna valenza.Quindi si accerto cosa in realtà ha fatto la banca, e se è pronta per rogitare. Non credo sia così, visto che mi parla di vizi. Faccia uscire il perito della Banca così se ci son vizi verranno a galla. In tutti i casi non sono di Sua responsabilità. Se fa un preliminare e la casa ha dei vizi per cui a banca ritira il mutuo, Lei ha diritto di rivalersi sul proprietario chiedendo il doppio della caparra versata. Ma, si sa, meglio non passa per avvocati! Vincoli, se non ha certezza di avere i soldi.
Un saluto.
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GIACOMO CALE
il ha detto
Buongiorno, abbiamo accettato una proposta per vendere il nostro immobile. la proposta, riporta l’intenzione del promissario acquirente di versare circa 400k su 1.2m nel giro di 20gg e di procedere ad un rogito veloce. però ha inserito una clausola sospensiva di soli 8 gg solari entro i quali, se riceverà un diniego dalla banca, potrà esimersi dall’acquisto della casa. riteniamo la clausola scritta in malafede: non vorremmo che il promissario acquirente continuasse a vedere case e che poi si facesse scrivere dalla banca un diniego. cosa ne pensa lei? se avessimo mai ragione (ci auguriamo di no) cosa ci consiglierebbe di fare?
admin
il ha detto
Giacomo buongiorno,
se lei ha accettato siffatta proposta non può fare altro che attendere gli eventi.
Dimostrare la malafede? Auguri.
Un saluto.
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Alfio
il ha detto
BUONA sera ho bisogno di un vostro consiglio: Ho visto una casa che sto cercando di acquistare…mille problemi...prima i proprietari hanno dovuto rifare la piantina del catasto ( Quindi abbiamo aspettato quasi tre mesi che il geometra fornisse tale piantina) AVUTA LA PIANTINA DELLA cada Il perito della banca periziando la casa si accorge che la casa è più alta del dovuto…. Adesso siamo in attesa che sbroglino questa situazione….e quando sarà sbloccata si perderà altro tempo in attesa che la paesaggistica faccio il suo sopralluogo!! IL PROBLEMA è che l’agenzia mi ha fatto già dare disdetta ove attualmente sono in affitto….Ho paura che i tempi a causa dei problemi elencati e non ancora risolti si allunghino…come posso tutelarmi??? AIUTOOOO
admin
il ha detto
Alfio,
e come posso aiutarla?
Se la casa è più alta di ciò che dovrebbe va sanata (se possibile!) e quindi resa vendibile.
Inoltre Lei non fa menzione di alcun accordo scritto, tipo proposta d’acquisto o preliminare.
E sul nulla Lei da disdetta all’appartamento che sta abitando?
O mi mancano delle informazioni, o se fossi in lei correrei dal proprietari di casa sua a congelare la tua disdetta, per continuare l’affitto finché la situazione non sarà più chiara.
Un saluto.
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Emanuele
il ha detto
Salve e la ringrazio subito in anticipo anche dell’eventuale domanda ripetitiva
Faccio la proposta irrevocabile versando 10 mila euro di caparra
Il venditore accetta ma per ragioni o colpe sue non si arriva al rogito quindi si risolve il contratto di proposta
Oltre ai 10 Mila versati più i 10 Mila di penale che il venditore mi deve, le commissioni da parte mia devono essere comunque corrisposte alla immobiliare?
Grazie di nuovo
Emanuele
admin
il ha detto
Buongiorno Emanuele,
Lei deve pagare l’agenzia per il lavoro svolto. Se la compravendita non è avvenuta per cause NON IMPUTABILI all’agenzia, l’agente ha diritto alle proprie provvigioni da entrambe le parti.
Un saluto.
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Patrizia
il ha detto
Gent.mo Dott. Vitali,
Acquisto prima casa in fase di ristrutturazione..proposta irrevocabile accettata e registrata + 15.000, si era concordato il preliminare da stipulare verso il 20 del mese successivo + 40.000 euro e infine il definitivo; adesso però l’agenzia mi propone di saltare direttamente al definitivo, avendo già cmq definito tutto dal punto di visto contrattuale, ma cmq di disporre il bonifico a favore della venditrice dei €40.000 concordati entro la data concordata per il preliminare. Secondo lei, è consigliabile tale procedura, quali sono i rischi a cui potrei andare incontro in veste di acquirente.
Grazie per la sua disponibilità e grande professionalità.
admin
il ha detto
Carissima Patrizia,
insista sulla stipula di un regolare Contratto Preliminare di Compravendita, che sicuramente la garantisce da successive pessime sorprese. L’agenzia non ha nessun motivo per negare questo passaggio. Nel caso si rivolga al Notaio che ha scelto e lo faccia stipulare presso i suoi uffici.
Un saluto.
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SAMIR BEL HAJ AMMAR
il ha detto
Salve, volevo chiedere un consiglio: abbiamo firmato una proposta d’acquisto svincolata dal mutuo per una villa che al momento risulta essere irregolare agli atti. L’agenzia ci ha assicurato che la casa è in via di regolarizzazione (l’abuso e per la chiusura di una veranda) e che gli atti del comune saranno ritirati per la fine di settembre.
L’agenzia, per tale data, ci cuole far firmare il contratto preliminare per poi fissare la data del rogito ma, dopo una consulenza economica per il mutuo, abbiamo compreso che forse non possiamo acquistarla. Ci sarebbe anche da aggiungere che la casa ha 2 livelli con 2 classi abitative: il livello terra in classe A2 (se non sbaglio) e il livello seminterrato in classe C2 (in cui però il proprietario ci ha fatto cucina, bagno, salotto e veranda chiusa, rendendo complicate le pratiche del mutuo.
Ora come ora vorrwmmo recedere perché ci sono troppi ostacoli e ho paura che non ci accettano il mutuo, rischiando di perdere tanti soldi che non abbiamo… Cosa possiamo fare? Per una casa irregolare possiamo perdere l’assegno se retrocediamo dalla proposta? Grazie mille
admin
il ha detto
Samir,
se la proposta NON E’ subordinata al mutuo, non può recedere se non le danno il mutuo! Il proprietario ha l’obbligo di consegnare la casa perfettamente in regola, se no diventa inadempiente. Se parti della casa non sono regolarizzatili, faccia presente ch eLei non accetta l’immobile con degli abusi e che intende recedere. Credo possiate trovare una soluzione pacifica.
Un saluto.
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Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Carlo
il ha detto
Buonasera, ho trovato casa e vorrei acquistarla su carta per ovvi motivi… mi hanno chiesto un assegno come acconto di 15000€ e poi il saldo al termine dei lavori. La casa sarà pronta tra due anni. Mi è stato detto che quando si farà il preliminare la società che costruisce farà una fideiussione per i famosi 15000€ che anticipo… volevo sapere: sono coperto dal rischio di perdere i soldi??? O qualche rischio c’è sempre… grazie
admin
il ha detto
Egr. Sig. Carlo,
il costruttore è tenuto per legge a garantire tramite apposito titolo ogni acconto che Lei verserà prima del rogito definitivo della casa. A che titolo Lei versa 15000 euro? Esiste una proposta d’acquisto? Pretenda la fidejussione appena il Suo assegno non sarà più nelle Sue mani!
Un saluto.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Cesare MARINUCCI
il ha detto
Spett.le VITALI
Ho seguito il V/video nel quale spiegate varie precauzioni da dover prendere per non incorrere in vere fregature ed effettuare una compravendita sicura e senza complicanze future.
Una cosa che però non so riuscito a capire, oltre alle utilissime V/raccomandazioni, quali altre spese oltre all’Imposta di Registro ( che dovrebbe essere pari al 2% con un mi nimo di €. 1.000 ) e a €. 50 per imposte varie, quali sono sinceramente le altre spese a cui potrei andare incontro. ( Voi dite che l’effettiva spesa del rogito notarile dipende esclusivamente da quanto il notaio applica come sua parcella ma quale è un minimo ed un massimo entro il quale ci si può orizzontare ? Come si fa a trovare un Notaio economico sicuro e serio ? ) Nel terreno di 3.000 mq. adiacente l’immobile è presente un pozzo naturale usato generalmente per annaffiare e pulizie varie.
Indicazioni :
• Costo dell’immobile €. 24.000 / 20.000 ( sarà da stabilire con il venditore )
• Cat. A3
• L’intestazione di proprietà andrebbe a mia nipote minorenne come “ Nuda Proprietà “
• Io ( 74 anni )sarei solo come “ Usufruttuario “ ( o ci potrebbero essere altre forme diverse che mi garantirebbero la piena libertà sul bene ? )
• Il pagamento potrebbe essere una parte in contanti ed il rimanente rateizzato ( senza interessi ) garantito da un assegno ( per l’importo totale della rateizzazione ) da lasciare custodito nelle mani del Notaio e a fine rateizzazione, con il consenso della parte venditrice ( creditrice ), sbloccato e restituito e stracciato dal compratore.
Naturalmente come si può comprendere il futuro proprietario non potrà eleggere “ Residenza “ in quanto il suo domicilio e residenza è presso l’abitazione della madre a Roma mentre l’immobile in questione si trova nella zona di Rieti ( Monteleone Sabino ) Per questo motivo l’Imposta di Registro sarà sempre del 2% ? Ci sono da aggiungere, per questo motivo, altre spese ?
Attendo un V/ cortese riscontro
Cordiali Saluti
admin
il ha detto
Egr. Sig. Cesare
tanti i quesiti che Lei mi pone. Ma io non sono quello dei miracoli!! Un Notaio economico e serio? Non ne conosco. Vuole imbastire una operazione complessa e chiede a me che sono a chilometri di distanza un aiuto? Lei capisce bene che, senza conoscere la pratica, non posso certo aiutarla! Scelga il miglior Notaio della zona, e si affidi ai suoi suggerimenti. Non avrà mai speso meglio i suoi soldi.
Un saluto.
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Luisa
il ha detto
In data 7/2/20 abbiamo fatto la proposta di acquisto con scadenza 30/4/20 e con rogito entro dicembre. Il 13 marzo siamo andati a rogito per vendere il nostro appartamento e il 16 la Banca ha inviato i documenti per la richiesta del Mutuo e la richiesta del Fondo Prima Casa perché abbiamo chiesto un mutuo al 100%. Ovviamente con il Covid tutto si è bloccato. In data 18 maggio la Banca ci ha fatto riformare tutti i documenti e li ha inoltrati nuovamente. Nel frattempo la proprietaria ha preso contatti con la sua agenzia immobiliare sollecitandoci a darci una mossa e minacciando che avrebbe venduto ad altri. Il 6 giugno abbiamo pagato la Perizia e la prima data proposta è stata il 10 giugno ma la proprietaria ha chiesto di rimandarla e la nuova data proposta dal Crif è stata il 19/6/20, data in cui effettivamente è avvenuta la perizia. Dalla perizia sono emerse alcune inconformitá dell’immobile ma è poi stata accolta e abbiamo anche ottenuto il Fondo Prima casa. Il 23/7 abbiamo avuto la Delibera di Mutuo. In questo periodo l’agenzia immobiliare della proprietaria ci ha chiesto i contatti della Banca per avere informazioni e poterla tranquillizzare che tutto procede a a rilento causa Covid. Oggi abbiamo scoperto che in realtà non hanno mai contattato la Banca. L’agenzia immobiliare della proprietaria ci ha preparato, insieme al loro legale, una lettera in data 10/6 da inviare alla signora per comunicarle che legalmente non poteva tirarsi indietro (intimidatoria) dicendo a noi che poteva valere come proroga e citando l’art 9 bis. La signora non ha mai risposto. Il 22/7 ho inviato una mail per capire la situazione. Il 23/7 sera, a seguito della mia mail,si sono incontrate le due agenzie immobiliari e abbiamo scoperto che la signora ha preso accordi con altri acquirenti per vendere a 10.000 euro in più. Proposta fatta dalla stessa Agenzia), senza firmare nulla, senza mettere per iscritto nulla, senza che nulla ci fosse comunicato né da lei né dall’agenzia. Tutto scoperto per caso dopo una mia mail dove comunicavo la nostra scelta di avere un legale e la delibera di mutuo. Andremo fino in fondo ma sembra che abbiamo perso questa casa. Siamo una coppia di 35 e 37 anni, ospiti a casa della suocera e con due bambine piccole, una di 4 anni e una di 1 anno. Siamo nel panico più totale perché l’Agenzia ci ha invitato ad andare a ritirare il nostro assegno che avevamo dato come caparra alla Proposta. Tutto qui? La Signora puó retrocedere tensa comunicarlo per iscritto? Senza darci il doppio della caparra? E all’agenzia che non ha svolto il suo dovere in quanto avevamo chiesto di firmare una proroga della proposta, non ha mantenuto i contatti e la comunicazione, possiamo chiedere i danni? Ci hanno fatto fare la perizia il 19/6!!!! È passato un mese e poco più dalla Perizia alla Delibera!!!! Il nostro obiettivo è comprare quella casa ma se dovessimo perderla siamo disposti, se ci sono i presupposti, ad andare avanti perché ci ritroviamo senza casa e non per colpa nostra! Noi abbiamo fatto tutto quel che c’era da fare! Grazie.
admin
il ha detto
Carissima Luisa,
capisco bene la Sua delusione. E’ troppo facile dare la colpa al COVID. Credo che Lei debba per forza affidarsi subito ad un legale che valuti ciò che è scritto, perché solo ciò che messo nero su bianco a questo punto può contare per voi. Purtroppo non avendo la documentazione non posso assolutamente sbilanciarmi su che diritti potete vantare. In tutti i casi io non ritirerei l’assegno di caparra. Mi faccia sapere come va a finire. Auguroni per tutto.
Un saluto.
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Valentina
il ha detto
Buonasera,
avrei bisogno di una specifica: la casa che mi piace e per la quale sarei disposta a fare una proposta di acquisto, non è completamente accatastata, ha una veranda/serra bioclimatica abusiva, inoltre i caloriferi non sono completamente collegati, e non hanno ancora redatto la certificazione energetica. L’agenzia immobiliare che mi ha accompagnato a vederla mi dice che l’attuale proprietario sistema le cose che non vanno bene solamente se ha una proposta di acquisto con l’assegno. Scrivendo tutte le cose che non vanno sulla proposta, in modo che quest’ultima sia vincolante sia per me che per il venditore.
In poche parole utilizzerebbe i miei soldi per pagare il geometra per sistemare l’accatastamento e fare la certificazione energetica ecc…, può fare una cosa del genere?
Ringrazio anticipatamente per la risposta
admin
il ha detto
Salve Valentina,
certo che si fa, ed è una pratica molto diffusa. Ma, prima di procedere ad una operazione del genere si informi sullo stato finanziario del proprietario. Infatti, se è nulla tenente, non potrà poi restituirle alcunché se le cose vanno male. Quindi… occhi e orecchie aperte!
Un saluto.
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Sara
il ha detto
Buongiorno, giovedi stavamo per fare una proposta per una casa (che ci piace molto) per 440000 (cifra consigliata dall’agente immobiliare martesi). Per vari motivi non abbiamo fatto la proposta perchè la proprietaria ci ha detto che non accettava proposte al di sotto di 460.000. Siamo andati via e ci hanno richiamato oggi proponendoci 455000 con mobili inclusi. Ora la domanda è vale la pena trattare ancora sul prezzo. Premetto che siamo una coppia e sarebbe il nostro primo acquisto. Grazie mille
admin
il ha detto
Salve Sara,
come spesso dico a chi deve acquistare casa, se una differenza del genere vi impedisce di comprare, quella NON E’ LA VOSTRA CASA! Altrettanto vero è che a chiacchiere non si va da nessuna parte. Formalizzate una proposta scritta, coadiuvati dal vostro agente immobiliare, e corredatela di un assegno interessante. Da lì si parte per una trattativa seria. Auguri per tutto.
Un saluto.
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Maddy
il ha detto
alve,oggi mi è arrivata la raccomandata che devo pagare 3.660. All’agenzia immobiliare Ho già preso 2000 euro di caparra,ma pazienza..visto che la caparra co firmatoria prevede questo…il mutuo non è passato perché la.mia azienza è in fase concordato..oggi ho.portato il contratto dall’avvocato, ma lei che è così bravo può dirmi se ho speranza di non pagare lagenzia ..tra l’altro mi sono accorta che sul.contratto c’è solo la mia firma.e non quella.del.venditore ..naturalmente dell accettata proposta non ho mai ricevuto raccomandata o avviso…sono stata io a chiamare quando mi sono accorta che si erano presi l’assegno..ho scoperto inoltre che la casa non è agibile..la ringrazio per una sua risposta ?
admin
il ha detto
Maddy, è una storiaccia.
Credo che solo un avvocato Le possa rispondere, io da qui, senza vedere i documenti, cosa posso fare? Inventarmi le cose non è mai stata la mia specialità.
Un saluto.
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Fulvio
il ha detto
In data 13.06.2020 ho fatto una poposta di acquisto di abitazione tramite agenzia con rogito entro 30.11.2020. Le parti possono accordarsi con preavviso di 15 giorni compatibilnente con le esigenze del mutuo. Il 2 luglio ottengo delibera mutuo che vale tre mesi quindi scade 02.10.2020. Comunico subito ad agenzia intenzione di rogitare entro fine settembre per non far scadere delibera mututo con possibilita per venditore di permanere nella casa dopo il rogito sino al 30.11.2020. Tramite agenzia venditore risponde che non accetta perche non è bello vivere in una casa gia rogitata. Io acquirente cosa posso fare per rogitare entro la scadenza delibera ed evitare nuova pratica di mutuo per evitare nuive spese? La venditrice dice che puo sfruttare anche ultimo giorno per rogitare
admin
il ha detto
Salve Fulvio,
nonostante la “scusa” del venditore, non è lui che si deve procurare il mutuo consono a rispettare i termini della proposta. L’unica cosa è recarsi in banca per far si di ottenere un prolungamento della delibera di 30 giorni e risolvere così ogni indovinello. Faccia presente all’istituto di credito che rischia di perdere la compravendita e veda di “spingerli” a fare un’eccezione.
Un saluto.
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Mena
il ha detto
Buongiorno Cosa significa che cio che ha scritto spiegando il contratto preliminare di vendita, dopo le firme del preliminare “dovrai consegnare l assegno di caparra al venditore o la differenza rispetto all assegno di caparra versato alla proposta irrevocabile di acquisto. E dovrai pagare l’agenzia” Perché bisogna fare un altro assegno di caparra o colmare la differenza del primo?a cosa serve? Grazie mille
admin
il ha detto
Salve Mena, di solito alla proposta si fa un assegno basso, per poi aumentare la cifra a preliminare. Ecco perché si fanno due assegni, uno a proposta e l’altro a preliminare. Per esempio: alla proposta faccio un assegno di 10000 euro, ma mi impegno a versarne altri 20000 a preliminare.
Un saluto.
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valentina
il ha detto
Buongiorno, ho fatto una proposta che a seguito di accettazione da parte del venditore si sarebbe trasformata in preliminare. La proposta era vincolata alla delibera del mutuo con termine ultimo 30/06. Ora io ho ricevuto la delibera il 02/07 e la parte venditrice non vuole piu vendere. Può farlo senza dovermi alcunche?
admin
il ha detto
Certo Valentina, il termine non rispettato ha reso nulla la Sua proposta.
Un saluto.
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luca
il ha detto
Buonasera, volevo un suo parere riguardo una situazione capitatami qualche giorno fa. Ho intenzione di comprare casa, guardo degli annunci, trovo quella che mi piace, fisso un appuntamento con l’agenzia e visiono l’immobile. Mi piace (perchè ristrutturato con stile da pochi anni) così dico che sono interessato.
L’ agente mi avverte del fatto che l’immobile è accatastato come categoria C6 o C2 (non ricordo bene, ma l’agente ha detto magazzino!) quindi mi dice che bisognerà fare il cambio di destinazione d’uso (premetto che questo immobile fino alla scorsa estate era usato come casa vacanza e affittato ai turisti).
Rimango un pò stranito e chiedo all’agente a chi spetterà effettuare questo cambio di destinazione d’uso (quindi a chi graveranno le spese) ma lui mi risponde che teoricamente spetterebbe al proprietario ma deve contattarlo per capire la sua intenzione.
Lei cosa mi consiglia di fare? A me sembra un pò strana questa situazione ma l’immobile mi piace davvero tanto.
Inoltre tornato a casa rifletto un pò sulla situazione e giungo ad alcune conclusioni, che adesso le pongo come domande:
1- questo immobile è abusivo?
2- ad oggi (essendo accatastato come magazzino) io sto “acquistando” un magazzino non una casa quindi potrei anche fare un’offerta che sia ragionevole per l’acquisto di un magazzino, non di una casa (ad esempio il 30% della loro richiesta) motivando il fatto che sto acquistando il magazzino?
3- l’eventuale cambio di destinazione d’uso dovrà essere fatto prima della presentazione della proposta irrevocabile?
4- mi conviene lasciar perdere e cercare un altro immobile?
Grazie per il suo tempo e attenzione
Buona giornata
admin
il ha detto
Salve Luca, ecco le sue risposte:
1- questo immobile è abusivo? Non lo posso sapere, ma se è accatastato a magazzino non può essere utilizzato come civile abitazione.
2- ad oggi (essendo accatastato come magazzino) io sto “acquistando” un magazzino non una casa quindi potrei anche fare un’offerta che sia ragionevole per l’acquisto di un magazzino, non di una casa (ad esempio il 30% della loro richiesta) motivando il fatto che sto acquistando il magazzino? Questo è fantascienza Luca.
3- l’eventuale cambio di destinazione d’uso dovrà essere fatto prima della presentazione della proposta irrevocabile? Il cambio d’uso dev’essere a carico del proprietario e risultare come condizione necessaria da effettuare prima del rogito definitivo.
4- mi conviene lasciar perdere e cercare un altro immobile? No, perché mai? Dal momento che segue queste norme di comportamento Lei è garantito, i problemi son solo del venditore.
Un saluto e…
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Omar Sassi
il ha detto
Salve, ho identificato un immobile (abitazione) di mio gradimento. Al momento della verifica dell’atto di provenienza, non é emersa una voce relativa al diritto esclusivo di utilizzo di una porzione di un lastrico solare (adibito a terrazza) che a dire del venditore sarebbe ad uso esclusivo dell’appartamento stesso. L’agente immobiliare mi ha consigliato di sentire un mio notaio ed ottenere il suo parere giuridico. Io ho risposto che a mio avviso è chi vende che deve dimostrare la titolarità dei beni di cui pubblicizza la vendita e che al mio notaio al più spetterà verificarne la congruità. Chi ha ragione dei due? Io o la parte venditrice? Personalmente non vorrei fidarmi di “pareri” ma mi aspetterei di leggere un qualche atto che mi certifichi quanto sopra. Grazie
admin
il ha detto
Omar ha ragione Lei! E’ il venditore che ha l’onere di dimostrare la veridicità e l’autenticità dei suoi titoli sull’immobile. Chieda di ottenere una relazione tecnica che attesti il tutto.
Un saluto.
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Tiziana
il ha detto
Buongiorno ho effettuato una proposta di acquisto per un immobile tramite agenzia immobiliare. Proposta di vendita che non è stata firmata dal venditore perché ha scoperto.di dover effettuare una sanatoria sulla casa (non abbiamo neanche emesso un assegno). Se volessi rifare una nuova0 proposta di acquisto per la stessa casa sono vincolata a farla con la stessa agenzia immobiliare? Anche se non ho firmato nessun mandato al venditore ? In poche parole quella prima proposta di vendita anche se non è andata a buon fine mi vincola legalmente a quellagenzia immobiliare? Grazie mille per la risposta
admin
il ha detto
Tiziana, l’agenzia è colei che l’ha messa in contatto con la casa ed il venditore, quindi ha diritto alle provvigioni se lei l’acquista, anche senza ulteriore intervento da parte loro, entro 12 mesi.
Un saluto e…
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Maddalena
il ha detto
Buonasera, la ringrazio anticipatamente per la risposta che mi darà. Sono interessata all’acquisto di un immobile che necessita di una ristrutturazione completa. Dopo aver fatto un sopralluogo con un tecnico, quest’ultimo mi ha prospettato la possibilità di usufruire di interessanti incentivi fiscali (Ecobonus) senza i quali non potrei sostenere tutti gli ingenti costi della ristrutturazione. L’agente immobiliare, visto il mio interesse, mi ha proposto di stipulare un preliminare vincolato, anziché all’ottenimento di un mutuo, al fatto di avere i requisiti necessari per accedere a questi sgravi fiscali. Non so come può essere scritta questa clausola e quale data può essere riportata sul preliminare in quanto non si ha la certezza che il decreto attuativo esca entro la fine del mese di luglio 2020. Cosa mi può consigliare in merito? Ringraziandola per la sua cortesia e la sua disponibilità, la saluto cordialmente.
admin
il ha detto
Maddalena, Lei si sta avventurando su un campo inesplorato.Io se fossi in Lei mi informerei presso il Notaio che sceglierà per la compravendita. Sicuramente Le saprà dare una versione più affidabile di quella che potrei darle io.
Un saluto e…
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Dario
il ha detto
Buonasera, io e mia moglie abbiamo fatto una proposta di acquisto per un immobile, accettata e firmata dai venditori, dopo un po’ di trattative, sul modulo prestampato dell’agenzia. Noi pensavamo che, automaticamente, la “proposta” si tramutasse in “compromesso” (previa registrazione) ma l’agente vuole farci riunire per firmare un nuovo foglio più articolato. A noi pare strano in quanto tutto ciò che serviva era già stato scritto (dati anagrafici delle parti, dati catastali, tempi e richieste varie). Inoltre per metterci d’accordo l’agente ha favorito i venditori diminuendo loro (in realtà annullandola) la sua provvigione. E’ corretto questo atteggiamento? Tanto più che non dobbiamo accendere mutui e la differenza incide solo sul nostro C/C. Grazie
admin
il ha detto
Egr. Sig. Dario, Un vero “preliminare” è un contratto che contiene tutti i dati dell’atto definitivo. Per assurdo il Notaio dovrebbe poter fare copia/incolla e farla rogitare. Così non è per la proposta d’acquisto, che è mal costume dire che si “trasforma” in preliminare alla sua accettazione. Quindi se il collega la chiama a preliminare sta facendo il suo dovere, Lei gli risponda che vuole redigerlo dal Suo notaio presso il quale andrà a rogitare la casa. I Notai non chiedono di solito il costo del preliminare se poi l’atto definitivo viene fatto presso il loro studio, e Lei è sicuro che il documento sarà perfetto. Inoltre il collega non ha favorito i venditori, annullando le sue provvigioni, ma Le ha permesso di acquistare la casa, rimettendo di tasca propria e chiudendo una trattativa che viceversa non sarebbe andata a buon fine. Nel migliore dei casi Lei si sarebbe ritrovato a decidere se accettare un rilancio del prezzo dell’immobile. Direi che può ringraziare il collega.
Un saluto e…
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luca
il ha detto
salve! vedo che è molto disponibile a dae consiglio quindi ne approfitto…
Ho fatto una proposta d’acquisto per un’abitazione che presenta però una planimetria diversa da auella accatastata, in quanto son stati fatti lavori che ne pregiudicano l’abitabilità di un locale per finestrato ridotto.. Il mediatore ha sminuito la cosa dicendo che al limite il venditore l’avrebbe riportata alla planimetria originale prima della vendita, inserendo come clausola che sono a conoscenza del problema e che il venditore è incaricato di ripristinare la condizione precedente ai lavori..
Parlando con amici più esperti mi hanno però sconsigliato l’acquisto proprio per questa incongruenza che non sarebbe mai sanabile. La domanda è: se volessi bloccare la proposta, che al momento non è stata ancora accettata, avrei diritto a farlo senza penali e senza perdere la caparra trattandosi di una motivazione che mi pare sufficientemente grave? O avendo inserito nella proposta che sono a conoscenza della non conformità non posso farci nulla?
Grazie mille per l’attenzione
admin
il ha detto
Luca, non vi è nessun motivo per bloccare la proposta se le cose stanno in tal senso. Il venditore è costretto a venderle la casa sanata, se no andrà incontro a doverle restituire il doppio. Se non è stato fatto un preliminare inviti il mediatore a redigerne uno, con la medesima clausola, inserendo una caparra cospicua. Se ci sono resistenze in tal senso solo allora cominci a farsi delle domande. Degli “amici esperti” conosciamo bene i danni che possono combinare solo per far “bella figura”. Se no incarichi un suo tecnico per valutare usa reale possibilità di regolarizzare l’immobile. Davanti carte, e non a chiacchiere, potrà poi decidere se ridurre il valore dell’immobile di conseguenza a questo problema o svincolarsi dalla compravendita.
Un saluto e…
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Giada
il ha detto
Buongiorno,
io e il mio ragazzo abbiamo firmato una proposta irrevocabile di acquisto per una casa in data 03.04.2020
L’unico vincolo che abbiamo indicato era attendere l’approvazione o meno del nostro mutuo.
I venditori, in data 12.05.2020 l’hanno controfirmata e accettato tutte le condizioni indicate.
Solamente un mese dopo dalla firma, 05.06.2020, si sono accorti che l’impresa non ha iniziato i lavori per la loro futura casa … cosa a noi alquanto nuova. L’agente immobiliare ci ha sempre detto che la loro futura casa era in finitura e problemi per trovarsi un eventuale alloggio per 12 mesi non c’era.
Le pratiche con la banca sono andate avanti. Abbiamo pagato la perizia e anche le spese di istruttoria perché il 16.06.2020, ci è stato comunicato dalla banca che il nostro mutuo è stato approvato.
I venditori, con la risposta negativa della loro impresa, hanno annullato tutto e non sono più intenzionati a vendere, nonostante abbiano messo la firma sulla proposta di acquisto.
Abbiamo anche compilato un assegno intestato ai venditori a titolo di caparra confirmatoria. Non è stato depositato ma i soldi sono già stati riservati per loro.
Desidero dunque sapere come e se possiamo farci rivalere sui venditori dopo il disguido che ci hanno causato.
Attendo cortese riscontro.
Saluti
Giada
admin
il ha detto
Certo Giada, la proposta è un contratto e, che la caparra sia stata depositata o meno, comunque i venditori sono inadempienti. Il problema piuttosto è capire se sia economicamente utile adire alle vie legali (non mi pare ci sia altra soluzione) per ottenere la cifra che avete destinato a caparra. Tutto dipende anche da come son stati compilati i documenti, quindi più di così non posso dire.
Un saluto e…
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Fabio
il ha detto
Buonasera,
se l’acquirente rilancia un’offerta di vendita fino al prezzo richiesto nell’annuncio, il proprietario può avvalersi comunque della facoltà di rifiutare senza specificare i motivi del rifiuto? In questo caso il proprietario che vincoli ha con l’agenzia??
Grazie,
Fabio
admin
il ha detto
Fabio, la questione è semplice: se esiste un mandato di vendita dell’immobile in tal documento è specificata la cifra alla quale il proprietario è tenuto ad accettare le proposte, o a rifiutarle incorrendo nelle sanzioni previste dallo stesso documento. Se questo documento non esiste, il proprietario può fare quel che gli pare, anche dichiarare che lui non ha mai detto all’agenzia di pubblicare un prezzo del genere.
Un saluto e…
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chiara
il ha detto
Abbiamo fatto un’offerta per una casa il cui termine scade tra 7 gg, se dovessero accettare quando va versata la caparra per essere tranquilli? e soprattutto quando andrebbe pagata l’agenzia? Dal contratto di offerta firmato, risulta che l’agenzia andrebbe pagata all’accettazione dell’offerta ma ad essere sincera senza preliminare non mi sentirei sicura, il contratto di offerta ha valore legale?
Grazie mille per il riscontro
admin
il ha detto
Chiara buongiorno, le nostre proposte d’acquisto sono SEMPRE corredate di assegno intestato al proprietario, il quale deve poter (se lo desidera) incassare la caparra dopo l’accettazione. L’agenzia immobiliare può pretendere il pagamento delle sue provvigioni all’atto dell’accettazione della proposta e se Lei ha firmato questo patto dovrà rispettarlo. Noi chiediamo i nostri emolumenti sempre dopo il preliminare, ma è una nostra scelta.
Un saluto e…
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Vity
il ha detto
Buongiorno, mi è saltato il rogito per una difformità dell’ immobile che il venditore non vuole sanare, ora io acquirente ho pagato la perizia ed il mutuo non mi è stato erogato, ed il notaio mi chiede il 40% delle spese. Mi tocca pagare il notaio, se il rogito è saltato non per colpa mia ma x una difformità sull’ immobile? Ed il costo della perizia, visto che la banca ci ha messo piu di 4 mesi invece di 2 come promesso, solo per andare alla perizia, posso richiedere alla banca il rimborso del pagamento della perizia? E nel caso anche le spese del notaio.. Faccio presente che nel compromesso ormai scaduto ad aprile, il venditore non ha voluto la caparra.
La ringrazio anticipatamente
Saluti
admin
il ha detto
Vittorio, “non ha voluto caparra” mi puzza tanto di premeditato. Lei ha tutte le ragioni ma l’unico soggetto a sua reale disposizione è il proprietario inadempiente, che non ha ricevuto un soldo e quindi non ha nessun debito reale nei suoi confronti. Non posso conoscere le carte, i documenti che son stati messi in piedi per questa compravendita disgraziata, ma ho paura che Lei dovrà abbozzare. Se avesse usato un’agenzia immobiliare avrebbe potuto rivalersi sul collega che non ha espletato i necessari controlli prima di mettere in vendita la casa…
Un saluto e…
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Pierluigi
il ha detto
Salve Sig. Paolo,
– Il 2 Marzo 2020 ho firmato una proposta di acquisto immobiliare, irrevocabile fino al 7 Marzo 2020
– L’agenzia non mi ha mai fatto pervenire la stessa con la firma per accettazione del venditore, anche se mi risulta che sia stata accettata. Lo deduco dai colloqui avuti col venditore circa le modifiche da apportare all’immobile. Ma formalmente, ripeto, non ho ricevuto alcuna conferma ufficiale
– Non ho versato alcuna caparra
– Condizioni della proposta: preliminare con caparra dal notaio entro e non oltre il 30 Marzo 2020. Rogito entro il 31 Dicembre 2020
– Preliminare dal notaio mai realizzato causa lockdown
– Lockdown terminato ma venditore in leggera difficolta’ per procurare la fidejussione
– Nel frattempo io ho avuto un ripensamento e 3 giorni fa ho espresso la volonta’ di rinunciare all’acquisto. Ho informato l’agente immobiliare con un messaggio su whatsapp.
– L’agente immobiliare mi ha detto che il venditore proporra’ “soluzioni”, senza specificare quali.
– Io lavoro all’estero e non posso incontrarli di persona
– I lavori di ristrutturazione della palazzina sono molto indietro, nell’appartamento che avevo scelto non e’ stato fatto alcun lavoro tra quelli che avevo richiesto
– Ho detto all’agente immobiliare che sarei disponibile a riconoscergli un compenso per il lavoro che in ogni caso ha svolto dopo la stesura della proposta di acquisto
Premesso quindi che: 1) Non ho mai ricevuto ufficialmente la proposta con la firma del venditore, 2) non ho versato alcuna caparra, 3) non e’ stato realizzato il preliminare dal notaio, 4) il venditore non ha ancora effettuato alcun lavoro nell’immobile che avevo scelto e 5) il venditore tramite email mi ha detto che ha qualche problema con la fidejussione;
Chiedo: La Proposta di Acquisto Immobiliare e’ ancora valida? Che leve ha il venditore per confermarne l’efficacia e costringermi all’acquisto? Devo comunicare la mia rinuncia ufficialmente? Grazie
admin
il ha detto
Pierluigi, se Lei non ha ricevuto la conferma dell’accettazione della proposta PER ISCRITTO, quindi via telex o via PEC, la proposta è come nulla. Il preliminare non è stato fatto. Lei non ha versato alcuna caparra. Di cosa parliamo? Li saluti e li ringrazi.
Un saluto e…
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
simeone scanzi
il ha detto
Mi chiamo Scanzi Simeone sono la parte venditrice , il 27/01/2020 abbiamo firmato in agenzia la proposta d’acquisto con l’atto definitivo di vendita dal notaio il 30/06/2020 e ho ricevuto un assegno da me incassato di 20000€ (il prezzo dell’immobile 210000€) . Nel frattempo ho fatto una proposta d’acquisto di un altro immobile dove andrò ad abitare e ho versato una caparra di 10000€. (il prezzo dell’immobile 139000€) con rogito dal notaio inizio luglio 2020. Oggi l’acquirente del mio appartamento non è più disponibile per il rogito il 30/06/2020 ma il 30/06/2021 e mi propone un assegno di 100000€ e il rimanente 90000€ a giugno l’anno prossimo. A queste condizioni mi mancano 29000€ per pagare il mio nuovo acquisto, o chiedo 129000€ e il rimanente 60000€ l’anno prossimo al rogito, perché io non posso fare mutuo di 29000€ sono una persona anziana 79 anni. L’acquirente desidera prendere possesso dell’appartamento il 30/06/2020 . Se non riesco all’incontro con l’acquirente e l’agenzia fra qualche giorno ad avere i 29000€ come mi devo comportare.
Distinti saluti Scanzi Simeone
admin
il ha detto
Simeone grazie di averci scritto. Se non le danno quanto le permette di ricomprare casa e quindi di spostarsi, Lei ha il diritto di trattenere la caparra di 20.000 euro e vendere ad un altro la sua casa.Cosa più perigliosa è chieder al suo venditore di aspettare 30000 euro per un anno. Credo che chi l’ha messa in questa brutta situazione debba trovare i 29000 euro in più per darle la tranquillità che merita nel cambiare casa.
Un saluto e…
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Massimo
il ha detto
Salve.
Sto valutando la possibilità di presentare una proposta di acquisto per un immobile tramite agenzia. L’immobile è da poco sul mercato e sono riuscito a visionarlo tra i primi, ma sta riscuotendo molto successo. Nell’ipotesi di presentare una proposta, l’agente mi ha indicato che per questo immobile non prevede di accettare proposte subordinate all’accettazione di un mutuo (confidando di riuscire a venderlo velocemente).
Io ho una pre-delibera (voucher) della banca per la fattibilità del mutuo, che mi lascia tranquillo rispetto all’importo ipotizzato. Però, il mutuo non dipende solo dalla valutazione delle mie capacità reddituali, ma anche dalla perizia della banca sull’immobile.
Nel caso in cui, facessi una proposta non subordinata al mutuo, ma il mutuo venisse negato dopo la perizia (per problemi legati all’immobile), che scenario si prospetterebbe? Avrei la possibilità di recuperare la caparra? O non avendo subordinato la proposta… sarei comunque privo di “copertura”?
admin
il ha detto
Caro Massimo, nel caso che mi pone la proposta non sarebbe considerata nulla, quindi produrrebbe i suoi effetti come da contratto. Lei per recuperare la sua caparra dovrebbe riuscire a dimostrare in giudizio che il mutuo non Le è stato concesso per un vizio nascosto dell’immobile: auguri. Con la giustizia che ci ritroviamo in Italia non credo che si mail caso di consigliarle tale opzione. Potrebbe invece pagare il perito perché faccia una perizia anticipata, per scongiurare qualsiasi rischio… ma nel frattempo l’immobile potrebbe essere acquistato da altri. Che dirle? Provi a “fermare” la casa con una caparra quanto più bassa possibile e faccia periziare immediatamente l’immobile, non ha altra via per vincere questa gara.
Un saluto e…
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stefano
il ha detto
Buongiorno,
in data 3 marzo ho firmato una proposta di acquisto in agenzia per una casa.
i proprietari sono fratello e sorella anziani.
la proposta e’ indirizzata ad uno solo dei due ( la sorella) , dopo la firma, l’ agenzia mi dice che il fratello e’ deceduto la settimana prima e che stanno aggiornando i documenti a causa della sucessione.
senza quei documenti la banca non inizia la procedura di mutuo.
A causa del covid siano d’ accordo nel rendere i termini della proposta flessibili e non rigorosi ( le scadenze)
La proposta e’ stata accettata dalla destinataria della proposta .
Ma ora sono passati tre mesi e ancora il loro notaio mi dice che i documenti di sucessione non sono stati completati.
Un consiglio? non so se richiedere la caparra indietro e chiedere di ripartire da zero .
admin
il ha detto
Stefano, grazie per avermi scritto. Legga la risposta sotto la sua. La situazione è del tutto simile.
Un saluto e…
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daniele baldi
il ha detto
Buongiorno, per l’acquisto prima casa riesco con i tempi a pagare l anticipo alla banca con il tfr ? ( nel senso la ditta dopo quanto tempo lo eroga al dipendente? E cmq in tempo per il rogito ? O la cifra del tfr non posso considerarla disponibile al rogito
admin
il ha detto
Daniele, non posso saperlo, dipende dalla Sua ditta. E’ a loro che deve chiedere in che tempi avrà la disponibilità del Suo TFR.
Un saluto e…
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Claudia
il ha detto
Buongiorno, avrei bisogno di un suo suggerimento circa la formulazione della proposta di acquisto che ci accingiamo a fare nei prossimi giorni per un immobile che abbiamo visionato. Ci è stato riferito dall’agenzia che il palazzo non ha il certificato di agibilità, poiché negli anni 80 vigeva il tacito assenso dal comune superati i 30 gg dalla presentazione dell’istanza. Inoltre risulta essere sprovvisto di certificato antincendio. Ovviamente noi vorremmo avere tutta la documentazione per essere certi di acquistare un immobile in regola e non avere sorprese al momento del rogito. La mia domanda è: possiamo inserire nella proposta di acquisto una clausola nella quale specifichiamo che la firma del compromesso è vincolata all’ottenimento della documentazione in questione? Come potrebbe essere formulata per tutelarci? Andrebbe inserito un periodo temporale entro quando andrebbe sottoscritto il compromesso? Grazie mille per l’aiuto. Saluti
admin
il ha detto
Claudia buonasera,
purtroppo posso risponderle per quanto riguarda il comune dove opero. Non so in altre zone come sia andata la storia ma se mi dice dov’è l’immobile posso chiedere ad un collega.Qui gli immobili “anni 80 hanno tutti l’agibilità, il silenzio assenso è pratica che risale alla fine degli anni ’90. per quanto riguarda il certificato antincendio dev’essere redatto dall’amministratore che lo deve fornire. Di più non posso dirle. Mi faccia sapere dove si trova l’immobile.
Un saluto e…
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Riccardo
il ha detto
Buonasera , volevo farle una domanda per quanto riguarda l’assegno depositato in agenzia ; siamo prossimi all’acquisto della nostra prima casa e ci stiamo avvalendo di un agente finanziario per provare a farci erogare un mutuo al 100% . Prima del blocco causa Covid ci é stato riportato uno specchietto da parte del consulente dove soddisfava molto le nostre aspettative a livello di rata mutuo. Qualora l’agente finanziario proponesse a noi una diversa offerta di un’altra banca che ci erogherebbe il mutuo e la proposta non dovesse soddisfare le nostre aspettative … andremmo a perdere l’assegno depositato in agenzia e quindi ci tocca pagare chi ci avrebbe venduto la casa ???
admin
il ha detto
Riccardo, dipende come è stata formulata la proposta. Voi vi siete impegnati a comprare un immobile con i soldi di una banca, e dovete fare il voto meglio per ottenere questo mutuo, o il venditore potrebbe avere titolo per trattenere il vostro assegno di caparra. Solo se potrete dimostrare che non avete avuto il mutuo per problemi oggettivi, e non per uno 0,%, allora potrete liberarvi dall’accordo.
Un saluto e…
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Valeria
il ha detto
Buongiorno,
Le chiedo una informazione.
Ho contattato una agenzia per un appartamento in vendita.
Ho parlato con la mia banca la quale sarebbe disposta a concedermi un mutuo al 100% sul valore dell’immobile stabilito da un perito della banca. Posso chiedere una perizia (da parte del perito della banca a mie spese) prima di fare qualsiasi proposta di acquisto e dare la relativa caparra? L’agenzia potrebbe impedirmelo? La ringrazio molto.
Saluti
admin
il ha detto
Valeria, perché mai dovrebbe impedirlo?
Lei comunque farebbe una proposta subordinata all’ottenimento del mutuo. Quindi se il mutuo non fosse erogato nessuno si farebbe male.
Un saluto e…
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Chiarello Carmine Domenico
il ha detto
Buongiorno, a febbraio 2020 ho sottoscritto proposta di acquisto immobile vincolata al mutuo. Proposta accettata. Termine massimo entro cui andare al rogito fissata per il 30.04. Caparra euro 5.000,00 ancora in possesso dell’agenzia. Inizio aprile è deceduto il proprietario che ha lasciato un testamento. Le tempistiche della successione, non so per quale motivo, stanno diventando lunghissimi. Ogni volta una scusa diversa da parte dell’agente immobiliare. Il mio notaio non ha ancora ricevuto tutta la documentazione (testamento,certificato morte).La banca inizia a spazientirsi. Per esigenze personali nn voglio andare troppo in avanti con il rogito, ma è normale che non voglio indicare una data troppo vicina in quanto il ritardo nel ricevere la documentazione farà sicuramente ritardare i controlli del notaio,la sottoscrizione della relazione notarile e la condivisione di una data con la banca. Domanda: il preliminare non è stato registrato. Il venditore non ha incassato caparra. Io volevo andare subito al rogito perché avevo delibera mutuo. Cosa rischio?dovevo registrare preliminare? Se no voglio più acquistare immobile posso mettere a rischio la caparra. Non posso più aspettare le tempistiche della successione. A parer mio ho già atteso troppo. Come devo comportarmi? Come posso tutelarmi? Grazie anticipatamente.
admin
il ha detto
Grazie di averci contattato.
Il termini della proposta d’acquisto o del preliminare sono automaticamente accettati dagli eredi se non disconoscono l’eredità. Essendo ampiamente superati da quanto capisco, Lei può recedere e chiedere la restituzione della caparra. Certo che in caso di azioni legali, quantomai sicure, il lock down verrà preso a motivo per il rinvio dei termini. La registrazione è un atto meramente fiscale, che è possibile fare anche ora, pagando una piccola sovratassa. Ma non garantisce nulla in questo caso. Scriva agli eredi intimando un nuovo termine entro il quale deve avvenire la compravendita, dopo aver sentito la banca e il notaio.
Un saluto e…
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Marco G.
il ha detto
Buongiorno,
siamo una giovane coppia che, dall’ affitto, vuole finalmente acquistare casa. La casa in questione è confinante con la ns. attuale, conosciamo bene la proprietaria (la madre) e la figlia.
Sono anni che verbalmente entrambe affermano di voler vendere, seppur per motivazioni personali diverse, però la casa non è stata MAI ufficialmente presa in carico da nessuna agenzia.
Noi dal canto nostro non ci siamo ancora rivolti a nessuna agenzia immobiliare perché prima vorremmo prima capire le loro effettive intenzioni, al tempo stesso però vogliamo essere tutelati in caso di effettivo acquisto.
Telefonicamente la figlia ci ha confermato l’intenzione di vendere, e ci ha consigliato di parlare con la madre, cosa che abbiamo intenzione di fare al più presto.
Inoltre la casa è da ristrutturare e quindi andrebbe valutata da un geometra per stabilire l’effettivo valore attuale di mercato: per noi non è un problema sostenere i costi della perizia del geometra, ma è corretto che siano a carico dell’acquirente?
Inoltre la proposta irrevocabile d’acquisto può essere stipulata tra due privati o è preferibile rivolgersi ad un professionista?
Grazie in anticipo
admin
il ha detto
Salve Marco,
acquistare casa da soli è possibile. Acquistare una casa da ristrutturare da soli in piena serenità è un’altra cosa. L’unico consiglio è di prendere un OTTIMO tecnico, che sia collegato ad un’OTTIMA IMPRESA, per la stima, che pagherete voi, visto che non accettate la cifra richiesta dalla proprietà, ne la proprietà sarà minimamente obbligata ad accettare tale stima. Poi subito un OTTIMO Notaio, cioè quello che COSTA DI PIU’ in città.
Viceversa se mi dite dove si trova la casa posso consigliarvi un OTTIMO agente, che curerà l’intera compravendita per voi, chiedendovi ovviamente una provvigione ridotta, vista la situazione.
Un saluto e…
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Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Alfredo
il ha detto
Buona sera Dott. Vitali,mi chiamo Alfredo e del tutto casualmente mi sono imbattuto nei suoi preziosi consigli trovati in rete.Approfitto quindi anche io per formularle un dubbio che mi provoca non poca ansietà e sarà ovviamente mia premura rilasciarle un bellissimo feed di ringraziamento!Premetto che non ho mai acquistato ne venduto un immobile,ed ho deciso di abbassare il prezzo di vendita della mia casa (da 185 a 175.000) poichè vorrei acquistarne un’altra che ho già visionato.Ho ricevuto una prima proposta,in cui c’è scritto che è “irrevocabile” e che “in caso di diniego dell’ist.to bancario designato dal Proponente all’erogazione del mutuo,le somme versate dal Proponente al Venditore di cui al Punto3 Lettera “A” della presente,verranno restituite senza riserva alcuna dal Venditore al Proponente.Inoltre l’A. Imm.re mi sta mettendo una fretta pazzesca nel decidre,poichè inizialmente mi aveva detto che avrei avuto 15gg di tempo per l’accettazione della proposta poi invece l’ha formalizzata per 7 gg.
Ora,io non conosco tutte quelle piccole accortezze o tutele che possano cautelarmi da eventuali “danni” irreversibili,quindi,le chiedo due cose: posso fare una controproposta di 4mila euro (arrivando quindi a 160.000) oppure tale proposta è irrevocabile a 156.000?Discorso assegni….posso stare tranquillo…cioè l’ultimo assegno,se quello più corposo fosse scoperto,come posso scongiurare tale ipotesi?Ultima domanda…se potrebbe chiarirmi quella frase che le ho scritto prima “In caso di diniego dell’istituto bancario etc etc” e come eventualmente cautelarmi.Grazie ancora di cuore!!
admin
il ha detto
Salve Alfredo, una proposta è “irrevocabile” per chi la formula, non per chi la riceve. La clausola che ha citato rende nulla la proposta se la banca non concede il noto all’acquirente. Deve sincerarsi che ci sia un termine “entro il quale” la banca deve dare la delibera e che l’acquirente si impegna a fare tutto il possibile per fare richiesta nei temi necessari. Questo perché Lei di fatto sta bloccando la vendita di casa sua su una decisione demandata alla banca. Se la banca dice NO lei dovrà restituire la caparra e tutto finirà nel nulla. Quindi questa proposta non le permette di impegnarsi per l’acquisto dell’altra casa, se non con le medesime condizioni, chesono inaccettabili da suo venditore. Fare una controproposta vuol dire rinunciare a questa proposta. Ogni modifica apportata ad una proposta d’acquisto la rende di fatto nulla. Per il saldo non deve preoccuparsi: in caso di mutuo viene a rogito la banca con un assegno circolare.
Un saluto e…
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Diego
il ha detto
Buongiorno Dott. Vitali le volevo chiedere un consiglio sull’acquisto di una casa. Premetto che ho già un mutuo in corso sulla casa dove abito. Fra qualche giorno dovrò vedere una casa che mi interessa e volevo chiederle , nel caso fossi interessato all’acquisto, i passi da fare. L’acquirente per la casa dove abito l’ho già trovato, però non so se è meglio saldare il mutuo e poi aprirne un altro, oppure chiedere al nuovo acquirente se vuole fare la surroga del mutuo. Infine vorrei sapere da lei i vari passi da compiere per acquistare questa nuova casa in totale sicurezza. La casa è venduta da un privato e non dall’agenzia.
Grazie per la disponibilità.
admin
il ha detto
Buongiorno Diego,
i passi sono contenuti nei tre video che ha visto per giungere in questa pagina. Della surroga non si deve occupare, è l’acquirente che decide. Se esiste un’agenzia che tratta una delle due compravendite si faccia aiutare anche per quanto riguarda l’altra. Acquisto e vendita vanno coordinate bene, per evitare inutili stress e maldipancia!
Un saluto e…
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Andy
il ha detto
buonasera, a novembre abbiamo fatto un’offerta su una proprietà e abbiamo negoziata per 120 giorni per ottenere un mutuo e completare l’affare. Viviamo all’estero, quindi ci sono ovvie difficolta a gestire le comunicazioni con la nostra banca. Il proprietario ha offerto solo 60 giorni e abbiamo accettato con riluttanza, provato con le banche, e fallito. … Alla fine abbiamo ottenuto l’approvazione del mutuo 30 giorni dopo la scadenza del termine di 60 giorni. L’agenzia ha mantenuto il nostro deposito durante questo periodo, ha affermato che sia l’acquirente che il venditore hanno continuato a manifestare interesse nel affare e quindi non era necessario un ulteriore accordo scritto.
Ora, dopo le restrizioni Covid e molti ritardi, e tutti al loro limite di pazienza, siamo vicini a chiudere l’affare. Forse giorni. Il nostro notaio ha la nostra Procura e tutto è a posto. Tuttavia, il denaro depositato rimane un grosso problema perché lo abbiamo inviato all’agenzia, tramite bonifico! L’agenzia era d’accordo con questo metodo. Il nostro Notaio spiega che questo non è un pagamento corretto e che il denaro deve andare dal compratore al venditore, non tramite una terza parte.
La soluzione del notaio è che l’agenzia ci restituisce il deposito e paghiamo l’intero importo al rogito. Ma l’agenzia non lo farà senza l’autorizzazione scritta del venditore a farlo, tuttavia il venditore rifiuta di farlo. Teme di perdere la leva legale se dovessimo ritirare dall’affare (che non intendiamo fare). E l’agenzia teme gli avvocati dei venditori se dovesse inviarci unilateralmente i soldi senza l’autorizzazione dei venditori. Sicuramente, se in tutti i casi il pagamento deve andare dal venditore direttamente al proprietario, l’agenzia non può inviare il deposito e quindi la soluzione logica per loro è di rispedirlo a noi. Perché ha paura di infrangere la legge? Ha sentito quale soluzione ulteriore per questa situazione?
admin
il ha detto
Salve Andy,
situazione abbastanza ingarbugliata.
Esiste un deposito inviato ad un’agenzia senza un documento VALIDO? Non avete riscritto un preliminare o una proposta d’acquisto e i termini sono ampiamente scaduti? Lei può intimare all’agenzia la restituzione del denaro che non ha nessun titolo per trattenere, e non è necessario alcun benestare da parte del venditore. E l’agenzia che dovrebbe aver paura di una vostra azione legale per aver trattenuto denaro senza alcun titolo! Il Notaio ha ragione. Ora, io procederei per ordine: mettete tutto su carta! Date mandato al Notaio di scrivere un accordo in cui voi vi impegnate a versare al venditore la caparra non appena sarà disponibile sui vostri conto correnti ed entrambi liberate l’agenzia da qualsiasi responsabilità. Poi procedete al rimborso e al nuovo invio. Se ciò non sta bene a qualcuno fate scrivere da un legale.
Un saluto e…
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amedeo ottaviani
il ha detto
Buongiorno,
ho acquistato una casa su carta (cantiere) ed avrò il rogito a giugno, il costruttore NON vuole farmi fare un sopralluogo prima del rogito poichè dice che non è tenuto per legge.
Ci sono sentenze della Cassazione in merito?
Grazie
admin
il ha detto
Amedeo,
lei ha tutti i diritti di visitare l’immobile prima di rogatario, per trovarlo adatto e conforme ai patti stipulati sulla carta. Certo che questo deve avvenire quando il cantiere è ormai terminato, per questioni di sicurezza. Ma si fa normalmente la cosiddetta “visita preliminare” dove il costruttore le chiede di approvare tutto l’operato per non aver poi discussioni su una mattonella scheggiata o su una crepa nel muro. Io non conosco sentenze in merito, chieda al suo avvocato. Posso solo dirle che il comportamento di questo costruttore è perlomeno inusuale.
Un saluto e…
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Massimo
il ha detto
Buonasera,
ho trovato una casa tramite il sito “Immobiliare”, all’appuntamento si sono presentati l’agenzia e il venditore. Ho scoperto solo per caso (altro annuncio speculare su Subito.it) che il venditore poteva vendere anche privatamente perchè non vincolato dall’agenzia. Posso continuare le trattative solo con il venditore, o devo per forza continuarle con l’agenzia visto che ho avuto alcuni scambi su whatsapp?
Non ho, ne io ne il venditore, nulla di scritto e firmato per la trattativa in corso.
Saluti.
admin
il ha detto
Massimo,
carta canta e villan dorme.
Certo sia lei che il venditore potete mettervi d’accordo e, se non ci sono altri testimoni, provare a tagliar fuori un’agenzia che per imperizia non vi ha fatto firmare nessun documento. Ma è un comportamento scorretto ed illegale. Lei è venuto a conoscenza dell’immobile grazie ad un “investimento pubblicitario” fatto dal collega, per sua stessa ammissione. Poco importa che poi si sia accorto che l’immobile non è legato da alcun mandato scritto. Inoltre l’agenzia era presente alla sua visita. Se vuole risparmiare le provvigioni e dare soldi agli avvocati, con esito peraltro molto incerto, sapendo di essere nel torto, veda lei.
Un saluto e…
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Gentile
il ha detto
Ill.mo Sig.
Paolo Marcigliano
Il messaggio è il seguente.
Giuste intese telefoniche appena intercorse le pongo il quesito?
Sono venditore di immobile, l’agenzia dopo oltre un anno di trattative mi sottopone
finalmente proposta di acquisto coerente con le mie aspettative.
L’acquisto, mi si dice, verrà finanziato con Voucher Unicredit al 100% (ma già
questo mi pare anomalo)
Accetto la proposta, fornisco tutta la documentazione in mio possesso perchè
la banca possa esperire tutte le proprie indagini sul mio immobile
e sulla insussistenza di elementi ostativi di ogni genere sul buon fine
dell’operazione .
Passano molti mesi, siamo al limite dei sei mesi e la banca decide per
la conclusione dell’operazione comunicando all’agenzia relativamente
all’ approvazione della delibera di mutuo
L’agenzia mi informerà per decidere sulla data del rogito
Qualche giorno fa l’agenzia immobiliare unitamente alla società commissionata
di istruire il Voucher con Unicredit mi chiedono
un incontro privato per comunicazioni urgenti che concedo per ieri
nel mio ufficio
Il contenuto e la proposta mi lascia quanto meno perplesso e la pongo
alla Sua autorevole attenzione:
– la cifra di vendita dell’immobile da inserire in rogito è superiore di oltre 35.000 euro a quella effettivamente a corrispondersi a mezzo bonifico irrevocabile sul mio conto
al rogito, la differenza (35.000) sarà giustificata con assegno mai riscuotibile ma semplicemente figurativo a garanzia di presunti lavori di ristrutturazione promessi
in un nuovo atto che dovrei sottoscrivere prima del rogito, ma che in realtà non saranno mai realizzati ma saranno la sola giustificazione davanti al notaio per il surplus
di €35.000 finanziato dalla banca come da perizia farlocca mai prospettatami
prima dall’agenzia che dichiarava invece finanziamento mutuo al 100% a fronte di un
reale 80%.
Inutile significarLe, che non accetterò mai proposte sì scorrette e
indecenti da Agenzia immobiliare e a questo punto devo ritenere correa società
di intermediazione finanziaria collegata e/o sedicente collegata a UniCredit
delegata dall’agenzia a istruire pratica di mutuo per conto dell’acquirente,
di cui, se vuole, Le farò nome perchè possa essere
immediatamente radiata da ogni Albo o associazione di categoria
Grazie ancora per quanto vorrà a questo punto consigliarmi
in attesa di un suo riscontro la saluto cordialmente
Vincenzo Gentile
Cassano Murge 080 764035
admin
il ha detto
Buongiorno Vincenzo,
cito un celeberrimo film dicendole che “voi umani non potete neanche immaginare cosa ho visto…”, quindi non mi stupisco più di nulla. Ma che consigli si aspetta da me che non abbia già raggiunto da solo? Quella operazione è assolutamente illegale ma non sono certo io a dover denunciare la cosa. Le consiglio vivamente di cambiare agenzia e se mi dirà dove si trova l’immobile sarò felice di indicarle un collega… collega!
Un saluto e…
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Francesco
il ha detto
Buona sera,
Vorrei acquistare un immobile e pretendo fare l’offerta ufficiale con una caparra. Chiedo se esiste una alternativa valida e sicura DIVERSA dell’assegno, diciamo un bonifico al venditore, accompagnato di qualche documento che in caso di non accettazione della mia offerta, mi restituiscano i soldi? Grazie del suo consiglio.
admin
il ha detto
Salve Francesco, grazie per averci scritto.
Per quale motivo non ritiene un assegno bancario un titolo sufficientemente utile alla bisogna.
Certo, può effettuare un bonifico bancario al venditore e stampare il CRO o farsi dare ricevuta dalla Banca, ma per quale motivo farlo PRIMA dell’accettazione?
Finché la sua offerta non verrà accettata, Lei non dovrà versare nulla a nessuno. Deve solo lasciare in deposito il titolo presso l’agenzia che Le cura la compravendita.
Un saluto e…
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Giuseppe Leo
il ha detto
Salve,
vorrei semplicemente un parere su come comportarmi riguardo all’ acquisto di una villetta con porticato, vicino al mare, immersa in 3500 Mq di prato inglese, alberi da frutto e ornamentali.
Il costo è di €430.000.
La villetta mi piace molto, ma c’ è un problema io la posso pagare anche in contanti tra 3 anni, (senza mutuo) ora non posso acquistarla e neanche pagare una caparra molto alta.
C’ è un sistema per bloccarla, magari attraverso un accordo firmato o attraverso qualche altro sistema?
Da premettere che io la villetta l’ ho solo vista su Internet, non l’ ho visitata e non ho neanche contattato l’ Agenzia Immobiliare che l’ ha messa in vendita.
Se per cortesia mi può dare un parere, grazie.
Cordiali Saluti
admin
il ha detto
Giuseppe grazie della sua domanda.
se il proprietario accetta Lei può proporre un Rent to BUY. In pratica vuol dire entrare con una caparra che potrebbe essere anche di sole 20.000 euro e pagare una rata mensile, simile ad un affitto. Entro 3 anni andrà a stipulare, versando il rimanente. Nel frattempo Lei può abitare l’immobile come se fosse suo.
Attenzione però, serve un ottimo notaio per stipulare questo tipo di accordo, per salvaguardare sia Lei che il Venditore.
Un saluto e…
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Jolanda
il ha detto
Salve Paolo! Io avrei necesita di capire come muovermi nel settore, ho qualche oferta da parte da una agenzia immobiliare e di un consulente per società de inversori nel settore immobiliare, io ho trovando due grosse proprietà da vendere per il suoi clienti, ho avuto ( se il affare si conclude) una offerta molto alettante, per qui mi sembra che sono molto interessati nelle proprietà per valore totale di 10 mln, prima di mettere in contatto le due parti, come potrei procedere e quali garanzie chiedere senza essere registrata al albo ne avere partita iva come procaccia d’affari? Da parte loro, che documenti devo chiederli di firmare come garanzia che obblighi loro a compromettersi con la offerta che mi hanno proposta? Seconda curiosità, posso aprire la partita iva quando il affare è sicuro o già concluso? Terza domanda qual è il massimo di prestazione occasionale come privata senza partita iva che posso fatturare?
Grazie
admin
il ha detto
Jolanda buondì,
non essendo abilitata alla professione di agente immobiliare Lei non ha diritto a delle provvigioni. Ciò non toglie che può far stilare da un avvocato un accordo per ricevere degli emolumenti derivanti dal buon fine degli affari che Lei procura all’agenzia o all’investitore. L’aspetto fiscale Le consiglio di analizzarlo con un commercialista, comunque le prestazioni occasionali non possono superare le 5000 euro lorde l’anno.
Un saluto e…
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caterina aloisio
il ha detto
Buonasera! Vi scrivo perchè volevo un chiarimento. Circa 10 giorni fa, ho fatto un ‘offerta d’acquisto per una casa, tramite agenzia , la quale, ad oggi, non mi ha ancora dato una risposta. Scopro proprio stasera, curiosando sul sito dell’agenzia, che il prezzo dell’immobile è stato ribassato. Ora vorrei capire se è normale e corretto che l’agenzia possa fare ciò. Grazie Caterina Aloisio
admin
il ha detto
Salve Caterina,
la Sua proposta deve riportare una data entro la quale Lei ha diritto di ricevere una risposta dal venditore, tramite l’agenzia. Se Lei non riceve risposta e il passa il termine, la proposta è nulla. Quindi può presentare una nuova proposta al prezzo ribassato. Ma tutto ciò non ha un senso logico. Vada in agenzia e pretenda di capire cosa sta succedendo, l’agenzia non ha alcun interesse a ribassare un prezzo in pubblicità mentre esiste una proposta in corso!
Un saluto e…
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Franco
il ha detto
Buongiorno e complimenti per il sito!
Quando si fa un’offerta, il venditore in caso di rifiuto firma qualcosa? Esiste insomma traccia della non accettazione di un’offerta formale scritta con tanto di assegno?
Ho il dubbio sull’operato dell’agente immobiliare, il quale in teoria non avrebbe motivo di ostacolare la compravendita, a meno che non voglia agevolare altri possibili acquirenti.
admin
il ha detto
Salve Franco,
noon necessariamente. Semplicemente manca la firma d’accettazione sulla proposta entro il termine previsto. Consiglio sempre periodi brevi fra l’avanzare della proposta e tale termine, in modo da evitare giochini al rialzo.
Un saluto e…
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Stefano A
il ha detto
Buonasera
le sarei grato che mi chiarisse i passaggi che dovrei fare per concludere l’acquisto di una casa.
Ora vivo in appartamento intestato alla moglie e vogliamo comprare villetta che sarà invece intestato a me.
Avremmo individuato la futura casa ma non abbiamo ancora trovato un venditore per la casa attuale, oltre ad ottenere il mutuo per la differenza.
A cosa dovrei dare priorità? Trovare venditore o a fare una proposta? E come faccio a vendere e trasferirmi acquistando nello stesso tempo?
Mi scusi per la completa disinformazione.
admin
il ha detto
Stefano nessun problema.
I passaggi che consigliamo a tutti i nostri clienti sono:
1. mettiamo in vendita la casa, libera qualche mese avanti.
2. una volta che abbiamo un preliminare in mano cerchiamo la nuova o se l’abbiamo già trovata la fermiamo.
3. coordiniamo i due rogiti in modo da avere il tempo di traslocare
Si affidi ad un’agenzia professionale e vedrà che tutto filerà liscio.
Un saluto e…
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MARIA
il ha detto
Buongiorno Ho firmato un compromesso redatto da un agenzia e puntualmente registrato in cui era specificato che al rogito ci sarebbe stata la consegna dell’immobile. Ora dobbiamo andare a rogito, dal momento che le chiavi verranno consegnate circa un mese dopo il rogito gli acquirenti chiedono di trattenere 15.000 euro e di inserire questa clausola (se così si può definire) nel contratto di acquisto definitivo. Vorrei questa variazione a quanto indicato nel compromesso comporta delle spese di registrazione ulteriori rispetto a quelle già previste x la registrazione del rogito. La ringrazio se vorrà rispondermi.
admin
il ha detto
Gent.ma Sig.ra Maria,
la registrazione è atto puramente fiscale. Certo è che il preliminare edi vendita dovrebbe contenere ogni clausola dell’atto definitivo. Qui interviene l’Ufficio delle Entrate, e ognuno decide diversamente. Si confronti col Notaio che rogiterà e segua il suo consiglio in merito. Spesso il Notaio stesso si fa carico di mantenere in deposito il titolo fino a consegna dell’immobile.
Un saluto e…
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Simona
il ha detto
Buongiorno,
Innnzitutto 1000 complimenti per il vostro lavoro, sito, ecc…
Ho un urgente bisogno di info non dormiamo più da sabato giorno in cui è venuto un agente immobiliare presso la nostra abitazione per stipulare una proposta di acquisto.
È da un po’ che giriamo per case, siamo stanchi, abbiamo pochissimo tempo e adesso un po’di fretta per l’arrivo di un bebè.
Abbiamo visto l’appartamento giovedì e venerdì l’agente mi ha contattato per dirmi che la casa stava riscuotendo un certo successo e coppie che avanzano proposte quindi se ero interessata dovevamo muoverci ma impossibilitati di recarci lunedì in ufficio l’agente si è offerto di venire lui presso di noi sabato pomeriggio.
Insomma nella fretta, la nostra totale bimba fede ed inesperienza e la sua bravura non so come abbia fatto ma abbiamo sottoscritto una proposta di acquisto senza vincolo di mutuo (più volte richiesto) e soprattutto ad una somma di 20000 superiori alla somma che noi ci eravamo prefissati di proporre. Credetemi non so ancora come sia potuto accadere.
Ieri domenica pomeriggio l’ho telefonato (in realtà già sabato sera l’ho telefonato per mille dubbi) elencando tutte le mie perplessità che noi quella somma proprio non possiamo permettercelo volevamo fare una proposta inferiore e/o perlomeno vincolarla all’accettazione del mutuo… Certo non dovremmo avere problemi ma non ci siamo proprio mossi con le banche quindi mai dire mai… Mi sono vista soffocata e ho chiamato chiedendo di non presentare la domanda oggi e che volevo ristipularla con la clausola mutuo e/o prezzo offerto inferiore consapevole di perdere l’occasione visto che stamattina pare ci siano altri 6 potenziali acquirenti che farebbero una proposta di acquisto molto più vantaggiosa della mia.
Chiedo un consiglio davvero spassionato su come poter procedere senza perdere la caparra di 5000, sono consapevole di essere stata troppo ignorante e la legge non ammette ignoranza.
Ma posso stamattina chiedete all’agente di non presentare la proposta di acquisto redatta sabato ed inviarlo a restituirmi l’assegno e magari o andare avanti con gli altri acquirenti o procedere con noi ma un’altra proposta.
Grazie grazie grazie mille per qualsivoglia commento che mi faccia uscire da questa situazione.
admin
il ha detto
Gent.ma Simona,
da ciò che mi scrive è chiaro che Lei è capace di intendere e volere e, a meno che non sia stata minacciata, ha sottoscritto un regolare contratto. Mi chiedo però se il collega, visto che ha “la fila” di persone che vogliono comprare proprio quell’immobile, non possa tranquillamente stracciare tutto e magari chiederle solo un piccolo rimborso spese per il disturbo. Se dovesse comportarsi diversamente beh… capisce anche lei che questa fantomatica mandria di acquirenti forse non esiste, giusto? Rimane il fatto che ha sottoscritto una regolare proposta e quindi se non procede perderà la caparra e dovrà pagare le provvigioni al collega.
Mi spiace.
Un saluto e…
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Paola Napolitano
il ha detto
Offline Message left on 03 Feb 2020, 03:16 PM (GMT+0)
Ho individuato l’immobile. Vorrei fare una proposta di acquisto. Non mi fido Dell’AI. Dove posso reperire un valido modello per effettuare tale proposta che contempli tutte le clausole per la tutela dei miei diritti? Come deve essere l’assegno che accompagna la proposta : circolare, non trasferibile….? Grazie infinite
admin
il ha detto
Buongiorno Paola, se non si fida dell’agente immobiliare si rivolga direttamente ad un Notaio di fiducia che provvederà a stilare una proposta irrevocabile d’acquisto con ogni clausola necessaria. L’assegno va intestato alla proprietà e assolutamente NON TRASFERIBILE per non incorrere in spiacevoli multe.
Un saluto e…
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Daniela
il ha detto
Buongiorno, sono Daniela.
Complimenti per gli articoli e la competenza.
Ho individuato un immobile e avrei voluto formulare una proposta di acquisto condizionata all’erogazione del mutuo ma l’agenzia non ha voluto accettarla se non accompagnata da una dichiarazione con cui rilascierei a loro una liberatoria per far restare l’immobile sul mercato; data questa condizione qualora dovesse presentarsi un compratore disponibile a pagare senza condizioni o in contanti, io avrei notificata la cosa e avrei pochi giorni di tempo per svincolare eventualmente la proposta dall’accettazione del mutuo (tornando in una condizione di “rischio” anche se sembra che non dovrei avere difficoltà ad ottenere l’importo del mutuo). In tutto ciò l’agenzia non ha voluto nemmeno farmi visionare l’atto di provenienza del bene e solo dopo insistenza mi ha fornito una visura con intestati per potermi procurare l’atto autonomamente. Sono “lievemente” disturbata da questa situazione… L’immobile mi interessa, vorrei avere un suo consiglio sul comportamento da tenere (il mio primo istinto è stato chiudere ogni canale di comunicazione), grazie.
admin
il ha detto
Daniela buongiorno,
mi spiace per il comportamento del collega. Non so in che zona si trovi l’immobile, ma in effetti ci sono situazioni in cui le agenzie, in accordo con le proprietà, non ritirano neppure proposte subordinate all’ottenimento del finanziamento. Troppo facile infatti per l’acquirente svincolarsi dagli accordi, senza conseguenze, bloccando nel frattempo la vendita della casa. Ma c’è modo e modo di comportarsi ovviamente. Le dico che la nostra agenzia avverte chi fa proposte subordinate che l’immobile continuerà ad essere visionato, ma che eventuali proposte successive, pur senza condizioni sospensive, attenderanno che la prima proposta abbia o meno il benestare per procedere. Così salvaguardiamo l’interesse dell’acquirente, al quale viene però dati un termine essenziale per procurarsi il mutuo, oltre il quale la proposta viene di fatto annullata e superata dalle successive. Così salvaguardiamo il proprietario. Al di là di tutto, se l’immobile Le interessa veramente, spero si sia informata già presso l’istituto di credito per avere le necessarie assicurazioni di poter acquistare. In questo caso, e solo dopo essersi di nuovo confrontata con l’istituto, faccia una proposta senza subordinarla, magari con una caparra limitata, per dimostrare il Suo reale interesse. Quindi se non deve fare mutui al 100% etc etc…
Un saluto e…
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Sofia
il ha detto
Buonasera,
La mia domanda è questa, sto acquistando (fatto proposta) un immobile che quando sono andata a vederlo mi è stato detto a parole dall’agente che è un edificio degli anni 50 ( non l’ha scritto nell’annuncio postato online ) ma pensandoci dopo che ho fatto la proposta ho dubbi sull’anno di costruzione, intanto la proposta è stata accettata non ho ancora ritirato i documenti per chiedere il mutuo, ho chiesto all’agenzia di recarsi all’urbanistica e avere qualcosa di cartaceo per conferma, nel caso l’edificio non fosse degli anni 50 come detto ma di molti anni prima ( 20 o 30 ) ho modo di riavere il mio assegno o perdo ciò che ho depositato? Sono abbligata a pagare le provvigioni all’agenzia in caso volessi recedere? È possibile trovare un compromesso ?
admin
il ha detto
Gent.ma Sofia,
non capisco il problema. Essendo l’immobile evidentemente datato, o Lei lo ha acquistato per ristrutturarlo o è già stato ristrutturato. In entrambi i casi la data di prima edificazione non incide granché sul valore complessivo. Comunque vale sempre ciò che è scritto, non ciò che è detto.Se Lei, sulla scorta di affermazioni verbali, dovesse rescindere il contratto, si troverebbe poi a dover giustificare cose dette ma mai scritte e di cui un giudice dovrebbe valutare l’effettiva valenza nell’economia della compravendita. Onestamente non lo consiglio. Sicuramente rivolgersi all’agenzia per trovare un accordo è la cosa migliore.
Un saluto e…
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Marco
il ha detto
Buonasera Dott. Vitali,
Grazie per l’articolo che e’ molto utile.
Vorrei chiederLe, che tipo di documentazione e’ possibile chiedere PRIMA di fare la richiesta (tramite un’agenzia)? Abbiamo visto una casa che ci interessa, tuttavia per maggiore sicurezza vorremmo prima vedere alcuna documentazione (pratica edilizia, agibilita’, ecc…). Vorrei avere la piena certezza dello stato di questo appartamento prima di procedere con la richiesta e la caparra.
La seconda domanda, l’appartamento in oggetto e’ un trilocale con la possibilita’ di trasformarlo in un trilocale (e lo vogliamo comprare proprio perche’ ci interessa questa possibilita’). Come e’ possibile mettere questo punto? Nel senso che siamo interessati all’acquisto SOLO a condizione della possiiblita di fare questa modifica.
Cordiali saluti,
Marco
admin
il ha detto
Salve Marco,
la ringrazio per le belle parole.
Come ho più volte ripetuto la responsabilità dei documenti è in capo a chi vende, Lei deve solo preoccuparsi che in una sua eventuale proposta sia citato coe solito che la documentazione dovrà essere perfetta al momento del rogito. La caparra confirmatoria, se di importo non ridicolo, spingerà la proprietà a risolvere ogni indovinello e a consegnarle la casa in regola.
“l’appartamento in oggetto e’ un trilocale con la possibilita’ di trasformarlo in un trilocale” credo sia un refuso, comunque Lei può subordinare la Sua proposta all’accertamento di un tecnico delle modifiche che intende apportare all’immobile. Ovviamente questa analisi è a Suo carico e deve avere un termine certo perchè la proprietà possa accettare tale clausola.
Un saluto e…
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Marina
il ha detto
Buongiorno, abbiamo firmato la proposta d’acquisto in agenzia il 26/11/19, due giorni dopo abbiamo portato l’assegno come caparra (del 10% del prezzo) e la settimana seguente portato le marche da bollo in agenzia perchè lo registrasse all’ag. delle entrate dopo nostro pagamento tramite f23 di imposte.
Sulla proposta d’acquisto ed anche sul “incarico di mediazione” con l’agenzia vi è riportata come scadenza del rogito e dell’incarico di mediazione: entro 31/01/2020.
La nostra banca che ci erogherà il mutuo sta aspettando da ormai una settimana che l’agenzia comunichi a loro i documenti neccessari al perito per poi poter effettuare la perizia, ma ancora niente… la nostra domanda è la seguente:
se superiamo il 31/01/2020 cosa succede? e cosa noi possiamo vantare come diritti?
grazie in anticipo e buona giornata.
admin
il ha detto
Buongiorno Marina,
se la vostra banca non ha ancora ricevuto documentazione per il finanziamento non vedo come potrete rogitare in tempo. Ma anche tornando indietro di una settimana (12 gennaio) i tempi sono davvero risicati, a meno che la pratica non sia in via di definizione e manchi solo l’uscita del perito. Se passa la data del rogito dipende dalle clausole apposte alla vostra proposta, a cui mi sembra di capire non è seguito un regolare preliminare. Comunque è una situazione non piacevole. Parli con l’agenzia chiedendo una proroga del termine per iscritto. In caso di problemi invii una lettera ai venditori e p.c. all’agenzia facendo presente che la pratica di mutuo è ferma per colpa dell’agenzia. Quando c’è di mezzo Natale o agosto prendersi un mese in più è sempre buona cosa.
Un saluto e…
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Andrea
il ha detto
Salve, Ho fatto una proposta d’acquisto la quale è stata accettata,il venditore dopo una settimana ci comunica che ha avuto problemi con la richiesta di mutuo con la sua banca e di non poter venderci più la casa. Mi deve restituire il doppio della caparra?, mi tocca pagare la provviggione all agenzia? grazie cordiali saluti Andrea
admin
il ha detto
Andrea buongiorno,
dipende come è stata scritta la proposta d’acquisto che Lei ha inoltrato al venditore per l’accettazione. Se la Sua proposta non fa riferimento al mutuo del venditore è certo che ha diritto al doppio della caparra versata, anche se la strada per ottenerla sarà lunga e piena di indovinelli, vista la giustizia italiana. Stesso discorso per la provvigione d’agenzia. Ma non vedendo la documentazione non sono in grado di consigliarla per il meglio. Un saluto e buon 2020!
Cristina-andreea
il ha detto
Buongiorno,vi presento il mio problema.Noi abbiamo visto un appartamento e abbiamo fatto la proposta irrevocabile con assegnio di 5000€ Con la delibera del mutuo che stata firmata da noi e della proprietaria della casa però era rimasto che il suo ex marito doveva venire a firmare anche lui però abbiamo avuto la sorpresa di essere avvisati che lui nn vuole più firmare.La domanda è :che posso fare se ha firmato solo la signora?posso pretendere il assegno raddoppiato?devo pagare le provigioni della agenzia visto che nn è stato concluso il affare?A chi mi devo rivolgere per risolvere questa problematica?Grazie e aspetto una sua risposta.Cordiali saluti!
admin
il ha detto
Salve Cristina, la proposta non è valida se non è accettata da tutti gli aventi diritto, cioè da Lei e dai venditori, se l’immobile è intestato ad entrambi. Quindi Lei non ha titolo per pretendere una doppia caparra, ma può ritirare il suo assegno in quanto la proposta è come se non fosse mai stata accettata, e non deve niente all’agenzia.
Un saluto e…
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GRAZIA
il ha detto
Salve avrei bisogno di un informazione; ho firmato una proposta di acquisto che è stata accettata vincolata all’accettazione del mutuo lasciando un assegno come cauzione di 5000 euro; la banca mi delibera il mutuo ma con un tasso di interesse altissimo e non vorrei accettare. Come funziona per la delibera? la banca me la predispone oppure perdo la somma lasciata in cauzione?
admin
il ha detto
Buongiorno Grazia, purtroppo Lei perde la cauzione.
Infatti la Banca avrebbe dovuto informarla PRIMA del tasso che Le avrebbe applicato, di conseguenza Lei non si sarebbe impegnata a procedere nella delibera.
Cosa che evidentemente non è successa se Lei adesso vuole rinunciare.
Io andrei in Banca facendo presente che Lei perderà 5000 euro e che non Le è stato notificato il tasso d’interesse preventivamente, come da normativa europea, quindi che si rivarrà su di loro.
Veda cosa ne cava fuori. Mi spiace, non ho altro modo per consigliarla.
Un saluto e…
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Giuseppe
il ha detto
Buonasera sono Giuseppe D’Oria, ho messo in vendita tramite agenzia il mio alloggio, firmando una proposta di acquisto immobiliare condizionata. Destinata a divenire contratto preliminare di compravendita.
Con una caparra datomi dal compratore di euro 1000. Per l’ alloggio è stato stabilito il prezzo di euro 115.000.
Il sottoscritto venditore, dopo dieci giorni per motivi seri di salute,comunicava all’agenzia la rinuncia alla vendita. A cosa vado incontro come sanzioni per risarcimento al compratore ?
Se questi và per vie legali ?
Preciso che il compratore comunque deve fare un mutuo e non si sà se gli verrà concesso.
Attendo una risposta. Ringrazio per il servizio che fornite, in quanto siete molto chiari.
admin
il ha detto
Giuseppe, al massimo le potranno chiedere il raddoppio della caparra: 2000 euro, ma l’agenzia ha diritto alle sue provvigioni. Salute o non salute, ha lavorato. Se la proposta è subordinata, conveniva attendere, perchè se il compratore non riusciva ad ottenere il mutuo, la proposta stessa sarebbe stata nulla e nessuno avrebbe pagato nessuno. Ma ormai Lei ha informato l’agenzia della Sua intenzione a recedere dal contratto. Mi spiace.
Un saluto e…
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Ylli Lulaj
il ha detto
Buonasera ,ho firmato un contratto preliminare ,per comprare una casa .ho cambiato idea per vari motivi non lo vorrei comprare piu .la venditrice non ha avuto ancora la caparra.suo avvocato mi ha scritto una lettera che pretende di versare questi soldi .come mi devo comportare ,sono obbligato versare questa soma anche se io la casa non lo voglio piu .
admin
il ha detto
Ylli buondì,
certo che è obbligato se ha firmato un preliminare. Lei ha fatto un contratto con il venditore che ha accettato la Sua proposta e sta aspettando la caparra. Se Lei non versa questa caparra diventa inadempiente al contratto.
Quindi valuti sei suoi “vari motivi” sono sufficienti per perdere i soldi che si è obbligato a versare.
Un saluto e…
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Carlo
il ha detto
Salve,
io ho firmato una proposta che è scaduta da quasi un mese.
Adesso vorrei ritirarmi perché la banca al momento mi eroga solo una certa somma.
Se tra qualche giorno cambio di nuovo idea e decido di comprarla anche se la banca non mi eroga tutto quello che vorrei, ma l’ immobile è passato a un altra agenzia, posso farlo?
Perché l’ agente immobiliare mi ha “avvisato” dicendomi guarda che poi dovrai pagarmi lo stesso le provvigioni perché prima dei 9 mesi non puoi acquistare la stessa casa per la quale ti sei ritirato.
Grazie,
cordiali salti
admin
il ha detto
Carlo, anche se la proposta è scaduta, è un titolo validissimo per la prima agenzia per provare che è stata lei a presentarle la casa. Il diritto alle provvigioni decade in 12 mesi. Se fra qualche giorno decide edi comprare QUELLA CASA il comportamento corretto è rivolgersi alla prima agenzia che contatterà la nuova agenzia e si metteranno d’accordo per farle comprare la casa.
Un saluto e…
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Giuseppe
il ha detto
Il 19/11/2019 ho firmato una proposta di acquisto preliminare di un immobile fino al termine del 23/11/2019 con regolare assegno bancario di 5000€intestato al venditore . Non avendo avuto dall’agente immobiliare alcuna comunicazione a riguardo, ho cercato di contattare il 23/11/2019 l’agente al suo telefonino senza nessuna risposta !! Cosa fare?
admin
il ha detto
Giuseppe, si rechi di persona all’ufficio del collega! Blocchi l’assegno segnalandolo alla banca. Se conosce o ha modo di raggiungere il proprietario prenda contatto e gli spieghi la situazione.
Un saluto e…
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Mihaela
il ha detto
Buona sera ,
Vorrei porle una domandona…
Abbiamo acquistato una casa circa 6 mesi fa … adesso che sono arrivate le piogge stiamo notando solo infiltrazioni sulle pareti che prima si presentava solo in camera da letto … ( pensavamo che era dal balcone di sopra e quindi siamo rimasti d’accordo con il ex proprietario che prima di entrare in casa lui doveva provedere alla riparazione ,così noi non abbiamo i problemi).
Adesso la domanda e ,cosa possiamo fare legalmente?
Visto che lui non aveva detto che il problema si ritrova in tutta la casa !!!
Grazie anticipatamente!
admin
il ha detto
Salve Michaela, questi vizi “occulti” possono essere fatti valere in sede giudiziale se si può provare che erano nascosti e non sono resi palesi dal proprietario. In pratica è una vera e propria truffa, che il proprietario (se sapeva) ha perpetrato nei suoi confronti. Senta il Suo legale di fiducia.
Un saluto e…
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Luca
il ha detto
Buona sera,
domani farò la proposta di acquisto irrevocabile dell’ immobile vincolata al mutuo.
L’agente immobiliare mi dice che nel caso accettassero la proposta e nel caso si vada al rogito, il venditore mi darà le chiavi dopo un mese e mezzo circa dal rogito poiché egli sa che riceverà i soldi solo nel giorno del rogito e quindi mi dice che per tutelarsi inizierà a fare i pacchi e a liberare la casa solo dopo che ha incassato nel giorno del rogito. Io in realtà puntavo ad avere le chiavi nel giorno del rogito e magari rassicurarlo qualche settimana prima del rogito facendogli vedere la delibera della banca.
E’ giusto secondo lei che mi facciano aspettare così tanto per le chiavi ?
ps. complimenti per i video, sono molto utili e chiari
grazie mille
admin
il ha detto
Salve Luca,
il proprietario non ha tutti i torti, e per come si comportano le banche oggi non c’è mai fine ai problemi che possono nascere. La delibera della banca è sempre subordinata al parere del perito, che di solito esce vicino alla data del rogito. E’ altrettanto vero che Lei ha diritto a tutelarsi, chiedendo che venga messo un termine chiaro e perentorio entro il quale l’immobile dovrà essere libero da persone e cose, e una penale se ciò non accadesse. Inoltre può pretendere per il mese e mezzo che non entrerà in possesso un canone forfettario per l’occupazione dell’appartamento, pari ad una cifra simile ad una rata e mezzo di un affitto. Tenga conto infatti che inizierà comunque a pagare il mutuo nel frattempo.
Un saluto e…
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Martino
il ha detto
Salve,
Volevo farle alcune domande perché leggendo il suo articolo, che ho peraltro ritenuto molto interessante, ho ritrovato alcuni punti relativi alla situazione in cui sfortunatamente mi trovo.
Circa poco meno di un mese fa ho fatto una proposta per un immobile di mio interesse vincolando il tutto all’accettazione del mutuo da parte dalla banca.
Il venditore, che si appoggia ad una agenzia per le mediazioni, ha accettato la proposta.
Fin qui sembra tutto nella norma, se non che nella proposta definita a tavolino è messo per iscritto che l’immobile al rogito debba risultare libero da persone e cose. Noi eravamo a conoscenza, come anche l’agenzia, della presenza di inquilini regolarmente in affitto presso l’immobile di nostro interesse e sempre dalla stessa agenzia ci veniva riferito che i tali individui, per clausola contrattuale, erano costretti a lasciare l’immobile entro 90 giorni dalla data prevista sulla proposta. Se non che si scopre che le persone che sono in affitto in quella abitazione sono legate da un contratto ancora di due anni e che tale clausola era applicabile alla scadenza del contratto di affitto stipulato tra il proprietario e le persone che occupano lo stabile.
In tale situazione, visto anche che è stata rilasciata da parte mia una caparra di 15mila euro, è possibile per me rigettare la proposta e svincolarmi senza perdere i soldi? e così facendo sarei comunque costretto a pagare un compenso all’agenzia?
La ringrazio in anticipo
admin
il ha detto
Salve Martino,
direi il contrario. Del eli ha ottenuto il mutuo e quindi la proposta è diventata operativa in ogni Sua clausola, Lei può pretendere che l’immobile sia libero al momento del rogito, come da accordi. Se ciò non dovesse succedere Lei ha diritto di pretendere il doppio della caparra versata. Se si può provare che non si rogito per colpa dell’agenzia Lei può, tramite vie giudiziarie, evitare l’esborso e chieder i danni se sussistono. MA entriamo in un campo in cui un avvocato La può consigliare sicuramente meglio di me. Se invece vuole recedere senza danni per chiunque credo che un accordo bonario sia sempre possibile incontrando i proprietari e l’agenzia, visto che Lei ha tutte le regioni se le cose son o che mi ha descritto.
Un saluto e…
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Luigi
il ha detto
Salve,
innanzi tutto complimenti per i video che fate che sono veramente molto chiari e che possono “aprire gli occhi” a molti.
Sto per vendere casa, senza nessuna agenzia. Abbiamo già firmato il preliminare di vendita e mi è già stato consegnato un assegno circolar quale caparra che ho regolarmente versato sul mio conto.
Il promittente acquirente mi aveva chiesto se, viste le sue difficoltà economiche, per solo 5000 euro, mi avrebbe potuto fare due assegni bancari da cambiare dopo la firma del rogito a distanza di due mesi dal rogito e due mesi l’uno dall’altro. Io inizialmente ho acconsentito, ma ora, informandomi con varie persone e vedendo anche i vostri video mi rendo conto che con molta probabilità è una concessione per me poco conveniente e addirittura pericolosa.
Nel preliminare di vendita non si fa cenno di questi assegni e c’è solo scritto quant’è il prezzo dell’immobile concordato e quanto il promittente acquirente ha versato a titolo di caparra e che salderà all’atto del rogito.
La mia domanda è questa:
posso dire all’acquirente, dopo che inizialmente avevo detto che per me andava bene, che non accetto assegni bancari e che il pagamento si concluda come normalmente accade all’atto della firma del rogito con assegni circolari?
Grazie mille.
admin
il ha detto
Luigi grazie per le Sue belle parole,
certi indovinelli sono tipici di una compravendita fra privati. Se il preliminare di vendita prevede questo tipo di saldo dopo il rogito, tramite peraltro dei titoli inadatti all’uso, l’accordo è preso e Lei non può disattenderlo. Se invece si tratta di accordi verbali tutto è sempre di nuovo trattabile. Ovvio che può “cambiare le carte in tavola” quando vuole, e l’acquirente rischia di perdere la caparra se non trova altre strade per saldare a rogito. In generale non consiglio mai di andare oltre al rogito per definire il pagamento dell’immobile.
Un saluto e…
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Marco
il ha detto
Buongiorno,
ho individuato un immobile tramite agenzia e vorrei procedere con una proposta.
Sulla casa grava una ipoteca(giudiziale) ed essendovi una disputa fra eredi ,dovrò attendere 3 mesi prima che venga tolta tale ipoteca.
L’agenzia mi ha proposto di fare la proposta di acquisto, senza fare successivamente il preliminare,la quale sarà eventualmente accettata solo dopo i 3 mesi nel caso la disputa tra eredi vada a buon fine.
Posso procedere o conviene chiedere che la proposta venga accettata in tempi brevi e al limite chiedere di effettuare il preliminare dopo i 3 mesi,quindi dopo la disputa tra eredi?
In generale,fare una proposta di acquisto per la quale devo attendere 3 mesi almeno, cosa può comportare?
Grazie mille anticipatamente.
admin
il ha detto
Marco, grazie per avermi contattato.
La proposta per avere una qualsivoglia valenza va accettata. Può essere tranquillamente subordinata al buon fine della disputa, quindi se ciò non dovesse avvenire nessuno si farà male, ma senza accettazione Lei non ha nulla in mano.
Un saluto e…
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Anna
il ha detto
Salve! sto comprando la casa , tramite una agenzia , la proposta ancora non l’ho fatto , perché ho chiesto copie dei documenti , per effettuare almeno una verifica dal notaio , se tutto a posto con la documentazione. Invece in agenzia mi chiedono , prima di tutto -preparare l’assegno ,poi , firmare la proposta e solo dopo potrei avere la documentazione . E giusto cosi? Come devo fare la verifica ?
grazie
admin
il ha detto
Salve Anna, buongiorno,
produrre una proposta d’acquisto con un assegno di caparra serve a bloccare l’immobile prima che qualcun altro ce lo soffi da sotto il naso. La proposta deve riportare che l’immobile dev’essere regolare sotto ogni punto di vista, catastale e urbanistico e non è lei che deve preoccuparsi di verificare tali documenti, ma il venditore! Se la proposta verrà accettata e qualcosa non dovesse essere regolare, è il venditore in difetto e, pena la restituzione doppia della caparra, dovrà metter mano alla sua casa e regolarizzarla. Quindi faccia tranquillamente la Sua proposta.
Un saluto e…
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marco
il ha detto
Salve, io ho effettuato una proposta d’acquisto per un immobile che è stata accettata ma subordinata all’accettazione del mutuo. Sulla proposta abbiamo scritto come data del compromesso 4 novembre(circa 40 giorni dalla presentazione della proposta),ma ad oggi ancora nessuna risposta dalla banca riguardo il mutuo. Se dovessero scadere i termini, quindi passare il 4 novembre senza aver ricevuto conferma dalla banca per il mutuo,cosa succede???grazie
admin
il ha detto
Salve Marco, non è chiaro se Lei è il venditore o l’acquirente, ma in mancanza di un accordo che prolunghi i termini della proposta, questa decadrà e l’eventuale acconto o caparra dovrà rientrare al proponente. La clausola sospensiva, scaduto il termine, rende nullo il contratto, come mai stipulato.
Un saluto e…
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LAURA
il ha detto
buongiorno,
pochi giorni dopo aver firmato l’incarico di mediazione per vendita immobiliare abbiamo chiesto all’agenzia di aumentare il prezzo di vendita dell’immobile che non era stato adeguatamente valorizzato dall’agenzia medesima. L’ Agenzia ha ignorato la nostra richiesta che avveniva tramite scambio di messaggi audio e ci ha presentato di lì a tre giorni una proposta di acquisto dell’immobile conforme al prezzo indicato nel mandato. (ciò conferma peraltro l’appetibilità dell’affare in considerazione del prezzo basso e verosimilmente il fatto che il prezzo di vendita fosse “tarato” sulla possibilità economica dell’acquirente già individuato). Secondo lei non accettando la proposta saremmo costretti a pagare la penale all’agenzia oppure no atteso che la stessa non ha recepito la volontà del proprietario di aumentare il prezzo?
admin
il ha detto
Salve Laura,
se intendeva rivedere il contratto avrebbe dovuto farlo per iscritto, stipulando un nuovo mandato di vendita. In questo caso invece Lei è tenuta ad accettare la proposta o a pagare eventuali penali, a meno che non si voglia imbarcare in una causa civile di ben dubbia soluzione, visto che tutti gli accordi verbali, di fronte ad uno scritto, perdono sempre.
Un saluto e…
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Ruggero
il ha detto
buonasera,
ho fatto circa 3 settimane fa una proposta d’acquisto per una casa di 135.000 vincolata alla dazione del mutuo (io lavoro in banca comunque), con fissazione del preliminare al 20 gennaio 2020 e del rogito al 15 aprile 2020. All’atto della proposto ho dato un assegno da 5.000 che adesso è in mano all’agente. La proposta è stata accettata dalla venditrice. Stavo per avviare le pratiche del mutuo quando oggi mi chiama l’agente immobiliare e mi comunica che la venditrice si vuole tirare indietro e non vuole più vendere l’immobile, sebbene appena una settimana fa abbia firmato l’accettazione. Ho 2 domande:
1) posso chiedere il doppio della caparra (ovvero 10.000 euro)? E inoltre posso chiederlo sebbene ancora non siano trascorsi i 45 giorni entro i quali avrei dovuto ottenere la delibera del mutuo?
2) sono dovute spese all’agenzia in caso di mancata conclusione della vendita? L’agente non mi ha parlato di somme che gli devo oggi, e in effetti nella parte del contratto in cui si parla delle commissioni di agenzia cita “la conclusione dell’affare”.
admin
il ha detto
Egregio Ruggero,
la risposta è si, se la proposta d’acquisto è stata stilata correttamente, dopo che avrà dimostrato di poter ottenere la somma necessaria per acquistare l’immobile. Fino a tale data la condizione sospensiva teoricamente non le permette di agire contro il venditore mancato. Ma stiamo parlando di 5000 euro… come sempre consiglio di fare proposte con cifre che permettano un domani di dissuadere le parti a ritirarsi. Lei ha voglia di impelagarsi in una causa civile per 5000 euro?
Un saluto e…
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Paco
il ha detto
Salve, ottimo blog e contenuti interessanti. Avrei due quesiti da sottoporle approfittando della sua competenza e della sua bontà.
Sono in procinto di acquistare una casa da ristrutturare, e sull’immobile grava una leggera difformità catastale: un vano tecnico costruito in giardino di 2mt x 1mt contenente caldaia il resto combacia tutto alla perfezione. il proprietario dice che sanerà il tutto o abbatterà a proprie spese.
Se può essere utile, la casa è stata costruita a inizio anni 60 ed accatastata nel 1977.
La domanda è essendo del 60 (dovrebbe dimostrarlo) se non è sanabile per qualche ipotetica ragione, avrei problemi con la perizia e il mutuo? In caso diverso, dove va scritto questo accordo?
Inoltre è lecito vincolate l’acquisto ad una garanzia della struttura dell’immobile?
Nel mio caso che qualora dovessero presentarsi problemi strutturali all’immobile entro 2 anni dall’acquisto (in particolare infiltrazioni dal solaio) il venditore se ne farà carico?
In caso positivo anche questa clausola dove andrebbe scritta?
Grazie.
admin
il ha detto
Salve Pasquale,
essendo la casa da ristrutturare credo che la risposta a questa domanda la debba ottenere dal tecnico che le seguirà la ristrutturazione. Spesso lievi difformità possono essere sanate o meno a seconda delle modifiche che poi subirà l’immobile, o a seconda dei casi, diventare ostative a ciò che si vuol fare successivamente. Vincoli come quello che Lei cita nella domanda sono leciti, com’è lecito scrivere qualsiasi cosa nella Sua proposta d’acquuisto, Sta poi nel venditore accettare o meno, e credo che come venditore Lei non accetterebbe un tale accordo. Ma se dovesse passare un tale vincolo si assicuri che sia scritto ben chiaro nell’atto definitivo.
Un saluto e…
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Marco
il ha detto
Ho visto il video, ma una cosa non è chiara, a cosa serve il preliminare se si ha già il mutuo? Perché non fare subito il rogito?
admin
il ha detto
Salve Marco, il preliminare serve quando non ci sono le date che coincidono. Per mille motivi l’appartamento potrebbe non essere disponibile quando Lei otterrà il mutuo. Ecco che sostituire la proposta con un sano preliminare registrato è cosa buona e giusta!
Un saluto e…
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Fabio
il ha detto
Buongiorno, volevo ringraziarvi per gli utilissimi consigli che state fornendo. Per aggiungere un ulteriore caso ai vari commenti già presenti vorrei chiedervi: quale miglior consiglio dareste per tutelare l’acquirente nel caso in cui il venditore chieda di cedere le chiavi dell’immobile successivamente al rogito (i.e. 1 mese dopo)? Grazie
admin
il ha detto
Salve Fabio,
di solito il Notaio in questi casi inserisce una penale per ogni giorno di ritardo nella consegna delle chiavi, con una scadenza definitiva.
Per esempio se rogito il 1 marzo e gli accordi sono di aver libero l’immobile il 15 marzo, il venditore pagherà una cifra X per ogni giorno di ritardo dopo il 15, con scadenza il 31 marzo, dove l’immobile DEVE essere libero. In questo caso il venditore, scaduto il termine, non ha alcun titolo per rimanere nella casa. Al limite basta una telefonata ai carabinieri…
Un saluto e…
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Francesca
il ha detto
Buongiorno,
abbiamo individuato il nostro immobile di nuova costruzione e vorremmo portare l’assegno per bloccare la casa.
Con la banca ci siamo informati e abbiamo i requisiti per richiedere il mutuo e richiederemmo un mutuo del 70% del valore dell’immobile.
vorrei seguire il suo consiglio di non mettere la clausola “salvo buon fine del mutuo” in modo da avere più garantita la casa.
ma se poi il perito della banca dovesse attribuire un valore molto più inferiore al valore che abbiamo pattuito con agenzia e costruttore noi avremmo un mutuo del 70% sul valore che ha dato la banca e quindi dovremmo tirare fuori la differenza.
Di quanto si può generalmente discostare il valore di un perito dal valore della casa che si pattuisce sulle nuove costruzioni?
Il Notaio posso anche iniziare a cercarlo post assegno giusto?
dopo quanti giorni dovrei fare il compromesso dalla consegna dell’assegno per bloccarla?
si può firmare un compromesso anche se ancora non si è ottenuto il mutuo (se si hanno disponibilità per dare l’acconto)?
Grazie,
Francesca
admin
il ha detto
Francesca buongiorno,
il mio consiglio vale se VERAMENTE ha la sicurezza che la Banca erogherà, mi raccomando. I periti non sono gestibili, neppure dalla banca, quindi rimane un’incognita. Il Notaio è un problema da avviare dopo la proposta accettata, perchè dovrà preparare il compromesso, da fare quando avrà l’OK della banca, quindi a 45gg circa dalla proposta. Io non faccio mai firmare il compromesso prima di avere l’OK della banca.
Un saluto e…
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dxxxn
il ha detto
Buongiorno, io o sono andato in una agenzia e mi ano fato vedere delle case che poi subito mi epiacuta una e l’agente mia subito deto di fare una proposta di aquisto, io o acetato nel fratempo o fato dei calcoli e o capito che e tropo alto il prezo. come dovrei comportarmi in questo caso? dovrei pagare le spese della agenzia? non o lasciato nesuna caparra
admin
il ha detto
Egregio Signore, se non ha lasciato alcuna caparra vada in agenzia e dica che non intende procedere nella trattativa. La cosa deve finire lì.
Un saluto e…
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Marco
il ha detto
Salve, ho letto l’articolo con attenzione. L’unica cosa che mi lascia perplesso è che non si parli della necessità di incaricare un geometra per far luce su ogni vizio possibile possa gravare sull’immobile. Voglio dire; prima dell’assegno non sarebbe buona norma che il geometra verifichi quanto sopra? Grazie per la cortese risposta.
admin
il ha detto
Salve Marco, grazie per aver sottolineato questo aspetto.
Non tutti i proprietari al tempo in cui fu scritto il post erano disponibili a spendere soldi prima di ottenere almeno una proposta d’acquisto. In tali casi, per evitare danni, le procedure tecniche venivano espletate nel periodo che trascorreva fra l’accettazione della proposta ed il vero e proprio preliminare d’acquisto. Oggi quasi tutti i nostri immobili ottengono una Certificazione Urbanistica (che non è obbligatoria ma garantisce la reale situazione) da parte del nostro tecnico prima di essere messi in vendita.
Un saluto e…
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Giulio
il ha detto
Buongiorno,
io mi trovo davanti una situazione che mi sta portando in mezzo alla strada.
Mi sto avvalendo di un simpatico mediatore creditizio. Spigandogli che ho solo 10000 euro per le spese che mi sarebbero arrivati chiedendo anticipo TFR e che ad oggi non ho la possibilità di mettere soldi da parte in quanto campiamo in 2 in affitto con solo il mio stipendio (chiesto mutuo 100%)
A inizio Luglio il venditore accetta la mia proposta e porto i documenti necessari al MC. Fin qui tutto bene, l’azienda accetta la mia richiesta e mi saranno versati il 15 di Agosto conil cedolino paga. Faccio presente al MC e mi dice che non c’è nessun problema perché il rogito avverrà a fine Agosto.
Metà mese. Mi attivo per cercare un Notaio e il MC fa il gradasso dicendo che mi avrebbe presentato una lista di notai con tanto di preventivo.
Verso fine mese mi da’ appuntamento in banca il giorno dopo per firmare la predelibera dove la banca per accendere il conto mi chiede una somma di 300€ per acconto perizia. Nel frattempo quel meno simpatico del MC mi chiede 100€ per cert. antifrode. Facendo l’elemosina qua e là li raccimolo nel giro di 24 ore facendo enormi figuracce con amici e colleghi, non ho parenti in vita quindi essendo il mio primo (e spero ultimo) acquisto sa bene, anche perché l’ho messo in chiaro sin da subito, che non sono a conoscenza dei tempi di spesa. E conoscendo la mia situazione economica molto semplice mi ha veramente deluso, però vado avanti, quella casa la voglio e non sarà un intoppo a farmi cedere. In più, d’accordo con la banchiera scelgono loro il notaio dicendomi che è bravo ed economico e l’MC da parte mi dice avrò a giorni il preventivo che su per giù sarà sui 2500 euro e che si andrà all’atto i primi di Settembre e di organizzarmi per tale data.
Manda una mail con l’agenzia immobiliare in copia facendo presente la mia “eclatante” mancanza di liquidità. Già li penso di denunciarlo.
Metà mese mi comunica il giorno della perizia il 28 Agosto.
Perizia fatta a mia insaputa il giorno prima dicendo che avevo sbagliato giorno.
Mi arriva il preventivo a inizio settembre del notaio di 3800€ e a conti fatti non ci sto dentro di oltre 1000€ sul mio budget e il giorno dell’atto, il 26 Settembre.
Lascerò casa il 30 perché il nuovo inquilino si insedierà a Ottobre.
Il 20 ho un incontro con lui per fare i conteggi, se non mi vanno a genio e se non riesco ad onorare il tutto posso fargli causa e mollare il tutto perdendo 1000 euro di caparra e i soli già spesi?
Sono in depressione.
Non voglio più comprare.
Ma devo se no rimaniamo senza casa.
admin
il ha detto
Giulio, mi spiace molto della Sua situazione.
Non so che documenti Lei abbia firmato, quindi non so dirle a casa va incontro se non stipula, ma credo fermamente che il Notaio possa farle credito per 1000€ se davvero vuole quella casa. Nel caso potrà sempre trovare un altro alloggio in affitto. Io piuttosto non capisco come mai nessuno l’abbia dissuasa dal comprare casa se le Sue condizioni economiche non lo permettono, o la imprigionano in un debito enorme da dover sopportare per 30 anni. Mi faccia sapere cosa ha firmato finora e quanto ha dato di caparra al venditore.
Un saluto e…
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Gaia
il ha detto
Salve,
Ho fatto una proposta su acquisto di un immobile e telefonicamente mi è stato detto che non è stata accettata la mia proposta nonostante ho offerto il valore di vendita al momento che l’ho visionato. L’agenzia aveva alzato il prezzo dopo che io lo avessi visionato. Quando ho saputo che non è stata accettata la mia proposta ho chiesto di passare a ritirare l’assegno e l’agenzia mi ha detto di no. Il giorno dopo venivo richiamata dalla agenzia, sempre al telefono,la quale mi diceva che la mia proposta veniva accettata per il valore ma non per le tempistiche di consegna. Dato che non voglio perdere tempo e far perdere tempo all’agenzia ho espresso la mia richiesta di ritiro in quanto voglio cercare altro ma l’agenzia continua a rifiutarsi di ricevermi in ufficio.
Come devo procedere?
admin
il ha detto
Gaia, è semplice, una letterina dal Suo avvocato risolverà la situazione senza ulteriori ritardi. Tutto ciò che è detto a voce non ha nessuna importanza.La Sua proposta aveva sicuramente una scadenza, Lei non ha ricevuto conferma SCRITTA della sua accettazione entro la scadenza? Può ritirare il Suo assegno quando lo desidera.
Un saluto e…
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Antonio
il ha detto
buonasera,
nel mese di marzo ho fatto una proposta di acquisto tramite agenzia per un box.
Al momento di fare l’atto, il notaio mi fà presente che non si tratta di un box ma di un locale di sgombero e soprattutto che c’è una ipoteca sul bene.
Credo che l’agenzia non abbia fatto bene il proprio lavoro.
Io sono ancora intenzionato ad acquistarlo ma ovviamente dovro’ attendere che l’ipoteca venga cancellata.
Detto questo, è possibile rinegoziare i patti (e relativo compenso) con l’agenzia visto gli errori e le omissioni che sono state fatte ?
La ringrazio anticipatamente
admin
il ha detto
Salve Antonio,
è sempre possibile discutere le provvigioni di agenzia, che sono la risultanza di un patto fra le parti. Se ha già firmato un accordo però è difficile che Lei possa ritirarsi o discuterlo. Certo, l’agenzia deve conoscere la situazione catastale di ciò che vende e la giurisprudenza è molto chiara in tal senso, ma pensa di poter vedere le Sue giuste osservazioni ottenere un risultato positivo in giudizio? Se è arrivato a fare l’atto non c’è stata alcuna procedura preliminare, e questo è oltremodo pericoloso. Veda di incontrare il collega e risolvere bonariamente la questione, o si ritiri dalla compravendita: ne ha ogni diritto.
Un saluto e…
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Adamo
il ha detto
Salve Paolo,
Avrei delle domande per lei.oggi ho visto una casa che mi interessa.Vorrei effettuare una offerta.l agente mi ha detto di fare una offerta scritta con assegno dì caparra.il punto è…in banca,a voce,mi hanno detto che mi darebbero il mutuo però non mi fido…sai finché non vedo non credo..che mi consigli di fare?Farmi dare una certezza della banca(magari con le mie buste paga) e poi fare L offerta per la casa?oppure fare L offerta prima?Alla banca mi dissero che loro dopo L offerta che fai valutano tutto però se poi non L accettano?grazie per la risposta
Buona giornata
admin
il ha detto
Save Adamo,
come sempre le banche parlano ma poi non si sa mai dove vanno a parare. Quindi se vuoi la casa, ti conviene fare una proposta che sia subordinata la mutuo, così la banca può esperire la tua pratica, ma se non ti accorda il finanziamento nessuno si fa male. Esistono banche che fanno l’intera pratica di mutuo a prescindere dall’immobile, quindi ti mettono in grado di cercare casa essendo “vincente”, perchè è come se tu avessi i soldi in tasca. Ma ne tuo caso, segui la prima strada se non vuoi rischiare che la casa nel frattempo venga venduta.
Un saluto e…
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Vicio
il ha detto
Salve
Mi sto accingendo a fare una proposta d’acquisto per un immobile.
Attraverso il consulente finanziario farò, successivamente, una richiesta mutuo al 100%, che “potrebbe” essere accattata.
Oltre alla clausola nella di “accettazione vincolata all’accettazione di mutuo”, devo inserire altro nella proposta d’acquisto relativo a modalità di compromesso e rogito?
Come mi devo comportare rispetto all’anticipo da versare all’atto del compromesso? Cioè i soldi li dovrò anticipare io e poi li riprenderò dalla banca oppure il mutuo partirà dal compromesso e sarà quindi la banca a versarli?
Inoltre l’immobile dovrà subire delle modifiche architettoniche e catastali a carico del venditore prima di essermi ceduto. Come posso preservami dall’allungamento eccessivo delle tempistiche, dato che dopo l’eventuale accettazione della proposta dovrò attendere suddetti lavori per procedere con le pratiche notarili?
Grazie Anticipatamente
admin
il ha detto
Salve Vicio,
la formulazione del preliminare e del successivo rogito è compito del Notaio che sceglierà per l’atto, che verrà di certo informato della sua pratica di mutuo.
Per quanto riguarda la caparra: se le è possibile versarla non ci sono problemi, se la ritroverà sul conto corrente quando la banca accrediterà il finanziamento. Il mutuo ovviamente parte al momento del rogito, quindi se non possiede la caparra, dovrà andare in banca a farsi dare i soldini, magari con uno scoperto di conto che a loro piace tanto perché Le costa una follia.
Il termine che riguarda il rogito è sufficiente a far si che l’immobile venga consegnato in regola, soprattutto se la caparra non è un proforma. Intendo dire che se la caparra è importante il venditore ci penserà bene prima di non venire a rogito, rischiando di doverla restituire due volte. Se invece non si ha una somma importante da dare a caparra conviene far aggiungere già alla proposta d’acquisto una sostanziosa penale in caso di mancata consegna dell’immobile entro la data del rogito per mancato termine dei lavori necessari.
Un saluto e…
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Leonardo
il ha detto
Buongiorno,
il 14 agosto, ho sottoscritto da un’agenzia una proposta irrevocabile d’acquisto per l’acquisto di un terreno edificabile, proposta sottoscritta e firmata senza versare l’assegno di caparra, sulle note c’era scritto che lo verserò successivamente entro il 23 di agosto (termine scaduto) e comunque non oltre il 3 settembre p.v. , il termine d’irrevocabilità è fissato entro il 2 di settembre p.v.;
A distanza di due settimane, ho avuto una difficoltà economica e non riesco a procedere con la vendita a meno che non concordiamo un nuovo prezzo più basso; ho riferito la cosa all’agenzia che afferma che quello è il prezzo concordato e ormai la mia proposta è accettata dal venditore ma, non ufficialmente, in quanto l’avviso di accettazione è avvenuto tramite messaggio da parte del venditore all’agenzia, per cui, io adesso, non avendo versato l’assegno e non avendo intenzione di versarlo in quanto non dispongo più della cifra pattuita per permettermi il terreno più le spese notarili ed imposte, cosa rischio a livello legale, visto che l’agenzia ha minacciato comunque che potrebbe eventualmente ricorrere a vie legali se non troviamo un accordo, io nel male minore vorrei annullare il tutto e svincolarmi se non trovo un accordo nuovo col venditore.
Saluti e grazie
admin
il ha detto
Buongiorno Leonardo,
questa è materia per un legale, ma l’esperienza mi insegna che se Lei non ha versato soldi sarà molto difficile che riescano ad ottenerne.
Un saluto e…
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Ale
il ha detto
Salve, ho letto nell’interessantissimo articolo che vincolare una proposta al mutuo è una debolezza. Sono in generale d’accordo. Però senta la mia situazione.
Ho individuato un immobile e col venditore cabbiamo concluso la trattativa ad un prezzo. Adesso devo firmare la proposta e vorrei vincokarla al buon esito del mutuo semplicemente perché la casa ha un abuso edilizio che deve essere sanato. Il proprietario lo sanera solo dopo il compromesso quando avrò dato una bella caparra e agenzia avrà anche maturato il diritto alla provvigione. Ora se prima del compromesso la banca manda il perito con l’abuso questo non credo proprio darà ok alla pratica. Quindi dovrei rimandare la perizia a circa 20 giorni dopo il preliminare. Non sembra un po’ un azzardo? Cosa ne pensa? Spero voglia darmi un suo commento /consiglio.
admin
il ha detto
Salve Ale, la banca può deliberare subordinando l’erogazione alla sanatoria. Ma nel Suo caso Lei sta addossandosi dei rischi che non dipendono dal suo stato patrimoniale, ma dall’immobile, che invece è piena responsabilità di chi vende. Quindi metta la clausola sospensiva, riferendosi esplicitamente alla sanatoria che non dovrà essere causa di diniego dell’istituto erogante.
Un saluto e…
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Marco
il ha detto
Buongiorno, avrei una domanda: Nel caso dell’acquisto di in terreno, e’ possibile vincolare la proposta d’acquisto all’approvazione del progetto ? Vorrei acquistare un terreno in Gallura e costruirvi una villa moderna, e ho trovato un terreno magnifico, ma vorrei essere sicuro di acquistarlo con la certezza che il mio progetto venga approvato, altrimenti cambierei zona. Come mi consiglia di procedere? La ringrazio per la sua professionalita’.
admin
il ha detto
Marco, certo che può! Lei paga il terreno non per costruirci una torre campanaria ma una ben specifica abitazione. E’ una condizione però che il venditore deve accettare e con un termine temporale oltre il quale non potrà più ritirarsi. Infatti non può pretendere che il venditore aspetti all’infinito progetti che magari non possono oggettivamente essere approvati.
Un saluto e…
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Mimmo
il ha detto
Salve, sono il venditore di un immobile, ho accettato la proposta di acquisto entro il termine indicato dall’agenzia con assegno di cauzione di 3.000,00 euro. Agli acquirenti non interessa più procedere al preliminare di compravendita. A questo punto verso sul mio c.c. bancario l’assegno cauzionale però, l’agenzia mi richiede il riconoscimento per l’attività svolta(anche se la trattativa non è andata a buon fine) del 50% (euro1.500,00). E’ giusta la richiesta dell’agenzia? Ps la proposta d’acquisto era di 140.000,00 euro, compenso agenzia da contratto è del 2%. E legittima la richiesta dei 1500 da parte dell’agenzia? La ringrazio anticipatamente.
admin
il ha detto
Mimmo, non posso sapere cosa ha firmato quindi la mia risposta rimane in termini teorici. Se sulla proposta d’acquisto era previsto questo rimborso spese, giustamente il collega ne ha diritto. Sempre in teoria l’agenzia può procedere a richiedere una penale per mancato guadagno ad entrambe le parti, cosa che non abbiamo mai fatto in tanti anni di attività. Invece verso l’acquirente che recede senza giusta causa ance la mia agenzia può agire per ottenere non una provvigione, ma una rimborso per il lavoro svolto.
Un saluto e…
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Giuseppe
il ha detto
Buongiorno,
avrei bisogno di un chiarimento in merito alle spese di inadempienza vendita casa.
Ho firmato un contratto di vendita , e mi è stata data una caparra di 1000 euro. Prima del rogito ho deciso di rinunciare alla vendita, e quindi so di dover restituire il doppio della caparra. e qui OK.
Però la parte acquirente mi chiede anche 360 euro per le pratiche gestite nel frattempo dal notaio in preparazione al rogito: E’ corretto che debba pagare anche questa spesa oltre la caparra? Oppure la caparra, dovrebbe essere anche il “paracadute” per la parte acquirente anche per queste spese?
Grazie mille per un chiarimento
admin
il ha detto
Salve Giuseppe. In teoria le spese sostenute dalla parte acquirente non sono di Sua competenza. La caparra è un modo per validare la proposta, non ha lo scopo di coprire eventuali esborsi, anche se di fatto spesso questo succede. Tutta la pratica è malata, nel senso che una caparra di 1000 euro è davvero esigua e non permette agli acquirenti di avere la certezza di procedere nella compravendita. Veda lei e si accordi con la Sua coscienza. Nessun legale porterà avanti una causa per cifre così esigue.
Un saluto e…
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Alex
il ha detto
Salve, complimenti per l’articolo molto interessante ed esaustivo.
Io e mio marito abbiamo individuato un immobile da acquistare. Parlando con l’agenzia per un eventuale proposta, questa ci comunica di non voler accettare caparra senza clausola “salvo accettazione mutuo” e che in caso il mutuo non vada a buon fine perdiamo la caparra stessa, che chiedono di almeno 5000euro. Al max accettano la clausola “salvo accettazione mutuo” solo in riferimento ad anomalie dell’immobile in oggetto, che a suo avviso non presenta inconformità. Mi chiedo se sia corretto questa modalità di agire. Noi pensiamo non aver problemi per l’erogazione del mutuo, in quanto entrambi dipendenti pubblici, ma nella peggiore delle ipotesi, come possiamo tutelarci da qualsiasi evenienza senza perdere i soldi versati come caparra?
Grazie
admin
il ha detto
Alex buongiorno, alcuni proprietari, scottati da precedenti proposte subordinate che hanno tenuto inutilmente bloccato l’immobile, non accettano più tale clausola. Quindi una vostra proposta verrebbe cestinata, e il collega è tenuto ad informarvi. Se è davvero sicuro di ottenere il finanziamento proceda senza apporre alcuna clausola sospensiva, ma sia chiaro che nel caso poi la banca faccia dietro front per un qualsiasi motivo, la caparra versata verrà persa. Troppe le banche che promettono e non mantengono. Ne trovi una che le dia delle garanzie, o faccia la Sua proposta quando ha ottenuto la delibera.
Un saluto e…
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giada
il ha detto
Buongiorno, mi sono affidata ad un agenzia per poter vendere il mio immobile, ora mi hanno fatto una proposta molto bassa e sotto consiglio dell agente immobiliare ho firmato una controproposta convinta che non venisse accettata. Vorrei recedere dalla vendita del mio immobile , é possibile? La ringrazio in anticipo.
admin
il ha detto
Giada buongiorno. Non posso sapere i moduli che ha utilizzato e firmato. Se ha modificato la proposta che Le è stata fatta dal proponente acquirente, apponendo una nuova cifra e una firma per accettazione, questa è nulla. Se non ha mandati di vendita firmati può sempre recedere dalla vendita, a meno che non abbia controfirmato una proposta valida. In quel caso sarà tenuta al pagamento della penale prevista e alla perdita di eventuali acconti.
Un saluto e…
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Romina
il ha detto
Buongiorno Allora avrei trovato l’immobile da comprare.la banca mi ha detto che mi da il 100% del valore della casa. E fin qui tutto ok.mi servono però anche i soldi per le spese notarili e agenzia.mi hanno detto che si potrebbe dichiarare il valore dell’ immobile più alto e coprire così queste spese. Cosa mi consiglia di fare?Non vorrei perdere questa occasione ma non ho i soldi per affrontare queste spese vorrei fare tutto con mutuo Grazie aspetto suo riscontro
admin
il ha detto
Buongiorno Romina, grazie per averci contattato.
Il giochino che Le hanno detto di fare è molto diffuso, ma non è corretto. Lei a rogito dichiara un valore dell’immobile ed è perseguibile anche penalmente se ciò non corrisponde a realtà. Perché invece non si reca nella banca che le eroga il mutuo e chiede uno scoperto di conto o un altro piccolo finanziamento per saldare le spese accessorie? Le costerà certamente di più in termini di interessi ma nessuno potrà mai contestarle nulla.
Acquistare casa senza avere una somma da parte è una scelta condivisibile ma deve capire che è comunque soggetta alle decisioni altrui. E’ davvero sicura che la banca le conceda il mutuo? O lo hanno solo affermato a parole e non c’è nulla di scritto? E nel caso… è davvero sicura che i soldi per il Notaio e per l’Agenzia non siano reperibile magari chiedendo aiuto in famiglia? Acquistare casa deve essere la realizzazione di un sogno, non l’inizio di un incubo pieno di preoccupazioni e delusioni. Non voglio demotivarla Romina, ma vedo troppe persone prese dal sacro fuoco del possedere casa che si indebitano per la vita, senza rendersi conto delle conseguenze. Non Le consiglio di dichiarare a rogito un valore non reale per ottenere un mutuo più alto e coprire i costi dell’operazione.
Un saluto e…
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Romina
il ha detto
Buonasera…Ho scoperto questo fo6ed è formidabile..allora devo acquistare casa già vista e mi piace. L’agenzia mi ha chiesto di erogare una caparra tramite assegno e che trascrive che in assenza di mutuo decade tutto.il mio dubbio è:in cosa sono vincolata?prima di procedere sto verificando tutta la documentazione dell’immobile.mi conviene prima fare verifiche e poi dare la caparra o darla e poi verificare?il fatto è che l’agenzia mi dice che senza quell’assrgno non bloccano nulla.cosa mi consiglia di fare?perché ho paura di perdere l’opportunità se trovano in acquirente. Inoltre le chiedo quali sono i documenti necessari a fare una verifica della casa?attualmente ho il rogito di provenienza e le visite catastali.manca ARE che mi hanno detto che hanno richiesto. La ringrazio anticipatamente
admin
il ha detto
Buonasera Romina,
Lei non si deve preoccupare della documentazione della casa: quella é responsabilità dell’agenzia e del proprietario. Lei si deve preoccupare di ottenere il mutuo!
Quindi faccia la Sua proposta subordinata all’ottenimento del mutuo e versi la caparra. Sulla proposta controlli che ci sia scritto che l’immobile verrà consegnato libero da vincoli e perfettamente in regola sotto ogni punto di vista, catastale ed urbanistico. Poi si occupi invece di scegliere la banca e consegnare i documenti necessari. Se malauguratamente la banca non le concederà il mutuo entro il termine previsto dalla proposta si faccia rilasciare una dichiarazione dalla stessa.
Deve poter dimostrare che ha fatto tutto ciò che serviva per ottenere il mutuo o potrebbe perdere la caparra.
Ma i documenti della casa non sono un problema suo.
Un saluto e…
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Alberto
il ha detto
Salve devo fare un preliminare di vendita i proprietari hanno il 50% ciascuno della proprietà devo per forza fare due assegni separati o posso intestare un solo assegno a un solo proprietario?
admin
il ha detto
Buongiorno Alberto,
può fare un solo assegno intestato ad entrambi i proprietari.
Oppure fare i due assegni, la cosa più corretta.
Oppure fare un assegno ad una sola delle parti citando l’altra sul preliminare come da accordi.
Ma perché farsi di questi problemi?
Un saluto e…
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Alessandro
il ha detto
Buongiorno,
stavo valutando l’acquisto di un immobile, ma ha un problema che secondo me ne pregiudica l’acquisto.
L’immobile ha la pratica di condono ancora in fase di definizione dal 1985, in quanto il Comune non ha definito il piano di risanamento e di conseguenza non rilascia la concessione in sanatoria, ma un certificato di futura sanalibilità.
In pratica sul documento rilasciato dal comune si parla di futura quantificazione di oneri concessori e di osservanza dei futuri obblighi derivanti dal piano di risanamento.
Quali sono i rischi ad acquistare un immobile del genere? Esiste il rischio di demolizione?
admin
il ha detto
Salve Alessandro,
così, senza poter leggere la documentazione è difficile darle una risposta sensata ma… certo che esiste anche il rischio di demolizione!
Io se fossi in lei cambierei immobile. Per quanto possa cercar di tutelarsi a forza di scritture private nulla la salverà da onerosi grattacapi se e quando il Comune si sveglierà, e nel frattempo se decidesse di rivendere l’immobile?!
Deve costare poco, ma davvero molto poco….
Un saluto e…
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Alessandro
il ha detto
La ringrazio per la pronta risposta. In effetti ho desistito dall’acquisto, soprattutto per il prezzo che era congruo se si fosse trattato di un immobile in regola, ma non in questa situazione ambigua.
L’intermediario che gestisce la vendita sostiene che il problema della demolizione non si pone perchè il Comune ha inserito nel PUC l’area come zona di risanamento, ma non ha i fondi per l’urbanizzazione dell’area. Nel certificato viene in ogni caso ribadito che devono essere ancora quantificati gli oneri di urbanizzazione che saranno a carico del proprietario e che la concessione verrà rilasciata a patto di adempiere agli obblighi che verranno imposti con il piano di risanamento che ad oggi non è definito.
Da quello che ho capito io, sto acquistando al momento un terreno non edificabile e come confermato da lei avrò problemi in caso di futura vendita.
admin
il ha detto
Alessandro, felice di esserle stato utile.
Riccardo
il ha detto
Offline Message left on 15 Jun 2019, 03:33 PM (GMT+0)
Buongiorno! Sarò breve…proposta di acquisto accettata tramite agenzia. Ad un mese dal rogito chiedo se posso avere le chiavi per delle misurazioni e iniziare a sistemare il giardino di pertinenza. Concesso sempre con l intermediazione dell agente. Tagliata l’erba (erba e arbusti altissime) scopro che esiste un muretto di contenimento alla fine della proprietà che però è crollato e franata la terra sulla proprietà confinante. Il vicino mi dice che ha già chiesto più volte il ripristino del muretto (più di un anno fa) ma senza successo. Si parla di un lavoro di 2/3/4 mila euro, ancora non definito. L’agenzia mi dice di non sapere dell esistenza di un muretto, tantomeno caduto però non mi sostiene e alza le mani anzi mi dice di non essere mai stato autorizzato al taglio erba! Non si vedevano manco i confini!!! Ora come mi comporto? Chi dovrà pagare il ripristino del muretto di contenimento? Prima di alzare la voce vorrei capire le responsabilità. Agenzia? Proprietario? Io?
admin
il ha detto
Riccardo, bella domanda!
Lei ha un documento che attesta che le è stato permesso di entrare in quella proprietà utilizzando le chiavi e facendo modifiche? Se non ce l’ha, chieda a qualsiasi avvocato e le sconsiglierà qualsiasi tentativo di fare la voce grossa.
Viceversa convochi presso l’agenzia il venditore e veda di mediare il danno, peraltro di poca entità rispetto al totale dell’immobile.
L’ignoranza dell’agenzia in tal senso è scusabile, la cattiva volontà del venditore no, ma di fatto se non ha una liberatoria in mano si è introdotto in una proprietà senza nessun diritto di farlo. Sul piatto ci sono due rogne ben diverse!
Un saluto e…
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Carlo
il ha detto
Salve,
Vorrei ricevere delle informazioni,
Il 23 febbraio 2018 visiono un appartamento con un agenzia (1) prezzo di partenza 139000 facciamo una proposta ma non viene accettata l agenzia ci fa trovare una nuova proposta da noi non accettata, a tal punto ci restituisce la caparra.
Nel Agosto 2018 tale appartamento lo troviamo su un nuovo annuncio con diecimila euro in meno, allertati dell’ offerta contattiamo l agenzia dove scopriamo che non è più la (1) in quanto scaduto il mandato. A marzo 2019 la 1 agenzia mi fa scrivere dall’ avvocato chiedendomi la loro provvigione. È possibile?? A mandato scaduto possono chiedere?? E soprattutto mi scrivono dopo un anno alla loro proposta?
Grazie a chi risponde
admin
il ha detto
Save Carlo, il diritto alle provvigioni si prescrive non per scadenza di un eventuale mandato, ma passati 12 mesi dal momento in cui l’agenzia l’ha messa a conoscenza dell’immobile. Quindi direi che il Suo avvocato può facilmente smontare la richiesta.
Un saluto e…
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alessio
il ha detto
Buongiorno,
avrei due domande: sono in procinto di fissare un atto di acquisto ed ho una proposta vincolataad accettazione del mutuo. Questa proposta per problemi intercorsi è scaduta ed è da ricompilare e registrare per presentarla al notaio. L’Agenzia mi chiede di ricompilare la proposta togliendo il vincolo sulla delibera del mutuo non appena avremo i risultati della perizia. E’ sicuro farlo? Oppure anche una volta avuta la predebilera, e in seguito la relazione della perizia, potrebbero ancora incorrere problemi e quindi è meglio mantenere il vincolo anche sulla nuova proposta che verrà registrata?
In merito alle spese condominiali: la ns proposta conteneva delle postille in cui si indicava che le precedenti spese risultavano pagate, è sufficiente che questo sia presente nella proposta d’acquisto oppure non è sufficiente?
Grazie per il suo tempo e per l’attenzione
admin
il ha detto
Salve Alessio, come SEMPRE consiglio di stupulare un VERO E PROPRIO contratto Preliminare di Compravendita, meglio se da un Notaio.
Normalmente una predelibera su una casa periziata è una garanzia sufficiente per evitare di subordinare la proposta al mutuo. Parlo di “normalmente” perchè ormai ne ho visto di ogni, perfino arrivare al giorno del rogito con la banca che eroga meno di ciò che è previsto in pre_delibera, o proprietari che nel frattempo hanno collezionato ipoteche di ogni genere.
Noi comunque liberiamo la proposta dal vincolo a predelibera scritta dell’istituto.
Spese condominiali? A rogito il venditore deve arrivare con un documento dell’amministratore che dichiara che tutte le spese referente al venditore sono pagate o in corso di pagamento.
Un saluto e…
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Nicola
il ha detto
Buon giorno sono Nicola sto cercando casa. Solo che tute le volte che andavo a vedere una casa mi facevano firmare dei fogli per la visita del immobile poi dietro c’era un altro che dicevano che quel foglio serve perché loro così loro possono cercare la casa per me steso discorso con altre 3agenzie se io o firmato con tute3 se compro casa da un altra Agenzia cosa succede?
admin
il ha detto
Nicola, grazie di averci contattato ma non è chiara la Sua domanda.
Il foglio di visita è un documento che attesta al proprietario della casa che Lei ha visitato l’immobile e serve all’agenzia a rendere valida e operativa una richiesta di provvigioni se Lei dovesse provare ad acquistare l’immobile da solo.
Spero di averle risposto.
Un saluto e…
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giovanna di bartolomeo
il ha detto
ho acquistato casa e nella proposta di contratto era stato stabilito che per le spese di ristrutturazione il venditore se ne sarebbe fatto carico poichè la sottoscritta è sottoposta ad un regime fiscale che non le consente di scaricare le spese.Sul rogito niente di tutto questo e soldi terminati per l’acquisto della casa.
Come posso procedere?
admin
il ha detto
Giovanna, se non c’è nulla di scritto cosa Le devo dire?!?
Se ha copia della proposta che riportava questi patti senta un avvocato, ma la vedo dura.
Un saluto e…
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chic
il ha detto
ho un terreno tipo agricolo, con eventuale possibilità di costruzione per uso privato. Il comodante che lo cura, contratto di comodato d’uso gratuito, vorrebbe acquistarlo con possibilita di dilazione. Io ho in mente delle proposte, esempio un congruo acconto/caparra, il resto in tot anni (pochi). ma come posso mettermi al riparo, una cosa cosi avrebbe valore di legge? ovviamente il rogito al saldo totale. Spero di essere stata “spiegata”…
il terreno è in puglia
grazie per rispondere
chic
admin
il ha detto
Salve Chic, certo che si è spiegata!
Usi il Rent to Buy che è una formula adatta sia agli immobili che ai terreni.
Un saluto e…
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Paolo
il ha detto
Buongiorno, le sarei davvero molto grato se potesse consigliarmi su una questione relativa alla vendita del mio immobile: ho ricevuto una proposta d’acquisto con assegno vincolato all’ottenimento del mutuo in data 14 gennaio 2019, valida per 45 giorni lavorativi, con assegno di 5.000 euro depositato in agenzia. Data massima stipula rogito “entro e non oltre al 30 maggio”. Tuttora l’offerente non ha ottenuto il mutuo, sebbene la pratica pare si sia sbloccata e l’agenzia a voce mi ha avvisato su una possibile data del rogito al 25 di giugno. l’agenzia ha sbloccato l’assegno per un valore di 2500 euro a Marzo, non intestandolo a me, ma al geometra che si è attivato per sanare una parte dell’immobile non in regola. Immobile sanato e relazione di conformità catastale consegnata i primi giorni di aprile.
Ora: L’agenzia mi aveva garantito che il rogito si sarebbe fatto non oltre il 30 di aprile, da qui il mio impegno a trovare un altro immobile e cominciare il trasloco entro tale data. Trovata la casa, mi sono impegnato con una proposta d’acquisto fissando a mia volta un rogito per l’acquisto in data 16 maggio. Ovviamente questa è stata posticipata non essendo ancora andato a rogito per la vendita del mio immobile.
Per fermare l’acquisto e il trasloco mi sono dovuto impegnare economicamente, ma visto i tempi oltre modo lunghi per la vendita del mio immobile il proprietario della casa che volevo acquistare mi ha invitato a ri-traslocare riprendendomi ciò che avevo già portato nella nuova casa.
Ora mi trovo in difficoltà economica e non riesco a fare il trasloco nuovamente, se non dopo aver incassato una cifra, un anticipo, dall’acquirente prima del rogito, che mi permetta appunto di affrontare nuovamente il trasloco. condizione dell’offerta è che l’immobile sia libero al rogito.
Ho contattato l’agenzia chiedendo che mi fosse sbloccato quantomeno il restante 2500 euro dell’assegno di 5000 a loro depositato, oppure che mi fosse concesso almeno dieci giorni successivi al rogito per traslocare. La risposta è stata che non poteva fare nulla, tantomeno sbloccare l’assegno vincolato al mutuo.
Chiaramente non vorrei saltasse tutto, chiedo un pò di elasticità come ne ho avuta io ad aspettare così a lungo, ma sentendo queste risposte che mi mettono in difficoltà enormemente, volevo chiederle se la proposta è ancora valida sebbene il termine non sia perentorio, ma solo entro e non oltre …, se posso fare qualcosa per ottenere un anticipo dall’acquirente che mi permetta l’ennesimo trasloco, o mandare una lettera di messa in mora con data stipula al 10 di giugno altrimenti posso ritenermi libero, e poi rinegoziare con l’acquirente cercando di strappare almeno una settimana per liberare la casa a dopo il rogito.
concludo dicendo e la ringrazio enormemente per la pazienza che ha avuto nel leggere questa complicata situazione, dicendo che è interesse di tutti concludere l’affare, ma questa rigidità mi sta fortemente stressando, alienando e pensando addirittura di far saltare tutto.
admin
il ha detto
Salve Paolo, grazie per averci contattato.
Si, la situazione è davvero ingarbugliata.
A rigor di legge Lei non ha nulla di valido in mano. La proposta, essendo scaduto i termini, è carta straccia. L’agenzia non poteva garantirle un bel nulla, e se lo ha fatto lo ha fatto a parole e non credo per iscritto. L’assegno in deposito presso l’agenzia garantiva il corretto svolgimento dell’operazione e non andava utilizzato per sanatorie, che sono comunque a carico suo. Io credo che Lei debba immediatamente convocare il venditore presso l’agenzia e riformulare una nuova proposta d’acquisto, con termini certi, sentita la banca che deve a questo punto garantire l’erogazione del mutuo. In tale data dovrà chiedere quindi di togliere ogni subordina alla proposta e di ottenere l’acconto promesso con cui potrà far fronte al trasloco. Tutto ciò andava fatto molto tempo addietro, appena fosse stato chiaro che i termini della proposta nn sarebbero stati rispettati. Le banche se ne fregano di mettere nei problemi le persone Paolo.
Un saluto e…
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Andrea
il ha detto
Buonasera, complimenti per la chiarezza dei suoi interventi. Le sottopongo la mia situazione. Ho presentato proposta di acquisto di immobile in agenzia a prezzo inferiore a quello di vendita, con caparra di 5000 euro. Nella proposta è specificato che, in caso di accettazione, dopo il versamento della caparra confirmatoria in sede di contratto preliminare, il dovuto rimanente sarà versato in sede di rogito notarile e che l’immobile verrà consegnato alla stipula dello stesso rogito libero da cose e persone. La proprietaria attuale ha presentato una controproposta in bianco da lei firmata a prezzo maggiorato e l’agente immobiliare ha spiegato che la signora vorrebbe anche consegnare le chiavi dell’immobile in tempo differito di due mesi dalla data del rogito. Ho detto che avrei preso tempo per riflettere e non ho firmato niente. Intendo comunque non firmare una proposta del genere e non proseguire nella trattativa. La proposta da me presentata è irrevocabile per 15 giorni e pertanto temo dovrò aspettare lo scadere per riprendere l’assegno. Temo inoltre che agenzia o venditore mi inviino la proposta che ho firmato al mio indirizzo tramite raccomandata r.r. per vincolarmi, per cui, Le chiedo, in tale eventualita’ la vendita dell’immobile dovra’ avvenire secondo quanto previsto dalla mia proposta e cioè con consegna alla data del rogito libero da cose e persone?
Ringraziando anticipatamente La saluto cordialmente.
admin
il ha detto
Grazie Andrea,
la proposta è irrevocabile è vero, ma perchè Lei dovrebbe temere qualcosa? Se non viene accettata in ogni sua parte, cioè ESATTAMENTE come Lei l’ha formulata, allo scadere del termine è carta straccia e Lei potrà recuperare il Suo assegno tranquillamente. Faccia sapere all’agente che non intende accettare la controproposta del venditore e attenda il termine. Spesso il tempo aggiusta le cose… 😉
Un saluto e…
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Francesca
il ha detto
Salve, complimenti per gli ottimi consigli, spero di farne tesoro!
Mio marito e io avremmo trovato un appartamento che ci piace, in questi giorni passeremo in agenzia per chiedere l’iter. Quando l’agente ci ha fatto vedere l’immobile ci ha fatto domande per vedere se possiamo essere degli acquirenti seriamente intenzionati, lo trovo legittimo. Mentre spiegavamo che dobbiamo chiedere il mutuo ho visto l’agente cambiare espressione, e trovo anche questo comprensibile e mi ha chiesto di farci dare un voucher dalla banca. Questa cosa già so che non è possibile perchè il mutuo lo chiederemo alla nostra banca che non è un colosso ma semplicemente una banca popolare della provincia dove abitiamo, ho parlato personalmente con il direttore che ci viene incontro dandoci anche ben oltre il 70% che loro regolarmente erogano dando noi a garanzia determinate cose.
Quando andremo in agenzia saremo tenuti a spiegare tutto questo scendendo nei particolari così si farà una idea più precisa o ci limitiamo a ribadire che la nostra offerta sarà subordinata al mutuo? L’agenzia si può rifiutare sin dall’inizio di prendere in considerazione la nostra offerta?
Inoltre sulla proposta di acquisto e relativa consegna di assegno, oltre alla clausola sospensiva va anche indicato obbligatoriamente l’importo del mutuo richiesto o la percentuale del valore dell’immobile?
Grazie in anticipo
admin
il ha detto
Buongiorno Francesca, grazie per i complimenti, sempre felici di essere utili,
Lei non è tenuta a informare l’agente su come e dove intende reperire la somma per l’acquisto. L’agenzia non può rifiutare una proposta, ma può sicuramente consigliare come rendere la proposta gradita al venditore. Provi ad immaginare che il venditore abbia appena rifiutato un’altra proposta perchè subordinata a mutuo… o che non abbia potuto perfezionare la vendita per un mutuo non andato a buon fine. In questi casi un agente serio cercherà di consigliarle la strada migliore per fare accettare la sua proposta. Non c’è nessun obbligo di riportare nulla sulla proposta d’acquisto, nemmeno la clausola sospensiva, e come ho detto spesso se avete LA CERTEZZA ASSOLUTA che la banca eroghi il vostro mutuo, potete evitare la clausola e questo farà una grande differenza in termini di accettazione.
Un saluto e…
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Francesca
il ha detto
Grazie mille per la risposta. Sono andata in banca e in questi giorni consegnerò la documentazione reddituale, almeno da avere un importo massimo, purtroppo la banca stessa non può darci certezza assoluta. Oggi stesso sono andata in agenzia per dimostrare nuovamente l’interesse e per comunicargli dell’incontro avuto in banca e far presente anche alla agenzia stessa che in mancanza di un voucher fisico possono andare tranquillamente in filiale e chiedere, ho mandato un messaggio anche all’agente immobiliare titolare, insomma stiamo cercando di andare incontro il più possibile alla agenzia affinchè prendano in considerazione la nostra reale intenzione. Ho un dubbio, se l’agenzia in questi giorni non dovesse contattarmi, come posso far valere la mia volontà di avere un ulteriore colloquio ed eventualmente fare una proposta di acquisto? Mi dispiace sinceramente che sto trovando preclusione da parte dell’agente immobiliare per il fatto che la banca dove vogliamo accendere un mutuo non rilascia voucher…
admin
il ha detto
Francesca mi sembra un comportamento francamente assurdo. Faccia in modo che il Direttore della Banca chiami l’agente e gli riporti che Lei si sta muovendo. L’agente è tenuto a ricevere una Sua proposta d’acquisto a meno che non abbia nessun contratto scritto con il venditore. Nel caso si rivolga direttamente al proprietario se ha modo di contattarlo e gli presenti la situazione, sottolinenando che non ha intenzione di scavalcare l’agente ma che vuole la possibilità di fare la Sua offerta. Mi faccia sapere come va a finire. Un saluto.
Marco
il ha detto
Buongiorno,
ho firmato preliminare di acquisto da una azienda privata, il preliminare è stato firmato e registrato all agenzia delle entrate regolarmente da entrambe le parti. Nel preliminare c era la piantina e le visure catastali corrispondenti.L’azienda che da cui ho comprato questo immobile sta eseguendo delle ristrutturazioni all interno del suddetto appartamento ,piccolo problema cje mo sta chiedendo dei soldi in piu perche in origine l’appartamento aveva due entrate e io ne ho richiesto solo una ,quindi mi chiedono di pagare la differenza dei lavori.Ora io mi chiedo ,ma se il preliminare é stato firmato e registrato con piantina indicata con una sola entrata é coreetto che ora l’azienda mo chieda la differenza sui lavori fatti per chiudere la seconda porta ?Nel preliminare non è menzionato assulutamente niente di tutto questo come che non ho mai firmato una piantina diversa da quella che ho firmato nel preluminare ,secondo lei come devo muovermi? grazie Marco
admin
il ha detto
Salve Marco, grazie per averci contattato.
Se le cose stanno come dice l’azienda non ha nessun titolo per richiederle un aumento di prezzo.
Inviti l’azienda a consegnare l’immobile come da preliminare, in caso contrario farà valere i suoi diritti.
Un saluto e…
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Ivie
il ha detto
Buongiorno,
Sto comprando casa, abbiamo la proposta firmata, accettata e rifirmata da me con assegno di 5.000 euro. Volevo chiedere se in questa fase (attesa di aprovazione de mutuo) è possibile ancora fare delle modifiche nella proposta, cioè abbassare il prezzo? Chiedo perché dopo una verifica della casa da parte di un professionista abbiamo saputo che ci sono dei lavori da fare (certificato gas, impianto elettrico non a norma – l’agente dice che non è obbligatorio). E’ troppo tardi?
Grazie in anticpo per una risposta.
Cordiali saluti.
admin
il ha detto
Buongiorno Ivie, grazie per averci contattato.
Un proposta d’acquisto accettata è un documento che non può essere modificato in alcuna sua parte.
Quello che può fare se c’è accordo con chi vende è sottoporre una nuova proposta d’acquisto che sostituisce la precedente.
Lo stato degli impianti è oggetto di trattativa e non di nullità della proposta. Si può tranquillamente rogitare una casa con gli impianti da rifare e spesso le certificazioni non sono presenti e comunque riguardano le installazioni all’epoca, non la situazione reale ed attuale. Anche qui la mancanza di un vero e proprio contratto preliminare di compravendita fatto come si deve, redatto da un Notaio in gamba, dove vengono specificati tutti questi aspetti, è causa di malintesi e di poca soddisfazione. Dimostrare in sede legale che non eravate a conoscenza dello stato degli impianti e che per questo motivo pretendete uno sconto è quantomeno labile ed aleatorio. E’ troppo tardi? Direi di provare a parlarne col collega per vedere se si può limare qualcosa in accordo e alla luce dei controlli effettuati dal tecnico.
A FAVORE DI TUTTI COLORO CHE MI SCRIVONO: COMPRARE CASA CON LA SOLA PROPOSTA D’ACQUISTO E UNA CAPARRA DI SOLE 5000 EURO E’ QUANTOMAI UN AZZARDO. SE VOLETE QUELLA CASA FATE SEGUIRE UN REGOLARE CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA, FATTO DA UN NOTAIO IN GAMBA, CON UNA CAPARRA CHE IMPEGNI SIA VOI CHE IL VENDITORE AD ARRIVARE IN FONDO ALLA STORIA.
Un saluto e…
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Adriano
il ha detto
Buongiorno,
Io e la mia compagna abbiamo individuato un appartamento che attualmente è abitato dai proprietari e sarà libero entro 6/8 mesi (tempo necessario per trovare una nuova casa).
Vogliamo fare una proposta ma abbiamo dei dubbi su come tutelarci considerando anche che dobbiamo avviare le pratiche per la richiesta del mutuo.
La preoccupazione è quella che il venditore non lasci libera la casa nei tempi stabiliti o addirittura non la liberi proprio.
La ringrazio anticipatamente per la sua disponibilità
Adriano
admin
il ha detto
Adriano buongiorno,
l’unica cosa che può spingere il venditore a mantenere i patti è una caparra importante (non i soliti 5000 euro per intenderci) e una penale se avviene un ritardo nella consegna dell’immobile (per esempio 100 euro per ogni giorno di ritardo), che deve risultare fino dalla proposta d’acquisto. E, per favore, appena ottenuto il mutuo, fate il preliminare di vendita, non rimanete con la sola proposta d’acquisto.
Un saluto e…
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Enrico
il ha detto
Buongiorno,
cercando in internet un forum/sito internet serio in cui reperire informazioni mi sono imbattuto nel vostro sito e con grande stupore ho apprezzato il gran numero di questiti a cui rispondete in modo utile e professionale, per cui vi chiedo chiarimento su quanto mi sta accandendo. Con la mia ragazza abbiamo deciso di acquistare casa, abbiamo trovato un alloggio e tramite una nota agenzia abbiamo proceduto a tutte le pratiche di caparra, “compromesso” e scelta del notaio per l’atto di cessione, con tutte le scartoffie allegate di tasse, ecc. La data dell’atto era stata chiesta dal vecchio proprietario e accordata a fine Agosto, causa la necessità di trovare un nuovo alloggio, che ora ha trovato e per cui gli servono i nostri soldi per procedere all’acquisto. Pagando noi mediante vari bonifici, circa 5 da effettuare entro e non oltre l’atto non avremmo problemi ad effettuare il pagamento prima. Fatta tale premessa giungo dunque alla domanda. Anticipando i pagamenti di diversi mesi rispetto alla data fissata per l’atto notarile, ma senza la certezza di anticipare lo stesso, si corrono rischi? Si puo incombere in sanzioni o nel rischio di invalidare l’acquisto?
Buonagiornata e grazie per l’impegno che dedicate al vostro lavoro.
admin
il ha detto
Buongiorno Enrico, mi spiace per il ritardo con cui rispondo ma ero all’estero.
Grazie per i complimenti, certo questa situazione è poco diffusa. Lei ha accettato di versare più caparre prima dell’atto definitivo per permettere al venditore di acquistare a sua volta. Ora il venditore Le chiede di anticipare i versamenti, perchè ha trovato la casa, ma non intende modificare la data di rogito? Dovrei conoscere le situazioni, ma se il “compromesso” è stato, come spero, redatto dal Notaio che Lei ha scelto, si rivolga al Notaio stesso per modificare il contratto e definirlo in funzione della mutata situazione. Se così non fosse proponga di fare questo presso il Notaio scelto che Le saprà sicuramente dare il consiglio migliore. Diventa pericoloso versare cifre importanti al venditore se la garanzia non è perfetta, cioè il contratto preliminare di compravendita non è stato redatto a regola d’arte, registrato e trascritto per renderlo opponibile a terzi.
Un saluto e…
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kassandro
il ha detto
Scusate, io ho fatto una proposta di acquisto ma non ho lasciato nessuna caparra, nessun assegno. Nel senso che non avendo assegni ho detto che li avrei presi quanto prima. Dopo di che, io e mia moglie abbiamo ripensato a tutto e abbiamo detto all’Agenzia di annullare tutto perchè molto confusi. Nel senso che noi avevamo detto all’Agenzia che avremmo portato appena possibile l’assegno. Per cui era contemplata la caparra…ma poi abbiamo ripensato a tutto e abbiamo detto all’Agenzia che volevamo annullare tutto. Stranamente ora l’Agenzia dice che appena noi abvbiamo fatto la proposta, è stato avvertito già il venditore della nostra proposta….e che ci vuole rivedere…quando invece mentre eravamo all’Agenzia, ci dicevano che solo con la caparra avrebbero poi portato la richiesta al venditore….nel senso che senza qualcosa di tangibile, la proposta non poteva partire
Ora cosa può succedere?
Grazie
admin
il ha detto
Buongiorno…. kassandro?!?
Mi scuso se ho raggruppato i suoi due messaggi in uno solo per comodità.
Cosa può succedere? Nulla! La proposta che prevede una caparra, senza caparra appunto, non ha alcuna validità.
Del resto il collega ha sbagliato a ritirare la vostra offerta senza un assegno ed ora cerca di rivedervi per farvi cambiare idea.
Per la cortesia che sicuramente avete Lei e Sua moglie io ripasserei dall’agenzia per comunicare di persona le motivazioni che vi hanno fatto recedere dalla proposta.
Non è bello far lavorare un professionista per poi liquidarlo magari con un semplice sms, Le piacerebbe essere trattato in questo modo?
Magari l’agente ha delle novità o può trovare la strada per tranquillizzarvi e portarvi all’acquisto della vostra nuova casa.
Inoltre vi consiglio di recuperare e distruggere qualsiasi documento con sopra le vostre firme.
Un saluto e…
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kassandro
il ha detto
intanto la ringrazio per la risposta….
io ho delle copie che mi ha lasciato l’agenzia di una proposta d’acquisto, ma comunque manca sempre la caparra o l’assegno che dovevamo dargli per avviare la pratica e l’eventuale accettazzione da parte del venditore alla medesima.
Per cui anche l’agenzia ha dei fogli che io ho firmato…..ma come dicevo, manca un assegno per dare inizio alla procedura…ovvero quella per la quale il venditore accetta la proposta.
Ora adesso riguarderò quello che ho firmato….sicuramente ho commesso l’errore di non aver letto bene quello che ho firmato….
Puo essere anche che non era prevista caparra? Questo mi spaventa….
c’è scritto eventualmente sui fogli che mi hanno dato?
Cmq sto davvero in ansia
grazie
Giovanni Marasco
il ha detto
Salve,
Ho in vendita un chiosco, una coppia per precedere altri mi fanno un assegno bancario di 2000 euro al volo dicendomi si blocca e settimana prossima si scrive, solo che dopo 5 giorni mi telefonano per dirmi che ci hanno ripensato, dopo che mi hanno tenuto in ballo per settimane, ho detto ad altri che stavo per vendere, che devo fare, questi rivogliono indietro i 2000 euro.
Grazie per la risposta.
admin
il ha detto
Sig. Giovanni, esiste qualcosa di scritto? Credo di no.
In questi casi è una Sua decisione. Niente può impedirle di trattenere l’assegno o di incassarlo, ma vuole crearsi dei problemi per così poco?
Piuttosto eviti di tener fermo il chiosco sulla parola la prossima volta. Una bella proposta d’acquisto con date, termini e firme avrebbe messo tutto in chiaro.
Un saluto e…
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Monica Grazia
il ha detto
Buongiorno. Dovrei acquistare una vecchia casa ma come documentazione tra venditore e acquirente (colui che ora sembra sia il proprietario della casa) c’è solo una scrittura privata! Come si dovrebbe procedere? Questo signore (che risulta proprietario solo da una semplice scrittura privata) può vendere questa casa? Grazie
admin
il ha detto
Assolutamente no!
Faccia una semplice visura catastale e scoprirà il vero proprietario dell’immobile!
Se la persona in questione ha acquisito la proprietà tramite usucapione, affidi l’intera pratica ad un buon Notaio che farà tutti i controlli del caso.
Un saluto e…
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Laurette
il ha detto
Buona sera,
Noi purtroppo tempo fa abbiamo firmato una proposta per comprare casa vincolata al mutuo.. Non abbiamo versato nessun assegno come caparra.. La banca ci informa che il mutuo sarebbe stato deliberato solo se il mio compagno avesse estinto un finanziamento che gli aggrava la situazione.
Un finanziamento di circa 17.000 che ovviamente lui non è stato in grado di estinguere. Abbiamo informato subito l’agenzia.. Ha fissato un colloquio con i venditori i quali non si sono presentati.. E ora ci hanno fatto causa.. Possono chiederci i danni? Siamo disperati. La vendita della casa era 105.000, oltretutto casa che ora hanno già anche venduto! La ringrazio di cuore
admin
il ha detto
Salve Laura,
mi sembra fantascienza che un venditore le faccia causa in forza di una proposta d’acquisto senza caparra e subordinata al mutuo. Io credo che qualsiasi avvocato cui Lei si rivolgerà si metterà a ridere e risolverà con una sola letterina.
Un saluto e…
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Marco
il ha detto
Buongiorno,
le chiedo un consiglio:
ho firmato con una primaria Agenzia Immobiliare, una proposta irrevocabile di acquisto di un appartamento , così redatto : prezzo di acquisto da me proposto 230.000 (in ribasso da quanto richiesto ) corrisposto come segue:
inporto di 5.000 euro alla sottoscrizione 115.000 euro a titolo di integrazione della caparra confirmatoria e
110.000 al rogito.
Successivamente ho trovato un appartamento molto più vantaggioso e vorrei svincolarmi da questa proposta, (anche rinunciando ai 5.000)
Ci sono possibilità ? cosa mi consiglia ?
La ringrazio anticipatamente
Marco
admin
il ha detto
Marco buongiorno, se ancora il termine entro il quale avrebbe dovuto integrare la caparra non è scaduto basta che lei renda noto all’altra parte tramite raccomandata con ricevuta di ritorno che intende recedere dal contratto, perdendo la caparra versata.
Se invece tale termine è scaduto o non è stato indicato la cosa si fa più complicata. A quel punto Le consiglio di confrontarsi con il Suo legale.
Un saluto e…
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Carmela
il ha detto
Buonasera admin ho trovato il vostro sito molto interessante, vado ad esporle il mio caso sono sposata in regime di separazione dei beni mio marito si è innamorato di un immobile di un certo valore ed ha deciso di acquistarlo però a mio nome perché spera nellagevolazione prima casa, io ho una nuda proprietà appartamento dei miei genitori che hanno usufrutto secondo lei la proposta di acquisto potrebbe essere valida l’abbiamo sottoscritta l8 maggio la risposta doveva essere data il 15 maggio invece l’agenzia ci ha detto che i proprietari volevano una differenza minima allora mio marito ha chiesto entro il 17 una risposta definitiva e indietro caparra minima per sciogliersi, agenzia di è giustificata del ritardo perché uno dei proprietari è fuori provincia mentre l’altro ha già firmato ora mi chiedo siccome per procedere all’acquisto bisogna ottenere il mutuo se non lotteniamo rischiamo di perdere caparra più eventuale somma preliminare e possono ipotecare in qualche modo la mia nuda proprietà? Anche se il mutuo lo pagherà mio marito se può mi risponda presto vorrei capire prima dei prossimi giorni se l’agenzia è seria o ci potrebbe essere qualche problema la ringrazio
admin
il ha detto
Buongiorno Carmela, grazie delle belle parole,
mi ha fatto 2000 domande in due righe, complimenti!
Cerco di risponderle al meglio: una proposta che ha i termini scaduti senza accettazione non vale nulla, punto.
Anche se l’altro proprietario la firmasse oggi non avrebbe valore, quindi va riscritta e fatta firmare da entrambi entro il termine riportato in proposta, solo allora potrà far partire la sua pratica di mutuo con tranquillità.
Un saluto e…
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Berna
il ha detto
Buonasera, io e mio marito vorremmo comprare un casale, che ha una serie di problematiche tra cui la deruralizzazione da effettuare, da parte della proprietà. Dovremo chiedere il mutuo in banca, ma c’è sorto un dubbio. Nella proposta di acquisto abbiamo inserito una clausola, e cioè, che al preliminare la casa deve essere resa civile abitazione. Noi dobbiamo chiedere il mutuo al momento in cui viene accettata la proposta prima del preliminare, ma se dovesse andar male la deruralizzazione, la banca può sospendere o annullare il rilascio del mutuo? E se sì, perdiamo dei soldi?
admin
il ha detto
Buongiorno Berna,
se la clausola è scritta bene tutto è chiaro: comprate casa solo se diventa civile abitazione, cioè è una condizione che rende il contratto nullo se non si realizza. Quindi in questo caso nessuno si farà male, le eventuali caparre torneranno indietro e la cosa si chiuderà.
Il fatto che la Banca non prosegua con il finanziamento è solo una conseguenza.
Un saluto e…
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Maria Grazia
il ha detto
Salve,
ho sottoscritto proposta di acquisto presso agenzia immobiliare (successivamente accettata dal venditore) chiedendo venisse applicata condizione sospensiva legata alla delibera del mutuo.
Oggi ho ricevuto conferma dalla mia banca dell’impossibilità di procedere e ho, con consenso della banca, girato la mail all’agente immobiliare a dimostrazione dell’avveramento della condizione. L’agente ha chiamato, senza essere autorizzato a farlo, la mia banca, chiedendo informazioni in merito alla pratica e alla mia situazione lavorativa, e ha dichiarato di non poter restituire la caparra dato che la comunicazione della banca via mail non ha valore legale. E’ corretto, può davvero farlo? Per la condizione sospensiva, non potrebbe bastare anche una mia autocertificazione, e quindi la mail della banca costituire già un elemento addizionale? Grazie
admin
il ha detto
Maria Grazia buongiorno,
questa è materia per un legale, comunque una comunicazione via email che non sia una PEC, ha un valore davvero limitato. L’agente ha il diritto di chiedere alla Sua banca e ovviamente è la Sua Banca che NON DEVE RISPONDERE per non infrangere la normativa sulla privacy. Si faccia rilasciare un documento cartaceo firmato dalla Sua Banca, cosa che ha diritto di esigere, e lo porti all’agenzia, vedrà che tutto si chiarirà.
Un saluto e…
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Anna
il ha detto
Salve, ho riscontrato dei problemi visionando una mansarda nel mio paese, questa mansarda la dispone un’agenzia che sul suo sito ha scritto mq 72 abitabili mentre dalla planimetria catastale un tecnico di fiducia mi ha detto che sono 67 mq circa compreso di balcone (mq lordi) . In questo caso considerato che i mq quadri dichiarati sono diversi come mi devo comportare con l’agente ? inoltre ho riscontrato che l’agente si oppone a farmi procedere con una proposta irrevocabile di acquisto se non al prezzo che dice lui…come devo comportarmi ? inoltre posso richiedere all’agente un documento dove riscontrare il valore della casa ? (non ricordo il nome di questo documento) , grazie attendo Vs. risposta ai miei dubbi.
admin
il ha detto
Salve Anna, grazie per avermi contattato.
Il problema dei metri quadri è abbastanza diffuso, soprattutto nelle mansarde, dove le normative cambiano da comune a comune. Sappia che Lei acquisterà l’immobile “a corpo e non a misura”, quindi le misure effettive possono differire. Anche la dicitura “abitabile” è spesso usata in modo improprio, ma basta visionare le planimetrie per scoprire se la mansarda è accatastata a sottotetto (quindi non abitabile) o se invece rispetta i parametri di altezza, luce e aria necessari. L’agente ha il compito di suggerirle un prezzo al quale si possa concludere l’affare: se Lei vuol fare una proposta molto al di sotto di questa cifra l’agente può evitarle una pessima figura che indispettirà il venditore, solo nel Suo interesse ovviamente. Il collega è ovviamente lì per vendere, non per altro, e la differenza di prezzo peserà poco sulle Sue provvigioni. Per esempio l’altro ieri un acquirente voleva fare una proposta ad una cifra già bocciata in altra proposta dalla proprietà. Secondo Lei avrei dovuto riscriverla?
Il valore della casa non si evince da nessun documento che non sia una stima. Anche qui mi spiace deluderla, ma non esiste un valore unico ed assoluto. Anche se fa stimare la sua casa da 10 geometri non otterrà lo stesso valore.
Quindi valuti se la casa è realmente quella che desidera e faccia una proposta che possa dar modo al Suo agente di procedere all’accettazione.
Un saluto e…
– Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Gabriele Tramontana
il ha detto
Salve ho bisogno di aiuto! Io 3 settimane fà ho fatto una proposta per una casa lasciando una caparra di 2000 euro.
La proposta è stata accettata dal propritario e controfirmata da me,l’agenzia non ha voluto darmi la copia della proposta accettata e controfirmata,l’agente immobiliare si rifiuta di avanzare la pratica se non cambio banca dove chiederò il mutuo (Non so per quale motivo),visto che io ero deciso a continuare con la mia banca quest’ultimo afferma che la proposta non è stata accettata e vuole ridarmi l’assegno senza scrivere nulla che attesti la non accettazione.
Visto che sono sicuro che esiste la proposta firmata e controfirmata da me io non ho preso l’assegno.
Ieri che era il 15esimo giorno ho mandato una raccomandata con ricevuta di ritorno dove chiedevo i documenti o in caso di non accettazione il rifiuto della proposta con il reso dell’assegno.
La mia domanda è,adesso cosa succede? Se lui non dovesse rispondere alla raccomandata io posso bloccare l’assegno senza paura? se lo blocco puo sembrare che sono io a ritirarmi e quindi sarei io a pagare il doppio?
admin
il ha detto
Gabriele buonasera,
la Sua è una situazione assurda se mi sta dicendo il vero e non ho motivo per non crederle.
1) Lei ha diritto di avere copia della proposta accettata dal proprietario e di conoscerne l’identità.
2) Lei ha diritto di chiedere il mutuo in qualsiasi banca sia in grado di erogarlo.
3) Lei ha mandato una raccomandata a chi? All’agenzia? E al proprietario no?
4) Perché ipotizza la non accettazione se è sicuro di aver controfirmato una proposta accettata?
5) La proposta era subordinata all’erogazione del mutuo?
Faccia scrivere da un legale all’agenzia e alla proprietà immediatamente, questo è il mio consiglio.
Un saluto e…
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Sunflower
il ha detto
Buongiorno,
Mi scusi per l’italiano (non e la mia prima lingua; sto imparando).
Sto considerando di acquistare una casa che ho gia visto. Io volevo la procedura RentToBuy, ma Il proprietario mi ha proposto qualcosa che sto cercando di capire (forse anche dal mio italiano), che per il momento mi sembra una nuova tipologia contrattuale (sembra un po come RentToBuy e un po come la procedura classica di aqcuisto).
1)Quante tipologie contrattuali ci sono in Italia?
2)Qualcuno sa quale procedura e questa? Come si chiama?
3)Da quanto capisco su questo contrato il rogito succedde dopo 24 mesi dal compromesso. Sembra valido? Io ho sentito che normalmente il tempo per questo e 1-3 mesi.
Ecco alcune parti del contratto:
Caparra la signora… versa al signore… che ne rilascia quietanza, la somma di euro 5 000
La somma di 12 000 euro dovrà essere pagata, mediante 24 rate mensili di 500 euro ciascuna.
Da imputarsi in conto prezzo in sede di stipula del contratto definitivo la somma di 27 000 euro dovrà essere pagata contestualmente alla stipula del contratto definitivo di vendita.
Sono a carico della parte promittente acquirente tutte le spese che ineriscono al pagamento delle utenze (ad esempio nettezza urbana, energia elettrica, riscaldamento, servizio idrico, luce eccetera) nonché le spese alla medesima competenti per legge.
GRAZIE PER LA SUA RISPOSTA
admin
il ha detto
Salve Elena, grazie per averci contattato.
Sembra proprio un RentToBuy da quello che Lei mi scrive.
Nel RentToBuy lei versa un acconto, seguito da tanti altri acconti mensili, fino ad un massimo di 36 rate. Questi acconti fanno tolti dal prezzo finale, che deve essere pagato al rogito.
Il rogito avviene alla fine, quindi è normale che avvenga anche dopo 24 mesi.
Da quello che leggo l’immobile ha un prezzo di 5+12+27= 44.000 euro.
Attenzione alle spese di questo tipo di contratto. Normalmente il preliminare non viene solo registrato ma anche trascritto, ed è un costo importante. Inoltre l’ufficio delle entrate chiederà l’anticipo delle imposte su tutti gli acconti previsti e non solo sul primo.
Spero di esserle stato d’aiuto.
Un saluto e…
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Carlo
il ha detto
buongiorno vorrei acquistare un appartamento da privato senza agenzia…il venditore vuole una caparra del 10 per cento il che equivale a circa 20 mila euro secondo il prezzo prefissato. la mia domanda è: come faccio ad essere sicuro che l’assegno non venga incassato prima del rogito?. secondo voi ci sono dei metodi più sicuri?. quale procedura dovrei seguire per una compravendita tra privati senza incombere a truffe? grazie
admin
il ha detto
Carlo buongiorno,
il consiglio che Le posso dare è:
1. scelga un buon Notaio
2. inviti il venditore a recarsi dal Notaio e a rilasciare la documentazione dell’immobile perchè si possano fare le dovute ricerche
3. una volta controllato l’immobile stipuli un regolare Preliminare di Compravendita presso il Notaio e lo registri
4. consegni la caparra che DEVE essere incassata da parte del venditore
Alcuni Notai si prestavano a tenere in deposito assegni di caparra fino all’atto definitivo. Non mi risulta che questo avvenga più e il venditore vorrà sicuramente essere garantito quanto Lei che la compravendita vada a buon fine.
Quindi o rimanete con una stretta di mano fino a rogito, o passate da una ottima agenzia e da un Notaio altrettanto qualificato.
Un saluto e…
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Antonio
il ha detto
Buonasera
Innanzitutto la ringrazio per aver riposto in maniera esaustiva e tempestiva ad i mie quesiti;
Per quanto riguarda l’ultimo punto:
– ” Se il tutto dovesse sbloccarsi, ma per mancanza del finanziamento della somma necessaria, l’acquirente decidesse di non andare al rogito sarebbe corretto versare solo la caparra e null’altro visto che avendo scelto di prorogare ad ogni modo sarebbe lui la parte che verrebbe meno all’obbligo? “
Al quale ha risposto:
– “ Dipende da come è scritto il preliminare ”
Premesso che nessuno si sarebbe mai aspettato di trovarsi nella situazione precedentemente descritta e che quindi non sono state trascritte “formule” mirati a prevenire tale circostanza;
Qui di seguito le riporto la parte del preliminare in questione:
Inoltre colgo l’occasione per porgerle un ulteriore domanda inerente quest’ultimo punto:
– Nel caso in cui come sopra descritto l’acquirente fosse impossibilitato, causa mancato finanziamento, ad andare al rogito, le spese legali in precedenza concordate a carico dell’acquirente, fuorché per la parte inerente le ricerche e verifiche sui documenti forniti dal sottoscritto, vista tutta la vicenda e le proroghe (verbali in presenza dell’avvocato che sta seguendo la vicenda) restano sempre e comunque a suo carico?
La ringrazio nuovamente e le auguro di trascorrere una buona serata.
admin
il ha detto
Antonio mi scuso per il ritardo con cui Le rispondo, ma come le ho anticipato ho tenuto due corsi di formazione che mi hanno portato via molto tempo ed impegno.
Se parla di spese relative all’istruttoria del mutuo queste rimangono sempre a carico dell’acquirente.
Un saluto.
Raffaele
il ha detto
Ho firmato il contratto preliminare di acquisto di una casa versando una caparra di 20 mila €, il quale prevede di andare a rogito entro il 31 dicembre ( regolarmente registrato ). Essendo quasi impossibile rispettare la data prevista in quanto non sono riuscito a vendere la casa presso cui risiedo, ho concordato con il venditore una proroga di 6 mesi, versando altri 20 mila €. Allo scopo di evitare ulteriori spese di registrazione, vorrei effettuare questa operazione con una scrittura privata tra le parti. Domanda : posso fidarmi? Che garanzie legali ho ?
Grazie. Saluti,
Raffaele
admin
il ha detto
Tale pratica non Le garantisce granché in caso di contestazione. Le reali spese di registrazione sono limitatissime, essendo composte soprattutto da anticipi sulle imposte che Le verranno scontate a rogito. Faccia il tutto regolarmente.
Scusi se rispondo succintamente ma sto preparando un corso di formazione che terrò martedì.
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Antonio
il ha detto
Buongiorno
Lo scorso anno ho firmato un “preliminare” nel quale prendo l’impegno di vendere un immobile con pratica di sanatoria in fase di definizione, a mio carico, garantendo la libertà da qualsiasi tipo di vincolo;
La vendita è subordinata all’accoglimento di un mutuo nei confronti del potenziale acquirente, il quale ha versato una caparra confirmatoria di poche miglia di euro ed ha aperto un istruttoria per visionare la richiesta di finanziamento succitata;
Il tecnico incaricato, ad integrazione della pratica in sanatoria già avviata anni addietro, ha inoltrato all’ufficio comunale preposto, la planimetria, i reperti fotografici i certificati di conformità degli impianti, l’atto notorio, il certificato di idoneità statica, relazioni tecniche, perizie e quant’altro richiesto;
L’ufficio “condono edilizio” da canto suo ha provveduto ad effettuare la ridetermina dei costi degli oneri e delle oblazioni ed in seguito, a pagamento avvenuto, ha rilasciato l’autorizzazione allo scarico delle acque reflue;
Di fatto, da parte dell’ufficio comunale, manca solo il rilascio del certificato di agibilità ad uso abitativo ed il rilascio del condono edilizio necessario affinché la banca possa prendere in esame la domanda di finanziamento avanzata dall’acquirente;
Oggi, diversi mesi dopo dalla scadenza indicata nel “preliminare”, l’ufficio “condono edilizio” non ha rilasciato i certificati sopraindicati in quanto non sa bene come procedere una volta accortosi che la zona in cui si trova ubicato l’immobile è soggetta a vincolo P.A.I.;
L’acquirente dopo aver prorogato e atteso pazientemente si vede addebitare le spese di istruttoria da parte della banca per scadenza dei termini, di contro chiede l’adeguamento del prezzo di vendita a copertura dei “danni subiti” oppure la risoluzione del preliminare e di conseguenza il rimborso della caparra e la riscossione del doppio della stessa;
<>
Le chiedo:
– Nel momento in cui persistesse questa situazione di stallo è giusto che io debba pagare il doppio della caparra?
– Non sarebbe sufficiente restituire la caparra ed a limite, qualora venissero esibite, rimborsare solo le spese di istruttoria?
– Dal punto di vista legale, a cosa andrei in contro qualora non versassi la doppia caparra?
– L’ufficio “condono edilizio” non ha delle responsabilità per non aver saputo valutare e gestire la pratica o visto la decorrenza dei termine dal momento della richiesta formale per omissioni di atti di ufficio?
– Se il tutto dovesse sbloccarsi, ma per mancanza del finanziamento della somma necessaria, l’acquirente decidesse di non andare al rogito sarebbe corretto versare solo la caparra e null’altro visto che avendo scelto di prorogare ad ogni modo sarebbe lui la parte che verrebbe meno all’obbligo?
Sono certo della puntualità delle sue risposte e nel ringraziarla anticipatamente le porgo cordiali saluti.
admin
il ha detto
1. Si, dovrà pagare il doppio della caparra.
2. Soluzione bonaria solo se l’acquirente è d’accordo
3. Causa probabilmente persa con addebito di entrambi i costi legali
4. Si, nel caso dovrà intentare causa all’ufficio, altri costi e tempi biblici
5. Dipende da come è scritto il preliminare
Le chiedo scusa se rispondo succintamente ma sto preparando un corso di formazione che terrò martedì.
Ci tenevo comunque a darle le risposte che mi ha chiesto.
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Antonio
il ha detto
Buonasera
Innanzitutto la ringrazio per aver riposto in maniera esaustiva e tempestiva ad i mie quesiti;
Per quanto riguarda l’ultimo punto:
– ” Se il tutto dovesse sbloccarsi, ma per mancanza del finanziamento della somma necessaria, l’acquirente decidesse di non andare al rogito sarebbe corretto versare solo la caparra e null’altro visto che avendo scelto di prorogare ad ogni modo sarebbe lui la parte che verrebbe meno all’obbligo? “
Al quale ha risposto:
– “ Dipende da come è scritto il preliminare ”
Premesso che nessuno si sarebbe mai aspettato di trovarsi nella situazione precedentemente descritta e che quindi non sono state trascritte “formule” miranti a prevenire tale circostanza;
Qui di seguito le riporto la parte del preliminare in questione:
“Le parti, di comune accordo, subordinano l’atto definitivo di vendita all’accoglimento della domanda di finanziamento in favore della parte promittente acquirente.
Ove tale finanziamento non venisse accordato il presente preliminare di vendita dovrà intendersi risolto e la parte promittente venditrice dovrà restituire alla parte promittente acquirente la somma di Euro xxx consegnate oggi a titolo di caparra confirmatoria ed acconto prezzo.”
Inoltre colgo l’occasione per porgerle un ulteriore domanda inerente quest’ultimo punto:
– Nel caso in cui come sopra descritto l’acquirente fosse impossibilitato, causa mancato finanziamento, ad andare al rogito, le spese legali in precedenza concordate a carico dell’acquirente, fuorché per la parte inerente le ricerche e verifiche sui documenti forniti dal sottoscritto, vista tutta la vicenda e le proroghe (verbali in presenza dell’avvocato che sta seguendo la vicenda) restano sempre e comunque a suo carico?
La ringrazio nuovamente e le auguro di trascorrere una buona serata.
FABIO
il ha detto
Buon giorno, mi chiamo Fabio e sto provando a scrivere una buona proposta d acquisto prima casa. Mi chiedevo:
1. È necessario che prima di farla faccia anche io dei controlli ai documenti vari della casa per capire se c è qualcosa non in regola?
2. Devo comunque sentire prima un notaio per mettermi d’accordo per eventuali date di rogito?
3. L agenzia quando potrà ricevere la sua parcella? All accettazione della proposta d acquisto o a rogito ultimato?
4. Cosa succede se al rogito vengono rilevate delle irregolarità?
5.vorrei vincolare la proposta all ottenimento del mutuo: vorrei fare un 80% e mettere il resto cash. In che fase di acquisto devo dare al venditore l 80% dell importo e quando la parte in cash? Sempre alla fine del rogito? Inoltre se il perito della banca trova irregolarità, il venditore dovrà impegnarsi a sistemarle quanto prima possibile?
Grazie mille
admin
il ha detto
Buongiorno Fabio, grazie per averci contattato:
1. E’ importante che tali controlli li abbia fatti l’agenzia. Se il proprietario è indigente è un rischio dare caparre al buio.
2. No, sulla proposta indichi data di preliminare e di rogito a Sua comodità. Usi la formula “entro il” così da rendere valide tutte le date precedenti.
3. L’agenzia ha diritto di ricevere le provvigioni fin da proposta accettata. Noi la chiediamo a preliminare, quando tutto è definito.
4. Come spesso ripeto, il passaggio del Preliminare di Vendita, troppo spesso saltato, serve proprio a non arrivare a rogito con delle zone d’ombra. Eventuali irregolarità devono essere accertate PRIMA del rogito per essere eventualmente sanate. Pretenda dal venditore la Certificazione Urbanistica dell’immobile. Se si arriva a rogito e non si può stipulare nella realtà iniziano a girare fogli di carta da parte di avvocati che costano!
5. Lei in proposta darà una caparra simbolica, a preliminare aggiungerà per arrivare al 20%. A rogito la banca salderà l’80%. Le eventuali irregolarità rilevate dal perito bloccano la Sua richiesta di mutuo, quindi il tutto finisce nel nulla se il venditore non procede a regolarizzare. Mi raccomando il vincolo, scriverlo sulla proposta è cosa buona. Procedere ad ottenere il mutuo e l’uscita del perito PRIMA del preliminare è il passaggio giusto, in modo da stipulare il preliminare senza aggiungere vincoli.
Un saluto.
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Fabio
il ha detto
Buona sera e grazie per le celeri risposte. Volevo inoltre chiedere:
1.di solito l agenzia che controlli fa e documenti visiona? Cioè devo fidarmi di quello che mi dicono?
2.Piu o meno che date posso indicare come preliminare e rogito, esempio faccio la proposta il giorno x, posso indicare la data del preliminare dopo 2 o 3 mesi dopo, mentre data di rogito ancora più in là? Giusto per avere degli intervalli di tempo.
3. Il preliminare sarà un documento registrato, a differenza della proposta d acquisto?
4. Quindi io faccio la proposta d acquisto, supponiamo che viene accettata. Vado in banca per fare la richiesta di mutuo, esce il perito che fa i controlli (cosa controlla?). Se tutto ok, il perito stabilisce il prezzo Dell immobile e viene erogato un mutuo pari al minimo tra il valore stabilito dal perito e quello richiesto. Se il perito fornisce un importo minore, allora avrò un mutuo minore di quanto avevo chiesto, quindi potrebbe rientrare come ‘mancata erogazione del mutuo’ se subordino la proposta oltre che all ottenimento anche ad un importo minimo richiesto? Nel caso in cui il perito trova delle irregolarità (quindi in questa fase d acquisto è il perito che accerta irregilarita?), non eroga il mutuo e quindi il proprietario si deve impegnare a sistemare le cose. Se tutti questi step vanno a buon fine, si passa al preliminare ed infine al rogito.
5. Secondo lei è giusto inserire nella proposta clausole del tipo ‘il venditore si impegna a sospendere le visite Dell immobile ed a non valutare altre proposte’ dal momento ha accettato la mia?
admin
il ha detto
1. L’agenzia dovrebbe controllare tutti gli aspetti burocratici che riguardano l’immobile. Nella realtà già le planimetrie catastali, l’atto di provenienza, le visure e il sopralluogo dicono già molto e suggeriscono se completare l’analisi o se si può fare con comodo.
2. Gli intervalli dipendono dal Suo volere, è Lei che fa la proposta ed è Lei che decide i tempi. Di solito preliminare in 30/45gg dall’accettazione proposta e rogito dopo altri 60gg. Ma varia a seconda dei casi.
3. Si, il preliminare, come anche la proposta, è un documento che va registrato. Ma è un atto meramente fiscale, non incide sulla validità del contratto.
4. Si, i passaggi sono giusti. Può specificare l’importo della provvista che la banca dovrà erogare e i tempi in cui ciò dovrà avvenire.
5. No, una proposta subordinata non ha la valenza di una senza tale condizione. Se Lei fosse il proprietario si riserverebbe il diritto di continuare a far vedere l’immobile come pure la possibilità di accettare altre proposte che diverranno operative solo se la Sua non potrà proseguire.
Un saluto e aspetto un Suo cenno su Facebook, grazie Fabio!
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Marco
il ha detto
Salve,
tramite agenzia, qualche giorno fa ho visionato per la prima volta un appartamento recente ma ancora invenduto dal 2011. L’appartamento mi piace e sarei intenzionato a procedere con relativo compromesso e così via ma nel frattempo mi sono arrivate voci che l’immobile sarebbe sprovvisto delle fognature (ma è possibile una cosa del genere?): come mi devo comportare per verificare che sia tutto in ordine e che quindi sia effettivamente a norma prima di procedere al compromesso con relativo assegno in deposito per bloccare l’immobile? Chiedo inoltre conferma che sia corretto, per poter bloccare l’appartamento, che mi venga richiesto un assegno intestato al costruttore (attuale proprietario) con deposito presso l’agenzia in questione.
Grazie anticipatamente per la disponibilità
admin
il ha detto
Buonasera Marco, grazie per averci contattato.
Se l’immobile è “nuovo”, cioè anche se ha degli anni non è mai stato abitato ed è ancora intestato al costruttore, è possibile che gli allacciamenti non siano ancora stati fatti. Altra cosa è se nella zona manca del tutto l’impianto fognario, cosa molto rara se è stata urbanizzata. Comunque Le consiglio di specificare sul preliminare che l’immobile dovrà esserle consegnato completo di allacciamenti alla rete fognaria, alla rete elettrica e idrica, contatori compresi. Si informi se l’immobile si acquista ad IVA o a Tassa di Registro, l’importo che dovrà versare al rogito cambia sostanzialmente.
Inoltre specifichi anche l’accatastamento, cioè che le pratiche urbanistiche e catastali siano espletate prima del rogito.
Scelga mi raccomando un buon Notaio, non risparmi. Il soggetto da cui sta acquistando è fallibile, quindi compri come prima casa, o potrebbe incorrere in spiacevoli sorprese.
La pratica di deposito delle caparre presso l’agenzia che cura la compravendita è uso comune ed è corretta se il titolo è intestato al costruttore.
Chieda al collega di informarsi sullo stato degli allacciamenti, per Sua tranquillità.
Un saluto.
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Marco
il ha detto
Grazie!
Quindi nel compromesso, oltre alla clausola che l’assegno possa essere incassato salvo approvazione mutuo, dovrei far inserire anche quanto mi ha detto (“l’immobile dovrà esserle consegnato completo di allacciamenti alla rete fognaria, alla rete elettrica e idrica, contatori compresi) come clausola, corretto?
Marco
il ha detto
Dimenticavo: se mi faccio inviare dall’agenzia la visura catastale è sufficiente per verificare queste eventuali mancanze, o più in generale che l’immobile sia a norma come abitabilità, oppure non ha alcun valore?
admin
il ha detto
Nessuno Marco, se vuole verificare l’agibilità le serve il rispettivo certificato.
Un saluto.
admin
il ha detto
Esatto Marco, ma ci deve pensare il Notaio!
Roberta
il ha detto
Buongiorno,
Se da venditore voglio continuare a beneficiare delle detrazioni per i lavori di ristrutturazione devo fare inserire questa clausola nella proposta?
E se la classe catastale dell’immobile non è definitiva (il catasto ha ancora alcuni mesi per approvarla, il potenziale acquirente ne è stato infermato ma vuole correre il rischio) devo fare inserire questa specifica nella proposta?
Grazie!
admin
il ha detto
Buongiorno Roberta, grazie per averci contattato.
La risposta è: SI ad entrambi i quesiti. Ma ancor di più è importante che ciò venga esplicitato nel preliminare di vendita.
In mancanza di accordi scritti l’acquirente potrebbe cambiare idea, creando tutta una serie di problemi, magari a rogito, quando Lei sarebbe più propensa ad accondiscendere per definire.
Un saluto.
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Roberta
il ha detto
Grazie mille per la risposta, quali potrebbero essere le formule con cui esplicitare nella proposta le detrazioni fiscali e la classe catastale?
admin
il ha detto
Io scriverei:
1) Si conviene tra le parti che i residui benefici fiscali continueranno ad essere detratti dal promittente venditore.
2) La parte promittente acquirente è informata e accetta che l’immobile oggetto di compravendita può subire modifiche alla classe catastale e nulla avrà da pretendere dalla parte promittente venditrice in caso di classe sfavorevole rispetto all’attuale.
Cordiali saluti.
Maria
il ha detto
Salve,
dovrei fare una proposta d’acquisto su una casa su cui grava una sanatoria…nella proposta vorrei far scrivere i termini entro cui si potrà procedere all’acquisto poichè ottenuta la sanatoria.
L’agenzia al compromesso vuole avere già le provvigioni, ossia prima che io abbia ottenuto il mutuo. E’ normale tutto ciò?
Grazie
admin
il ha detto
Buonasera Maria, grazie per averci contattato.
Nella proposta DEVE subordinare la validità della Sua offerta alla fine del procedimento che porterà la casa ad essere regolare per la compravendita, e far ripetere tale clausola nel preliminare, ma normalmente il venditore ha tempo fino alla data di rogito per ottenere che tutto sia ok.
Invece le sconsiglio vivamente di fare il preliminare PRIMA di avere ottenuto il finanziamento, quindi, visti i tempi delle banche in questo periodo, si prenda almeno due mesi di tempo.
Una volta ottenuto il mutuo la responsabilità grava esclusivamente sul venditore, che è obbligato a regolarizzare. A preliminare potrà pagare l’Agenzia, che ne ha pieno diritto, con più tranquillità.
Un saluto.
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Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Silvio. B.
il ha detto
Salve, vorrei chiederle una informazione, abbiamo fatto il compromesso per comprare un appartamento che risultava con la veranda sui dati catastali, quando il perito della banca ha controllato, risulta solo una richiesta fatta al comune. Così la perizia non è andata a buon fine. Il 30/10/2018 dovevamo fare il atto notarile. Come mi devo comportare in questo caso? Grazie. Buona serata.
admin
il ha detto
Buonasera Silvio, grazie per averci contattato.
Le verande sono una delle cause più diffuse di contenzioso. Per decenni son state costruite abusivamente perché “tanto lo ha fatto anche il vicino del secondo piano…”.
Poi i problemi arrivano quando si decide di vendere, o di acquistare.
Soluzioni:
1. La veranda viene smontata: a questo punto il perito deve andare oltre se non ci sono altri abusi.
2. La veranda viene sanata: e questo, se possibile, richiede tempo.
Lei ha la possibilità, se le interessa l’immobile, di dare una proroga alla data di stipula, d’accordo col venditore che provvederà a sanare la veranda tramite un tecnico. Il tutto va messo per iscritto, meglio se dal Notaio che ha stipulato il compromesso.
Oppure accettare che la veranda venga smontata chiedendo una diminuzione congrua del prezzo pattuito nel preliminare.
Oppure ancora può attendere il termine, chiedere qualche giorno prima una data al Notaio, presentarsi al rogito dove il Notaio dovrà constatare che la compravendita non può essere perfezionata a causa della difformità che non permette l’erogazione del finanziamento.
Da qui in poi si divertono gli avvocati, il Suo a cercare di farle riavere la Sua caparra e altrettanto dal venditore ovviamente.
In tutti i casi si faccia rilasciare una dichiarazione dal perito e avverta il venditore che non è in grado di ottenere il finanziamento per questo motivo.
Inutile sottolineare che una bella certificazione urbanistica avrebbe messo in luce fin da subito il problema, ma non tutti preferiscono prevenire piuttosto che curare!
Un saluto.
? Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Luca
il ha detto
Buongiorno,
ho fatto da pochi giorni la proposta di acquisto vincolata alla vendita di della mia attuale abitazione. E’ stato consegnato un assegno di circa € 5.000,00 che però è stato incassato. E’ corretto?
Grazie per l’aiuto.
admin
il ha detto
Buonasera Luca, grazie per averci contattato.
Si, è corretto anche se non usuale. Il promittente venditore, accettando la proposta, ha diritto di incassare la caparra.
In questo caso però la proposta d’acquisto va registrata all’ufficio delle entrate, in quanto esiste un movimento di denaro che prova l’esistenza del contratto.
Il fatto che la proposta sia subordinata alla vendita del Suo immobile è ancora più inusuale.
Ma se il documento è stato fatto correttamente, ad un termine preciso che deve essere specificato se casa Sua non viene venduta, la proposta perde ogni efficacia e i 5000 devono tornare indietro.
Un saluto.
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Annamaria
il ha detto
Buongiorno,
io ho la stessa situazione del Sig. Luca con la differenza che l’agenzia a me ha esplicitamente detto che nn consegnava nulla al venditore fino al momento della mia vendita; cosa che invece hanno fatto non appena ha accettato la proposta. Dato che mi sento presa in giro, mi chiedevo se, visto che in un articolo della proposta che ho fatto c’è scritto che “la presente proposta si perfeziona in vincolo quando sarò informata dell’accettazione dal venditore o anche dall’agenzia mediante raccomandata o mail ” posso ritirare la mia proposta dal momento che non ho ricevuto alcuna comunicazione scritta?
admin
il ha detto
Annamaria buongiorno, grazie per averci contattato.
Si, in teoria Lei può mandare una bella raccomandata dicendo che si ritiene libera da ogni impegno e chiede la restituzione dell’assegno, in quanto non ha ricevuto alcuna comunicazione scritta in merito all’accettazione. In caso di contenzioso è l’agenzia che dovrà provare di averle comunicato per iscritto l’accettazione. Ma la formula riportata sulla proposta è a mio avviso errata e lascia adito a possibili interpretazioni. Infatti può essere intesa che il venditore non abbia lo stesso obbligo dell’agenzia: “…quando sarò informata dell’accettazione dal venditore o anche dall’agenzia…”, e l’incasso dell’assegno è prova inconfutabile dell’avvenuta accettazione. E’ quel “o” che fa la differenza.
Certo un legale sarà più preciso di me in questo caso nel darle un consiglio, ma la casa non le interessa più a tal punto che per un comportamento scorretto la voglia perdere e attivare una serie di azioni con dubbi risultati?
Mi faccia sapere come va a finire.
Un saluto.
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Cloe
il ha detto
Buongiorno,
in settimana farò la mia proposta di acquisto prima casa tramite agenzia ed ho trovato l’ articolo molto chiaro. Seguirò le indicazioni.
Chiedo gentilmente un solo chiarimento.
La casa che a me interessa è vuota da mobilio ma comprensiva di:
-condizionatori
-tendoni parasole
-vasca idromassaggio in uno dei due bagni
L’ agente mi ha assicurato che il proprietario attuale lascerà quanto presente nell’ immobile.
Secondo lei, è consigliato che io lo indichi nelle note della mia proposta?
Ringrazio in anticipo, Saluti
Cloe
admin
il ha detto
Buonasera Cloe, grazie per averci contattato e per i complimenti!
Si, Le consiglio assolutamente di citare in proposta quello che mi ha descritto.
Infatti la climatizzazione spesso è oggetto di diatribe, perché una volta installata dovrebbe far parte degli impianti dell’immobile, ma essendo asportabile non è ancora chiaro se deve rimanere o meno.
Le tende parasole sono un accessorio, quindi vanno specificate.
La vasca idromassaggio: il proprietario è tenuto a lasciare i servizi funzionanti, ma potrebbe sostituire la vasca con una normale.
Essendo materiale che incide relativamente sul valore globale della casa, sarà poi difficile difendere le Sue posizioni, soprattutto se sono accordi verbali.
Congratulazioni per la Sua nuova casa!
Un saluto.
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Luca
il ha detto
Buongiorno, ho fatto una proposta d’acquisto scritta tramite agenzia rilasciando un assegno al venditore di 3000 mila euro di caparra, la proposta non e’ subordinata al buon esito del mutuo e questa cosa mi mette un po’ d’ansia, se il venditore accettasse e il mutuo non dovesse passare per un qualunque motivo,perdo i soldi della caparra? e devo pagare pure la provvigione all’agenzia(3 % piu’ iva)? nessun istituto bancario puo’ darmi garanzie certe che il mutuo passi al 100%, e’ leggittimo questo tipo di accordo? se la banca non mi accorda il mutuo vorrei consultare un legale per riprendere i miei soldi
admin
il ha detto
Buongiorno Luca, grazie per averci contattato.
Certo che tale accordo è legittimo. Ogni contratto che non sia contrario alla legge è pienamente valido tra le parti.
Quindi mi chiedo: come mai non ha fatto aggiungere la clausola del mutuo sulla Sua proposta?
Spero abbia almeno consultato le banche prima di fare questo passo.
Consultare un legale? Certo, ma in questo caso se le suggerisce di procedere… cambi legale!
Aggiungerà danno al danno.
Come ho sempre sostenuto, una caparra senza clausola va firmata SOLO SE si è più che certi che la Banca erogherà il finanziamento.
Questa certezza la posso avere se, per esempio, il mutuo è poca cosa rispetto al totale del prezzo che pagherò e sono più che solvibile per il circuito bancario.
In TUTTI GLI ALTRI CASI la clausola va posta, per la tranquillità di chi compra, con un termine entro il quale la Banca deve deliberare, per la certezza di chi vende.
Torni in agenzia e chieda cortesemente di fare una nuova proposta, che annulli la precedente e che riporti la clausola, PRIMA che venga accettata l’attuale.
Un saluto.
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Carla
il ha detto
Buonasera,
Ho effettuato proposta per un immobile, che é stata accettata. All’accettazione, ho pagato una caparra di 5.000 euro più il compenso dell’agenzia, che é del 4% sul valore totale dell’immobile più IVA. Nella proposta c’é scritto che la Venditrice si impegnava a propria cura e spesa a rendere conforme la planimetria entro e non oltre la data del contratto preliminare. Ebbene, la planimetria non può essere resa conforme perché, per i rapporti aero/illuminanti, la finestra risulta troppo piccola per quanto é ampia la zona cucina/living. L’agenzia mi ha proposto di modificare la planimetria dell’appartamento, facendo dei lavori ed alzando dei tramezzi in modo tale che gli spazi vengano ridotti e i rapporti aero/illuminanti possano essere rispettati, ma il risultato non sarebbe di mio gradimento. Volevo chiedere se, in questo caso, ho diritto di retrocedere dalla proposta e se riuscirò a riavere sia caparra che spese di agenzia.
Grazie infinite
C.F.
admin
il ha detto
Buongiorno Carla, grazie per averci interpellato.
Se le cose stanno come mi ha descritto Lei può sicuramente recedere dalla proposta, chiedendo la restituzione delle somme versate. Infatti l’agenzia è corresponsabile di aver messo in vendita un immobile “invendibile”, e il proprietario in teoria dovrebbe restituirle il doppio della caparra più eventuali danni che Lei fosse in grado di documentare.
Lei non è tenuta ad accettare modifiche che non Le aggradano, avendo fatto una proposta su un immobile nello stato di fatto in cui lo ha visitato e tale le è stato presentato dall’agenzia, senza che Lei fosse informata preventivamente di tale difformità.
Come sempre sconsiglio di passare alle vie legali, anche perché nel 99% dei casi il venditore non è a conoscenza di tali difetti, e La invito a recarsi in agenzia per trovare un accordo benevolo.
Un saluto.
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Patrich
il ha detto
Salve,
ho presentato una proposta di acquisto che è ststa accettata con comunicazione tramite telegramma. Alla proposta ho consegnato un assegno di 5000 euro intestato all’agenzia perché così mi è stato richiesto. Nella proposta è indicato il 29/9 come termine per entro il quale stipulare il compromesso e entro il 31/12 rogitare.
Se il venditore dovesse ritirarsi, deve darmi 5000 +5000? Devo comunque pagare l’agenzia immobiliare? E se la devo pagare, devo pagare il prezzo già pattuito? Grazie per la cortese risposta.
Cordiali saluti
admin
il ha detto
Buongiorno Patrich, grazie per averci contattato.
Come ho più volte sottolineato l’assegno di caparra va intestato al venditore, mai all’agenzia.
Se il venditore dovesse ritirarsi sarà facile per lui dimostrare che non esiste un titolo che rende valida la Sua proposta.
Risultato: non Le sarà possibile ottenere nulla.
E l’agenzia potrebbe utilizzare il Suo assegno per trattenersi le provvigioni.
Le consiglio caldamente di sostituire l’assegno di caparra, facendosi restituire l’altro, e, se è stato menzionato in proposta, stilare un allegato alla proposta in cui comunica che l’assegno a garanzia non è più il precedente, avvertendo il venditore.
Un saluto.
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medioman
il ha detto
salve
nel caso di una proposta irrevocabile di acquisto con caparra confirmatoria, se l’acquirente non ha consegnato suddetta caparra entro i termini stabiliti dalla proposta, quest’ultima si ritiene nulla nonostante sia stata accettata?
che diritti possono rivalere mediatore e venditore nei confronti dell’acquirente?
admin
il ha detto
Buon pomeriggio Filippo, grazie per averci contattato.
No, se l’acquirente non consegna la caparra il contratto non diventa nullo.
Certo è che, senza un bell’assegno “in pancia”, qualsiasi azione diventa difficile.
Noi ritiriamo le caparre al momento della sottoscrizione della proposta, proprio per impegnare le parti, o ci rifiutiamo di scrivere. Poi, che questo assegno venga di fatto incassato o meno non ha nessuna importanza ai fini di un contenzioso successivo.
Ma la mancanza del titolo è di fatto prova di poca intenzione a continuare la compravendita.
Mediatore e venditore possono procedere, ovviamente per vie legali, per vedere soddisfatti i propri diritti. Una strada che, se già mi segue, sconsiglio sempre e comunque.
Diciamo che richiedere “fisicamente” la caparra è una strada da percorrere sempre in una compravendita.
Un saluto.
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Ottavio
il ha detto
Buonasera<
Ho fatto la trascrizione del contratto preliminare per la compra di un appartamento (costruzione nuova).
Nonostante sia stato indicato un periodo di 60 giorni per procedere al contratto definitivo, il venditore continua ad affermare che non ha raggiunto un accordo con la sua banca per concludere la vendita. Sull'immobile c'è ancora l'ipoteca fatta dalla società per la costruzione del palazzo.
Cosa posso fare per esigere la conclusione della procedura ed ottenere il contratto definitivo?
admin
il ha detto
Salve Ottavio, grazie per averci contattato.
La trascrizione del preliminare serve a rendere pubblico il contratto, non gli dà un maggior valore o peso nel Suo caso.
Se il termine è trascorso Lei ha diritto di pretendere il doppio della caparra e, attraverso le vie legali, costringere il venditore a giungere a rogito.
Tutto ciò in forza del Suo contratto preliminare, che sia stato trascritto o meno non fa differenza.
Piuttosto controlli che sia stato registrato prima di impugnarlo. Nel caso faccia una registrazione tardiva, per evitare sorprese spiacevoli in futuro da parte dell’Ufficio delle Entrate.
Un saluto.
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Francesca
il ha detto
Buonasera,
ho fatto una proposta di acquisto per un immobile tramite agenzia e la proposta è stata accettata. Nella proposta ed esattamente nella parti delle dichiarazioni del venditore ho fatto inserire che la documentazione della casa deve essere in regola entro una data. La mie domande sono queste: se non forniscono i documenti in regola entro la data specificata, posso annullare la proposta? si annulla anche la percentuale dell’agenzia? Grazie
admin
il ha detto
Buonasera Francesca, grazie per averci contattato.
Dipende come è stata formulata la clausola. Se prevede espressamente che la mancanza di tale documentazione alla data indicata rende inefficace la Proposta d’Acquisto certo che può annullare tutto, e l’agenzia non avrà diritto ad alcun compenso se non espressamente pattuito.
Un saluto.
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francesca
il ha detto
salve,
io ho fatto una proposta d’acquisto subordinata all’approvazione del mutuo. il mutuo non mi è stato accettato dalla mia banca e ora l’agente immobiliare sostiene che devo mandare tutta la documentazione anche presso la banca sulla quale loro si appoggiano per vedere se anche li me lo respingono o no, altrimenti perdo la caparra. ma è proprio vero che sono costretta a provare ad ottenerlo anche presso la loro banca?
grazie
admin
il ha detto
Buonasera Francesca, grazie per averci contattato!
Dipende come è stata compilata la proposta. Se è stata specificata la Banca che Le deve erogare il mutuo e questa non procede Lei può farsi rilasciare la dichiarazione di non finanziabilità e annullare la proposta. Se invece nella clausola non è stata specificata alcuna Banca, è lecito da parte dell’agente tentare ogni strada per farle avere il mutuo, sempre che le condizioni a cui Le viene concesso non siano penalizzanti. Tenga conto che la non finanziabilità da parte della Sua Banca, se la pratica viene effettivamente rifiutata, risulta nelle banche dati. E’ quindi molto difficile che un altro istituto le eroghi il mutuo.
Sicuramente non Le consiglio di rifiutarsi di provare un altro istituto o potrebbe passare dalla parte del torto. Nel caso, ripeto, in cui non sia stata menzionata alcuna Banca specifica sulla proposta, Lei è tenuta a dimostrare di aver fatto tutto il possibile per ottenere il finanziamento.
La domanda più importante è: Lei la vuole ancora quella casa?
In tutti i casi si faccia rilasciare la dichiarazione di non finanziabilità e ne faccia avere copia al Suo agente.
Con quella è comunque opinabile che La Sua caparra sia in pericolo.
Un saluto.
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francesca
il ha detto
Intanto grazie per la risposta. Comunque, per la precisione, nella proposta c’era scritto come clausola: ” la seguente proposta è vincolata all’approvazione del mutuo da verificarsi tramite nostro incaricato”.
Ofelia
il ha detto
Salve, ho firmato una proposta di acquisto in cui tra le note vi è che io paghi la quota di agenzia del venditore e saldi il condominio non pagato. Tali cifre, circa 6000 euro sono stralciate dal prezzo proposto da me e quindi anziché 120.000 euro risultano 114.000. La provvigione dell’agenzia però del 3% l’hanno calcolata sulla cifra intera di 120mila.
Le sembra una cosa normale? Mi dicono inoltre che la banca dei venditori, è disponibile al saldo stralcio, ma in tempi più brevi rispetto alla mia proposta, io chiederò un mutuo inps.
Posso parlare direttamente con la banca ed evitare l’agenzia per avere informazioni dettagliate o mi conviene rivolgermi ad un professionista esterno? Notaio o avvocato? Cordiali saluti
admin
il ha detto
Buonasera Sig.ra Ofelia, grazie per averci contattato.
In assenza di accordi diversi, l’agenzia deve applicare la percentuale provvigionale sul prezzo dell’immobile che risulterà sul rogito definitivo.
Ripeto, in assenza di accordi diversi, essendo la provvigione un diritto acquisito per legge dall’agente ma non definito nell’ammontare e nei termini di pagamento da alcuna normativa, se non dagli usi e costumi della zona in mancanza di altri accordi scritti o verbali, valori che può facilmente trovare nella Camera di Commercio della Sua città.
Lei può interloquire direttamente con la Banca del venditore se lo desidera, indicando i tempi che Le sono necessari per concludere la trattativa.
Ma perché non far intervenire l’agenzia, visto che ne dovrà comunque pagare i servigi?
Normalmente la Banca è disponibile al saldo e stralcio se tale somma non va ad intaccare il capitale prestato al venditore, ed i tempi non sono quasi mai una variabile importante, visto che in questi casi il mutuo è già in sofferenza.
Sicuramente parlare con un buon Notaio è un consiglio che mi sento di suggerirle già in questa fase della compravendita. Un avvocato Le servirà solo se le cose non dovessero andare per il verso sperato.
Un saluto.
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Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Gaetano
il ha detto
Buongiorno, vi disturbo per chiedere un Vostro parere.
Il 27 luglio ho firmato una proposta di acquisto per un immobile, della durata di 15 giorni con annesso un assegno da 5000€.
Al momento della firma della mia proposta l’ agenzia mi comunica l’ esistenza di una precedente proposta, sempre per lo stesso immobile, ricevuta da un altra persona e più alta della mia offerta, ricevuta appunto qualche giorno prima della mia.
Oggi l’ agenzia mi contatta dicendomi che il venditore non ha accettato la proposta di acquisto ricevuta qualche giorno prima della mia e mi chiede se può proporre la mia proposta di acquisto al venditore.
Nota: ieri ero passato in agenzia a ritirare l’assegno.
Coincidenze?
La mia proposta non è scaduta già qualche giorno fa?
Posso ritenermi libero di cercare un nuovo appartamento?
Grazie mille per la Sua risposta
Cordiali saluti
admin
il ha detto
Buongiorno Gaetano, grazie per averci contattato.
Se sono scaduti i termini della Sua proposta senza che Lei abbia ricevuto conferma di accettazione Lei è sicuramente libero da qualsiasi vincolo.
Peraltro non capisco il motivo di ritirare una proposta PIU’ BASSA quando ne esiste già una PIU’ ALTA in corsa.
E ancora: che senso ha proporre al venditore una proposta PIU’ BASSA se ne ha appena rifiutata una PIU’ ALTA?
Io se fossi il venditore mi sentirei preso per…. Lei no?
Comunque sia, Le auguro di trovare quanto prima la Sua nuova casa!
Un saluto.
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Marco
il ha detto
Salve,
l’assegno di caparra da consegnare all’agenzia durante la proposta irrevocabile d’agenzia deve essere di tipo circolare o può essere un normale assegno bancario? Eccetto per il caso in cui sia io (acquirente) a ritirarmi dalla proposta, come posso essere sicuro che questo non venga effettivamente mai incassato?
….e poi…è obbligatorio avere disponibilità sul conto per poter emettere questo assegno? mi spiego, siccome dovrà quasi sicuramente chiedere un mutuo al 100%, ne va da se che non ho disponibilità nemmeno per un assegno da 10.000 euro di caparra. Come posso fare? Non esiste altro modo di garanzia (magari tramite la banca stessa del mutuo)?
Ne approfitto anche per un altro chiarimenti che esula da questa questione: nella cifra del mutuo è possibile far comprendere anche tutte le altre spese per l’acquisto (notarili/imposta registro/arredamento)?
Grazie anticipatamente
admin
il ha detto
Buongiorno Marco, grazie per averci contattato.
Attenzione agli assegni: un assegno di caparra può essere un assegno bancario, ma deve essere incassabile!
Vada nella Banca che le farà il mutuo e chieda uno scoperto di conto per il periodo che Le serve per giungere a rogito. Se le fanno delle storie, visto che peraltro si faranno pagare molto bene, si faccia delle domande sulle promesse che la Banca Le ha fatto di ottenere il mutuo.
Un mutuo al 100% è sempre un terno al lotto. Se poi vuole aggiungere anche le spese dell’operazione, diventa cosa ardua.
Un piccolo finanziamento collaterale, sempre gestito dalla Banca che eroga il mutuo, risolve questa situazione in maniera… corretta.
C’è chi “droga” il prezzo dell’immobile per far saltar fuori un mutuo più alto del prezzo pagato. Questa cosa non la consiglio assolutamente, visto che ha risvolti non solo legali ma che si infrange contro la perizia necessaria alla Banca per deliberare definitivamente. Un tempo era un giochino molto diffuso, ma allora le Banche concedevano facilmente mutui anche al 120% ed erano in grado di “pilotare” i periti.
Oggi è cambiato tutto, e se davvero quella casa Le interessa, piuttosto trovi un parente o un “vero” amico che Le possa prestare le somme necessarie a terminare la compravendita.
Un saluto.
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Marco
il ha detto
Buongiorno. La settimana scorsa abbiamo fatto una proposta per un appartamento. Dopo abbiamo controllato la visura catastale che pur troppo non va bene. Il proprietario nel 70 ha comprato l’appuntamento dal costruttore con il mutuo e ancora non risulta il proprietario definito della casa. Ci ha dato tutti gli atti di proprietà e di successione. Tutto a posto. Ma nella visura non è chiaro: dice che lei ha comprato 25 percento dal fratello, 25 percento è suo e 50 percento non si sa chiaramente. Siamo molto preoccupati. Ci potrebbe aiutare? Grazie mille
admin
il ha detto
Buongiorno Marco, grazie per averci interpellato.
Si rivolga immediatamente al Notaio che ha scelto per rogitare e gli faccia fare la cosiddetta “ventennale”, cioè la visura che ricostruisce i passaggi di mano dell’immobile fino ad oggi. Se la proposta è stata accettata da uno solo degli aventi diritto non è valida, soprattutto se la proprietà non è limpida.
Un saluto.
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Alessando
il ha detto
Salve, avrei un quesito …. lo scorso mese di maggio ho accettato una propsta di acquisto per il mio immobile subordinata all’accettazione del mutuo da parte dell’acquirente, fin qui nessun problema ma avendo io in corso a mia volta un acquisto mi sono raccomandato più volte che il rogito sarebbe dovuto avvenire entro il 31 luglio 2018, data che è stata indicata nella proposta. Il mutuo è stato deliberato nel mese di giugno e quindi l’agenzia mi ha consegnato l’assegno che è diventato caparra confirmatoria. Purtroppo il perito della banca ancora non è venuto a visitare la mia casa, il mutuo che necessita di assicurazione consap ancora non puo’ essere erogato e in più il notaio scelto dall’acquirente fino al prossimo settembre non rogita.
Io da tutto questo, a parte ammalarmi di fegato, ho subito un danno, come posso tutelarmi? la proposta scade automaticamente al 31 luglio o devo tutelarmi con una raccomandata RR all’agenzia e cosa scrivere? Grazie
Preciso che il mutuo che richiede assicurazione consap ancora non puo’ essere erogato perchè in attesa della documentazione consap, documentazione che a detta dell’agente immobiliare sarebbe dovuta arrivare 20 giorni dopo la delibera del mutuo da parte della banca (20 giugno)
admin
il ha detto
Buongiorno Alessandro, grazie per averci contattato.
Il preliminare è stato fatto? Se non è stato stipulato, Lei ha teoricamente diritto a chiedere il doppio della caparra se vengono superati i termini della proposta e, documentandoli, i danni che sosterrà ma tutto dipende da come è stata scritta quella proposta d’acquisto!. Se per esempio è stato rimarcato per iscritto che il termine era perentorio, Lei ha una forza diversa. Se invece tutto si è svolto a parole…. Io la raccomandata la farei sicuramente, meglio ancora se scritta dal Suo legale, all’acquirente e per conoscenza all’agenzia.
Un saluto e mi faccia sapere come va a finire.
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Alessando
il ha detto
Grazie della cortes ee velocie risposta il preliminare non è stato fatto, dalla proposta si sarebbe dovuti passare direttamente al Rogito, allegata alla proposta vi è una scrittura privata specificatemente “parte integrante della proposta di acquisto” dove si dice espressamente che il rogito dovrà avvenire entro e non oltre il 31 luglio 2018… anche l’acquirente da me sentito dice di essersi fidato delle tempistiche piu’ volte confermate e promesse dall’agente immobiliare,
admin
il ha detto
Purtroppo anche se l’acquirente non ha colpa è sua responsabilità onorare il contratto. Poi, nel caso, si rivarrà sull’agenzia se è in grado di provare di esser stai mal consigliato. Mi sappia dire come finisce! Un saluto.
marta
il ha detto
Buongiorno,
tramite un’agenzia immobiliare che ha gestito la compravendita, ho formulato una proposta di acquisto, accettata dal venditore, con consegna di assegno circolare di euro 5.000,00, già incassato dal venditore (per cui non più acconto ma caparra, se non sbaglio).
Già nella proposta mi impegno a corrispondere al venditore, al momento della registrazione del preliminare in Agenzia entrate, altri 25.000 euro.
La domanda è la seguente:
se il venditore, prima della registrazione del preliminare, dovesse rifiutarsi di vendermi l’immobile, l’importo che mi deve restituire è di euro 10.000 (doppio della caparra) oppure di euro 60.000? (doppio caparra+doppio somma garantita alla registrazione del preliminare)
Grazie per la risposta
Cordiali saluti
admin
il ha detto
Buongiorno Marta e grazie per averci contattato.
La risposta è…. la seconda!
Infatti la registrazione del contratto preliminare di compravendita è un atto meramente fiscale, con cui si anticipa all’Agenzia delle Entrate una parte delle tasse che dovrà pagare a rogito. Niente di più.
Ciò che obbliga il venditore a restituirle i suoi 30.000 euro + altri 30.000 è la firma del contratto e la consegna dell’assegno, che deve riportare la data del contratto, mi raccomando.
Da quel momento in poi, se il venditore si ritira, dovrà darle il “doppio” della caparra, che il preliminare sia registrato o meno.
Un saluto.
? Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
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Daniele
il ha detto
Salve ho firmato il contratto x un appartamento e dopo averlo stipulato il proprietario ha deciso che si porta via il clima perché gli serve e le tende da sole me le venderebbe a 3000 perché sono elettriche altrimenti le toglie…nel contratto nn è stato detto nulla a parte il mobilio come posso risolvere ..quello Dell agenzia mi ha detto che sono accessori della casa e quindi può toglierle
admin
il ha detto
Buonasera Daniele, grazie per averci contattato.
Purtroppo queste cose succedono proprio quando…. non è stato detto nulla!
Mentre le tende da sole sono sicuramente da catalogare fra gli accessori, per quanto riguarda la climatizzazione la cosa è controversa. Infatti c’è chi considera tali apparecchiature , una volta installate, come facenti parte degli impianti dell’immobile. Questa è la tesi che seguiamo normalmente nelle nostre compravendite, a meno che non ci siano accordi diversi tra le parti, sempre possibili. Del resto è più la spesa a smontare e rimontare i normali “split”, che poi vanno ricaricati, piuttosto che lasciarli in loco. Anche perché il costo di queste apparecchiature è calato moltissimo. Se il proprietario si intestardisce, si assicuri che lo smontaggio avvenga a regola d’arte, in modo che le tubazioni non vengano inquinate da polvere e siano correttamente chiuse. Così con poca spesa potrà re installare climatizzato nuovi. La tenda? Beh, qui da noi con 3000 euro ne fa due!
Un saluto.
? Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e come Le sono stato d’aiuto. Pochi minuti del Suo tempo e con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Daniele
il ha detto
Buongiorno Sig. Vitali, Le vorrei fare una domanda a fronte una proposta irrevocabile d’acquisto. Le spiego nel dettaglio la situazione che si è venuta a generarsi. Il proprietario dell’appartamento (nell’atto un attico compreso di terrazzo) decede e lascia in eredità ai figli l’immobile. Non hanno aperto la successione, pratica che apriranno (tra l’altro a mie spese ma che verranno decurtate dall’importo totale dell’immobile) solo dopo aver firmato la proposta d’acquisto. Ora mi chiedo,
1) una volta aperta la successione emergerà logicamente la proprietà dell’immobile, e se qualcuno ha delle rivalse in termini economici nei confronti dei venditori dello stesso? ci potrebbe essere un pignoramento o già è possibile verificare tramite visura di un notaio?
2) l’assegno famoso in sede di proposta che andrebbe fatto al proprietario dell’immobile (non avendo in mano ancora la successione) andrebbe di conseguenza all’agenzia immobiliare?
3) nell’atto notarile il lastricato solare non è di proprietà dei venditori ma ancora della società costruttrice (si risolverebbe con una voltura catastale? se possibile con quali costi? Con conseguente trascrizione dell’atto. (Quindi mi ritroverei un atto regolare dopo aver fatto la proposta!)
La ringrazio anticipatamente.
Un cordiale saluto
admin
il ha detto
Daniele buongiorno e grazie per averci contattato.
In breve ecco cosa Le consiglio di fare:
1) faccia la Sua proposta specificando che al momento del preliminare la successione dovrà essere definita, determinando il costo dell’atto notarile di successione a Suo carico come ulteriore caparra confirmatoria. Infatti solo durante la successione il Notaio potrà identificare senza errori i veri aventi diritto.
2) scriva che l’assegno di caparra, intestato all’erede noto del defunto, verrà trattenuto IN DEPOSITO dall’agenzia immobiliare fino al preliminare di vendita.
3) scriva inoltre che l’immobile a rogito dovrà esserle consegnato in regola con ogni situazione pendente, in particolare con il lastrico solare accreditato correttamente all’immobile, sia catastalmente che dal punto di vista urbanistico. Non posso sapere quale operazione sia necessaria per regolarizzare il lastrico dalle informazioni che mi scrive, ma non è un problema Suo, è del venditore!
4) si informi bene sulla solvibilità del venditore: in caso di problemi Lei avrà diritto alla restituzione della caparra doppia (assegno in deposito + costo della successione), ma tutto ciò sarà inutile se il venditore è nullatenente, quindi non in grado di pagare tali somme.
Un caro saluto a Lei e… se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva in breve il Suo problema e se e come Le sono stato d’aiuto. Con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Mobi
il ha detto
Buongiorno,
a marzo ho fatto una proposta d’acquisto (con assegno 5000€) per un immobile subordinata all’accettazione del mutuo. La proposta d’acquisto è stata accettata. Le date indicate (preliminare fine marzo e atto notarile metà maggio) sono ormai passate perchè ero in attesa dell’uscita del perito e della delibera del mutuo avvenuta in data 14/05/18 (tempistiche non rispettate ma accettate verbalmente dal venditore). Dalla perizia si evincono delle Non Conformità in particolare dovute alle planimetrie non aderenti allo stato dell’immobile (dichiarate conformi dal venditore sulla proposta). Queste non Conformità hanno decurtato il valore di perizia e di conseguenza il valore del mutuo che la banca può erogare. In questo caso, ho il diritto di chiedere l’adeguamento dei dati catastali prima dell’atto? E soprattutto se il mutuo erogato (per l’inadempienza della parte venditrice e dell’agenzia che avrebbe dovuto controllare) non è quello che ho chiesto, mi mancano dei soldi per la compravendita, in questo caso cosa succede? La proposta è valida anche se 1- le date non sono state rispettate, 2- il venditore ha confermato la Conformità delle planimetrie smentite in perizia, 3- il mutuo deliberato non è la cifra che ho chiesto? Il mio assegno che fine fa? Grazie
admin
il ha detto
Buongiorno…. Mobi? Grazie per averci contattato.
Non conosco come è stata redatta la proposta d’acquisto. Se fosse una delle nostre sarebbe senz’altro decaduta per aver superato il termine entro il quale Lei doveva ottenere la delibera del mutuo. Quindi assegno torna indietro e nessuno fa male.
Nel Suo caso direi che:
1. la proposta non è valida
2. il venditore è comunque responsabile della difformità
3. il Suo mutuo non viene erogato a sufficienza per difetto riguardante l’immobile di cui Lei non era a conoscenza
Le consiglio di recarsi in agenzia e provare a chiedere una riduzione del prezzo pattuito (se le interessa la casa) o chiedere di chiudere la pratica con le buone, suggerendo la co_responsabilità dell’agente immobiliare. Se non funziona credo che un qualsiasi avvocato la possa trarre d’impaccio facilmente.
Un saluto e… se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e se e come Le sono stato d’aiuto. Con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Mobi
il ha detto
Buongiorno,
Mobi è una contrazione del nome e del cognome… comunque grazie per la tempestiva risposta.
E’ stato molto esauriente.
Grazie
Buona giornata
Sabrina
il ha detto
Salve, ho fatto una proposta in data 18 aprile senza particolari vincoli o scadenze e ad oggi non ho avuto nessuna risposta di accettazione o meno . Posso ritenermi libera dato che sono passati 15 gg senza che ci sia nessuna data di scadenza ? C è solo la data della proposta. E la caparra mi verrà restituita? Grazie .
admin
il ha detto
Buongiorno Sabrina, scusi il ritardo.
Una proposta senza data di scadenza non ha valenza, può andare a ritirare il Suo assegno.
Visto che non è stato specificato il termine, in pratica poteva recedere in qualsiasi momento, anche un’ora dopo averla scritta.
Un saluto e… se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere sincere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/pg/vitalimmobiliare/reviews/?ref=page_internal
Cosa scrivere? Semplice: descriva il Suo problema e se e come Le sono stato d’aiuto. Con il Suo contributo altre persone avranno la possibilità di risolvere piccoli e grandi problemi… immobiliari. Grazie
Giovanni Buti
il ha detto
Buongiorno Sig. Vitali, Le vorrei fare una domanda riguardo una proposta irrevocabile d’acquisto. Le spiego la situazione: ho ereditato un immobile che ho deciso di mettere in vendita. Dopo vari tentativi infruttuosi sia con agenzie che privatamente si fa avanti un potenziale compratore. …omissis… La parte acquirente mi ha fatto una proposta irrevocabile di acquisto tramite il suo legale (la stessa non prevede alcuna “caparra” o assegno quindi viene a mancare il punto 2 della sua lista di caratteristiche da lei indicate) che ho inizialmente accettato. Ieri l’altro mi contatta una persona che aveva visto l’immobile vari mesi fa senza che poi la trattativa si concludesse chiedendomi se era sempre in vendita, alla mia risposta che avevo una proposta irrevocabile, mi fa presente che al momento ha la necessaria liquidità per pagare il prezzo da me richiesto originariamente (ovviamente un po’ di sconto ci può stare) che di circa il 20% più alto di quanto mi offrirebbe l’altro e sopratutto, dato che la casa gli interessa molto, vorrebbe andare velocemente al rogito (cosa che l’altro non può fare perchè deve richiedere un mutuo, come indicato nella proposta). Capirà che la proposta del secondo è per me molto interessante e sicuramente molto più vantaggioso. Secondo lei, se comunicassi, una volta avuta la certezza che il secondo acquirente è intenzionato a comprare (e su questo dovrà pensarci il mio legale a cui avrei potuto fare questa domanda ma purtroppo è fuori italia per lavoro e irraggiungibile per una settimana) se dicessi al primo acquirente che non ho più intenzione di vendere, l’aver accettato la sua proposta (pur senza alcun assegno a caparra) mi obbliga in qualche modo? O posso recedere tranquillamente? Mi scusi se la contatto ma in settimana ho un contatto diretto con la seconda persona e vorrei capire come muovermi e se fosse necessario prendere del tempo. Cordialmente, Giovanni Buti
p.s. complimenti per le informazioni, il video e questo forum
admin
il ha detto
Salve Giovanni, grazie per averci contattato e per i complimenti.
Come ho detto diverse volte una proposta senza una caparra vale come il 2 di coppe se giochiamo a bastoni!
Ora, non sapendo cosa ha firmato, non so quali clausole ci siano nel documento stilato dal legale. Controlli che non ci siano clausole che la obblighino a versare penali e attenda di avere una VERA proposta d’acquisto da parte del secondo interessato. Poi tramite raccomandata dia pure la Sua disdetta alla precedente proposta.
Se Le sono stato utile e desidera ringraziarmi amo ricevere recensioni sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/vitalimmobiliare/
Un saluto.
P.S. Mi scusi se ho leggermente accorciato la Sua, ovviamente senza stravolgere il senso.
Giovanni Buti
il ha detto
Buongiorno Sig. Vitali,
La ringrazio per la risposta e ha fatto bene ad accorciare la mia domanda, volevo essere molto chiaro dato che la situazione è complessa. Nella proposta non vi è menzionata alcuna penale. Sicuramente visiterò la Sua pagina.
Cordialmente
Silvia
il ha detto
Gentilissimo, in data 16 aprile scorso abbiamo firmato una proposta di acquisto con “scadenza” dopo 15 giorni, ovvero il 1 maggio, e allegato un assegno che ora è depositato in agenzia. Alla scadenza dei 15 giorni, l’agenzia ci ha chiesto di aspettare ancora perché i proprietari “ci stanno pensando”, in quanto in questo periodo hanno avuto dei problemi e non hanno potuto riflettere sulla nostra offerta. Secondo Lei è un comportamento corretto? Dovremmo attendere oppure recuperare subito l’assegno? Grazie di cuore e cordiali saluti!
admin
il ha detto
Buongiorno Silvia, grazie per averci contattato.
Uhm… la risposta è: dipende!
Quanto vi interessa la casa? Se vi interessa molto, recatevi in agenzia e formulate una nuova proposta d’acquisto (quella vecchia è scaduta e non vale più nulla) con un termine molto ravvicinato, per esempio tre giorni. Se c’è resistenza da parte dell’agenzia fatevi delle domande! State chiedendo di rifare una proposta!! Chiedete di contattare i proprietari personalmente rassicurando l’agente sul suo diritto a ricevere le provvigioni. Se continua ad esserci resistenza cambiate casa, e cambiate agenzia.
Parto sempre dal presupposto che le persone siano in buona fede e che non stiano avvenendo giochini al rialzo da parte del venditore.
15 giorni sono sufficienti per qualsiasi proposta. Se non vi è stata accettazione, ne un cenno da parte dell’agenzia prima dello scadere del termine c’è qualcosa che non va.
Mi spiego meglio. Se ricevo una proposta, informo immediatamente i venditori e li incontro per l’accettazione. Se ciò non può avvenire per problemi oggettivi, avverto SUBITO gli acquirenti… non alla fine.
E’ sempre interesse dell’agenzia far accettare le proposte in tempi brevi, ne tenga conto nella Sua decisione finale.
Un saluto.
Silvia
il ha detto
Grazie di cuore per la cortese ed esaustiva risposta. 🙂
Marco
il ha detto
Buonasera . Ho firmato una proposta di acquisto sulla quale è indicato che l’atto notarile verrà stipulato entro il 30 giugno.
Sul modulo non è apposta una data dalla quale si possa risalire al giorno in cui tale proposta d’acquisto è stata firmata.
Dunque non è datata.
L’accettazione da parte del venditore mi è arrivata soltanto attraverso un messaggio su WhatsApp dell’agente immobiliare ( nel modulo c’è scritto “la presente proposta è irrevocabile per 15 giorni dalla sua sottoscrizione e diverrà inefficace se entro tale termine non verrà inviato tramite telegramma o lettera raccomandata comunicazione dell’accettazione della stessa. Detta comunicazione potrà essere sostituita dalla dichiarazione del proponente di ricezione della copia della proposta d’acquisto accettata).
Nel frattempo mi sono comunque mosso per chiedere alla banca la fattibilità del mutuo (la proposta è vincolata all’accettazione del mutuo); la pratica del mutuo è stata predeliberata nel senso che redditualmente potrà essermi concesso, ma si attende ancora l’arrivo del perito.
Il mio problema consiste nel fatto che dopo aver atteso un mese e mezzo la planimetria “corretta” utile al perito per poter procedere alla perizia, mi accorgo che c’è una difformità sul disegno riguardante un muro che nella realtà è un muro da 30, mentre sul disegno è un muro da 10. Voglio pretendere che la piantina sia consona con la realtà, non solo perché sostengo che sia giusto che io abbia in mano le carte corrette anche per una futura vendita da parte mia (mi corregga se sbaglio) ma anche perché il perito per ogni sopralluogo che dovrà effettuare ( se con la prima visita troverà delle difformità, dovrà chiedere di correggerle e perciò dovrà tornare una seconda volta), mi chiederà un compenso.
Senza contare che cosi i tempi si allungheranno e tutto questo evolversi di situazioni che trascinano il tempo in avanti di mesi, mi stanno creando una situazione di ansia e diffidenza nei confronti dei venditori e dell’agenzia stessa.
Dico, posso tirarmi indietro se innanzitutto la proposta d’acquisto non riporta una data in cui è stata sottoscritta?
E non avendo ricevuto tramite mezzi idonei l’accettazione della stessa?
Saluto cordialmente
admin
il ha detto
Buongiorno Marco, grazie per averci contattato.
Si certo, Lei può ritirarsi, anche se dovrà probabilmente andare per vie legali, cosa che consiglio proprio come ultima spiaggia.
Una difformità come quella che mi descrive rientra spesso nelle tolleranze, e un perito difficilmente farà problemi per un muro di diverso spessore.
Se la casa in fondo Le interessa davvero, perché non andare oltre? Ha fatto un preliminare o solo una proposta? Ha versato dei soldi di caparra?
Mi sappia dire, un saluto.
Marco
il ha detto
Buonasera. Grazie per la risposta.
Si tratta di una proposta di acquisto e l’assegno è stato indicato sulla stessa, ma non è stato emesso perché si attendeva la fattibilità del mutuo.
Ed in attesa di perizia al momento la pratica del mutuo è tecnicamente in sospeso.
Grazie.
Cordiali saluti.
Marco
admin
il ha detto
Felice di esserle stato utile, mi faccia sapere come va a finire!
Chiara
il ha detto
Buongiorno,
abbiamo fatto una proposta di acquisto per un appartamento che non ha agibilità e che ha un abuso( ovvero ha creato una veranda non sanata) , l’agenzia ci ha assicurato che il proprietario riporterà allo stato iniziale l’appartamento solamente dopo che il mutuo è stato approvato, inoltre ha insistito sul fatto che non faranno accettare la nostra proposta al venditore e che una volta approvato il mutuo cancellano la nostra proposta e ce ne vogliono rifar fare una senza vincolo di mutuo, dicendo che se comunque il mutuo non passa al momento della perizia è “colpa” del venditore e quindi la caparra ci viene ridata anche se non c’è il vincolo del mutuo, inoltro loro vogliono la provvigione al momento dell’accettazione della proposta.
A me sembra tutto molto sospetto, in quanto da dicembre questa casa è stata in trattativa riservata e non ci davano informazioni, non ci facevano vedere l’appartamento, poi dopo addirittura 4 mesi non è stato erogato il mutuo e quindi hanno ricominciato gli appuntamenti. Invece adesso hanno detto che nonostante la nostra proposta, anche se venisse accettata senza vincolo di mutuo loro vogliono continuare a fare vedere l’appartamento e nel caso ci siano altre proposte vogliono comunque prenderle.
Io trovo il tutto scorretto nei nostri confronti, soprattutto perchè da dicembre ad aprile la casa è stata ferma perchè c’era questa proposta vincolata al mutuo ( fatta da un amico della proprietaria dell’agenzia) ed ora invece, vogliono certezze da noi… e dicono che non è legale accettare proposte vincolate al mutuo, anzì rischiano grosso a prenderle….
Può cortesemente farmi sapere se è lecito fare proposte vincolate al mutuo ed accettarle e come mi consiglia di procedere? Grazie, saluti Chiara
admin
il ha detto
Buonasera Chiara, grazie per averci interpellato.
La situazione è abbastanza… “fumosa”.
Per rispondere alla Sua domanda: è perfettamente lecito fare proposte subordinate all’erogazione del mutuo per l’acquisto. Cancellare una proposta e rifarla quando il mutuo è deliberato non ha senso, basta dare un termine entro il quale la banca deve deliberare. Superato tale termine senza delibera, la proposta decade. Con delibera invece la proposta è a tutti gli effetti operativa. La proprietà deve accettarla però, o l’iter non parte. E’ corretto continuare a far visitare l’immobile entro il termine di cui parlavo prima, come pure raccogliere proposte che però vengono messe in coda. Invece non capisco la storia del perito. La banca viene informata che esistono abusi e che verranno sanati entro il rogito, quindi ciò non inficia una eventuale decisione di delibera. Ovviamente devono poi essere sanati, o non si potrà rogitare.
Sicuri che è proprio quella la casa che desiderate?!? 😉
Un saluto.
Chiara
il ha detto
Grazie a lei per la pronta risposta, infatti la nostra intenzione era di fare la proposta vincolata al mutuo e lasciare quella senza poi rifarne una senza vincolo, a questo punto o l’accettano e facciamo partire tutte le pratiche oppure ne troveremo un’altra.Grazie e buona serata
Chiara
il ha detto
Buon giorno,
la proposta è scaduta e non abbiamo ricevuto nessuna informazione scritta dal proprietario, pertanto domani vorremmo andare a riprendere tutto quanto abbiamo firmato. E’ corretto richiedere tutte e 4 le proposte che ho firmato, oppure se obiettano devo lasciare almeno una copia all’agenzia? Grazie mille e buona giornata
admin
il ha detto
Salve Chiara, le uniche copie che contano sono quelle ove Lei ha firmato, cioè gli originali. Le fotocopie non contano. Vanno stracciate, per sicurezza. 😉
chiara
il ha detto
salve…se io vendo casa ..e ricevo caparra…poi chiedo 6 mesi al rogito per trovare la mia nuova casa, cosa succede se una volta trovata la banca non mi concede più il mutuo come mi ha detto alcuni mesi fa? trovandomi nl’impossibilita di comprarne un’ altra posso tenere la mia e non vendere più..c’è qualche clausola che mi tutela. grazie
chiara
admin
il ha detto
Buongiorno Chiara, grazie per averci contattato.
Lei è ovviamente libera di porre Le condizioni che desidera, ma chi le acquisterebbe mai una casa con l’incognita di poterla avere disponibile a seconda dei suoi desideri?
Credo nessuno.
La strada giusta è che Lei accetti solo proposte subordinate all’ottenimento del mutuo e con rogito avanti 6 mesi. Una volta ottenuto il mutuo da una banca che le mantiene la delibera almeno 6 mesi, proceda a stipulare il preliminare e cominci a cercare la Sua nuova casa.
Un saluto.