I tre passaggi fondamentali per non farsi fregare quando compri una casa.

In questo articolo inizio a svelarti i retroscena de i tre passaggi fondamentali che ti garantiscono contro qualsiasi truffa immobiliare.

Comprare casa al giorno d’oggi senza esperienza può essere davvero pericoloso.

Magari è la prima che compri e sei totalmente a digiuno della materia. O magari no, ancora peggio se la prima volta è filato tutto liscio…. casualmente.

Mille insidie si celano dietro una compravendita immobiliare, e non parlo solo di danno economico, ma di perdita di tempo, mal di pancia, delusione, depressione….

Se leggerai fino in fondo questo articolo salvavita e le prossime due puntate sarai sicuro e tranquillo.

Facciamo finta che tu stia cercando casa, magari da solo o tramite un’agenzia immobiliare, e l’hai trovata!

E adesso?

Come faccio a comprarla in totale sicurezza? 

Ecco come dovresti procedere per comprare la tua nuova casa senza pericoli in tre passaggi obbligati:

1. la proposta irrevocabile d’acquisto
2. il contratto preliminare di vendita
3. il rogito definitivo

Oggi ti parlo della prima, anche perché è la prima che affronterai se vuoi comprare casa in sicurezza:

La proposta irrevocabile d’acquisto

Questo documento è fondamentale. Purtroppo i tempi della stretta di mano sono finiti da un pezzo, e se vuoi salvaguardarti sul serio questo passaggio è importantissimo.

Hai visitato la casa, ti piace e la vuoi comprare. Il prezzo è giusto (un piccolo sconto è sempre da chiedere), oppure non è giusto e vuoi tentare di strapparla ad un prezzo conveniente. Comunque vuoi fermarla, così che nessuno te la porti via mentre procedi alla compravendita. Infatti, se l’immobile è giusto per te, è sicuramente giusto anche per qualcun’altro, che magari l’ha visitato tempo addietro.

Non esitare, una proposta irrevocabile d’acquisto ti garantisce di essere il primo ad aggiudicarti la casa se il proprietario l’accetterà in ogni sua parte.

Stai ben attento:

• la proposta irrevocabile d’acquisto non è un semplice foglio di carta con scritto il prezzo che intendi offrire
• la proposta irrevocabile d’acquisto non vale nulla se non è corredata da una caparra, quindi da un assegno
• la proposta irrevocabile d’acquisto deve contenere un termine, una data entro la quale la proprietà deve risponderti, o perderà ogni valore e il tuo assegno tornerà indietro

La stretta di mano o un foglio di carta buttato giù senza le clausole importanti di una proposta irrevocabile d’acquisto non ti garantiscono un bel nulla. In qualsiasi momento il proprietario potrà dirti “mi dispiace non vendo più”, oppure “mia sorella ha deciso di comprarlo lei”, insomma non c’è nessun vincolo che obblighi il proprietario a mantenere la parola data.

Sia che tu stia cercando da solo, sia tramite agenzia, assicurati che esista un vero e proprio modulo da compilare con tutte le clausole in bella vista e, nel caso sia un’agenzia, leggi attentamente ciò che andrai poi a firmare.

Moduli di proposta irrevocabile d’acquisto ne trovi finchè  vuoi su internet, ma solo un’agenzia professionale possiede moduli studiati e progettati da studi legali. Questi hanno lo scopo di salvaguardare sia te  che il venditore, perchè tutto si svolga regolarmente e senza problemi.

Tutti i moduli in Vitali immobiliare sono regolarmente depositati presso la Camera di Commercio, come prevede la normativa vigente, la quale controlla che siano regolari e non contengano nessuna clausola vessatoria, cioè dannosa per l’acquirente o per il venditore.

La caparra

Quando fai un’offerta per fermare una casa, l’unica cosa che ti garantisce, oltre alla correttezza del modulo, è l’assegno di caparra che offrirai alla proprietà.

Se il modulo è fatto come si deve, l’assegno diventa una vera e propria caparra confirmatoria, cioè se la proprietà accetta la tua proposta e poi ci ripensa, dovrà restituirti un importo doppio rispetto a quello ricevuto. Se invece, dopo l’accettazione della proporsta, sei tu a tirarti indietro, perderai l’assegno.

Esempio: fai una proposta su una casa da 100.000 euro e dai un assegno di 10.000 euro come caparra. La proposta viene accettata dal venditore. Se poi lui si ritira dovrà darti i tuoi 10.000 più altri 
10.000. Se sei tu a non continuare perderai il tuoi 10.000. Tutto chiaro?

Più è corposo l’assegno e più blocchi l’immobile. Infatti nell’esempio sopra, se nel frattempo il venditore riceve un’altra proposta da 120.000 euro, recederà dalla tua dandoti i tuoi 10.000 + altri 10.000 e accetterà l’altra, che gli da un maggior guadagno di 10.000 euro. Quindi non fare mai proposte con assegni di caparra da 1.000 euro, non sei garantito.

L’assegno di caparra deve essere sempre intestato al venditore, mai all’agenzia!

Quasi sempre l’assegno di caparra non viene incassato, ma viene tenuto in deposito dal venditore o dall’agenzia. Quando sarai a preliminare verrà stracciato e ne verrà fatto un altro che verrà effettivamente incassato dal venditore. Questo non implica che non sia valida la caparra, che esula dal fatto che l’assegno sia stato incassato o meno.

Quindi, se ti piace la casa, non attendere a proporre la tua proposta irrevocabile d’acquisto e fai un assegno che ti garantisca. Se non verrà accettata, il tuo assegno tornerà indietro e non dovrai niente a nessuno. Controlla che l’agenzia non pretenda soldi in caso di mancata accettazione, deve essere ben specificato sul modulo. Fidarsi è bene…..

Se la tua proposta viene accettata, devi venirne a conoscenza (per iscritto) entro la data di scadenza della proposta irrevocabile d’acquisto. L’agente deve comunicartelo, o via email (PEC) o per telegramma. Insomma devi essere informato di cosa sta accadendo. Se passa la data di accettazione, sei libero di ritirare il tuo assegno immediatamente. Non accettare periodi di accettazione molto lunghi (10 giorni sono fin troppi) a meno che non ci siano motivi specifici, per esempio i venditori sono molti eredi e serve tempo per contattarli tutti.

Pretendi una copia della proposta firmata e dell’assegno che lasci a caparra.

Le note

Ogni proposta irrevocabile d’acquisto che si rispetti ha un spazio per contenere degli accordi, come per esempio se la tua offerte comprende arredi. Un buon agente immobiliare ti sconsiglierà di aggiungere note che non riguardano l’immobile. Spesso le proposta irrevocabile d’acquisto non vanno a buon fine perchè hai scritto che vuoi, che ne so, compreso nel prezzo, il comodino della camera da letto!

Tutto ciò che non riguarda l’immobile lascialo ad una trattativa successiva, il tuo interesse è che il proprietario accetti la tua offerta sull’immobile. Poi vedrai che l’agente immobiliare, se è bravo, ti aiuterà anche ad ottenere il comodino.

Altra cosa importante: se devi fare un mutuo, la banca ti consiglierà di aggiungere nelle note che la proposta irrevocabile d’acquisto è subordinata all’ottenimento dello stesso. Delle banche e come comportarsi con loro scriverò in un prossimo post.

Nel frattempo ti consiglio questo:

se sei veramente sicuro di ottenere il mutuo, e solo se lo sei davvero, non aggiungere questa clausola nelle note!

Questa cosa rende molto debole la tua proposta. Il proprietario sarà meno disponibile a concederti lo sconto che chiedi, sapendo che in definitiva niente è concluso finchè non avrai la delibera del mutuo, e nel frattempo non potrà vendere ad altri. Inoltre se l’agenzia è seria, continuerà a far visitare l’immobile ad altri clienti, salvaguardando il venditore, e raccogliendo eventuali altre proposte in attesa che la tua diventi veramente operativa.

Se invece questa clausola non viene apposta, all’accettazione del venditore tutto, o quasi, è deciso, e la casa è bloccata contro qualsiasi altra nuova offerta.

E’ importante che tu sappia che la proposta irrevocabile d’acquisto deve essere accettata così come l’hai decisa tu. Se il venditore ti fa una controfferta, o cambia anche solo una data della proposta, questa non vale più nulla e sei liberissimo di ritirare il tuo assegno. Spesso le modifiche volute dal proprietario vengono apposte e controfirmate sulla proposta stessa. Questa usanza può funzionare ma non è corretta al 100%. Un agente immobiliare in gamba ti consiglierà di fare una nuova proposta con le modifiche richieste dal venditore se di tuo gradimento, perchè venga poi accettata regolarmente.

Se seguirai questi consigli sarai sicuro che la casa che desideri sta davvero diventando tua.

Leggi il secondo capitolo: il percorso verso il preliminare di vendita.

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